Externe omgeving

Rochdale is sterk naar buiten gericht: er is een grote betrokkenheid met de gemeente, Aedes en tal van organisaties op het gebied van onderwijs, leefbaarheid en welzijn. De voorzitter van de RvB van Rochdale is in het voorjaar van 2015 benoemd tot nieuw bestuurslid van het algemeen bestuur van Aedes. Het algemeen bestuur bepaalt samen met de leden de strategische agenda voor de belangenbehartiging van de sector. Samen beslissen zij over belangrijke issues, standpunten, de richting en visie van de sector. In totaal gaat het om twaalf bestuurders van woningcorporaties en een onafhankelijke voorzitter. Daarnaast is Rochdale regionaal en binnen de stad Amsterdam nog in een groot aantal samenwerkingsverbanden actief, zowel op het gebied van wonen als leefbaarheid, onderwijs en welzijn.

Rochdale is veel meer dan in het verleden gericht op de zittende huurder. Ter vergelijking vertelt een respondent dat de mening van huurders er bij Möllenkamp niet toe deed en dat hij zich vooral richtte op andere belangen. Bij het stopzetten van projecten had Rochdale een lastig verhaal te vertellen aan de huurders. Bijvoorbeeld bij het stopzetten van een renovatieproject of sloop waar een nieuwe woning in het vooruitzicht was gesteld. Er waren dingen beloofd onder het vorige bestuur waar nu geen geld meer voor was. Rochdale is hier niet voor weggelopen en heeft de huurders verteld waarom deze investeringen stopgezet moesten worden. Naar de toekomst wordt nu grote voorzichtigheid betracht richting huurders om te voorkomen dat er opnieuw valse beloften worden gedaan. Rochdale krijgt het waarderingscijfer 7,2 van nieuwe huurders in de Aedes-benchmark 2016 (meting 2015). Desondanks is de relatieve positie voor het huurders oordeel categorie ‘C’ waarmee Rochdale bij het laagste derde deel zit in vergelijking tot andere woningcorporaties.

Gevraagd is of er van huurders ook wel eens signalen worden ontvangen over mogelijke risico’s voor Rochdale. Verschillende respondenten wijzen op signalen die er waren over ‘oneerlijke’ woningtoedeling (vriendjespolitiek), over onderhuur en over frauduleus gedrag van onderhoudsmedewerkers van Rochdale die bijklusten. Over het algemeen betrof het echter incidenten die soms wel en soms niet bewezen konden worden. Het bestuur is hier wel duidelijk in. Als er zaken worden geconstateerd die in strijd zijn met externe of interne regelgeving wordt direct ingegrepen.

Externe communicatie

De media adviseur van Rochdale benadrukt het belang om altijd het eerlijke verhaal te vertellen en daar zelf als eerste mee naar buiten te komen. Imago, is zoals eerder beschreven, een belangrijk punt voor Rochdale dat zwaar meetelt in de besluitvorming. Rochdale probeert weg te komen van het verleden en de schandalen rond Möllenkamp. Het beeld van een bestuurder die in een Maserati rijdt is een sterk negatief beeld dat lang blijft hangen. Een respondent merkt op dat er bij Woonbron met het schip de ss Rotterdam veel meer geld verloren is gegaan voor de sector maar dat het negatieve beeld daarvan al veel meer verdwenen is. Een voorbeeld van het belang van imago bij de besluitvorming en het vermijden van risico’s is een discussie die binnen Rochdale plaatsvond over het plaatsen van rookmelders bij hun huurhuizen. Aanleiding daarvoor was dat de brandweer Rochdale hiervoor benaderde omdat door bezuinigingen bij de brandweer de aanrijdtijden langer waren geworden en er meer voorzorgsmaatregelen nodig waren, zoals rookmelders, brandblussers en voorlichting naar de huurders. Moest Rochdale deze kostenpost wel voor haar rekening nemen? Eigenlijk zou dit toch meer iets voor de brandweer en de gemeente zijn. Uiteindelijke ging Rochdale toch akkoord, mede ook om een negatieve pers te voorkomen.

Regionale markt

Een van de bestuurders noemt de markt als een belangrijke factor. Het maakt veel uit of je in een markt zit zoals Amsterdam waar het hectisch is en er veel vraag is, of dat je in een rustig gebied zit in een markt waar weinig gebeurt. In het eerste geval zijn er gewoon meer risico’s. Wat echter vooral in de interviews tot uiting komt, is de gewijzigde cultuur van de externe omgeving als variabele. Er was een tijd dat de iedereen uit de gemeente je opriep van alles te doen, aldus respondenten. Hier komt ook het andere verhaal van Möllenkamp naar voren dat bevestigd wordt vanuit de PEW. Möllenkamp wordt door verschillende respondenten gezien als iemand die ook veel goede dingen voor de sector heeft gedaan, vooral vanwege zijn aanpak in de Bijlmer waar volgens verschillende respondenten een grote prestatie is geleverd. Als je van zo iets vertrekt, is het lastig om de kritische houding te blijven bewaren, aldus een respondent. In de oordeelsbrief van december 2008 (dus vlak voor de schorsing van Möllenkamp) schrijft de minister van VROM over Rochdale nog:

“Ik heb veel waardering voor de door u in 2007 geleverde indrukwekkende prestaties, 2007 was een absoluut topjaar”. en “Ik heb zeer veel waardering voor uw inspanningen in de krachtwijken, alsook voor uw overige inzet op het terrein van de herstructurering en leefbaarheid in andere wijken en buurten”.74

Mw. Hoenderdos, toenmalig voorzitter van de RvC van Rochdale, verklaart aan de PEW: “Als er een brief van de Minister komt, moet je daar veel waarde aan hechten. [...] Het was voor mij een geruststelling omdat achtereenvolgende brieven zeer complimenteus waren.”

Rochdale wint met zijn ruim duizend nieuw gerealiseerde woningen in 2007 de ‘gouden bouwsteen’ voor productiefste bouwer in Amsterdam en krijgt daarvoor alle lof. Het is voor het eerst in het vijfjarig bestaan van deze prijs dat er meer dan 1.000 woningen door een bouwer in Amsterdam zijn gerealiseerd. In de pers verscheen onderstaand figuur met het bijschrift: “Woningcorporatie Rochdale leverde in 2007 1012 woningen op en was daarmee ongenaakbaar voor de concurrentie.” Een bericht dat in schril contrast staat met de latere berichten over de schandalen.

“Maatschappelijke organisaties hebben een ‘vergrootglas’ boven zich hangen en worden veel kritischer gevolgd door de media dan commerciële organisaties. De wet luidt: het gaat mis als je andere dingen gaat doen dan waarvoor je bent, andere dingen dan je kerntaken zijn. Dan dwaal je af en zak je op de realiteitsschaal. Daar kwam nog het zakken graaien bij en het beeldmerk van de Maserati. Sterke ‘branding’, dan duurt het nog heel lang voordat je weer terug bent bij af.”

De combinatie van ‘samenwerking’ en ‘de dingen doen waar je van bent’ vertalen zich ook naar het risicobeleid en een early warning-systeem. Zoals eerder beschreven is het opstellen van een lijst met belangrijkste risico’s en het beheer daarvan een gezamenlijk proces waar veel medewerkers bij betrokken worden. Datzelfde geldt voor het integriteitsplan.

Rochdale lijkt zich volledig te voegen in de nieuwe rol van woningcorporaties binnen de nieuwe Woningwet en zich te richten op wat er binnen de wet van hen verwacht wordt. Maar een enkeling is toch nog wel kritisch. Een paar respondenten wijzen op het gevaar dat er op lange termijn geen verdienmodel is voor sociale woningbouw. Om de diversiteit in de wijken te behouden en woningcorporaties een vitaal verdienmodel te geven zouden woningcorporaties volgens deze respondenten ook vrije sector huurwoningen moeten kunnen bouwen. Een respondent hierover:

“Als we alleen maar woningen mogen bouwen tot een huur van 700 euro dan is er geen verdienmodel. Docters van Leeuwen zei, dat is een failliete boedel. De helft van onze kosten gaat naar de overheid, BTW, grond, legesheffing, heffing. Met bouwen van een woning van 180.000 euro kom je 60.000 euro tekort. De kwaliteitswensen veranderen waardoor woningen duurder worden en je moet je bezit nog onderhouden. De meerwaarde van woningen kun je ook niet cashen. In Amsterdam komen er 10.000 mensen per jaar bij. Steden als Londen Parijs en Marseille hebben grote problemen. Als de woningcorporaties niet hadden geïnvesteerd in bezit in Amsterdam, dan hadden we dezelfde problemen gehad.”

7.7. Externe omgeving

Rochdale is sterk naar buiten gericht: er is een grote betrokkenheid met de gemeente, Aedes en tal van organisaties op het gebied van onderwijs, leefbaarheid en welzijn. De voorzitter van de RvB van Rochdale is in het voorjaar van 2015 benoemd tot nieuw bestuurslid van het algemeen bestuur van Aedes. Het algemeen bestuur bepaalt samen met de leden de strategische agenda voor de belangenbehartiging van de sector. Samen beslissen zij over belangrijke issues, standpunten, de richting en visie van de sector. In totaal gaat het om twaalf bestuurders van woningcorporaties en een onafhankelijke voorzitter. Daarnaast is Rochdale regionaal en binnen de stad Amsterdam nog in een groot aantal samenwerkingsverbanden actief, zowel op het gebied van wonen als leefbaarheid, onderwijs en welzijn.

Rochdale is veel meer dan in het verleden gericht op de zittende huurder. Ter vergelijking vertelt een respondent dat de mening van huurders er bij Möllenkamp niet toe deed en dat hij zich vooral richtte op andere belangen. Bij het stopzetten van projecten had Rochdale een lastig verhaal te vertellen aan de huurders. Bijvoorbeeld bij het stopzetten van een renovatieproject of sloop waar een nieuwe woning in het vooruitzicht was gesteld. Er waren dingen beloofd onder het vorige bestuur waar nu geen geld meer voor was. Rochdale is hier niet voor weggelopen en heeft de huurders verteld waarom deze investeringen stopgezet moesten worden. Naar de toekomst wordt nu grote voorzichtigheid betracht richting huurders om te voorkomen dat er opnieuw valse beloften worden gedaan. Rochdale krijgt het waarderingscijfer 7,2 van nieuwe huurders in de Aedes-benchmark 2016 (meting 2015). Desondanks is de relatieve positie voor het huurders oordeel categorie ‘C’ waarmee Rochdale bij het laagste derde deel zit in vergelijking tot andere woningcorporaties.

Gevraagd is of er van huurders ook wel eens signalen worden ontvangen over mogelijke risico’s voor Rochdale. Verschillende respondenten wijzen op signalen die er waren over ‘oneerlijke’ woningtoedeling (vriendjespolitiek), over onderhuur en over frauduleus gedrag van onderhoudsmedewerkers van Rochdale die bijklusten. Over het algemeen betrof het echter incidenten die soms wel en soms niet bewezen konden worden. Het bestuur is hier wel duidelijk in. Als er zaken worden geconstateerd die in strijd zijn met externe of interne regelgeving wordt direct ingegrepen.

Externe communicatie

De media adviseur van Rochdale benadrukt het belang om altijd het eerlijke verhaal te vertellen en daar zelf als eerste mee naar buiten te komen. Imago, is zoals eerder beschreven, een belangrijk punt voor Rochdale dat zwaar meetelt in de besluitvorming. Rochdale probeert weg te komen van het verleden en de schandalen rond Möllenkamp. Het beeld van een bestuurder die in een Maserati rijdt is een sterk negatief beeld dat lang blijft hangen. Een respondent merkt op dat er bij Woonbron met het schip de ss Rotterdam veel meer geld verloren is gegaan voor de sector maar dat het negatieve beeld daarvan al veel meer verdwenen is. Een voorbeeld van het belang van imago bij de besluitvorming en het vermijden van risico’s is een discussie die binnen Rochdale plaatsvond over het plaatsen van rookmelders bij hun huurhuizen. Aanleiding daarvoor was dat de brandweer Rochdale hiervoor benaderde omdat door bezuinigingen bij de brandweer de aanrijdtijden langer waren geworden en er meer voorzorgsmaatregelen nodig waren, zoals rookmelders, brandblussers en voorlichting naar de huurders. Moest Rochdale deze kostenpost wel voor haar rekening nemen? Eigenlijk zou dit toch meer iets voor de brandweer en de gemeente zijn. Uiteindelijke ging Rochdale toch akkoord, mede ook om een negatieve pers te voorkomen.

Regionale markt

Een van de bestuurders noemt de markt als een belangrijke factor. Het maakt veel uit of je in een markt zit zoals Amsterdam waar het hectisch is en er veel vraag is, of dat je in een rustig gebied zit in een markt waar weinig gebeurt. In het eerste geval zijn er gewoon meer risico’s. Wat echter vooral in de interviews tot uiting komt, is de gewijzigde cultuur van de externe omgeving als variabele. Er was een tijd dat de iedereen uit de gemeente je opriep van alles te doen, aldus respondenten. Hier komt ook het andere verhaal van Möllenkamp naar voren dat bevestigd wordt vanuit de PEW. Möllenkamp wordt door verschillende respondenten gezien als iemand die ook veel goede dingen voor de sector heeft gedaan, vooral vanwege zijn aanpak in de Bijlmer waar volgens verschillende respondenten een grote prestatie is geleverd. Als je van zo iets vertrekt, is het lastig om de kritische houding te blijven bewaren, aldus een respondent. In de oordeelsbrief van december 2008 (dus vlak voor de schorsing van Möllenkamp) schrijft de minister van VROM over Rochdale nog:

“Ik heb veel waardering voor de door u in 2007 geleverde indrukwekkende prestaties, 2007 was een absoluut topjaar”. en “Ik heb zeer veel waardering voor uw inspanningen in de krachtwijken, alsook voor uw overige inzet op het terrein van de herstructurering en leefbaarheid in andere wijken en buurten”.74

Mw. Hoenderdos, toenmalig voorzitter van de RvC van Rochdale, verklaart aan de PEW: “Als er een brief van de Minister komt, moet je daar veel waarde aan hechten. [...] Het was voor mij een geruststelling omdat achtereenvolgende brieven zeer complimenteus waren.”

Rochdale wint met zijn ruim duizend nieuw gerealiseerde woningen in 2007 de ‘gouden bouwsteen’ voor productiefste bouwer in Amsterdam en krijgt daarvoor alle lof. Het is voor het eerst in het vijfjarig bestaan van deze prijs dat er meer dan 1.000 woningen door een bouwer in Amsterdam zijn gerealiseerd. In de pers verscheen onderstaand figuur met het bijschrift: “Woningcorporatie Rochdale leverde in 2007 1012 woningen op en was daarmee ongenaakbaar voor de concurrentie.” Een bericht dat in schril contrast staat met de latere berichten over de schandalen.

Figuur 7.1 Rochdale: meeste opgeleverde woningen in 2007 in Amsterdam

7.8. Hybriditeit

Enkele respondenten positioneren Rochdale nu al vrijwel helemaal als taakorganisatie, terwijl een respondent juist benadrukt dat Rochdale een zelfstandige private organisatie is. Maar de meeste respondenten geven aan dat Rochdale zich ergens tussen een taakorganisatie en een marktorganisatie bevindt, waarbij de laatste jaren het accent wel steeds meer naar een taakorganisatie verschuift en de corporatie dus steeds meer een verlengstuk van de overheid en overheidsbeleid wordt. Dit komt vooral tot uiting in de prestatieafspraken met gemeenten en verhuurders die binnen de herziene Woningwet centraal zijn komen te staan.

Schriftelijke enquête

In de enquête wordt Rochdale meer richting een taakorganisatie dan richting een marktorganisatie gepositioneerd. Dat geldt vooral voor de dimensies: ‘activiteiten’, ‘marktomgeving’ en ‘waardeoriëntaties’. De dimensies ‘rechtsvorm’, ‘managementautonomie’ en met name ‘uitvoeringsautonomie’ zijn meer richting een marktorganisatie. De bestuurder is het voornamelijk eens met de stellingen “Het is goed dat andere woningcorporaties financieel bijspringen als een woningcorporatie in de problemen komt” en “Het is goed dat woningcorporaties, indien nodig, ook failliet kunnen gaan”. Tot slot is bestuurder het eens noch oneens met de stelling “Het Rijk bemoeit zich te veel met wat woningcorporaties doen”.

Hybriditeit en omgaan met signalen

Uit deze casus komt naar voren dat Rochdale in vergelijking tot vroeger een stuk voorzichtiger is geworden en meer ‘de dingen doet waar ze van zijn’. In het verleden zijn signalen van mogelijke risico’s niet altijd doorgegeven. Er was sprake van aparte koninkrijkjes binnen Rochdale met de vestigingsdirecteuren aan het hoofd. De vraag is of dat door het hybride karakter van Rochdale kwam of door de structuur of cultuur van de organisatie. De ‘zwakke’ kanten van de hybride organisatie, zoals beschreven in hoofdstuk 3 (overzicht 3.4) waren in het verleden echter wel meer zichtbaar dan nu. Er was toen meer vermenging van het zakelijke met het publieke en Rochdale is nu meer richting een taakorganisatie opgeschoven waarin de sociale volkshuisvesting weer leidend is. Er is weer meer aandacht voor de publieke doelen, geen of minder concurrentie met het bedrijfsleven en een duidelijker klantgerichte oriëntatie. Rochdale is ook veel transparanter geworden, zowel intern als

naar omgeving. Het ‘eerlijke’ verhaal vertellen staat in directe relatie tot het besef dat Rochdale een sociale taak en verantwoordelijkheid heeft op het gebied van volkshuisvesting.