76.! Om van benadeling voor meer dan zeven twaalfden te kunnen spreken dienen allerlei aspecten in acht genomen te worden. Zo bepaalt artikel 1675 van het Burgerlijk Wetboek: “Om te weten of er benadeling
voor meer dan zeven twaalfden is, dient men het onroerend goed te schatten volgens zijn staat en waarde op het ogenblik van de koop.” Met andere woorden dient de juiste prijs te worden bepaald door middel van een
schatting. De schatting moet de waarde van het onroerend goed volgens de staat waarin het zich bevond op het ogenblik van de koop bepalen. Dergelijke prijsbepaling is nodig om daarna tot een vergelijking te komen met de bedongen koopprijs. Dit laatste lijkt zo vanzelfsprekend waardoor de wetgever het niet vermeld heeft.198
A.& Schatting volgens de staat van het onroerend goed
77.! Krachtens artikel 1675 van het Burgerlijk Wetboek dient men het onroerend goed te schatten volgens zijn staat en waarde op het ogenblik van de verkoop, dit wil zeggen op het ogenblik van de totstandkoming van een wilsovereenstemming.199 De bedoeling van de bepalingen inzake de benadeling voor meer dan zeven twaalfden is immers niet om een verkoper in staat te stellen te genieten van de (on)voorzienbare waardestijgingen betreffende het onroerend goed daterend van na de verkoop.200 In het Wetsvoorstel tot invoeging van Boek 5 “verbintenissen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek is een wettelijke grondslag voor de imprevisieleer voorgeschreven, meer bepaald artikel 5.77.201 Evenwel wil ik erop wijzen dat een wettelijke erkenning van de imprevisieleer geen weerslag heeft op de regels inzake de benadeling voor meer dan zeven twaalfden. De imprevisieleer beoogt een onevenwicht te herstellen dat niet vanaf de contractsluiting aanwezig was, maar een onevenwicht dat nadien opduikt in het contract. De benadeling voor meer dan zeven twaalfden daarentegen gaat terug tot de totstandkoming van de overeenkomst om na te gaan of er sprake was van een onevenwicht in de vorm van een benadeling voor meer dan zeven twaalfden.202
198&Cass.&4&mei&2015,&Arr.Cass.%2015,&afl.&5,&1127a&H.&DE&PAGE&en&A.&MEINERTZHAGENWLIMPENS,&Les%principaux%
contrats,& Brussel,& Bruylant,& 1997,& 494a& E.& SWAENEPOEL,& Toetsing% van% het% contractuele% evenwicht,& Antwerpen,&
Intersentia,&2011,&121W122a&J.&HERBOTS,&M.&VERVOORT&en&S.&VAN&DER&AUWERA,&“Koop”&in&Het%onroerend%goed%in%
de%praktijk,&Mechelen,&Kluwer,&2015,&Afl.&273,&II.A.3W11WII.A.3W14.
199&Cass.&11&januari&1980,&RW&1980W81,&252.&Noch&het&moment&van&de&vordering&tot&nietigverklaring,&noch&het&moment& van& de& uitspraak& van& de& rechter& over& de& vordering& tot& nietigverklaring& kunnen& als& peildatum& worden& genomen.& & P.& OSSIPOW,& De% la% lésion,& Lausanne,& Roth,& 1940,& 115a& B.& TILLEMAN,& Totstandkoming% en% kwalificatie% van% de% koop& in&
Beginselen%van%Belgisch%privaatrecht,&Antwerpen,&Kluwer,&2001,&562a&J.&DEL&CORRAL,&“Art.&1675&BW”&in&E.&DIRIX&en&
A.&VAN&OEVELEN&(eds.),&Bijzondere%overeenkomsten.%Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%
rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&3.&&
200& B.& TILLEMAN,& Totstandkoming% en% kwalificatie% van% de% koop& in& Beginselen% van% Belgisch% privaatrecht,& Antwerpen,& Kluwer,&2001,&562.&
201&Wetsvoorstel&tot&invoeging&van&boek&5&“Verbintenissen”&in&het&nieuw&Burgerlijk&Wetboek,&Parl.St.%Kamer&2019,&nr.& 3709/001,&297.&
78.! Indien een koopovereenkomst gesloten bij onderhandse akte, later dient verleden te worden tot een authentieke akte, dient de waardering van het verkochte onroerend goed te geschieden op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse akte. Een uitzondering hierop is het geval waar de authentieke akte een nieuwe wilsovereenstemming uitmaakt, wat het geval kan zijn wanneer nieuwe voorwaarden werden overeengekomen in de authentieke akte.203
79.! Wanneer de koop wordt gesloten na de lichting van de aankoopoptie, moet men zich voor de beoordeling van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden plaatsen op het ogenblik van de lichting van de optie en niet op het moment van de toekenning van de optie. De koop komt immers tot stand bij de lichting van de optie. Dit geeft de verkoper de mogelijkheid zich bijgevolg te beroepen op de waardestijgingen tussen het verlenen van de optie en het lichten ervan.204 De optieovereenkomst met betrekking tot de aankoop van een onroerend goed zelf is niet vatbaar voor vernietiging op grond van benadeling voor meer dan zeven twaalfden. De optieovereenkomst is immers een eenzijdige verkoopbelofte, een voorovereenkomst, die alle elementen bevat opdat de koop voltrokken zou zijn vanaf het ogenblik dat de optie wordt gelicht. Dergelijke voorovereenkomst maakt een zelfstandige overeenkomst uit en dient te worden onderscheiden van de koop- verkoopovereenkomst.205
Indien de koopoptie deel uitmaakt van een huurovereenkomst, dient te worden nagegaan wat precies het voorwerp van de optie is. In dergelijk geval dient de schatting van het onroerend goed beperkt te blijven tot de elementen van het onroerend goed zoals die bestonden op het ogenblik van het aangaan van de optieovereenkomst. Veranderingen en bouwwerken, door de huurder in de loop van de huur uitgevoerd met het oog op het gebruik van het gehuurde goed, dienen buiten beschouwing te worden gelaten om de staat van
203&Ter&illustratie:&Cass.&fr.&9&juli&1984,&Bull.civ.&1984,&106.&Een&verkocht&terrein&werd&bebouwbaar&sinds&ondertekening& van& de& onderhandse& akte.& Ondertekening& van& een& latere& authentieke& akte& heeft& een& ander& voorwerp,& namelijk& een& bebouwbaar&stuk&terrein.&&&
204&Brussel&30&juni&2004,&RW&2006W07,&afl.&28,&1161.&Zo&werd&er&een&optie&tot&aankoop&verleend&voor&een&landbouwgebied,& lopende& over& een& langere& periode.& Toen& de& koper& zijn& optie& lichtte& na& bijna& een& jaar,& bleek& dat& het& perceel& van& bestemming&was&gewijzigd:&het&was&nu&industriezone&en&dus&meer&waard.&De&verkopers&vroegen&de&vernietiging&wegens& benadeling&voor&meer&dan&zeven&twaalfden.&Het&hof&van&beroep&te&Brussel&oordeelde&dat&de&verhouding&tussen&prijs&en& werkelijke&waarde&moet&beoordeeld&worden&op&het&ogenblik&van&het&lichten&van&de&optie,&want&op&dat&ogenblik&komt&de& werkelijke&koopovereenkomst&tot&stand.&De&gewijzigde&bestemming&werd&gewichtig&genoeg&geacht&om&de&verkoop&te& doen&vernietigen.&H.&DE&PAGE,&Traité%élémentaire%de%droit%civil%belge,&IV,%Principaux%contrats,&Brussel,&Bruylant,&1972,& 355a&R.&DEKKERS,&N.&CARETTE,&K.&VANHOVE&en&A.&VERBEKE,&Handboek%burgerlijk%recht,%deel&III,%Verbintenissen,%
bewijsleer,% gebruikelijke% contracten,& Antwerpen,& Intersentia,& 2007,& 525a& E.& SWAENEPOEL,& “Geweld,& benadeling& en&
gekwalificeerde& benadeling:& een& stand& van& zaken& naar& Belgisch& recht”& in& R.& VAN& RANSBEECK,& A.& DE& BOECK,& F.& HELLEMANS&en&B.&HEYNINCKX&(eds.),&Wilsgebreken,&Brugge,&die&Keure,&2006,&120a&J.&DEL&CORRAL,&“Art.&1675&BW”& in&E.&DIRIX&en&A.&VAN&OEVELEN&(eds.),&Bijzondere%overeenkomsten.%Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%
rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&4.&
205&Brussel&30&december&1922,&Pas.&1923,&II,&67a&B.&TILLEMAN,&Totstandkoming%en%kwalificatie%van%de%koop&in&Beginselen%
van% Belgisch% privaatrecht,& Antwerpen,& Kluwer,& 2001,& 564a& J.& DEL& CORRAL,& “Art.& 1675& BW”& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN&
OEVELEN&(eds.),&Bijzondere%overeenkomsten.%Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,& Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&4.&
het verkochte goed te beoordelen.206 Daarentegen maakt het gedeelte van de huur dat nog moet lopen ten tijde van de koop een waardevermindering uit. Dit is evenzeer het geval indien de koper van het onroerend goed de huurder zelf is.207
80.! Bij een koop onder opschortende voorwaarde wordt het onroerend goed geschat op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst en dus niet op het ogenblik van de vervulling van de voorwaarde.208 Overeenkomstig artikel 1179 van het Burgerlijk Wetboek werkt de vervulde voorwaarde met terugwerkende kracht tot de dag waarop de verbintenis werd aangegaan, tenzij de partijen anders zijn overeengekomen. In dit laatste geval dient de benadeling voor meer dan zeven twaalfden te worden beoordeeld op het ogenblik dat de partijen bepaald hebben voor de totstandkoming van de overeenkomst.209
B.& De juiste prijs van het onroerend goed
81.! Zoals uiteengezet dient men het onroerend goed terug te denken in de staat waarin het zich bevond ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Bij deze waardebepaling dient tevens rekening te worden gehouden met de waarde van allerlei zaken die een invloed zouden kunnen hebben op de waarde van het onroerend goed. Deze kunnen de waarde van het onroerend goed doen toe- of afnemen.210
82.! Elementen die de waarde van het onroerend goed kunnen doen vermeerderen zijn: onroerende goederen door bestemming die begrepen zijn in het verkochte onroerend goed, onroerende rechten die voortvloeien uit de eigendom van het onroerend goed, waarde van de ondergrond die bv. een waardevolle kalklaag kan bevatten en waarvan de verkoper onwetend was211, of de waarde van de wortelvaste of takvaste vruchten die ten tijde van de koop nog voorhanden waren.212 Daarentegen dient abstractie te worden gemaakt
206& Gent& 20& juni& 2007,& Huur& 2008,& afl.& 2,& 85a& Brussel& 30& juni& 2004,& RW& 2006W07,& afl.& 28,& 1161a& B.& TILLEMAN,&
Totstandkoming%en%kwalificatie%van%de%koop&in&Beginselen%van%Belgisch%privaatrecht,&Antwerpen,&Kluwer,&2001,&564a&J.&
HERBOTS,&M.&VERVOORT&en&S.&VAN&DER&AUWERA,&“Koop”&in&Het%onroerend%goed%in%de%praktijk,&Mechelen,&Kluwer,& 2015,&Afl.&273,&II.A.3W11WII.A.3W13.&&
207&Brussel&30&maart&1925,&Pas.&1925,&II,&188a&Brussel&4&december&1926,&Pas.&1927,&II,&62a&J.&HERBOTS,&M.&VERVOORT& en&S.&VAN&DER&AUWERA,&“Koop”&in&Het%onroerend%goed%in%de%praktijk,&Mechelen,&Kluwer,&2015,&Afl.&273,&II.A.3W11W II.A.3W13a& J.& DEL& CORRAL,& “Art.& 1675& BW”& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN& OEVELEN& (eds.),& Bijzondere% overeenkomsten.%
Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&4.&
208&Brussel&20&juni&1951,&Pas.&1952,&III,&81a&Kh.&Dendermonde&31&oktober&2013,&T.Not.&2015,&afl.&4,&232.&&
209&Cass.&27&april&1992,&Arr.Cass.&1991W92,&813a&J.&DEL&CORRAL,&“Art.&1675&BW”&in&E.&DIRIX&en&A.&VAN&OEVELEN& (eds.),&Bijzondere%overeenkomsten.%Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,& Wolters&Kluwer,&2017,&5.&
210& H.& DE& PAGE,& Traité% élémentaire% de% droit% civil% belge,& IV,% Principaux% contrats,& Brussel,& Bruylant,& 1972,& 365a& B.& TILLEMAN,&Totstandkoming%en%kwalificatie%van%de%koop&in&Beginselen%van%Belgisch%privaatrecht,&Antwerpen,&Kluwer,& 2001,&566.&&
211&Luik&29&maart&1966,&JL&1965W66,&258.&&
212& B.& TILLEMAN,& Totstandkoming% en% kwalificatie% van% de% koop& in& Beginselen% van% Belgisch% privaatrecht,& Antwerpen,& Kluwer,& 2001,& 566W567a& J.& DEL& CORRAL,& “Art.& 1675& BW”& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN& OEVELEN& (eds.),& Bijzondere%
overeenkomsten.%Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&
van waardestijgingen die het gevolg kunnen zijn van toeval, of het gevolg zijn door het toedoen van de koper of zijn rechtsopvolgers.213
83.! Er is niet altijd sprake van een waardevermeerdering. Er kunnen ook elementen voorhanden zijn die een waardevermindering bewerkstelligen. Zo brengt het gedeelte van de huur dat nog moet lopen ten tijde van de koop, meestal een waardevermindering met zich mee, dit is ook het geval wanneer de koper van het onroerend goed de huurder zelf is.214 Daarnaast dient de rechter ook rekening te houden met minderwaarden die de resultante zijn van erfdienstbaarheden die op het erf rusten, en de in de koopovereenkomst bedongen bouwverboden.215
84.! De basiswaarde die in aanmerking dient genomen te worden voor het onroerend goed is de objectieve marktwaarde, dat wil zeggen de normale verkoopwaarde. Het is derhalve de objectieve waarde van het onroerend goed die moet worden vergeleken met de bedongen prijs, en niet de subjectieve waarde.216 De subjectieve waarde betreft de waarde die een potentiële koper aan het onroerend hecht.217
De objectieve marktwaarde is de resultante van een bundel factoren, zoals: de staat van het onroerend goed, de bebouwbaarheid van een onroerend goed, de huurrechten waarmee het verkochte goed bezwaard is, de
213&H.&DE&PAGE&en&A.&MEINERTZHAGENWLIMPENS,&Les%principaux%contrats,&Brussel,&Bruylant,&1997,&494.&
214&Brussel&4&december&1926,&Pas.&1927,&II,&62a&J.&HERBOTS,&M.&VERVOORT&en&S.&VAN&DER&AUWERA,&“Koop”&in&Het%
onroerend%goed%in%de%praktijk,&Mechelen,&Kluwer,&2015,&Afl.&273,&II.A.3W13.&&
215&Cass.&17&oktober&1969,&Arr.Cass.&1970,&164.&‘In&desbetreffende&zaak&had&de&verkoopster&haar&grond,&waarvan&de& onteigening& tot& algemeen& nut& was& beslist,& vrijwillig& verkocht& aan& de& gemeente& Bree.& In& de& koopovereenkomst& werd& overeengekomen&dat&de&grond&door&de&koper&zou&worden&gebruikt&voor&de&aanleg&van&een&ringlaan&en&sportvelden,&en& dat& de& grond& dus& niet& zou& worden& verkocht& als& bouwgrond,& teneinde& de& verkoper& het& voordeel& van& een& waardevermeerdering&voor&te&behouden.&Naar&aanleiding&van&het&instellen&van&een&vordering&tot&nietigverklaring&wegens& benadeling&voor&meer&dan&zeven&twaalfden,&besliste&het&hof&van&beroep&ten&onrechte&dat&bij&de&waardebepaling&geen& rekening&mocht&worden&gehouden&met&het&bouwverbod&dat&in&de&koopovereenkomst&bedongen&was.&Het&hof&van&beroep& steunde&zich&namelijk&op&het&principe&dat&het&verbod&voortsproot&uit&een&eerder&goedgekeurd&algemeen&plan&van&aanleg& en&dergelijk&verbod&dus,&met&betrekking&tot&onteigeningen,&geen&minderwaarde&mag&teweegbrengen&ten&aanzien&van&de& goederen&waarop&zij&betrekking&heeft.&Deze&beslissing&werd&door&het&Hof&van&Cassatie&verbroken.&Dergelijke&verkoop& blijft&immers&onderworpen&aan&de®els&van&het&Burgerlijk&Wetboek,&en&dan&kan&men&zich&niet&baseren&op&het&standpunt& van& het& hof& van& beroep’.& Zie& ook& B.& TILLEMAN,& A.L.& VERBEKE& en& V.& SAGAERT,& Vermogensrecht% in% kort% bestek,& Antwerpen,&Intersentia,&2013,&200a&J.&HERBOTS,&M.&VERVOORT&en&S.&VAN&DER&AUWERA,&“Koop”&in&Het%onroerend% goed%in%de%praktijk,&Mechelen,&Kluwer,&2015,&Afl.&273,&II.A.3W13.&& 216&Desalniettemin&brengt&het&te&koop&aanbieden&van&verscheidende&goederen&van&relatief&dezelfde&soort&een&markt&tot& stand&waarbij&de&individuele&appreciaties&door&het&spel&van&vraag&en&aanbod&samengesmolten&worden&tot&normale&prijzen& waaruit&een&objectieve&waarde&uit&afgeleid&kan&worden.&Met&andere&woorden&wordt&enigszins&indirect&rekening&gehouden& met&de&subjectieve&waarde.&Voorbeeld&van&een&subjectief&element:&verkochte&erf&paalt&aan&een&erf&van&de&koper.&R.& TIMMERMANS,&Koop%en%verkoop%van%onroerend%goed%met%inschakeling%van%een%vastgoedmakelaar,&Mechelen,&Kluwer,& 2014,&70.&& 217&Brussel&30&maart&1925,&Pas.&1925,&II,&188a&Luik&4&maart&1970,&Pas.&1970,&II,&122a&H.&DE&PAGE,&Traité%élémentaire%de%