§2 De leer van misbruik van omstandigheden zoals bepaald in in het Wetsvoorstel
Afdeling 3. Een remedie?
176.! In deze afdeling tracht ik de vraag te beantwoorden, “in welke mate de leer van het misbruik van
omstandigheden een alternatief zou kunnen vormen voor de rechtsfiguur van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden bij verkoop van een onroerend goed?” Zoals reeds kan worden aangenomen, bestaan tussen
beide enkele verschillen. Ik zal dan ook vooral een overzicht geven van de meest belangrijke verschillen. Deze zullen duidelijk maken dat de leer van het misbruik van omstandigheden op een aantal belangrijke punten verschilt van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden.
177.! Laat ons eerst beginnen met iets wat beide gemeenschappelijk hebben. De leer van het misbruik van omstandigheden en de benadeling voor meer dan zeven twaalfden hebben tot doel de benadeelde partij een zeker houvast te verlenen voor het geval een manifest contractueel onevenwicht is ontstaan naar aanleiding van het sluiten van een overeenkomst. Beide trachten dergelijk (economisch) nadeel op te vangen en ongedaan te maken.432
Dit gemeenschappelijk punt maakt tevens een verschilpunt uit. Meer bepaald dient het misbruik van omstandigheden een manifeste contractuele wanverhouding te bewerkstellingen.433 Men dient zich enigszins kritisch op te stellen en zich de vraag te stellen, wat is manifest? Op het eerste zicht lijkt dit overeen te komen met het principe dat enkel grove benadeling in aanmerking komt voor vernietiging. Bij benadeling voor meer dan zeven twaalfden neemt men aan dat er sprake is van grove benadeling wanneer in hoofde van de verkoper een zekere graad van benadeling werd bereikt, meer bepaald voor meer dan zeven twaalfden benadeeld zijn. Daarentegen, net omwille van het feit dat de leer van het misbruik van omstandigheden een algemene
430&Zie&ook&artikel&5.&37,&lid&1&van&het&Wetsvoorstel.&&
431&Rb.&Brussel&17&maart&1995,&TBBR%1995,&507a%Antwerpen&5&september&2011,&TBBR&2014,&76a&Brussel&20&januari&2015,&
Rev.trim.dr.fam.&2015,&388.&Deze&sanctie&is&ingegeven&door&het&motief&dat&een&slachtoffer&vaak&baat&zou&hebben&bij&het&
behoud& van& de& overeenkomst.& S.& STIJNS,& “De& sanctionering& van& de& wilsgebreken”& in& R.& VAN& RANSBEECK,& A.& DE& BOECK,&F.&HELLEMANS&en&B.&HEYNINCKX&(eds.),&Wilsgebreken,&Brugge,&die&Keure,&2006,&133W134.& 432&Zie&voor&de&benadeling&voor&meer&dan&zeven&twaalfden:&A.&KLUYSKENS,&De%verbintenissen,&Antwerpen,&Standaard,& 1948,&59.&Zie&voor&de&leer&van&het&misbruik&van&omstandigheden:&L.&CORNELIS,&Algemene%theorie%van%de%verbintenis,& Antwerpen,&Intersentia,&2000,&54&e.v.& 433&Wetsvoorstel&tot&invoeging&van&boek&5&“Verbintenissen”&in&het&nieuw&Burgerlijk&Wetboek,&Parl.St.%Kamer&2019,&nr.& 3709/001,&48a&Cass.&25&november&1977,&Arr.Cass.&1978,&343.&&
strekking heeft verkregen, werden geen richtsnoeren meegegeven om te kunnen besluiten wanneer sprake is van een manifeste wanverhouding. Dit kan problematisch zijn aangezien het niet steeds evident is om de normale prijs van een onroerend goed te bepalen. Het niet meegeven van richtsnoeren heeft tot gevolg dat in hoofde van de rechter een ruime appreciatiemarge ontstaat. De rechter zal case by case, op grond van het geleverde bewijs door de benadeelde, moeten nagaan of er effectief sprake was van een manifeste wanverhouding.434 Dergelijke appreciatiemarge voor de rechter bestaat ook ingeval van benadeling voor meer dan zeven twaalfden, maar daar dient door een deskundigenverslag worden bewezen dat een zekere graad van benadeling werd bereikt.435
Een tweede verschilpunt betreft het toepassingsgebied. De leer van het misbruik van omstandigheden zou een algemene strekking verkrijgen en zou dus kunnen worden opgeworpen voor alle overeenkomsten waarbij
ab initio een manifest onevenwicht bestaat.436 Meer bepaald werd de leer van het misbruik van omstandigheden ondergebracht onder de klassieke wilsgebreken en is een zekere diversiteit vast te stellen in de zaken waarbij men alreeds een beroep deed op de leer van het misbruik van omstandigheden, destijds onder de benaming van de gekwalificeerde benadeling.437 De benadeling zelf daarentegen maakt, overeenkomstig artikel 1118 van het Burgerlijk Wetboek, geen nietigheidsgrond uit voor alle overeenkomsten. De wetgever heeft destijds voor welbepaalde personen en voor welbepaalde overeenkomsten een specifieke nietigheidsgrond op grond van benadeling voorgeschreven. Dit heeft tot gevolg dat de regels van benadeling voor meer dan zeven twaalfden op maat opgesteld zijn voor een welbepaalde specifieke overeenkomst, namelijk de koop-verkoopovereenkomst betreffende een onroerend goed.438
Een derde verschilpunt betreft de misbruikvereiste. Opdat er sprake kan zijn van misbruik van omstandigheden dient aan drie cumulatieve voorwaarden te zijn voldaan. Een van de voorwaarden betreft het feit dat een manifeste wanverhouding het gevolg dient te zijn van misbruik van omstandigheden door een
434&Dit&ligt&in&de&lijn&met&het&principe&van&een&rechter&in&een&meer&actieve&rol,&waar&men&in&de&toekomst&in&zekere&mate& naartoe&wil&gaan.&Dit&blijkt&enigszins&door&rechtsfiguren&als&de&gekwalificeerde&benadeling&en&de&imprevisieleer&wettelijk& te&erkennen.&Wetsvoorstel&tot&invoeging&van&boek&5&“Verbintenissen”&in&het&nieuw&Burgerlijk&Wetboek,&Parl.St.%Kamer& 2019,&nr.&3709/001,&3.&& 435&Artikelen&1674&en&1678&van&het&Burgerlijk&Wetboek.&& 436&Wetsvoorstel&tot&invoeging&van&boek&5&“Verbintenissen”&in&het&nieuw&Burgerlijk&Wetboek,&Parl.St.%Kamer&2019,&nr.& 3709/001,& 46a& M.& DE& POTTER& DE& TEN& BROECK,& “De& gekwalificeerde& benadeling& aanvaard,& maar& wat& met& de& grondslag?”,&TBBR&2013,&afl.&3,&131&e.v.&
437& Zie& bv.& Bergen& 14& februari& 2000,& JT& 2000,& 469a& Rb.& Antwerpen& 29& mei& 2000,& AJT& 2000W2001,& 792a& Antwerpen& 5& september&2011,&TBBR&2014,&76a&&
contractpartij. Dit misbruik kan slaan op de inferioriteit439 waarin het slachtoffer zich bevond bij de contractsluiting waardoor de medecontractant zich een voordeel heeft weten toe te eigenen. Daarnaast kan misbruik ook slaan op een economische of functionele superioriteit440 in hoofde van de misbruikplegende partij.441 Daarentegen baseert artikel 1674 van het Burgerlijk Wetboek de vernietiging wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden op een niet-weerlegbaar wettelijk vermoeden van morele dwang op de verkoper uitgeoefend door de koper of door omstandigheden waaronder de verkoper het goed verkoopt.442 Het is niet vereist dat de koper misbruik moet hebben gemaakt van de positie waar de verkoper zich in bevond, of dat de mindere prijs door bepaalde omstandigheden zou worden gerechtvaardigd.443
Door dergelijke bewijslast op te leggen, brengt de leer van het misbruik van omstandigheden voor een contractpartij een zware bewijslast met zich mee. Meer bepaald dient de benadeelde partij een oorzakelijk verband aan te tonen tussen het misbruik en de manifeste wanverhouding.444 Dergelijke zware bewijslast blijkt uit een aantal zaken waarbij de toepassing van de leer van het misbruik van omstandigheden werd afgewezen omdat niet werd aangetoond dat misbruik werd gemaakt van hun zwakke positie of geen bewijs kon worden geleverd van een wanverhouding tussen de wederzijdse prestaties.445 Daarentegen brengt de regel van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden dergelijke zware bewijslast niet met zich mee. Deze schrijft een welbepaalde procedure voor inzake het te leveren bewijs. De benadeelde dient enkel een begin van bewijs te leveren, namelijk stukken voor te leggen waarbij op het eerste zicht een benadeling voor meer dan zeven twaalfden waarschijnlijk lijkt.446
Een laatste verschilpunt betreft de sanctie. Zowel de leer van het misbruik van omstandigheden als de rechtsfiguur van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden lijken de voorkeur te geven aan de instandhouding van de overeenkomst. Evenwel is dergelijke instandhouding bij de leer van het misbruik van omstandigheden enkel mogelijk ingeval het misbruik van omstandigheden voor het slachtoffer niet
439& Omstandigheden& van& inferioriteit& kunnen& voortvloeiden& uit& persoonlijke& kenmerken,& zoals& de& fysieke,& morele& of& financiële&toestand,&de&zwaktes&of&de&onwetendheid&of&onervarenheid&van&het&slachtoffer.&Zie&ook&de&bepaling&van&artikel& 1907ter&van&het&Burgerlijk&Wetboek.&& 440&Denk&bijvoorbeeld&aan&een&monopoliepositie&of&een&machtspositie.&& 441&Wetsvoorstel&tot&invoeging&van&boek&5&“Verbintenissen”&in&het&nieuw&Burgerlijk&Wetboek,&Parl.St.%Kamer&2019,&nr.& 3709/001,&47W48.& 442&Cass.&7&oktober&1926,&Pas.&1927,&I,&63a&J.&LIMPENS,&La%vente%en%droit%belge,&Brussel,&Bruylant,&1960,&223a&H.&DE& PAGE& en& A.& MEINERTZHAGENWLIMPENS,& Les% principaux% contrats,& Brussel,& Bruylant,& 1997,& 476a& R.& DEKKERS,& N.& CARETTE,&K.&VANHOVE&en&A.&VERBEKE,&Handboek%burgerlijk%recht,%deel&III,%Verbintenissen,%bewijsleer,%gebruikelijke%
contracten,&Antwerpen,&Intersentia,&2007,&34.&&
443&Luik&12&september&2011,&JLMB&2013,&afl.&17,&932a&B.&TILLEMAN,&A.L.&VERBEKE&en&V.&SAGAERT,&Vermogensrecht%
in% kort% bestek,& Antwerpen,& Intersentia,& 2013,& 199a& M.& DAMBRE,& Handboek% bijzondere% overeenkomsten,& Brugge,& die&
Keure,&2020,&115.&&
444&Wetsvoorstel&tot&invoeging&van&boek&5&“Verbintenissen”&in&het&nieuw&Burgerlijk&Wetboek,&Parl.St.%Kamer&2019,&nr.& 3709/001,&7.&&
445&Zie&bv.&Bergen&14&februari&2000,&JT&2000,&469a&Rb.&Antwerpen&29&mei&2000,&AJT&2000W2001,&792.&& 446&Zie&de&artikelen&1677&tot&en&met&1680&van&het&Burgerlijk&Wetboek.&&
doorslaggevend was voor de contractsluiting. Men dient zich de vraag te stellen wanneer misbruik van omstandigheden doorslaggevend is voor een contractpartij om een overeenkomst te sluiten. Mijns inziens is de vraagprijs voor een onroerend goed een essentieel element voor het sluiten van een overeenkomst. De prijs geboden door de koper, waarbij deze misbruik zou maken van een inferieure positie van de verkoper, en die de verkoper ertoe gebracht heeft om een koop-verkoopovereenkomst te sluiten, maakt mijns inziens een doorslaggevend element uit in hoofde van de verkoper. Dit zou tot gevolg hebben dat de normale sanctie zou uitgesproken worden, namelijk de nietigheid van de koop-verkoop overeenkomst.447
Deze sanctie ligt niet in lijn met wat de wetgever destijds voor ogen had bij het verankeren van de regels inzake benadeling voor meer dan zeven twaalfden. Meer bepaald werd eerder voorkeur gegeven aan de instandhouding van de koop-verkoopovereenkomst, waarbij aan de koper de mogelijkheid wordt gegeven om de prijs aan te vullen en zo het onroerend goed te behouden.448 Dergelijke sanctie is, mijns inziens, effectiever aangezien de verkoper het onroerend goed wou verkopen maar benadeeld werd in de verkoopprijs.
Afdeling 4. Tussenbesluit
178.! Onder dit hoofdstuk kan worden besloten dat de leer van het misbruik van omstandigheden een alternatief zou kunnen vormen voor de regel van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden bij verkoop van een onroerend goed, aangezien deze een algemene strekking zal hebben. Echter dient men zich bewust te zijn van de (grote) verschillen die bestaan met de benadeling voor meer dan zeven twaalfden. De wetgever heeft, door het voorzien van een wettelijke grondslag voor de leer van het misbruik van omstandigheden, gepoogd om eerder uitzonderlijke omstandigheden van een manifest contractueel onevenwicht op te vangen.449De leer van het misbruik van omstandigheden zal dan ook niet tot gevolg hebben dat de benadeling voor meer dan zeven twaalfden aan belang zal moeten inwinnen. De wilsgebreken bedrog en geweld daarentegen zullen, mijns inziens, eerder aan belang inwinnen, aangezien deze grote gelijkenissen vertonen met de leer van het misbruik van omstandigheden.
447&Artikel&5.41,&lid&2&van&het&Wetsvoorstela&Wetsvoorstel&tot&invoeging&van&boek&5&“Verbintenissen”&in&het&nieuw&Burgerlijk& Wetboek,& Parl.St.% Kamer& 2019,& nr.& 3709/001,& 48W49a& S.& STIJNS,& “De& sanctionering& van& de& wilsgebreken”& in& R.& VAN& RANSBEECK,&A.&DE&BOECK,&F.&HELLEMANS&en&B.&HEYNINCKX&(eds.),&Wilsgebreken,&Brugge,&die&Keure,&2006,&133W 134.&
448&Artikel&1681W1682&van&het&Burgerlijk&Wetboek.&&
449& Ter& illustratie& kan& worden& verwezen& naar& een& arrest& geveld& door& het& hof& van& beroep& te& Antwerpen.& Antwerpen& 5& September& 2011,& TBBR& 2014,& 76.& Het& betrof& de& situatie& waarbij& een& vrouw& in& de& vroege& ochtend& op& straat& een& overeenkomst& met& een& schatter& van& haar& verzekeraar& ondertekende,& nadat& zij& net& in& pyjama& met& haar& twee& jonge& kinderen&ontsnapt&was&aan&een&hevige&woningbrand.&De&schatter&maakte&misbruik&van&de&zwakheid&van&de&geschokte& vrouw,&wat&onevenwichtige&prestaties&tot&gevolg&had.&
DEEL III. CONCLUSIE
179.! In dit onderzoek is gezocht naar een antwoord op de vraag: ‘Hoe wenselijk zijn de regels inzake de benadeling voor meer dan zeven twaalfden in ons hedendaags Belgische recht?’ Om hier een antwoord op te vinden werd een bureauonderzoek verricht naar de regels die het wetgevend kader vormen van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden en werd aandacht besteed aan potentiële alternatieven.
180.! Heden ten dage vinden heel wat transacties plaats waarbij het voorwerp van de koop-verkoop een onroerend goed uitmaakt. Het is dan ook denkbaar dat onroerende goederen worden verkocht tegen een te lage prijs. De rechtsfiguur van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden tracht hieraan tegemoet te komen. Evenwel wordt het wetgevend kader van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden gekenmerkt door ‘strenge’ regels. Uit onderzoek is gebleken dat deze strenge regels het gevolg geweest zijn van een verzoening tussen de wilsautonomie en de principes van de redelijkheid en billijkheid. De billijkheid komt tot uiting in een vordering enkel ten voordele van de verkoper, geen benadelingsgraad van twee derden, een niet-weerlegbaar vermoeden van dwang, en tot slot, geen al te zware bewijslast in hoofde van de benadeelde verkoper. De wilsautonomie komt tot uiting in een benadelingsgraad van zeven twaalfden, een bewijsregime waarbij enkel grove benadeling in aanmerking genomen wordt, en een keuzerecht in hoofde van de koper. Deze verzoening was ingegeven om een stormloop aan vorderingen te vermijden, en globaler gezien het handelsverkeer staande te houden. Ik ben dan ook tot het besluit gekomen dat de ‘strenge’ regels gerechtvaardigd zijn. Meer bepaald bewerkstelligen deze regels een evenwicht tussen zowel de rechten van de verkoper als die van de koper. Het initiatief ligt hem bij de verkoper, maar het finale keuzerecht ligt hem bij de koper.
181.! De benadeling voor meer dan zeven twaalfden dient subjectief benaderd te worden als een oneigenlijk wilsgebrek. Hierdoor was het interessant om een vergelijking te maken met de andere wilsgebreken. Ik ben tot het besluit gekomen dat dwaling zeker uitgesloten dient te worden als alternatief, aangezien de prijs van een onroerend goed niet aangemerkt kan worden als een essentieel element. Geweld en bedrog daarentegen zouden een eventuele afschaffing van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden kunnen opvangen, maar dan dient men zich bewust te zijn van de verschillen die bestaan tussen deze en de benadeling voor meer dan zeven twaalfden. Een afschaffing van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden zou, gelet op de bewijslast die bedrog en geweld met zich meebrengen, veeleer in het voordeel zijn van de koper.
182.! Al een geruime tijd neemt de wetgever initiatief om regelgeving te bepalen ter bescherming van de consument. Dit heeft ertoe geleid dat verschillende technieken werden ontwikkeld om
evenwichtsverstoringen tegemoet te komen. In mijn onderzoek had ik mij ertoe beperkt de leer van de onrechtmatige bedingen en de verboden handelspraktijken te onderzoeken. Ik ben tot het besluit gekomen dat de wetgever een te verregaande toetsing op grond van de leer van de onrechtmatige bedingen en de regels inzake de agressieve handelspraktijken wou vermijden. In het consumentenrecht is dan ook geen variant van de benadeling, en zodus, van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden te vinden. Dit heeft tot gevolg dat de benadeling voor meer dan zeven twaalfden aan belang wint.
183.! Onderzoek naar het Duitse en het Nederlandse recht heeft uitgewezen dat de benadeling en dus ook toepassingsgevallen van de benadeling niet wettelijk voorgeschreven zijn. Daar opteert men eerder voor andere rechtsinstrumenten, zoals de klassieke wilsgebreken, de leer van redelijkheid en billijkheid en de leer van het misbruik van omstandigheden. Beide landen worden gekenmerkt door een relatief recent Burgerlijk Wetboek. Het vermoeden kan dan ook bestaan dat het Burgerlijk Wetboek meer aangepast is aan de noden van de maatschappij en dat de benadeling voor meer dan zeven twaalfden niet meer van deze tijd zou zijn en dus een plaats in de prullenmand dient te krijgen. Echter ben ik van mening dat uitsluitend op basis van