Vastgoedmarkten 3.1 Inleiding
3.4 Modellering van het proces van vastgoedinvesteringen In de neoklassieke modellering ligt het accent op de autonome (door externe ont-
wikkelingen bepaalde) vraagontwikkeling. De essentie van het prijsmechanisme is dat het signalen over de vraagontwikkeling doorgeeft ten behoeve van aanpas- 30 Op basis van Alexander (2001).
sing van het aanbod. In deze modelmatige weergave is het aanbod van vastgoed hooguit een tijdelijk probleem. Uiteindelijk past het aanbod zich altijd weer aan de veranderde vraag aan. De processen aan de aanbodkant van vastgoedmarkten werden dan ook lange tijd minder relevant gevonden. Daarom werd in de stedelijk economie het accent gelegd op vraagfactoren en op aanwezige stedelijke struc- turen; het productieproces van de gebouwde omgeving kreeg vanuit het neoklas- sieke economische denken minder aandacht. In de jaren negentig van de vorige eeuw veranderde dat31. Onder meer Healey32 probeerde het productieproces van de gebouwde omgeving te doorgronden. Zij bracht de belangrijkste modellen voor het vastgoedontwikkelingsproces in beeld en beschreef ook de nadelen ervan:
Evenwichtsmodellen vanuit de neoklassieke economische traditie:
het prijsmechanisme coördineert in deze modellen de afstemming van het aanbod op de vraag. De modellen negeren vraagkenmerken en vraagverschillen en gaan uit van rationaliteit in besluitvorming en handelen.
Event sequence modellen:
deze modellen delen het ontwikkelproces op in achtereenvolgende fasen. De fasen worden van elkaar onderscheiden op basis van een specifieke ‘event’, bijvoor- beeld een eigendomsverandering, een go/no go- beslissing of het aangaan van verplichtingen. Centraal staan organisaties en relaties per fase en het tijdschema van projecten. De modellen negeren dat projecten zeer verschillende faseringen kennen, naar volgorde en inhoud van de fasen en dat een grote verscheidenheid aan partijen en coalities aan de orde kan zijn.
Agencymodellen:
de analyse van de relaties tussen organisaties (agencies) en actoren in een ont- wikkelproces staat centraal in deze modellen. Het gaat om het begrijpen van hun belangen en strategieën. Dit model doet wat meer recht aan de dynamiek in het proces en maakt de rollen die zowel publieke als private organisaties of acto- ren kunnen innemen belangrijker. De modellen negeren de wijze waarop relaties ontstaan en hebben weinig aandacht voor het effect van exogene factoren op het proces van vastgoedontwikkeling.
Structuurmodellen:
niet de (rationele) organisatie of actor staat in deze modellen centraal, maar de dy- namiek die ontstaat uit de strijd om productiefactoren en het productiesurplus. De modellen gaan in op structuur van economische (machts)relaties en op de krachten
31 Dat zal hebben samengehangen met de in deze periode gegroeide belangstelling voor de stedelijke economie enerzijds en de grotere betrokkenheid van private in- vesteringen anderzijds.
die het ontwikkelproces voortstuwen (drivers). De modellen negeren echter de verbindingen tussen structuur en organisatie.
Healey zocht naar een modellering die de nadelen van bovengenoemde modellen zou vermijden. Zij omschreef het proces van vastgoedontwikkeling als de trans- formatie (fysieke vorm, rechten, waarden) van grond en gebouwen33. Dit transfor- matieproces was afhankelijk van organisaties (agencies), met elk hun eigen be- langen en doelen. Deze organisaties zetten middelen in (grond, arbeid, kapitaal in allerlei vormen) om hun belangen en doelen te dienen. De ideeën (verwachtingen - en vooronderstellingen) die zij hadden - bijvoorbeeld over het rendement op in- vesteringen in specifieke sectoren of verschillende steden - bepaalden waar en hoe ze die beschikbare middelen inzetten. Het transformatieproces met organisaties, middelen, doelen en afwegingen vond plaats binnen een specifieke context van gewoonten, gebruiken, afspraken en regelgeving.
In deze omschrijving werd het transformatieproces verbonden aan organisaties en aan de ideeën van organisaties die de middeleninzet sturen. Met deze ingredi- enten kwam Healey tot een nieuwe modellering. Zij zocht naar de verbindingen van structuurkenmerken van markten of samenlevingen enerzijds en de belangen, strategieën en rollen van organisaties anderzijds34. Het model van Healey bevatte meerdere analyseniveaus die uiteindelijk moesten bijdragen aan het doorgronden van het proces van vastgoedontwikkeling:
- Niveau 1 resulteerde in de beschrijving van een specifiek transformatieproces: naar fasen (events35), de in elke fase betrokken organisaties en de geprodu- ceerde uitkomsten en effecten.
- Niveau 2 gaf de nauwkeurige analyse van de organisaties, hun rollen in pro- ductie en gebruik van vastgoed en hun onderlinge machtsverhoudingen en re- laties.
- Niveau 3 bood een inschatting van strategieën en belangen van actoren en een identificatie van de belangrijkste machtsrelaties. Daaruit waren de verwachtin- gen en de inzet van middelen te begrijpen.
Op niveau 4 voorzag Healey theorievorming over de verbanden tussen specifieke ideologische waarden, daarbij passende maatschappelijke relaties, productiewij- zen, reguleringsvormen en investeringseffecten. Deze theorievorming zou ont- staan door een groot aantal transformatieprocessen op de hierboven beschreven wijze te analyseren. De analysetaak moest gericht zijn op het identificeren van de knooppunten (‘nexus’) van rollen en reacties die doorslaggevend waren in spe- 33 Healey (1992).
34 Het sluit daarmee aan op de categorie structure-agencymodellen.
35 Voorbeelden van events die Healey vermeldt zijn: beëindiging van een voorgaand gebruik, identificeren van ontwikkelmogelijkheden, verzamelen/aankopen van grond, ontwikkelen van een project, bouwrijp maken, acquisitie, financiering, bou- wen, opleveren.
Nationale planologische beleidsvoering en het functioneren van vastgoedmarkten
cifieke omstandigheden. Door te generaliseren naar omstandigheden, betrokken partijen, rollen, relaties en marktuitkomsten konden patronen zichtbaar worden. Het model van Healey gaf een wezenlijk ander beeld dan de veronderstelde rela- tief probleemloze aanbodontwikkeling van vastgoed die de neoklassieke model- len kenmerkte. Healey benadrukte het unieke karakter en de grote complexiteit van het proces van vastgoedontwikkeling en wilde op basis daarvan komen tot structureren en generaliseren. Daarbij maakte ze de verbinding met de (formele en informele) regels die het proces inkaderen en mede vormgeven. Figuur 3.7 geeft de schematische weergave van Healeys model.
Figuur 3.7: Het model van vastgoedontwikkeling van Healey
M2 H1 H2 H3 h1 = 0 h2 > 0 market support market support + administrative support market support &/or administrative support administrative support market support h3 > h2 h4 > h3 h5 > h4 h6 > h5 S = 0 Smax
@@@@ Hier komt nog tabeltekst (overnemen uit plaatje)
O
Roles in consumption
Roles in production Roles and relationships Strategies and interests Rules - resources - ideas
Mode of production Mode of regulation
Ideology Inputs: Factors of production Events in thedevelopment
process
Products/impacts: Outputs/outcomes
Kritiek op het model van Healey kwam onder meer van Hooper36 die stelde dat het streven naar universele toepasbaarheid (de theorievorming op niveau 4) ) lastig te verenigen was met de historische basis van unieke en specifieke instituties. Het model zou met name nuttig kunnen zijn in lokale procesanalyses, maar leende zich volgens Hooper slecht voor theorievorming. Ball37 stelde dat de gebruikte termen - structure, agency, actors - niet helder waren gedefinieerd. Volgens Ball hing dat samen met de pragmatische focus en het ontbreken van een theoretische funde- ring. De sterke aandacht voor de belangen en strategieën van betrokken organi- saties ging bovendien voorbij aan het feit dat uitkomsten van ontwikkelprocessen
36 Op basis van Ball (1998). 37 Ball (1998).
heel goed het resultaat kunnen zijn van externe krachten. Een goede strategie kan immers in economisch verslechterende tijden tot een negatief resultaat leiden38. Ondanks dergelijke kritiek gaf de modellering van Healey aanleiding voor verdere verkenningen van het proces van vastgoedontwikkeling. Onder meer Ball39 zag de meerwaarde van een institutionele benadering van het vastgoedontwikkelingspro- ces. Hij stelde de verkenning van de Structure of Provision centraal. Onder Pro- vision verstond hij het geheel van ontwikkelen, bouwen, in eigendom nemen en gebruiken van vastgoed. De Structure of Provison omvat de (tijdelijke) netwerken van organisaties ten behoeve van gebouwen en de gebouwde omgeving. Organi- saties en markten zijn onderdeel van de SoP en ze beïnvloeden elkaar wederzijds. Verschillende landen en verschillende soorten bebouwing (woningen, kantoren, winkels) hebben eigen unieke SoP’s. Het zijn relatief stabiele structuren die zich in meer of mindere mate aanpassen aan veranderende marktomstandigheden, tech- nologische ontwikkelingen, maatschappelijke voorkeuren of beleidswijzigingen. SoP’s doen er volgens Ball vooral toe in internationale vergelijkingen van pro- ductieprocessen. Het is een conceptueel instrument om het ontwikkelproces te analyseren en te begrijpen. Analyse van de SoP van een land maakt volgens Ball duidelijk welke verdere onderzoeken nodig zijn om verschillen van het ene land ten opzichte van andere landen te kunnen verklaren.
Het verklaren en begrijpen van internationale verschillen tussen landen in het pro- ces van vastgoedontwikkeling was eveneens de motivatie voor Squires en Heur- kens40. Zij hebben een aantal bestaande modellen bestudeerd (waaronder dat van Healey), gecombineerd en verrijkt met eigen inzichten. Het model bestaat uit vijf op elkaar inwerkende lagen:
- Institutionele omgevingen (environments): de institutionele omgevingen om- vatten de onderliggende maatschappelijke, economische en politieke waarden en de relaties tussen overheden en marktpartijen. Die bepalen hoe (planning) systemen zijn opgebouwd en werken. Instituties worden omschreven als de regulerende, normatieve, cognitieve structuren en activiteiten die betekenis geven aan het gedrag van organisaties. Veranderingen in de institutionele om- geving - zoals wetgeving of fiscale maatregelen - zijn van betekenis voor het functioneren van vastgoedmarkten.
- Markten: vastgoedmarkten bestaan uit meerdere deelmarkten. Die zijn te be- schrijven en te begrijpen in termen van structuren en externe, dynamiek ver- 38 In Healey (1991) werden vijf driving forces genoemd die het gedrag van actoren op
de vastgoedmarkt beïnvloeden:
1) Consumer demand for land and property; 2) Striving for development gains; 3) The dynamics in financial institutions' investment decisions; 4) The dynamics of the economic restructuring of urban regions; 5) The competition between local, national and international financial and property interests.
39 Ball (1998)
oorzakende factoren. Structuren zijn de spelregels die voortvloeien uit onder meer planningsystemen en de juridische status van eigendomsrechten. Het begrijpen van markten geeft een beter inzicht in de marktomstandigheden die leiden tot het handelen van organisaties.
- Organisaties (Agencies): met organisaties worden publieke, private en maat- schappelijke organisaties bedoeld die specifieke belangen hebben bij het proces van vastgoedontwikkeling, bijvoorbeeld economische belangen, maatschappe- lijke of milieubelangen. Om het ontwikkelingsproces te kunnen doorgronden, is het relevant om de belangen van organisaties te begrijpen en te weten welke instrumenten ze kunnen inzetten.
- Processen: processen krijgen vorm door organisaties die een bepaalde rol ver- vullen en vanuit die rol met andere organisaties tot samenwerking komen. Rol- len kunnen onder meer zijn: planner, bestuurder, ontwikkelaar, investeerder, consultant, milieugroep of grondeigenaar. Rollen en organisaties zijn niet het- zelfde; specifieke rollen kunnen door meerdere organisaties worden ingevuld. Succesvolle processen van vastgoedontwikkeling kennen effectieve relaties tussen rollen en een effectieve coördinatie van rollen (development partner- schips). Processen en procesfasen kunnen worden ‘geraakt’ door bijvoorbeeld een verslechtering van de economie of een veranderende organisatiestrategie bij een van de samenwerkingspartners.
- Uitkomsten en effecten (Outcomes): uitkomsten en effecten van het proces van vastgoedinvesteringen zijn te beschrijven op verschillende ruimtelijke schaal- niveaus en in verschillende termen. Het kan gaan om metrages gerealiseerde nieuwbouw ten behoeve van verschillende functies, maar ook om effecten op detailhandelsomzet, bewoningsstructuren, sociaal- economische wijkprofielen en dergelijke.
Squires en Heurkens stelden dat mechanismen de vijf lagen onderling verbinden. Deze mechanismen bepalen hoe het proces van vastgoedontwikkeling wordt
- - begrensd of beperkt (door institutionele regels) - - geconditioneerd (door marktomstandigheden)
- - georganiseerd (door investeringsvoorwaarden van organisaties) - - en leidt tot de levering van vastgoedproducten en bredere effecten. Figuur 3.8 geeft de essenties van het model weer.
Figuur 3.8: Model van vastgoedontwikkeling van Squires & Heurkens Environments
• Values, norms and systems (e.g. political, social, economic, legal institutions) • Governance (e.g. state-market relations, power distribution)
Mechanisms
Institutional rules
Market conditions
Agency requirements
Actions and evaluations
Markets
• Drivers (e.g. demand-supply equilibrium for development sectors) • Structures (e.g. legislation, property rights, land use, planning systems) • Economics (e.g. investment, finance opportunities and methods)
Agencies
• Organizations (e.g. public, private, civil actors)
• Interests (e.g. social, economic, environmental, political interests) • Instruments (e.g. capital, land, property, plans, knowledge, skills)
Processes
• Roles (e.g. planners, developers, investors, land owners, consultants, users) • Relations (e.g. management, organisation, partnerships)
• Events (e.g. phasing, concept, feasibility, implementation)
Outcomes
• Scales (e.g. national, regional, city, area, building levels)
• Aspects (e.g. economic-financial, social, environmental, physical impacts)
Hierna volgt een tabel@@@@@@
The real estate development model layers and mechanisms definitions.
Layer/Mechanism Definition
Environments The fundamental values, norms and systems that determine the institutional rules applicable to real estate development
Markets The diverse market drivers, structures and economics that determine the conditions under which real estate development can take place.
Agencies The various organizations, interests and instruments that determine the agency requirements to be met in real estate development
Processes The different development process roles, relations and events that determine the development actions taking place in real estate development.
Outcomes The related development scales and aspects that determine the evaluations of the real estate development result.
Mechanisms The interlinking between institutional levels determining the way real estate development is constrained (institutional rules), conditioned (market condi- tions), organized (agency requirements), delivered (actions) and perveived (evaluations).
Source: Adapted from Squires and Heurkens, 2015