Definiëring en segmentering van vastgoedmarkten

Vastgoed wordt ook wel onroerend goed of onroerende zaak genoemd, maar er wordt niet altijd exact hetzelfde onder begrepen. Het begrip Onroerend is gedefi- nieerd in het Burgerlijk Wetboek:

Artikel 3

1. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond ver- enigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. 2. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.

Artikel 4

1. Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestand- deel van die zaak.

2. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak.

Keeris omschreef - in lijn met het Burgerlijk Wetboek - onroerend goed als de grond en het daarop voor lange(re) termijn gebouwde, inclusief de aard- en na- gelvaste zaken en al die zaken, welke volgens de algemene verkeersopvattingen onderdeel van die zaak uitmaken en bestemd zijn om het betreffende object duur- zaam te dienen en niet verwijderd kunnen worden, zonder dat het karakter en/ of de functionaliteit van dat object daarmee wordt aangetast, alsmede de daarop rustende beperkt zakelijke rechten1_{. Onder de zakelijke rechten worden in het al-} gemeen begrepen de volle eigendom en beperkt zakelijke rechten zoals het recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik of het recht van gebruik en bewoning. In het Handboek Projectontwikkeling2 _{werd onroerend goed gedefinieerd als de} grond, de daarop aanwezige infrastructuur en gebouwen en al hetgeen daarmee in juridische termen aard en nagelvast verbonden is. Onder vastgoed wordt ver- volgens verstaan de grond en de daarop aanwezige bebouwing, waarbij de infra- structuur - die wel onder onroerend goed wordt begrepen - er uit valt. Van Gool e.a3 _{zagen onroerend goed als de grond en alles dat daarmee verbonden is. Een} onroerend goedobject is voor hen een zelfstandig bouwwerk met grond of een zelfstandig deel van een groter geheel. Onder dezelfde definitie valt volgens deze auteurs ook het geheel van rechten, belangen en voordelen (positief of negatief) dat te maken heeft met het object.

In dit onderzoek wordt het begrip vastgoed gebruikt en daaronder wordt begre- pen: het geheel van grond, (delen van) bebouwing en daarmee verbonden rechten, belangen en voordelen. Vastgoed maakt een substantieel deel uit van de kapitaal- goederenvoorraad van een economie. Bovendien zijn de jaarlijkse vastgoedin- vesteringen een wezenlijke component in de totale investeringen. Vastgoed kan beschouwd worden als de grootste component van nationale welvaart4_{. Veron-} dersteld mag worden dat het goed functioneren van vastgoedmarkten relevant is voor deze nationale welvaart. Onder goed functionerende vastgoedmarkten wordt vooralsnog begrepen dat, op de langere termijn beschouwd, het vastgoedaanbod in voldoende mate aansluit op de vastgoedvraag waarbij zich geen structurele pro- blemen van aanbodtekorten of aanbodoverschotten voordoen.

De vastgoedmarkt is de vrij toegankelijke markt waar vrijwillige transacties plaatsvinden van grond, (delen van) bebouwing en daarmee verbonden rechten,

1 Keeris (2001). 2 Nozeman e.a (2013). 3 Gool Van e.a. (2013).

4 Opbouw Nationaal Vermogen, CBS, 2011: het nationaal vermogen wordt gewaar- deerd op € 3,8 biljoen euro. De waarde van woningen, bedrijfsgebouwen en on- derliggende grond bedraagt ruim € 2 biljoen (53%). Nationale rekeningen CBS, diverse jaren: de investeringen in woningen en bedrijfsgebouwen bedragen jaarlijks ca 40% van de totale bruto investeringen in vaste activa. De totale bruto investerin- gen in vaste activa bedroegen in de periode 2008-2013 ca € 48 mld. per jaar.

belangen en voordelen5_{. Uit de bovenstaande omschrijvingen komen enkele ken-} merken naar voren die relevant zijn voor de werking van vastgoedmarkten:

- de locatiegebondenheid van het vastgoed; - het voor de langere termijn gebouwde object;

- het onderscheid tussen grond, fysiek object (gebouw of gebouwdelen) en rech- ten, belangen of voordelen;

- de gecombineerde en separate verhandelbaarheid van deze elementen van het vastgoed.

Verschillende partijen kunnen verschillende rechten hebben op hetzelfde vast- goed; het kan eigendom zijn, object van exploitatie; het kan gehuurde huisvesting zijn of het onderpand voor een hypothecaire lening. Deze partijen kunnen ook verschillende belangen hebben en het vastgoed kan voor hen verschillende func- ties hebben.

De vastgoedmarkt wordt op allerlei manieren onderverdeeld en de verschillende segmentaties sluiten elkaar niet uit:

- grondmarkt en gebouwmarkt, met een verdere onderverdeling naar nieuw- bouw en bestaand vastgoed;

- koopmarkt en huurmarkt voor gebruikers van vastgoed;

- grondmarkt, bouwmarkt, ontwikkelmarkt, beleggersmarkt en financierings- markt op basis van belangen van professionele partijen;

- geografische segmentatie op basis van de locatiegebondenheid;

- woningen versus bedrijfsmatig vastgoed op basis van de gebruiksfuncties van het vastgoed; nader onder te verdelen in een woningmarkt, kantorenmarkt, be- drijfsruimtemarkt, winkelruimtemarkt.

De segmentatie van de vastgoedmarkt naar functionele deelmarkten is interessant vanuit de vraagstelling van het onderzoek. Deze sluit het meest aan bij de catego- rieën van bestemmingen die vanuit planologische beleidsvoering worden gehan- teerd. Veelal wordt onderscheid gemaakt naar bedrijfsmatig vastgoed enerzijds - kantoren, winkelruimten en bedrijfsruimten - en woningen anderzijds. Hieronder volgt een korte beschrijving van de betreffende markten.

3.2.1 De woningmarkt

De woningmarkt bestaat uit een koopmarkt (eigenaar-bewoners, die zowel gebrui- ker van woningen als investeerder zijn) en een huurmarkt. Er is een nader onder- scheid te maken naar nieuwbouwwoningen en bestaande woningen. Ook is een 5 Op basis van de brede definitie van de econoom Arnold Heertje: de markt is het samenhangende geheel van transacties van een goed of dienst, waarbij transacties vrijwillig plaatsvinden en waar iedereen in principe aan mee kan doen.

indeling te maken naar een gebruikersmarkt, beleggersmarkt (exploitanten van woningen) en ontwikkelaarsmarkt (investeerders in nieuwe woningen).

De vraag naar woningen wordt in belangrijke mate bepaald door demografische factoren. Groei van de bevolking ontstaat door het (positieve) saldo van de na- tuurlijke groei en migratie. Deze factoren beïnvloeden de ontwikkeling van het aantal huishoudens, de kenmerken van deze huishoudens (omvang, leeftijd) en de behoefte aan woningen voor de huisvesting van deze huishoudens. Hoewel demo- grafische ontwikkelingen dominant zijn, spelen economische factoren eveneens een rol. Op de korte en middellange termijn zijn economische groei, inkomens- ontwikkeling, de rentestand en algemene vertrouwensfactoren van belang voor de effectieve woningvraag. Op de langere termijn zijn de algehele ontwikkeling van de welvaart en maatschappelijke ontwikkelingen relevant.

Het aanbod van woningen bestaat uit de beschikbare voorraad. Daarin kunnen zich veranderingen voordoen door investeringen in woningverbetering, door sloop en door nieuwbouw. Het aanbod wordt beïnvloed door de vraagontwikkeling en door het verwachte rendement van eventuele investeringen. In deze afweging spe- len ook de financieringsmogelijkheden van het (ver)bouw- en ontwikkelproces een rol.

In veel landen is sprake van een sterke bemoeienis van de overheid met de wo- ningmarkt die onder meer voortvloeit uit de erkenning van het fundamentele recht op wonen. Deze bemoeienis kan betrekking hebben op:

- de kwantiteit: voldoende woningen voor de (toekomstige) woningbehoefte; - de kwaliteit: geschikte woningen, in relatie tot de vraag en tot eisen van bij-

voorbeeld bouwkwaliteit, volksgezondheid, energieverbruik of esthetiek; - de betaalbaarheid: voldoende betaalbare woningen, ook voor lagere inkomens-

groepen;

- de beschikbaarheid van woningen, met name de lagere inkomens en bijzon- dere doelgroepen.

De bemoeienis krijgt onder meer vorm via het ruimtelijk ordeningsbeleid (het re- serveren van voldoende bouwgrond op de gewenste locaties), via subsidiering en via fiscale maatregelen die vraag of aanbod stimuleren.

3.2.2 De kantorenmarkt

De kantorenmarkt als markt voor verhuurbare kantoorruimte is in veel landen een naoorlogs verschijnsel. De groeiende dienstensector gaf steeds meer de voorkeur aan gehuurde huisvesting boven huisvesting in eigendom, vanwege een grotere flexibiliteit en het beschikbaar houden van vermogen voor ondernemingsactivitei- ten. De ontwikkeling van de kantorenmarkt heeft bijgedragen aan de opkomst van de vastgoedbeleggersmarkt.

De gebruikersvraag naar kantoorruimte wordt in belangrijke mate bepaald door de economische ontwikkeling in het algemeen en de groei van de kantoorwerk- gelegenheid in het bijzonder. Kantoorwerkgelegenheid doet zich met name voor in de zakelijke en financiële dienstverlening, bij de overheid en bij not-for-profi- torganisaties. De totale behoefte aan kantoorruimte is te berekenen als het aantal kantoorbanen x het ruimtegebruik per kantoorwerker (uitgedrukt in m2_{’s). Het} ruimtegebruik verschilt echter per sector, varieert onder invloed van conjuncturele cycli en hangt mede af van regelgeving6_.

De economische ontwikkeling is eveneens van invloed op het ondernemersver- trouwen en de timing van huisvestingsbeslissingen. Belangrijke factoren in de huisvestingskeuze zijn het huurprijsniveau, de bereikbaarheid, het imago van de locatie en de kwaliteit van de omgeving. De aanwezigheid van andere kantoor- gebruikers, dienstverleners en voorzieningen vergroot de aantrekkelijkheid van kantorenlocaties. Kantoren zijn vooral een stedelijk verschijnsel.

Naast de gebruikersvraag is er een beleggersvraag naar kantoren. Die wordt be- invloed door het te verwachten netto rendement uit de verhuur van kantoorruimte en de waardeontwikkeling. Kantoorruimte (en ander vastgoed) draagt bij aan ri- sicospreiding in beleggingsportefeuilles en is relatief inflatiebestendig vanwege geïndexeerde huurcontracten. Het nadeel van dergelijk vastgoedbezit is de relatief lage liquiditeit en flexibiliteit. Mede daardoor zijn vanaf de jaren ’90 beleggingen in kantoren regelmatig omgezet van directe naar indirecte belangen; in plaats van ‘eigendom van stenen’ is sprake van aandelen in gespecialiseerde vastgoedfond- sen. De kantorenmarkt kent wellicht het sterkst van alle functionele markten het onderscheid tussen de gebruikersmarkt en de beleggersmarkt. Belangen van ge- bruiker en belegger lopen niet altijd parallel; waar de gebruiker graag een ruime markt heeft met veel aanbod en lage huurprijzen, zal de belegger voorkeur hebben voor een zekere mate van schaarste die de waarde van het bezit doet toenemen. De overheidsbetrokkenheid bij de kantorenmarkt is primair ingegeven door eco- nomische belangen. Kantoorhoudende bedrijven en organisaties leveren geschool- de en hoogwaardige werkgelegenheid. Ze worden beschouwd als de aanjagers voor de stedelijke economie. Kantoren zijn bovendien beeldbepalende landmarks in de stedelijke skyline. In een aantal landen is in de jaren ‘70 en ‘80 een regio- nale spreiding van kantoorwerkgelegenheid nagestreefd: om steden en stedelijke infrastructuur te ontlasten, om regio’s te compenseren voor wegvallende industri- ele werkgelegenheid en om een rechtvaardiger of gelijkwaardiger economische ontwikkeling te bewerkstelligen. Het spreidingsbeleid was veelal niet succesvol en veel landen zijn ervan terug gekomen.

6 In Nederland zijn Arbo richtlijnen van kracht, met onder meer normstellingen voor uitzicht en daglichttoetreding op de werkplek.

3.2.3 Bedrijfsruimtemarkt

De bedrijfsruimtemarkt is omvangrijk in metrage en sterk gedifferentieerd. Het is een overwegend lokale markt met een relatief groot aandeel eigenaar-gebruikers (in Nederland is dat ca. 80%). Er wordt niet veel industrieel vastgoed op voorraad ontwikkeld aangezien de desbetreffende bedrijvigheid specifieke wensen en eisen heeft. De belangstelling van institutionele beleggers en vastgoedfondsen voor dit type vastgoed is beperkt en van relatief recente datum. Het gaat dan overwegend om logistiek vastgoed (distributiecentra). De levensduur en restwaarde van der- gelijke gebouwen is laag, maar de netto huurinkomsten zijn interessant in relatie tot de verwervingsprijs. De algehele economische ontwikkeling en - in een aantal sectoren - de groei van het aantal banen bepalen in belangrijke mate de vraag naar bedrijfsruimte. Daarnaast spelen technologische ontwikkelingen een rol.

Planologisch beleid is onder meer gericht op het scheiden van functies die elkaar benadelen. Hinderlijke bedrijvigheid is steeds meer uit woongebieden verdwenen en op specifieke terreinen terecht gekomen. Overheidsbeleid voor de bedrijfsruim- temarkt is vooral gericht op het voorkomen van overlast en het normeren van milieueffecten.

3.2.4 Markt voor winkelvastgoed

Onder detailhandel worden alle consumentverzorgende bedrijven begrepen die rechtstreeks (al dan niet zelf vervaardigde) goederen verkopen aan consumenten7_. De structuur van winkelvoorzieningen kende vanouds een op afstanden gebaseer- de hiërarchische opbouw, van grote stadscentra met een omvangrijk en gedifferen- tieerd winkelaanbod tot kleine (dorps- of buurt)centra die overwegend in de lokale dagelijkse behoeften voorzien. Als gevolg van de toegenomen mobiliteit zijn af- standen eenvoudiger te overbruggen. De groeiende welvaart heeft bovendien het onderscheid tussen winkelen en boodschappen doen versterkt. De recreatief win- kelende consument wil graag veel verschillende winkels bij elkaar hebben. Door deze ontwikkelingen is de hiërarchie van winkelvoorzieningen steeds minder aan de orde en zijn met name kleinere centra kwetsbaar geworden.

De vraag naar te huren winkelruimten wordt beïnvloed door de verwachte beste- dingen van consumenten. Het gedrag van consumenten is echter grillig en lastig te voorspellen. Het staat onder invloed van demografie, economie, maatschappelijke trends, van hypes en sociale media. De koopkracht van de consumenten en de om- vang van het verzorgingsgebied beïnvloeden hoeveel en welk type winkels zich kunnen vestigen. De aantrekkelijkheid van de winkelgebieden zelf wordt echter steeds belangrijker. Die wordt mede bepaald door factoren als een historische bin- nenstad, aantrekkelijke horeca, goede parkeervoorzieningen en de mogelijkheid van combinatiebezoeken. Winkelen via internet leidt tot veranderingen in de win-

kelstructuur. Hoewel het aandeel van online winkelen in veel landen nog steeds relatief bescheiden is (10-15%), neemt het de laatste jaren wel toe.

Voor beleggers is winkelvastgoed een aantrekkelijk beleggingscategorie met een relatief stabiel rendement. Het aantrekkelijk houden van winkelgebieden brengt echter een intensieve beheeropgave met zich mee. Actief commercieel beheer is nodig om leegstand te voorkomen en om een aantrekkelijke mix van winkels te re- aliseren en te behouden. Ook is in fysieke zin een regelmatige vernieuwing nodig om winkelgebieden up-to-date te houden. In veel landen bemoeit de overheid zich met detailhandel en winkelvastgoed, zowel langs planologische als economische beleidslijnen. De bemoeienis betreft de vestigingsmogelijkheden voor winkels, locaties voor nieuw winkelvastgoed, het parkeerbeleid en het huurprijsbeleid.

3.3 Modellering van vastgoedmarkten

Het modelleren van vastgoedmarkten draagt bij aan inzicht in het functioneren ervan en in de effecten die externe invloeden op deze markt kunnen hebben. Er zijn meerdere economische invalshoeken die het mogelijk maken om vastgoed- markten te modelleren. Neoklassieke economische modellen van markten zijn in essentie evenwichtsmodellen. Deze modellen zijn gebaseerd op een aantal strin- gente vooronderstellingen, zoals volledige concurrentie, homogene (vervangbare) goederen, vrije markttoegang en goed geïnformeerde vragers en aanbieders. Het prijsmechanisme zorgt ervoor dat aanbod en vraag voortdurend tenderen naar een evenwicht. Als de vraag naar een product toeneemt, dan zal de prijs ervan stijgen. De hogere prijs is voor aanbieders het signaal om meer te produceren. Daardoor komt het aanbod weer in evenwicht met de vraag en normaliseert het prijsniveau. Het marktmechanisme werkt niet altijd optimaal en bepaalde producten en diensten worden niet tegen een acceptabele prijs door de markt voortgebracht. Er kunnen zich in het productieproces negatieve effecten voordoen die niet worden verwerkt in de prijs. De welvaartseconomie bestudeert vraagstukken rondom de vanuit wel- vaartsperspectief optimale inzet van productiemiddelen en de situaties waarin die optimale middelinzet zich niet voordoet. Dan kan sprake zijn van marktfalen. Specifieke markten voldoen zelden aan de stringente vooronderstellingen van de neoklassieke evenwichtsmodellen en marktevenwichten ontstaan veelal moei- zaam of helemaal niet. Neo-institutionele economen zijn met name geïnteresseerd in het feitelijke marktfunctioneren en de bijzonderheid van specifieke markten. Waar dat functioneren wordt gehinderd, bijvoorbeeld door grote onzekerheden en hoge transactiekosten, kunnen institutionele arrangementen aan de orde zijn. Die krijgen vorm in nadere afspraken tussen partijen, in wet- en regelgeving of in informatieve structuren die de transparantie vergroten en zekerheden geven. Neo- institutionele economen bestuderen de marktprocessen en de relevantie van der- gelijke institutionele arrangementen voor het functioneren van vastgoedmarkten.

64

3.3.1 Neoklassieke modellering van de grondmarkt

De Britse econoom David Ricardo8 _{maakte in de vroege 18}e _{eeuw een model van} een agrarische economie, met de productie van uitsluitend graan. In zijn vooron- derstellingen was het aanbod van grond per definitie gelimiteerd en inelastisch voor prijsveranderingen: een hogere grondprijs leidde niet tot een groter aanbod van grond. Bij een vast aanbod van grond (OS) wordt de prijs van de grond be- paald door opbrengst van de graanproductie (P). Die wordt weer bepaald door de vraag naar graan (D). De grondprijs is dus een residuele opbrengst, die afhankelijk is van de vraag naar graan en de graanopbrengst. Ricardo ontwikkelde zijn theorie ten tijde van grote controverses over de graanprijs. Een belangrijke conclusie van Ricardo was dat de prijs van de grond hoog is omdat de prijs van graan hoog is

en niet andersom.

Figuur 3.1: Model van de agrarische grondmarkt met 1 product (o.b.v. Ricardo)9

O P Price S X D’ Land R D O P_c Price X C C’ Q P_H H‘ H Stock (sq. ft.) Price $ D(R, Economy) = S Property Market: Rent Determination Rent $ Asset Market: Valuation P = Ri S = Cδ P = f(C) ∆ S = C - δS)

De door Ricardo opgepakte vraagstelling was nadien nog regelmatig aan de orde in het kader van ontwikkelingen op de woningmarkt: was de woningprijs zo hoog omdat de grondprijs hoog was of andersom? Vanuit de redenering van Ricardo werd deze discussie veelal beslecht met de verwijzing naar de hoge woningvraag. Cruciaal voor deze conclusie is de aanname dat het grondaanbod gelimiteerd en inelastisch is10_{; de graanproductie kon niet toenemen bij een stijgende vraag. Even-} eens cruciaal is de aanname dat slechts een enkele productievorm - graan - bestaat.

8 Op basis van Evans (2004) hoofdstuk 7. 9 Evans (2004), p. 12.

10 Hier zou de parallel getrokken kunnen worden met een strikte planologische be- leidsvoering die de beschikbare grond voor een specifieke functie limiteert en in- elastisch maakt.

65 Meestal zijn er meerdere gebruiksalternatieven die met elkaar concurreren om de beperkt beschikbare grond. In figuur 3.2 gaat het om woningen (H) en commercië- le functies (C). Er ontstaan twee deelmarkten met elk hun eigen vraagcurves (resp. H en C) en hun residuele prijsstelling (resp. Ph en Pc). Een realistische aanname is dat commerciële functies een hogere grondopbrengst hebben dan woningen. Het grondgebruik voor commerciële functies beslaat in de onderstaande figuur OX en dat voor woningen XQ. Grond zal worden gebruikt voor de hoger renderende commerciële functies, tot het evenwichtspunt waar het aanbod van grond voor commerciële functies de vraag naar grond voor commerciële functies evenaart. De resterende grond kan worden gebruikt voor woningbouw. Er ontstaat in deze situatie dus het risico van verdringing van minder renderende grondgebruikstypen door meer renderende alternatieven.

Als in de beschreven situatie de vraag naar grond voor commerciële functies (C) toeneemt, stijgt de prijs van Pc. Er vindt een reallocatie plaats van grond voor woningen (H) naar grond voor commerciële functies (C). Tegelijk stijgt echter ook de grondprijs voor woningen Ph, want er is minder grond voor H beschikbaar. De woningprijs zal vervolgens stijgen vanwege die hogere grondprijs.

Figuur 3.2: Grondmarkt met meerdere gebruiksalternatieven11

O P Price S X D’ Land R D O P_c Price X C C’ Q P_H H‘ H Stock (sq. ft.) Price $ D(R, Economy) = S Property Market: Rent Determination Rent $ Asset Market: Valuation P = Ri S = Cδ P = f(C) ∆ S = C - δS)

De grondprijs is het residu van de opbrengsten van het ge- of verbouwde product en de productiekosten daarvan. Verschillende gebruikstypen hebben verschillende residuele grondopbrengsten; ze concurreren met elkaar om de beschikbare grond en daarbij kan verdringing optreden. De vraag naar het te (ver)bouwen product - zoals Ricardo aantoonde - en de alternatieve gebruiksmogelijkheden van de grond bepalen de grondprijs.

Von Thunen12 _{bracht een nieuwe dimensie in de economische theorie van het} grondgebruik: de factor afstand. Hij veronderstelde de aanwezigheid van een centrale markt, waar agrarische producten verhandeld worden. Vanuit de veron- derstelling dat elke consument een vast te besteden budget heeft, vindt bij de lo- catiekeuze een afweging plaats van transportkosten versus grondkosten. Dichtbij de centrale markt zijn de transportkosten laag en de grondprijzen hoog; naarmate de afstand tot de centrale markt groter is, zijn de transportkosten hoger en is de grondprijs lager. De factor ‘afstand’ - of iets breder geformuleerd: locatiekwaliteit - speelt dus eveneens een rol in de grondprijs.