A.& Algemeen
52.! Artikel 1674 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt: ‘Indien de verkoper in de verkoopprijs van een
onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen, en al had hij verklaard de meerdere waarde te schenken.’ Hieruit dient te worden afgeleid dat
de regels van de artikelen 1674-1685 van het Burgerlijk Wetboek enkel van toepassing zijn op de koop- verkoop van onroerend goed.127
B.& Koop-verkoopovereenkomst
53.! De benadeling voor meer dan zeven twaalfden wordt traditioneel beperkt tot wederkerige, vergeldende overeenkomsten ten bezwarende titel. Bij een wederkerige overeenkomst ontstaan er verbintenissen voor elk van beide contractpartijen. De regels zijn dan ook in beginsel voorbehouden voor wederkerige overeenkomsten aangezien hier verbintenissen voor beide partijen ontstaan kan het evenwicht tussen de contractuele hoofdprestaties worden getoetst.128
Daarnaast dient de overeenkomst vergeldend te zijn. Dit is het geval wanneer op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst nauwkeurig kan worden bepaald wat de te verrichten prestaties zijn in hoofde van de contractpartijen. Tegenover een vergeldende overeenkomst staat het kanscontract, waarbij de omvang van een hoofdprestatie gekenmerkt wordt door het zich al dan niet voordoen van een onzekere gebeurtenis.129 In beginsel wordt aangenomen dat bij overeenkomsten die berusten op een tussen partijen gewilde onzekerheid omtrent één of beide prestaties, geen benadeling voor meer dan zeven twaalfden kan worden opgeworpen.130
Tot slot kan de benadeling voor meer dan zeven twaalfden zich in beginsel enkel voordoen bij overeenkomsten ten bezwarende titel, aangezien bij overeenkomsten om niet slechts enkel een voordeel bestaat in hoofde van een van de partijen. Maar ook hier dient enige nuance aangebracht te worden. Zo is bv.
127&R.&DEKKERS,&Handboek%burgerlijk%recht,%deel&II,&Brussel,&Bruylant,&1971,&510.&& 128&E.&SWAENEPOEL,&“Geweld,&benadeling&en&gekwalificeerde&benadeling:&een&stand&van&zaken&naar&Belgisch&recht”&in& R.&VAN&RANSBEECK,&A.&DE&BOECK,&F.&HELLEMANS&en&B.&HEYNINCKX&(eds.),&Wilsgebreken,&Brugge,&die&Keure,& 2006,&118. 129&Art.&1104&en&1964&van&het&Burgerlijk&Wetboek. 130&Zie&infra%vanaf&randnummer&67.&&
CORNELIS van oordeel dat er sprake zou kunnen zijn van een aanzienlijk onevenwicht bij overeenkomsten om niet.131
54.! Een eerste voorwaarde is dan ook dat er sprake dient te zijn van een verkoop waarbij een koop- verkoopovereenkomst werd gesloten.132 Derhalve, zullen andere overeenkomsten niet onder het toepassingsgebied vallen, wat tot gevolg heeft dat geen beroep kan worden gedaan op de vordering tot vernietiging. Hieronder volgt een summiere opsomming van dergelijke overeenkomsten. Vallen niet onder het toepassingsgebied van artikel 1674 van het Burgerlijk Wetboek133:
-& De ruilovereenkomst: krachtens artikel 1707 van het Burgerlijk Wetboek, gelden de regels voor koopovereenkomsten doorgaans ook voor ruilovereenkomsten. Maar artikel 1706 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt uitdrukkelijk dat vernietiging uit hoofde van benadeling (en dus ook benadeling voor meer dan zeven twaalfden) geen toepassing kan vinden op ruilovereenkomsten.134 Als motief hiertoe wordt aangehaald dat de morele dwang, de geldnood die de verkoper ertoe beweegt om tegen een te lage prijs te verkopen, niet bestaat wanneer het om een ruilovereenkomst gaat.135 Anders is het wanneer er een opleg werd bedongen. Indien betaling van dergelijke opleg voor één van de contractpartijen als een kenmerkende verbintenis dient te worden beschouwd, zal artikel 1674 van het Burgerlijk Wetboek alsnog van toepassing zijn.136
-& Inbreng van een onroerend goed in een vennootschap: het Hof van Cassatie bepaalde destijds dat, een afstand bij wijze van inbreng van een onroerend goed in een vennootschap, beheerst dient de worden door de regels inzake koop. Dit standpunt is mijns inziens vatbaar voor kritiek. Bij het inbrengen van een onroerend goed in een vennootschap wordt er geen prijs betaald, zodat mijns inziens geen sprake kan zijn van een koopovereenkomst. Er is dan ook rechtspraak van het Hof van Cassatie, waarbij men van oordeel is dat de regels van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden geen toepassing kunnen vinden.137 131&L.&CORNELIS,&Algemene%theorie%van%de%verbintenis,&Antwerpen,&Intersentia,&2000,&78. 132&B.&TILLEMAN,&A.L.&VERBEKE&en&V.&SAGAERT,&Vermogensrecht%in%kort%bestek,&Antwerpen,&Intersentia,&2013,&199a& J.&HERBOTS,&M.&VERVOORT&en&S.&VAN&DER&AUWERA,&“Koop”&in&Het%onroerend%goed%in%de%praktijk,&Mechelen,&Kluwer,& 2015,&II.A.3W9. 133&R.&DEKKERS,&Handboek%burgerlijk%recht,%deel&II,&Brussel,&Bruylant,&1971,&510W511.&& 134&J.&LIMPENS,&La%vente%en%droit%belge,&Brussel,&Bruylant,&1960,&228a&H.&DE&PAGE,&Traité%élémentaire%de%droit%civil% belge,&IV,%Principaux%contrats,&Brussel,&Bruylant,&1972,&354a&B.&TILLEMAN,&Totstandkoming%en%kwalificatie%van%de%koop& in&Beginselen%van%het%Belgisch%privaatrecht,&Antwerpen,&Kluwer,&2001,&550.&&
135& J.& DE& CONINCK,& “Art.& 1706& BW”,& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN& OEVELEN& (eds.),& Bijzondere% overeenkomsten.%
Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Kluwer,&2002,&1W3.&&
136& J.& DEL& CORRAL,& “Art.& 1674& BW”& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN& OEVELEN& (eds.),& Bijzondere% overeenkomsten.%
Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&8.&&
-& Het onderhoudscontract: dit is een onbenoemde overeenkomst, waarbij een onroerend goed wordt overgedragen onder de verplichting van de overnemer om de overlater gedurende zijn leven te onderhouden (bv. kost, kleding, inwoon).138 Het gaat hier niet om een koopovereenkomst, maar een kanscontract, waarbij de benadeling voor meer dan zeven twaalfden inherent uitgesloten is.139
-& Afstand van een grond aan een bouwpromotor tegen verbintenis om een appartement te bouwen: de regels inzake de benadeling voor meer dan zeven twaalfden zijn niet van toepassing op de overeenkomsten, waarbij een eigenaar zijn grond afstaat aan een bouwpromotor tegen diens verbintenis een appartementsgebouw op te richten waarbij de eigenaar een of meer appartementen met bijhorende aandelen in de grond en de gemeenschappelijke delen verwerft.140
-& Verkoop van onverdeelde rechten tussen gescheiden echtgenoten: een verkoop van onverdeelde rechten tussen gescheiden echtgenoten, als onderdeel van de globale regeling van hun patrimoniale belangen, is niet vatbaar voor vernietiging op grond van benadeling voor meer dan zeven twaalfden. Dergelijke mogelijkheid zou namelijk de globale regeling onderuit kunnen halen, een gevolg dat te verregaand werd bevonden.141
-& De aannemingsovereenkomst: artikel 1674 van het Burgerlijk Wetboek kan wel worden ingeroepen in geval van een verkoop van een onroerend goed, in het kader van een gemende overeenkomst. Wel dienen de prijs voor het onroerend goed en de prijs voor de aannemingswerken duidelijk van elkaar onderscheiden te kunnen worden.142
-& Dading betreffende de prijs van een verkocht onroerend goed: overeenkomstig artikel 2052, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek, kan niet tegen een dading betreffende de prijs van een verkocht onroerend goed worden opgekomen in hoofde van benadeling voor meer dan zeven twaalfden.143 Het uitgangspunt van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden is een morele dwang op de verkoper. Dan is het mijns inziens mogelijk dat dergelijke morele dwang een verkoper ertoe kan brengen een dading te sluiten. Het
138&R.&DEKKERS,&N.&CARETTE,&G.&BAETEMAN,&A.L.&VERBEKE&en&K.&VANHOVE,&Handboek%burgerlijk%recht,%deel&III,&
Verbintenissen,%bewijsleer,%gebruikelijke%contracten,&Antwerpen,&Intersentia,&2007,&523.&&
139&Gent&7&mei&1903,&Pas.&1904,&II,&56a&Luik&10&mei&1972,&JL&1972W73,&14.&&
140& J.& DEL& CORRAL,& “Art.& 1674& BW”& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN& OEVELEN& (eds.),& Bijzondere% overeenkomsten.%
Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&8W9.&&
141&Bergen&19&september&1989,&JT&1990,&361a&B.&TILLEMAN,&Totstandkoming%en%kwalificatie%van%de%koop&in&Beginselen%
van%Belgisch%privaatrecht,&Antwerpen,&Kluwer,&2001,&551.&&
142&Brussel&2&maart&1988,&JT&1989,&145a&J.&DEL&CORRAL,&“Art.&1674&BW”&in&E.&DIRIX&en&A.&VAN&OEVELEN&(eds.),&
Bijzondere% overeenkomsten.% Artikelsgewijze% commentaar% met% overzicht% van% rechtspraak% en% rechtsleer,& Mechelen,&
Wolters&Kluwer,&2017,&9.&&
zou dan ook mogelijk moeten zijn om in die omstandigheden op te komen tegen een verkoop wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden.
-& Vermomde schenking: er kan pas sprake zijn van een vermomde schenking wanneer voldaan is aan de grondvoorwaarden van de schenking. Zo een onderworpenheid heeft tot gevolg dat een vermomde schenking niet nietig kan worden verklaard wegens het ontbreken van een prijs of benadeling voor meer dan zeven twaalfden indien zij betrekking heeft op onroerende goederen.144
C.& Voorwerp van de verkoop is een onroerend goed
55.! Een tweede voorwaarde waaraan voldaan dient te zijn, vooraleer beroep kan worden gedaan op de vordering tot nietigverklaring wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden, is dat er sprake dient te zijn van verkoop van een onroerend goed. De vordering is niet van toepassing bij de verkoop van roerende goederen.145 De beperking van de vordering op grond van benadeling voor meer dan zeven twaalfden tot onroerende goederen is ten tijde van de codificatie ingegeven door traditionele motieven. Allereerst werd meer belang gehecht aan onroerende dan aan roerende goederen, dit omdat de onroerende goederen het belangrijkste vermogensbestanddeel uitmaakten in tegenstelling tot de minder waardevolle roerende goederen.146 Daarnaast bleek een schatting van roerende goederen te moeilijk, en was de wetgever van oordeel dat verkoop van roerende goederen bijna nooit plaatsvond uit geldnood. Roerende goederen konden immers verkocht worden aan om het even wie, en dus ook met veel minder prijsbeperkingen dan onroerende goederen.147 Tenslotte zou de veelvuldige overdracht van de roerende goederen aan derden de vordering tot nietigverklaring op grond van benadeling voor meer dan zeven twaalfden vaak onmogelijk maken.148
Mijns inziens zijn de motieven, ten tijde van de codificatie, om de vordering tot vernietiging wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden te beperken tot onroerende goederen de dag van vandaag vatbaar voor kritiek. Zo kunnen ook roerende goederen waardevol zijn en een belangrijk vermogensbestanddeel uitmaken. Zoals onroerende goederen kunnen worden geschat op hun waarde, kunnen roerende goederen dat ook. De beperking tot onroerende goederen is mijns inziens eerder ingegeven om een stormloop aan
144& Zie& bv.& Cass.& 14& juli& 1834,& Pas.& 1834,& I,& 286a& Rb.& Brussel& 16& februari& 1927,& Pas.& 1927,& III,& 191a& B.& TILLEMAN,&
Totstandkoming%en%kwalificatie%van%de%koop&in&Beginselen%van%Belgisch%privaatrecht,&Antwerpen,&Kluwer,&2001,&551.
145&B.&TILLEMAN,&A.L.&VERBEKE&en&V.&SAGAERT,&Vermogensrecht%in%kort%bestek,&Antwerpen,&Intersentia,&2013,&200a& J.&HERBOTS,&M.&VERVOORT&en&S.&VAN&DER&AUWERA,&“Koop”&in&Het%onroerend%goed%in%de%praktijk,&Mechelen,&Kluwer,& 2015,&II.A.3W9.&&
146&G.&PIETTE,&La%correction%du%contrat,&Marseille,&Presses&Universitaires&d’aix–MarseilleWp.u.a.m.,&2004,&46.&&
147& B.& TILLEMAN,& Totstandkoming% en% kwalificatie% van% de% koop& in& Beginselen% van% Belgisch% privaatrecht,& Antwerpen,& Kluwer,&2001,&555a&E.&SWAENEPOEL,&Toetsing%van%het%contractuele%evenwicht,&Antwerpen,&Intersentia,&2011,&119.& 148&F.&LAURENT,&Principes%de%droit%civil,&Brussel,&Bruylant,&1878,&416.&&
vorderingen te vermijden. Wat uiteraard de rechtszekerheid niet ten goede zou komen. Ik wil hier zeker niet pleiten voor een uitbreiding van de vordering tot roerende goederen, maar er is ruimte om hierover te debatteren. LE GAC-PECH pleit er alvast voor om de vordering tot vernietiging wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden uit te breiden tot roerende goederen.149
56.! Het begrip ‘onroerend goed’ mag niet restrictief worden ingevuld. Ook de verkoop van onroerende zakelijke rechten, in de zin van artikel 526 van het Burgerlijk Wetboek, valt onder het toepassingsgebied van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden. Dit impliceert dat onder meer de verkoop van een erfpacht, een opstalrecht, een erfdienstbaarheid, een vruchtgebruik/naakte eigendom op een onroerend goed, … derhalve ook vatbaar zijn voor vernietiging op grond van benadeling voor meer dan zeven twaalfden.150
DE PAGE vraagt zich af of de overdracht van een recht van vruchtgebruik of de vestiging van een erfdienstbaarheid onder bezwarende titel wel een verkoop uitmaakt bij gebrek aan eigendomsoverdracht van het onroerend goed en of het niet eerder gaat om een onbenoemde overeenkomst, waardoor artikel 1674 van het Burgerlijk wetboek niet van toepassing zou kunnen zijn.151 De meeste auteurs, en ik sluit mij hier toch wel bij aan, volgen deze stelling van DE PAGE niet. Zij zijn van mening dat, hoewel dergelijke verkoop niet gepaard gaat met een eigendomsoverdracht van een onroerend goed, de eigendom van het onroerend recht zelf wel wordt overgedragen, zodat er weldegelijk sprake is van een verkoop.152
57.! Onder verkoop van onroerend goed dient ook de verkoop van de onroerende goederen door bestemming die aan dit goed verbonden zijn begrepen te worden. Op grond van de stelling, accessorium
sequitur principale153, is de nietigverklaring van de gehele koopovereenkomst mogelijk. Indien de
149&S.&LE&GACWPECH,&La%proportionnalité%en%droit%privé%des%contrats,&Paris,&Librairie&générale&de&droit&et&de&jurisprudence,& 2000,&320.&& 150&Rb.&Dendermonde&16&november&1935,&Pas.&1936,&III,&131a&F.&LAURENT,&Principes%de%droit%civil,&Brussel,&Bruylant,& 1878,&417a&J.&LIMPENS,&La%vente%en%droit%belge,&Brussel,&Bruylant,&1960,&233W234.& 151&H.&DE&PAGE&en&A.&MEINERTZHAGENWLIMPENS,&Les%principaux%contrats,&Brussel,&Bruylant,&1997,&483.&Enigszins& in&diezelfde&zin&begrepen:&R.&DEKKERS,&N.&CARETTE,&G.&BAETEMAN,&A.L.&VERBEKE&en&K.&VANHOVE,&Handboek%
burgerlijk% recht,% deel& III,& Verbintenissen,% bewijsleer,% gebruikelijke% contracten,& Antwerpen,& Intersentia,& 2007,& 523a& M.&
DAMBRE,&Bijzondere%overeenkomsten,&Brugge,&die&Keure,&2020,&5W6.&&
152&Zo&is&men&als&koper&van&een&zakelijk&recht&ertoe&gerechtigd&een&hypotheek&te&vestigen&op&een&onroerend&goed.&Zie& bv.& B.& TILLEMAN,& Totstandkoming% en% kwalificatie% van% de% koop& in& Beginselen% van% Belgisch% privaatrecht,& Antwerpen,& Kluwer,&2001,&555a&E.&SWAENEPOEL,&Toetsing%van%het%contractuele%evenwicht,&Antwerpen,&Intersentia,&2011,&119a&110a& J.&HERBOTS,&M.&VERVOORT&en&S.&VAN&DER&AUWERA,&“Koop”&in&Het%onroerend%goed%in%de%praktijk,&Mechelen,&Kluwer,& 2015,&II.A.3W9.&
153&Dit&betekent:&de&bijzaak&volgt&de&hoofdzaak.&Waar&het&onroerend&goed&de&hoofdzaak&uitmaakt&en&de&onroerende&goed& door&bestemming&de&bijzaak&uitmaakt.&
onroerende goederen door bestemming afzonderlijk worden verkocht, dan is er sprake van een verkoop van roerende goederen en kan artikel 1674 van het Burgerlijk Wetboek geen toepassing vinden.154
58.! Wanneer een verkoop tegelijkertijd betrekking heeft op zowel roerende als onroerende goederen, kan de vordering tot vernietiging wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden enkel worden ingesteld voor de onroerende goederen. Er dient te worden nagegaan welk aandeel de onroerende goederen in het totaalbedrag hebben, om vast te stellen of er sprake is van benadeling voor meer dan zeven twaalfden.155
D.& Verkoop waarbij de prijs door een derde bepaald
59.! Het feit dat de prijs werd bepaald door een derde, heeft niet tot gevolg dat geen beroep zou kunnen worden gedaan op de vordering tot vernietiging wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden. Namelijk dat de prijsbepaling aan een derde werd toevertrouwd kan het gevolg zijn van een morele dwang. Bovendien maakt de wet geen onderscheid tussen een verkoop waarbij de prijs bepaald of bepaalbaar was op grond van een besluit van een derde en een andere verkoop.156
60.! Bij wijze van voorbeeld kan worden gedacht aan de vastgoedmakelaar. Deze speelt vandaag de dag een belangrijke rol in de vastgoedsector en tevens, meer globaal, in onze maatschappij. Veelal zal een verkoper, bij het verkopen van zijn onroerend goed, de bijstand hebben gevraagd van een vastgoedmakelaar. In dergelijk geval dient vooreerst door de opdrachtgever (lees: de verkoper) en de vastgoedmakelaar overeen gekomen te worden wat de effectieve opdracht van de vastgoedmakelaar is. Zo zal, voor het geval de vastgoedmakelaar louter opzoek dient te gaan naar een koper, sprake zijn van verhuring van diensten. Anderzijds kan het ook zijn dat de vastgoedmakelaar de onderhavige koop-verkoopovereenkomst mag ondertekenen in naam en voor rekening van de opdrachtgever.157 Dan dient de overeenkomst gekwalificeerd
154&H.&DE&PAGE&en&A.&MEINERTZHAGENWLIMPENS,&Les%principaux%contrats,&Brussel,&Bruylant,&1997,&482W483a&J.&DEL& CORRAL,& “Art.& 1674& BW”& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN& OEVELEN& (eds.),& Bijzondere% overeenkomsten.% Artikelsgewijze%
commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&10.&&
155&Luik&17&juli&1920,&Pas.&1923,&II,&43a&Brussel&2&maart&1988,&JT&1989,&145a&H.&DE&PAGE,&Traité%élémentaire%de%droit%civil%
belge,& IV,% Principaux% contrats,& Brussel,& Bruylant,& 1972,& 354a& H.& DE& PAGE& en& A.& MEINERTZHAGENWLIMPENS,& Les%