Nadere uitwerking van het analysemodel

Kenmerken van de institutionele planologische omgeving

Onder meer Steigenga wees op het normatieve karakter van ruimtelijke ordening: vooraf geformuleerde normstellingen en als ideaal beschouwde situaties bepaal- den de beste denkbare ruimtelijke organisatie van de samenleving. Onderliggende normen en waarden in een samenleving werken via dergelijke normstellingen en idealen door in planologische beleidsvoering en in de vormgeving van het plan- ningsysteem. Eerder was het EU Compendium aan de orde, waarin zeven factoren werden benoemd om de planning tradities van verschillende Europese landen te kunnen typeren en onderscheiden (zie paragraaf 4.5). Ze werden omschreven als: 1. The scope of the system.

2. The extent and type of planning at national and regional levels. 3. The locus of power.

4. The relative roles of public and private sectors. 5. The legal system.

6. The maturity and completeness of the system.

7. The distance between expressed objectives and outcomes.

De relevantie van een aantal van deze factoren voor het functioneren van vast- goedmarkten is goed te begrijpen6_{. Het gaat om de navolgende kenmerken:}

- ‘the scope of the system’ betreft de reikwijdte van de onderwerpen waarop nationale planologische beleidsvoering is gericht en de mate van integratie met planning en investeringen in andere sectoren. Deze reikwijdte is van belang vanwege de effecten van nationale planologische beleidsvoering op specifieke vastgoeddeelmarkten. In aanvulling daarop is van belang hoe deze beleidsvoe- ring eruit zag; welke doelstellingen, welke middelen en welke implementatie- strategie werden ingezet. Het kenmerk betreft hier de reikwijdte en de inhoud van beleidsvoering;

- ‘the extent and type of planning at national and regional levels’: het type plan- ning dat plaatsvindt op bovenlokale bestuursniveaus heeft een relatie met de overheidsstructuren van landen7_{. Van belang is hier de beoogde doorwerking} 6 Vanuit de vraagstelling van het onderzoek zijn de twee laatste factoren van het EU Compendium - de volwassenheid van het systeem en de mate van doelbereiking - minder van belang.

7 In het EU Compendium is sprake van eenheidsstaten, geregionaliseerde staten en federale staten. Nederland is een gedecentraliseerde eenheidsstaat met nationale wet- en regelgeving.

van nationale planologische beleidsvoering voor andere overheden en voor vastgoedinvesteerders;

- ‘locus of power’: het zwaartepunt van de macht betreft de mate van centralisa- tie, regionalisatie of lokalisatie in de ruimtelijke ordening van een land. Voor vastgoedinvesteerders is van belang waar coördinatie en afstemming van ruim- teclaims plaatsvindt, waar en hoe ontwikkelinitiatieven worden beoordeeld en wie publieke investeringen voor zijn rekening neemt;

- ‘the relative roles of public and private sectors’: deze factor beschrijft de mate waarin publieke dan wel private middelen nodig zijn voor beleidsrealisatie. Dergelijke accenten beïnvloeden de ruimte die er is voor private ontwikkelini- tiatieven en bepalen mede het risicoprofiel van private investeringen; - ‘the legal system’: wet- en regelgeving op het gebied van ruimtelijke orde-

ning legt taken, verantwoordelijkheden en bestuurlijke verhoudingen vast. Het structureert de beoogde doorwerking van beleid, biedt instrumentarium aan de overheid en regelt de houding tegenover privaat (grond)eigendom.

De onderstaande kenmerken van de planologische institutionele omgeving staan centraal in de nadere analyse:

- de reikwijdte van nationale planologische beleidsvoering en de samenhang met sectorbeleid;

- doelstellingen, middelen en implementatiestrategie van nationale planologi- sche beleidsvoering;

- de (beoogde en feitelijke) doorwerking van nationaal planologisch beleid; - bestuurlijke verhoudingen en het zwaartepunt van de macht;

- publieke en private rollen en budgetten.

Deze kenmerken worden onderzocht aan de hand van een chronologische beschrij- ving voor de periode 1960-2016 van de kenmerken van en ontwikkelingen in het planningsysteem en in nationale planologische beleidsvoering (hoofdstuk 6 en 7).

Nationale planologische beleidsvoering met gevolgen voor de kantorenmarkt en de markt voor winkelvastgoed

Er kan een aanleiding zijn voor de nationale overheid om planologische beleids- maatregelen te formuleren voor de ruimtevraag van kantoorhoudende organisaties en detailhandelsorganisaties. Relevant zijn de gevolgen van deze beleidsmaatrege- len voor de investeringsbeslissingen in beide vastgoeddeelmarkten. Eerder werd verwezen naar de typologie van planningsinstrumentarium van Adams, Whatkins en White (paragraaf 4.6). De gevolgen van nationale planologische beleidsvoering op de investeringscontext in vastgoedmarkten in Nederland kunnen in lijn hiermee worden getypeerd als:

- informatief: het schetsen en verduidelijken van de investeringscontext (door informatieve plannen, richtinggevende visies);

- regulerend: het reguleren van investeringsbeslissingen (door voorschriften te hanteren en voorwaarden te stellen);

- stimulerend: het stimuleren van investeringsbeslissingen (door fiscale of finan- ciële impulsen, door overheidscommitment, overheidsinvesteringen);

- versterkend: het versterken van strategische besluitvorming rondom investe- ringsbeslissingen.

Structuren en dynamiek van de kantorenmarkt en markt voor winkelvastgoed

Het functioneren van markten wordt bepaald door het collectieve resultaat van individuele investeringsbeslissingen van actoren; hun rollen, belangen, inzet van middelen en onderlinge interactie zijn daarin relevant. Goed functionerende vast- goedmarkten zijn in hoofdstuk 3 omschreven als markten waarin op de langere termijn beschouwd, het vastgoedaanbod in voldoende mate aansluit op de vraag en waarbij geen structurele tekorten of overschotten ontstaan. Een goede en trans- parante werking van het prijsmechanisme is hierbij van belang.

De dynamiek in markten wordt veroorzaakt door de reactie van actoren op externe ontwikkelingen. In aansluiting op onder meer Healey (paragraaf 3.6) wordt voor beide vastgoeddeelmarkten beschreven welke ontwikkelingen zich hebben voor- gedaan in de gebruikersvraag, de beleggersvraag, de rendementseisen van inves- teerders en de relatieve kwaliteit van (en concurrentie tussen) locaties en gebieden. Om inzicht te krijgen in de structuren en dynamiek van de kantorenmarkt en de markt voor winkelvastgoed in Nederland zijn de volgende kenmerken van belang: - de relevante actoren, hun rollen en belangen en hun onderlinge samenwerking; - de mate van transparantie en de werking van het prijsmechanisme;

- de ontwikkelingen in externe factoren die de dynamiek bepaalden.

Marktuitkomsten

Marktuitkomsten kunnen worden weergeven in de gerealiseerde vastgoedproduc- tie en de kenmerken daarvan; ze kunnen worden gerelateerd aan het al dan niet goed functioneren van beide vastgoeddeelmarkten.