DE VERNIETIGING VAN DE VERKOOP
VAN ONROEREND GOED WEGENS
BENADELING
Aantal&woorden:&49568& & & & & & &Azad&Yildirim&
& Studentennummer:&01405125& &Promotor:&prof.&dr.&Maarten&Dambre&
&
Commissaris:&Jennifer&Callebaut&
& Masterproef&voorgelegd&voor&het&behalen&van&de&graad&master&in&de&rechten& & Academiejaar:&2019&–&2020Ondergetekende verklaart dat de inhoud van deze masterproef mag worden geraadpleegd en/of gereproduceerd voor persoonlijk gebruik. Het gebruik van deze masterproef valt onder de bepalingen van het auteursrecht en bronvermelding is steeds noodzakelijk.
DANKWOORD
Deze masterproef vormt het sluitstuk van mijn academische rechtenopleiding. Het schrijven van deze masterproef, en bij uitbreiding het doorlopen van de rechtenopleiding, was niet gelukt zonder de steun van bepaalde personen. Het is dan ook het ideale moment om hen hiervoor te bedanken.
Vooreerst wil ik professor Maarten Dambre bedanken om mij de mogelijkheid te geven mijn masterproef te schrijven over een materie die doorheen de jaren mijn voorkeur gekregen heeft en waar ik mij in de toekomst mee wil bezigen, namelijk het vastgoedrecht.
Ook wens ik mijn commissaris, mevrouw Jennifer Callebaut, te bedanken voor de steun en uitgebreide feedback die zij telkens verschafte. Deze bracht mij tot nieuwe inzichten en hielp mij zo om met nog meer enthousiasme verder te schrijven.
Verder dienen ook mijn ouders en dichte vrienden een woord van dank. In een periode waar wij allen te maken hadden met COVID-19 stonden zij telkens klaar om mij weer moed in te praten en bij momenten wat afleiding te bieden.
Tot slot zou ik ook em. prof. dr. Herman De Ley willen bedanken voor het nalezen van mijn masterproef en bovenal tips te willen meegeven waar ik in de toekomst enig nut van zal hebben.
INHOUDSOPGAVE
DANKWOORD(...(I!
INHOUDSOPGAVE(...(II!
DEEL(I.(INLEIDING(...(1!
DEEL(II.(BENADELING(BIJ(VERKOOP(VAN(EEN(ONROEREND(GOED(VOOR(MEER(DAN(ZEVEN(
TWAALFDEN(...(5!
HOOFDSTUK(1.(Historische(oorsprong(...(5!
Afdeling!1.!Oorsprong!in!het!Romeins!recht!...!5!
Afdeling!2.!De!middeleeuwen!...!8!
Afdeling!3.!De!moderne!en!nieuwe!tijd!...!9!
Afdeling!4.!Wettelijke!verankering!in!de!Code%Civil!(1804)!...!10!
§1.!De!leer!van!de!wilsautonomie!...!10!
A.!
De!contractvrijheid!...!11!
B.!
Het!consensualisme!...!11!
C.!
De!bindende!kracht!van!de!overeenkomst!(pacta%sunt%servanda)!...!13!
§2.!Correctie:!benadeling!bij!verkoop!van!een!onroerend!goed!voor!meer!dan!zeven!twaalfden!...!14!
Afdeling!5.!Tussenbesluit!...!15!
HOOFDSTUK(2.(Begripsafbakening(...(17!
Afdeling!1.!Benadeling!in!het!algemeen!...!17!
Afdeling!2.!Grondslag!van!de!vernietigbaarheid!...!18!
§1.!Geen!algemene!grondslag!tot!vernietiging!van!overeenkomsten!...!18!
§2.!Benadeling!als!een!oneigenlijk!wilsgebrek!...!19!
A.!
De!leer!van!de!wilsgebreken!...!19!
B.!
Een!oneigenlijk!wilsgebrek!...!19!
§3.!Benadeling!voor!meer!dan!zeven!twaalfden!en!de!andere!wilsgebreken!...!21!
A.!
Dwaling!...!22!
B.!
Bedrog!...!23!
C.!
Geweld!...!24!
Afdeling!3.!Tussenbesluit!...!25!
HOOFDSTUK(3.(De(toepassingsvoorwaarden(...(26!
Afdeling!1.!Algemeen!...!26!
Afdeling!2.!Een!verkoop!met!een!onroerend!goed!als!voorwerp!...!26!
§1.!Dwingend!karakter!van!de!nietigheidsvordering!...!26!
§2.!KoopTverkoop!van!een!onroerend!goed!...!28!
A.!
Algemeen!...!28!
B.!
KoopTverkoopovereenkomst!...!28!
C.!
Voorwerp!van!de!verkoop!is!een!onroerend!goed!...!31!
D.!
Verkoop!waarbij!de!prijs!door!een!derde!bepaald!...!33!
E.!
Niet!alle!verkopers!van!onroerend!goed!worden!beschermd!...!34!
I.!
Het!uitsluiten!van!een!verkoop!op!gerechtelijk!gezag!...!34!
II.!
Andere!verkopen!...!36!
III.
!
Het!lijfrentecontract!en!benadeling!voor!meer!dan!zeven!twaalfden!...!37!
Afdeling!3.!Zeven!twaalfden!...!40!
§1.!Algemeen!...!40!
§2.!Graad!van!benadeling!...!40!
§3.!Wanneer!ligt!benadeling!voor!meer!dan!zeven!twaalfden!voor?!...!42!
A.!
Schatting!volgens!de!staat!van!het!onroerend!goed!...!42!
B.!
De!juiste!prijs!van!het!onroerend!goed!...!44!
C.!
Vergelijking!met!de!bedongen!koopprijs!...!46!
Afdeling!4.!Tussenbesluit!...!47!
HOOFDSTUK(4.(De(procedure(...(48!
Afdeling!1.!Vordering!tot!vernietiging!...!48!
§1.!Vordering!in!het!voordeel!van!een!(meerderjarige)!verkoper!...!48!
A.!
Uitsluiting!van!de!koper!...!48!
B.!
Wat!met!een!minderjarige!verkoper?!...!49!
§2.!Titularissen!van!de!vordering!...!51!
§3.!Tegen!wie!kan!de!vordering!worden!ingesteld?!...!54!
A.!
Principe!...!54!
B.!
Pluraliteit!van!kopers!of!erfgenamen!van!de!kopers!...!54!
Afdeling!2.!Een!termijn!van!twee!jaar!...!55!
§1.!Algemeen!...!55!
§2.!Een!vervaltermijn!...!56!
§3.!Aanvang!van!de!termijn!...!58!
§4.!De!wijze!waarop!de!vordering!dient!te!worden!ingesteld!...!60!
Afdeling!3.!Het!bewijs!van!benadeling!voor!meer!dan!zeven!twaalfden!...!60!
§1.!Algemeen!...!60!
§2.!Een!tussenvonnis!als!eerste!fase!...!62!
§3.!Een!college!van!deskundigen!als!tweede!fase!...!63!
A.!
Algemeen!...!63!
B.!
Aantal!deskundigen!...!63!
C.!
De!deskundigenopdracht!...!64!
D.!
Een!niet!bindend!advies!...!65!
Afdeling!4.!Tussenbesluit!...!65!
HOOFDSTUK(5.(De(gevolgen(van(vernietiging(...(67!
Afdeling!1.!Een!keuzerecht!...!67!
§1.!Algemeen!...!67!
§2.!Titularissen!van!het!keuzerecht!...!68!
A.!
De!koper!...!68!
B.!
De!derdeTbezitter!...!69!
Afdeling!2.!Optie!1!of!optie!2?!...!70!
§3.!Optie!1:!Onroerend!goed!behouden!...!70!
§4.!Optie!2:!Vernietiging!van!de!koop!...!72!
A.!
Teruggaveverplichting!in!hoofde!van!de!koper!...!73!
B.!
Teruggaveverplichting!in!hoofde!van!de!verkoper!...!74!
Afdeling!3.!Tussenbesluit!...!75!
HOOFDSTUK(6.(De(benadeling(voor(meer(dan(zeven(twaalfden(in(het(consumentenrecht?(...(76!
Afdeling!1.!Algemeen!...!76!
Afdeling!2.!Onrechtmatige!bedingen!...!77
!
Afdeling!3.!Oneerlijke!handelspraktijken!...!80!
Afdeling!4.!Tussenbesluit!...!81!
HOOFDSTUK(7.(Rechtsvergelijking(...(83!
Afdeling!1.!Het!Franse!recht!...!83!
§1.!Hervorming!van!het!Franse!verbintenissenrecht!...!83!
§2.!Benadeling!voor!meer!dan!zeven!twaalfden!onder!het!vigerend!Franse!recht!...!85!
Afdeling!2.!Het!Duitse!recht!...!85!
Afdeling!3.!Het!Nederlandse!recht!...!87!
Afdeling!4.!Tussenbesluit!...!89!
HOOFDSTUK(8.(De(leer(van(het(misbruik(van(omstandigheden(als(remedie?(...(90!
Afdeling!1.!Algemeen!...!90!
Afdeling!2.!Wettelijke!verankering!van!de!gekwalificeerde!benadeling!...!91!
§1.!Initiatief!tot!hervorming!van!het!verbintenissenrecht!...!91!
§2.!De!leer!van!misbruik!van!omstandigheden!zoals!bepaald!in!in!het!Wetsvoorstel!...!92!
Afdeling!3.!Een!remedie?!...!93!
Afdeling!4.!Tussenbesluit!...!96!
DEEL(III.(CONCLUSIE(...(97!
BIBLIOGRAFIE(...(100!
Wetgeving!...!100!
Rechtspraak!...!101!
Rechtsleer!...!106!
DEEL I. INLEIDING
1.! In 1804 werd ervoor gekozen om van de wilsautonomie en de daaruit voorvloeiende contractvrijheid, consensualisme en bindende kracht van de overeenkomst, het uitgangspunt te maken van ons hedendaagse Burgerlijk Wetboek. Op basis van deze beginselen hebben de contractpartijen de mogelijkheid om vrij de inhoud van hun overeenkomst te bepalen, toestemming te verlenen om door een overeenkomst gebonden te zijn en de bindende kracht van een overeenkomst te respecteren. Aanvankelijk werd er dan ook van uitgegaan dat een overeenkomst die steunt op de wilsautonomie een rechtvaardige overeenkomst is, vermits de contractpartij deze vrijwillig heeft gesloten en er zelf wel zal op toezien geen nadelige transacties te sluiten. Indien iemand toch een nadelige overeenkomst sloot, zal hij ertoe gehouden zijn deze na te komen.1
Echter rees bij de aanvang van de parlementaire werkzaamheden in 1804 de vraag of in het Burgerlijk Wetboek grenzen dienden te worden gesteld aan de wilsautonomie. Dit had tot gevolg dat er fel werd gedebatteerd over het al dan niet voorschrijven van een bepaling inzake de benadeling.2 Overeenkomstig de logica van het Burgerlijk Wetboek had de vernietiging van een overeenkomst wegens benadeling verworpen moeten worden. Zolang de toestemming niet aangetast was door een (ander) wilsgebrek, moest de wil van de contractpartijen immers gerespecteerd worden. De ongelijkwaardigheid van wederzijds bedongen prestaties werd in beginsel niet aanvaard als grond voor vernietiging van overeenkomsten. Toch heeft men er destijds voor gekozen om redelijk en billijk te zijn door grenzen te bepalen aan de wilsautonomie en werden in het Burgerlijk Wetboek regels voorgeschreven inzake de benadeling.3
2.! Algemeen wordt aanvaard dat er sprake is van benadeling wanneer een partij bij het sluiten van een overeenkomst een economisch nadeel lijdt als gevolg van een aanzienlijke onevenredigheid tussen de wederzijds bedongen prestaties.4 Het basisartikel inzake de benadeling vinden we terug in artikel 1118 van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel wordt bepaald dat benadeling slechts een nietigheidsgrond vormt voor bepaalde personen of voor bepaalde overeenkomsten.5
1&R.&KRUITHOF,&“Leven&en&dood&van&het&contract”,&RW&1985W86,&2734W2735.&& 2&R.&DEKKERS,&La%lésion%énorme,&Paris,&Sirey,&1937,&154.&
3&Ibid.,&154W155.&
4&Wanneer&in&dit&masterproef&wordt&gesproken&over&benadeling&dan&heb&ik&het&over&benadeling&zoals&bepaald&in&artikel& 1118& van& het& Burgerlijk& Wetboek,& meer& bepaald& een& aanzienlijke& onevenredigheid& tussen& wederzijds& bedongen& prestaties.& R.& VANDEPUTTE,& Overeenkomsten,& II,& Antwerpen,& Standaard,& 1981,& 28a& H.& DE& PAGE& en& A.& MEINERTZHAGENWLIMPENS,&Les%principaux%contrats,%Brussel,&Bruylant,&1997,&472a&J.&HERBOTS,&M.&VERVOORT&en& S.&VAN&DER&AUWERA,&“Koop”&in&Het%onroerend%goed%in%de%praktijk,&Mechelen,&Kluwer,&2015,&II.A.3W8a&J.&DEL&CORRAL,& “Art.&1674&BW”&in&E.&DIRIX&en&A.&VAN&OEVELEN&(eds.),&Bijzondere%overeenkomsten.%Artikelsgewijze%commentaar%met%
overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&2.&
3.! De benadeling wordt met andere woorden slechts in een aantal wettelijk opgesomde gevallen aanvaard als grond tot vernietiging van overeenkomsten. Een van die toepassingsgevallen betreft precies de verkoop van een onroerend goed. Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen.6 De opstellers van het Burgerlijk Wetboek waren namelijk van oordeel dat een eigenaar van een onroerend goed, die had toegestemd in een verkoop die hem ernstig benadeelde, zich wellicht in een toestand van geldnood bevond en derhalve niet vrij had ingestemd met de verkoop.7
4.! Vandaag de dag vinden heel wat transacties plaats waarbij het voorwerp van de koop-verkoop een onroerend goed is. Zo worden er in België dagelijks honderden koop-verkoopovereenkomsten gesloten met betrekking tot onroerende goederen.8 Het is dan ook niet onwaarschijnlijk dat zich bepaalde omstandigheden van benadeling voor meer dan zeven twaalfden kunnen voordoen. Een meer tot de verbeelding sprekend voorbeeld is de verkoop door de Nationale Bank van haar representatiegebouw in Hasselt. In de lente van 2001 werd deze te koop gesteld en op 6 juli 2001 verkocht voor 942.000 euro. De notariële akte van de aankoop werd verleden op 10 januari 2002. Op 7 februari 2002 verkoopt de koper het gebouw aan de NMBS voor meer dan twee miljoen euro. De Nationale Bank heeft daarop de nietigverklaring van de verkoop gevraagd wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden.9 Je zou kunnen denken dat de Nationale Bank toch het recht dient te hebben om achteraf de juiste prijs te verkrijgen. De benadeling voor meer dan zeven twaalfden streeft dergelijk recht na. Echter dienen heel wat strenge regels daartoe in acht genomen te worden. Zo zijn bepaalde auteurs van mening dat het wetgevend kader van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden technisch slecht uitgewerkt is. Zij zijn dan ook van oordeel dat de rechtsfiguur van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden geen meerwaarde heeft in onze hedendaagse samenleving.10
5.! Met dit voorbeeld in het achterhoofd wil ik de lezer van deze masterproef wegwijs maken in de ‘strenge’ regels inzake de benadeling voor meer dan zeven twaalfden. Er zal worden onderzocht of een 6&J.&HERBOTS,&M.&VERVOORT&en&S.&VAN&DER&AUWERA,&“Koop”&in&Het%onroerend%goed%in%de%praktijk,&Mechelen,& Kluwer,&2015,&II.A.3W9.&& 7&J.&DEL&CORRAL,&“Art.&1674&BW”&in&E.&DIRIX&en&A.&VAN&OEVELEN&(eds.),&Bijzondere%overeenkomsten.%Artikelsgewijze% commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&4.&& 8&Ter&illustratie&kan&worden&verwezen&naar&cijfers&bekendgemaakt&door&de&FOD&Economie.&Voor&het&jaar&2017&blijkt&dat& er&ongeveer&125.678&onroerende&goederen&werken&verkocht:&https://statbel.fgov.be/nl/openWdata/verkoopWvanW onroerendeWgoederenWbelgieWvolgensWaardWopWhetWkadastraleWplan.& 9&Dit&is&niet&het&enige&geval&van&verkoop&door&de&Nationale&Bank.&Voor&een&ander&voorbeeld&zie&bv.&D.&VAN&THUYNE,& “Hoe&de&nationale&bank&miljoenen&misliep&in&vastgoedtransacties”,&Trends&2002,&1p.&& 10&W.&DE&BONDT,%De%leer%der%gekwalificeerde%benadeling,&Antwerpen,&Kluwer,&1985,&11a&R.&VAN&RANSBEECK,&“Misbruik& van&omstandigheden,&bedrog&en&geweld&in&het&Belgische&en&de&Principles&of&European&Contract&Law”&in&J.&SMITS&en&S.& STIJNS&(eds.),&Totstandkoming%van%de%overeenkomst%naar%Belgisch%en%Nederlands%recht,&Antwerpen,&Intersentia,&2002,& 145a&M.&DE&POTTER&DE&TEN&BROECK,&“De&gekwalificeerde&benadeling&aanvaard,&maar&wat&met&de&grondslag?”,&TBBR& 2013,&afl.&3,&131.&&
rechtvaardiging bestaat voor een ‘streng’ wetgevend kader. Daarnaast zijn de regels er destijds gekomen omwille van een welbepaalde specifieke reden. Het is dan ook interessant om na te gaan of dergelijke ratio
legis nog gestalte kan krijgen de dag van vandaag. Tot slot zal worden onderzocht of er eventueel een
potentieel alternatief bestaat voor de benadeling voor meer dan zeven twaalfden. Kortom het opzet van deze masterproef is om de relevantie na te gaan van de rechtsfiguur van de benadeling bij verkoop van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden Mijn hoofdonderzoeksvraag is dan ook, ‘Hoe wenselijk zijn
de regels inzake de benadeling voor meer dan zeven twaalfden in ons hedendaags Belgische recht?’
Vermits deze regels destijds omwille van een welbepaalde specifieke reden werden ingevoerd, zal in een eerste hoofdstuk een historisch overzicht worden weergegeven waarbij, enerzijds, duidelijk zal worden wat de oorsprong is van de regel van benadeling voor meer dan zeven twaalfden, en anderzijds, wat het motief was van de wetgever destijds om in ons Burgerlijk Wetboek een toepassingsgeval van de benadeling bij verkoop van een onroerend goed voor te schrijven. Door de ratio legis te achterhalen kan een beter beeld gevormd worden over de benadeling voor meer dan zeven twaalfden, en kunnen bepaalde keuzes die destijds gemaakt zijn, beter geplaatst worden.
In hoofdstuk 2 zal het begrip van de benadeling worden afgebakend en zal de wettelijke grondslag bepaald worden. Opgemerkt zal worden dat omtrent de wettelijke grondslag discussie bestaat. Ik zal dan ook de argumenten van beide strekkingen uiteenzetten.
De rechtsfiguur van benadeling voor meer dan zeven twaalfden wordt gekenmerkt door een “streng” wetgevend kader. Dit wetgevend kader is weliswaar goed uitgewerkt, maar het kan nooit kwaad om de plus en minpunten bloot te leggen en een kritische houding aan te nemen daar waar nodig. Met een (nakende) hervorming van het verbintenissenrecht in het achterhoofd zal ik nagaan of de wetgever er goed aan gedaan heeft, of net een kans gemist heeft, om bepaalde wijzigingen aan te brengen. Achtereenvolgens zullen in de hoofdstukken 3, 4, en 5, de toepassingsvoorwaarden, de procedure en de gevolgen van vernietiging worden uiteengezet.
In hoofdstuk 6 zal worden nagegaan hoe de consumentenbescherming vorm krijgt bij de verkoop van een onroerend goed door een consument-verkoper. Aangezien het consumentenrecht steeds meer aan belang wint is het logisch dat de wetgever enkele mechanismen voorschrijft om tegemoet te komen aan de zwakkere positie van de consument. Het zou mij te ver brengen om hier uitgebreid over te schrijven. Ik zal mij ertoe beperken op zoek te gaan naar instrumenten die vergelijkbaar zijn met het opzet van mijn masterproef, meer bepaald de benadeling voor meer dan zeven twaalfden.
Vervolgens zal in hoofdstuk 7 worden ingegaan op het Franse, Duitse en het Nederlandse recht. Aangezien ook deze landen ongetwijfeld te maken hebben met geschillen naar aanleiding van een verkoop van een onroerend goed, wordt een blik geworpen over de landsgrenzen heen. Daarbij dient in acht genomen te worden dat in elk van deze landen alreeds (recent) een hervorming van het verbintenissenrecht heeft plaatsgehad. Elk van deze hervormingen waren ingegeven om het herstel van een contractueel evenwicht te bewerkstellingen door het voorzien van nieuwe rechtsfiguren. Er zal dan ook worden onderzocht of deze landen al dan niet een gelijkaardige regeling voorschrijven.
Rechtsvergelijking leidt heel vaak tot wetgevende initiatieven elders. Het besef dat elders wetgevende initiatieven werden genomen om het Burgerlijk Wetboek te hervormen, bracht ook onze minister van Justitie ertoe inspanningen daartoe te leveren. Een hervorming van het verbintenissenrecht zal tot gevolg hebben dat bepaalde rechtsfiguren, die het herstel beogen van het evenwicht tussen de contractuele prestaties of de bescherming van bepaalde zwakkere partijen, zullen worden erkend. Zo bepaalt het Wetsvoorstel tot invoeging van boek 5 “Verbintenissen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek een wettelijke grondslag voor de gekwalificeerde benadeling, meer bepaald in artikel 5.41 van het Wetsvoorstel, dat spreekt over “misbruik van omstandigheden”.11 In een laatste hoofdstuk zal dan ook worden ingegaan op de rechtsfiguur van de gekwalificeerde benadeling als potentieel alternatief voor de benadeling voor meer dan zeven twaalfden.
6.! Om mijn masterproef tot een goed einde te brengen heb ik het bureauonderzoek gehanteerd als onderzoeksmethode. Dit betreft een onderzoeksstrategie waarbij de onderzoeker gebruik maakt van door anderen geproduceerd materiaal, dan wel via reflectie en het raadplegen van literatuur tot nieuwe inzichten tracht te komen.12 Dit kan opgesplitst worden in twee soorten: literatuuronderzoek en secundair onderzoek. Deze masterproef zal zich vooral baseren op het eerste: hier richt de onderzoeker zich volledig op de reeds bestaande vakliteratuur.
11& Wetsvoorstel& tot& invoeging& van& boek& 5& “Verbintenissen”& in& het& nieuw& Burgerlijk& Wetboek,& Parl.St.% Kamer& 2019,& nr.& 3709/001,&290.&
DEEL II. BENADELING BIJ VERKOOP VAN EEN ONROEREND
GOED VOOR MEER DAN ZEVEN TWAALFDEN
HOOFDSTUK 1. Historische oorsprong
7.! Een belangrijk en meest bekend toepassingsgeval van de benadeling in het Burgerlijk Wetboek is benadeling bij verkoop van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden. Deze grond tot vernietiging vormt een uitzondering op het leerstuk van de wilsautonomie dat het uitgangspunt vormt van ons Burgerlijk Wetboek. Het is aangewezen om eerst na te gaan waarom destijds sprake was van de regel, wat heeft een Romeinse Keizer ertoe gebracht om dergelijke regel voor te schrijven?
Ons Burgerlijk recht is nog steeds in hoofdzaak vervat in het Wetboek dat op 21 maart 1804 werd uitgevaardigd en dat sinds 1807 als Wetboek Napoleon bekend staat, meer bepaald de Code Civil. Er zal dan ook worden ingegaan op de voorbereidende werkzaamheden van de Code Civil. Deze hebben er namelijk toe geleid dat er werd voorzien in een wettelijke grondslag voor de benadeling en de verschillende toepassingsgevallen van de benadeling.
Afdeling 1. Oorsprong in het Romeins recht
8.! Voor de eerste sporen van de regel van benadeling bij verkoop van een onroerend goed dient teruggegaan te worden tot het oude Romeins recht. Het oude Romeins recht was een zuiver formalistisch rechtssysteem: een formeel correct verrichte handeling bracht automatisch het eraan verbonden gevolg teweeg. Dit had tot gevolg dat de wilsautonomie de regel was en in principe geen rechtsgevolgen toegekend werden aan potentiële gevallen van benadeling. De wetgever streefde ernaar om de partijen een zo groot mogelijke vrijheid te verlenen in het behartigen van hun persoonlijke belangen. Men ging dan ook uit van het principe dat de wilsautonomie onaantastbaar is en de absolute regel uitmaakt. De bescherming van een contractpartij was niet aan de orde en een rechterlijk optreden inzake prijsbepaling werd als een onaangepaste aantasting van de vrijheid van partijen beschouwd.13
13&L.&WAELKENS,&Handboek%Romeins%recht,&Leuven,&Acco,&2003,&242a&E.&SWAENEPOEL,&Toetsing%van%het%contractuele%
evenwicht,&Antwerpen,&Intersentia,&2011,&97W99a&J.&DEL&CORRAL,&“Art.&1674&BW”&in&E.&DIRIX&en&A.&VAN&OEVELEN&
(eds.),&Bijzondere%overeenkomsten.%Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,& Wolters&Kluwer,&2017,&3.&&
9.! Niettegenstaande het feit dat in deze periode allerlei regels erop wezen dat er nooit sprake kon zijn van benadeling, maakt de Romeinse Keizer Diocletianus een andere zienswijze kenbaar in een van de door hem uitgevaardigde constituties. Deze constitutie van het jaar 285, ook wel “de Tweede Wet” genoemd14, werd opgenomen in de Codex Justinianus. Krachtens deze constitutie verkreeg de verkoper het recht om zich tot de rechter te wenden en zijn stuk grond terug te krijgen wanneer deze tegen een te lage prijs verkocht werd.15 Later werd in de Codex Justinianus een andere constitutie opgenomen, “Achtste Wet”, die dit principe bevestigde.16
Conform de Tweede Wet verkreeg de verkoper het recht een vordering in te stellen indien de benadeling ten minste de helft van de werkelijke waarde van het onroerend goed bedroeg op het ogenblik van de totstandkoming van de overeenkomst. Evenwel kon de koper de vernietiging van de koop vermijden door alsnog de juiste prijs van het goed te betalen. Deze vordering kon enkel worden ingesteld bij een koop-verkoop van onroerend goed. Hierdoor kan worden besloten dat de Tweede en Achtste Wet, opgenomen in de Codex Justinianus, de benadeling bij verkoop van een onroerend goed sanctioneren, dit in tegenstelling tot alle andere rechtshandelingen waarvoor benadeling niet kon worden ingeroepen.17 Deze grond tot vernietiging werd in het Romeinse recht beschouwd als een objectief gebrek in de koop-verkoopovereenkomst. Het loutere onevenwicht tussen de hoofdprestaties volstond om de overeenkomst te vernietigen, zonder dat dient te worden onderzocht of dit onevenwicht veroorzaakt werd door een gebrekkige wil van de verkoper of door misbruik van de koper.18
10.! Het klassieke Romeins recht werd gekenmerkt als een echt liberaal rechtssysteem. Door de wetgever en rechter werd de vrijheid van partijen erkend en gerespecteerd. Verontwaardiging bestond dan ook destijds over de twee aangenomen constituties, die in een regel van bescherming tegen benadeling bij verkoop van een onroerend goed voorzagen, ten voordele van de verkoper. Tot op vandaag bestaat er dan ook discussie over wat een Romeinse Keizer destijds ertoe gebracht heeft dergelijke regel voor te schrijven.
14&Men&spreekt&ook&wel&van,&“lex&secunda”.&Dit&omdat&ze&de&tweede&constitutie&is&in&de&titel&van&de&Codex,&“De&rescindenda& venditionis”.&& 15&C.IV.44,&rescindenda&venditionis,&2a&R.&VERSTEGEN,&Beginselen%van%Romeins%privaatrecht,&Leuven,&Acco,&1996,&107.& Ter&illustratie&kan&ook&worden&verwezen&naar&het&verbod&op&woekerrente.&Reeds&in&het&oude&Romeinse&recht&had&men& oog&voor&de&zwakkere&economische&positie&van&de&lener.&Er&werd&voorzien&in&een&bescherming&voor&de&lener&door&de& invoering& van& een& verbod& op& woekerrentes& bij& leningen& op& interest.& Ingeval& van& overschrijding& van& de& maximaal& toegelaten& interestvoet,& was& de& lening& op& interest& nietig.& Zie& bv.& E.& SWAENEPOEL,& Toetsing% van% het% contractuele%
evenwicht,&Antwerpen,&Intersentia,&2011,&97W99.&
16&C.IV.44,&rescindenda&venditionis,&8.&&
17&R.&DEKKERS,&La%lésion%énorme,&Paris,&Sirey,&1937,&23W27a&H.&DE&PAGE,&Le%problème%de%la%lésion%dans%les%contrats,& Brussel,& Office& de& publicité& S.C.,& 1946,& 24W26a& W.& DE& BONDT,% De% leer% der% gekwalificeerde% benadeling,& Antwerpen,& Kluwer,&1985,&20a&J.E.&SPRUIT,&Elementen%van%het%Romeins%privaatrecht,&Deventer,&Kluwer,&2001,&284.&&
Drie verschillende strekkingen in rechtsleer kunnen worden onderscheiden. Ten eerste heb je auteurs die van mening zijn dat er onvoldoende informatie voorhanden is om een antwoord te kunnen geven op de vraag welke motieven aan de grondslag lagen voor de invoering van de regel inzake de benadeling bij verkoop van een onroerend goed.19 Een tweede strekking, voorgetrokken door ZACHARIAE en MONNIER, gaat uit van het principe dat de regel een bijzonder economisch en financieel aspect met zich meedraagt. Vanuit dat bijzonder economisch en financieel gedachtegoed ging de wetgever ervan uit dat bij een verkoop van een onroerend goed de verkoper weleens het slachtoffer kon worden van een niet genereus contract. Meer bepaald ging men ervan uit dat er bij verkoop van een onroerend goed sprake kon zijn van dwang vanwege een kapitaalkrachtige persoon (lees: “een grootgrondbezitter”) ten aanzien van een arme landeigenaar (lees: “een boer”). Keizer Diocletianus voelde zich dan ook genoodzaakt een benadelingsregel in te voeren om de arme landeigenaars te beschermen, en om de macht van kapitaalkrachtige personen te beperken.20
Deze strekking wint aan overtuigingskracht door de vaststelling dat ook Keizer Justinianus uitging van dergelijke gedachte. De Tweede Wet kwam namelijk tegemoet aan de belastingpolitiek die door Keizer Justinianus werd gevoerd. Om tegemoet te komen aan hun fiscale verplichtingen waren de boeren verplicht hun grond te verkopen. Van deze machteloosheid werd gebruik gemaakt door kapitaalkrachtige personen. Zij konden enigszins eenzijdig de prijs bepalen, en kwamen veelal af met absurd lage prijzen, in vergelijking met de waarde van de grond. Het gevolg was dat de boeren hun grond dienden te verkopen tegen een prijs die ver beneden de werkelijke waarde lag. Om dergelijke taferelen te vermijden, werd door Keizer Justinianus een regel ter bescherming van de benadeelde verkoper voorgeschreven.21
In een derde en laatste strekking, vormgegeven door DEKKERS, wordt de door ZACHARIAE en MONNIER uitgedragen visie voor een deel bijgestuurd. Men is het eens met de grondslag van de sanctionering bij benadeling, maar zij dient te worden herleid tot een morele waarde in het recht. Een rijke, machtige partij mag van haar positie geen misbruik maken om haar minder fortuinlijke medecontractant te benadelen. De sanctionering evenwel zou niet ingegeven zijn door het wettelijk optreden van Keizer Diocletianus, maar eerder door Keizer Justinianus. Net omdat de morele waarde de grondslag vormt en ze tevens een christelijke norm is, is de derde strekking van oordeel dat de sanctionering afkomstig moet zijn van Keizer Justinianus, die de christelijke waarden hoog in het vaandel droeg en christen was. Keizer Diocletianus daarentegen was 19&J.&VAN&OVEN,&Leerboek%van%Romeins%privaatrecht,&Leiden,&Brill,&1948,&247a&B.&NICHOLAS,&An%introduction%to%Roman% law,&Oxford,&Oxford&University&press,&1969,&175.& 20&A.&BORKOWSKI&en&P.&DU&PLESSIS,&Textbook%on%Roman%law,&Oxford,&Oxford&University&press,&2005,&267.&& 21&P.&OSSIPOW,&De%la%lésion,&Lausanne,&Roth,&1940,&34a&H.&DE&PAGE,&Le%problème%de%la%lésion%dans%les%contrats,& Brussel,&Office&de&publicité&S.C.,&1946,&25a&R.&ZIMMERMAN,&The%law%of%obligations.%Roman%foundations%of%the%civilian% traditions,&Cape&Town,&Juta,&1990,&260W261a&J.E.&SPRUIT,&Elementen%van%het%Romeins%privaatrecht,&Deventer,&Kluwer,& 2001,&284.&
een heiden, een ongelovige, waardoor het onwaarschijnlijk is dat dergelijke sanctionering van benadeling van hem afkomstig was. Merkwaardig hierbij is ook dat deze strekking de toepassing van de “morele norm” ging uitbreiden tot alle koop-verkoopovereenkomsten.22
Er kan worden besloten dat het Romeins liberaal denken werd beperkt door twee constituties, die elk een inperking inhielden op de contractvrijheid. Over de tijd evenwel waaruit zij dateren, hun ratio legis en hun precieze draagwijdte is er geen eensgezindheid.
Afdeling 2. De middeleeuwen
11.! In de middeleeuwen dient wat de figuur van de benadeling23 betreft, vooral het werk van de Glossatoren in acht genomen te worden. Er is een verband tussen de sanctionering van de benadeling en het wilsgebrek bedrog. De Glossatoren nemen dan ook aan dat de technische rechtvaardiging voor de sanctionering van de benadeling te vinden is in een bijzonder soort van bedrog: een bedrog sui generis. De benadeling werd in het bijzonder subjectief benaderd. Hiermee werd niet zozeer gedoeld op de bedrieglijke handelingen van de medecontractant, maar veeleer op het onbillijke contract zelf. Men was namelijk van oordeel dat wanneer een contractpartij zich beroept op een onbillijke contract, dat daardoor alleen al als het ware bedrog wordt gepleegd.24
Daarnaast werd de vordering tot nietigheid ingeval van benadeling uitdrukkelijk erkend en werd zij op zodanige wijze uitgebreid naar tal van andere overeenkomsten, zoals de huur- en ruilovereenkomst, de dading, …25 De benadeling evolueerde van een eventuele nietigheidsgrond in bepaalde gevallen, zoals het geval was bij verkoop van een onroerend goed, tot een algemene nietigheidsgrond.26 Het uitbreiden naar tal van andere overeenkomsten heeft tot gevolg gehad dat de nietigheidsvordering ook opgeworpen kon worden door de koper.27 Zoals in het Romeins recht werd enkel de grove benadeling gesanctioneerd.28
22&R.&DEKKERS,&La%lésion%énorme,&Paris,&Sirey,&1937,&26W27a&H.&DE&PAGE,&Le%problème%de%la%lésion%dans%les%contrats,& Brussel,&Office&de&publicité&S.C.,&1946,&26.& 23&Benadeling&in&het&algemeen&en&niet&een&specifiek&toepassingsgeval&daarvan.&& 24&R.&DEKKERS,&La%lésion%énorme,&Paris,&Sirey,&1937,&45a&H.&DE&PAGE,&Le%problème%de%la%lésion%dans%les%contrats,& Brussel,&Office&de&publicité&S.C.,&1946,&29W30.&& 25&R.&DEKKERS,&La%lésion%énorme,&Paris,&Sirey,&1937,&49&en&53a&P.&OSSIPOW,&De%la%lésion,&Lausanne,&Roth,&1940,&114.& 26&W.&DE&BONDT,%De%leer%der%gekwalificeerde%benadeling,&Antwerpen,&Kluwer,&1985,&49&en&53.&& 27&R.&DEKKERS,&La%lésion%énorme,&Paris,&Sirey,&1937,&53a&H.&DE&PAGE,&Le%problème%de%la%lésion%dans%les%contrats,& Brussel,&Office&de&publicité&S.C.,&1946,&29W30a&E.&SWAENEPOEL,&Toetsing%van%het%contractuele%evenwicht,&Antwerpen,& Intersentia,&2011,&100.&& 28&W.&DE&BONDT,%De%leer%der%gekwalificeerde%benadeling,&Antwerpen,&Kluwer,&1985,&24W26.&
12.! De Canonisten zorgen voor een hoogtepunt. In verschillende domeinen van het recht introduceren zij het idee van de “vergeldende rechtvaardigheid”: een overeenkomst wordt als ongeldig beschouwd wanneer de prijs niet rechtvaardig is omdat één van de partijen bovenmatig werd benadeeld. In alle contracten waarin elk van de partijen zich verbond tot een tegenprestatie, vereist de vergeldende rechtvaardigheid een gelijkwaardigheid van prestaties.29 Ook de Canonisten gingen uit van de stelling dat enkel grove benadeling diende te worden gesanctioneerd.30
Er kan worden besloten dat tijdens de middeleeuwen de figuur van de benadeling een zekere opmars kent. De Glossatoren leggen de link met het wilsgebrek bedrog, waardoor benadeling een plaats krijgt in het verbintenissenrecht. Daarnaast introduceren de Canonisten de vergeldende rechtvaardiging, op basis waarvan kan worden besloten wanneer sprake kan zijn van benadeling.31
Afdeling 3. De moderne en nieuwe tijd
13.! Terwijl in de middeleeuwen werd uitgegaan van de algemene strekking van de benadeling, zien we dat in de moderne tijd de benadeling werd beschouwd als een aantasting van de rechtszekerheid. Het recht tot het instellen van een vordering wegens benadeling werd opnieuw beperkt tot enkele uitzonderingsgevallen, waarbij in het geval van verkoop van onroerende goederen: (i) er benadeling moest zijn van meer dan twee derden of acht twaalfden (ii) en het recht om een vordering tot vernietiging in te stellen enkel aan de verkoper toekwam.32 Deze inkrimping was ingegeven door de tanende macht van de kerk sinds de 16de eeuw en de ontwikkeling van de handel.33
14.! In de nieuwe tijd was door het natuurrecht reeds het beginsel van de gelijkheid geponeerd. De revolutionaire periode had tot gevolg dat hieraan het beginsel van de vrijheid werd toegevoegd. Beide beginselen hadden tot gevolg dat alles wat de individuele vrijheid leek te ondermijnen afgeschaft diende te worden. De afschaffing van de benadelingsregel dient dan ook in deze context te worden gesitueerd.34
29&R.&DEKKERS,&La%lésion%énorme,&Paris,&Sirey,&1937,&73a&G.&CHANTEPIE,&La%lésion,&Paris,&LGDJ,&2006,&331.&& 30&W.&DE&BONDT,%De%leer%der%gekwalificeerde%benadeling,&Antwerpen,&Kluwer,&1985,&26. 31&Ibid.%% 32&P.&ABAS,&I.&VAN&LOO&en&M.&ZIJST,&Benadeling%van%de%medecontractant,&Deventer,&Kluwer,&2003,&55.&& 33&P.&OSSIPOW,&De%la%lésion,&Lausanne,&Roth,&1940,&53a&H.&DE&PAGE,&Le%problème%de%la%lésion%dans%les%contrats,& Brussel,&Office&de&publicité&S.C.,&1946,&31a&DE&BONDT,%De%leer%der%gekwalificeerde%benadeling,&Antwerpen,&Kluwer,& 1985,&29a&E.&SWAENEPOEL,&Toetsing%van%het%contractuele%evenwicht,&Antwerpen,&Intersentia,&2011,&102.& 34&R.&DEKKERS,&La%lésion%énorme,&Paris,&Sirey,&1937,&154a&P.&OSSIPOW,&De%la%lésion,&Lausanne,&Roth,&1940,&64a&W.& DE&BONDT,%De%leer%der%gekwalificeerde%benadeling,&Antwerpen,&Kluwer,&1985,&29.&&
Afdeling 4. Wettelijke verankering in de Code Civil (1804)
15.! Om vandaag tot een overeenkomst te komen dienen de verbintenisrechtelijke principes in acht genomen te worden. Deze verbintenisrechtelijke principes kunnen worden ondergebracht onder de leer van de wilsautonomie. In deze afdeling zal ik dan ook eerst ingaan op de leer van de wilsautonomie, waar ons Burgerlijk Wetboek de dag van vandaag van doordrongen is.35 Meer bepaald zal worden ingegaan op de wilsautonomie, contractvrijheid, consensualisme, en de verbindende kracht van de overeenkomst. Dergelijke uiteenzetting is nodig om een beter zicht te krijgen op de voorbereidende werkzaamheden van destijds. Deze hebben namelijk aanleiding gegeven tot een wettelijke verankering van de rechtsfiguur van de benadeling- en haar toepassingsgevallen- in het Burgerlijk Wetboek.
§1. De leer van de wilsautonomie
16.! Wilsautonomie wijst op de bevoegdheid van elke individu om vrij zijn eigen rechtspositie te bepalen.36 Het beginsel vindt zijn grondslag in de politieke en rechtsfilosofische stromingen die te situeren zijn in de 18de en 19de eeuw. Deze stromingen stelden de individuele vrijheid voorop.37 Traditioneel worden aan het beginsel van de wilsautonomie drie afzonderlijke (sub)beginselen vastgeknoopt, namelijk de contractvrijheid, het consensualisme en de bindende kracht van de overeenkomst.38
17.! Vooraleer in te gaan op het beginsel van de contractvrijheid is het interessant even stil te staan bij een discussie die gaande is in de rechtsleer. De begrippen wilsautonomie en contractvrijheid, merkwaardig genoeg, worden vaak door elkaar gebruikt net omwille van het feit dat ze zo nauw met elkaar verbonden zijn. Toch is het mijns inziens noodzakelijk beide beginselen duidelijk van elkaar te onderscheiden. Ik sluit mij dan ook aan bij STIJNS39 en SAMOY40, die van oordeel zijn dat de term wilsautonomie gebruikt wordt als
35&S.&STIJNS&en&S.&JANSEN,&“De&basisbeginselen&van&het&contractenrecht:&kroniek&van&de&recentste&evoluties”,&TBBR& 2013,&afl.1,&3.&& 36&R.&KRUITHOF,&“Leven&en&dood&van&het&contract”,&RW&1985W86,&2734W2735a&S.&STIJNS,&Verbintenissenrecht,&Brugge,& die&Keure,&2005,&37.& 37&S.&STIJNS&en&S.&JANSEN,&“De&basisbeginselen&van&het&contractenrecht:&kroniek&van&de&recentste&evoluties”,&TBBR& 2013,&afl.1,&3.&& 38&P.&VAN&OMMESLAGHE,&“L’autonomie&de&la&volonté:&du&Code&Civil&à&nos&jours”&in&R.&FELTKAMP&en&F.&VANBOSSELE& (eds.),& Wilsautonomie,% contractvrijheid% en% ondernemingscontracten:% welke% toekomst% beschoren?,& Antwerpen,& Intersentia,&2012,&6.
39&S.&STIJNS&en&S.&JANSEN,&“De&basisbeginselen&van&het&contractenrecht:&kroniek&van&de&recentste&evoluties”,&TBBR% 2013,&afl.&1,&3&en&4.&
een overkoepelende term, waarbij de contractvrijheid, het consensualisme en de bindende kracht van de overeenkomst als op zichzelf staande onderdelen van de wilsautonomie moeten worden opgevat.41
A.& De contractvrijheid
18.! De contractvrijheid omvat drie aspecten, met name het recht om al dan niet te contracteren, te kiezen met wie te contracteren en te bepalen welke inhoud dient opgenomen te worden in de overeenkomst. Hoewel het niet expliciet in ons Burgerlijk Wetboek is opgenomen, mag er geen twijfel bestaan dat het beginsel van de contractvrijheid impliciet in het Burgerlijk Wetboek vervat ligt.42
19.! Ingevolge artikel 1134, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek strekken alle overeenkomsten tot wet voor degene die zich ertoe verbonden hebben. Dit artikel vormt de basis voor het beginsel van de verbindende kracht van de overeenkomst, maar kan tevens gezien worden als een mogelijke grondslag voor het beginsel van de contractvrijheid. Zo is het dat, vooraleer een bindende overeenkomst tot stand kan komen, de beslissing door eenieder gemaakt dient te worden om al dan niet een overeenkomst te sluiten, met wie deze te sluiten, en te bepalen wat de inhoud van de overeenkomst dient te zijn.43 Daarnaast vormt artikel 1123 van het Burgerlijk Wetboek eveneens een grondslag voor het beginsel van de contractvrijheid. Dit artikel geeft aan dat partijen in alle vrijheid kunnen bepalen of en met wie een overeenkomst te zullen sluiten, tenzij zij daartoe door de wet werden onbekwaam verklaard.44
20.! Het is uiteraard logisch dat het beginsel van contractvrijheid niet absoluut is. Het in het leven roepen van rechtsverhoudingen dient te gebeuren binnen het kader van het dwingend recht en van de bepalingen die de openbare orde raken.45
B.& Het consensualisme
21.! Het beginsel van het consensualisme betekent dat een overeenkomst in de regel tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen.46 Het maakt de algemene regel uit in ons Belgisch recht dat
41&A.&VAN&OEVELEN,&“Algemene&rechtsbeginselen&in&het&verbintenissenW&en&contractenrecht”&in&M.&VAN&HOECKE&(ed.),&
Algemene%rechtsbeginselen,&Antwerpen,&Kluwer,&1991,&113.&
42&Ibid.,&104a&S.&STIJNS,&Verbintenissenrecht,&Brugge,&die&Keure,&2005,&38.&&
43& M.& DAMBRE,& De% huurprijs.% Analyse% van% de% financiële% verbintenissen% van% de% huurder% en% een% onderzoek% naar% de%
mogelijkheid%tot%objectivering%van%de%woninghuurprijzen,&Brugge,&die&Keure,&2009,&23.&&
44&A.&VAN&OEVELEN,&“Algemene&rechtsbeginselen&in&het&verbintenissenW&en&contractenrecht”&in&M.&VAN&HOECKE&(ed.),&
Algemene%rechtsbeginselen,&Antwerpen,&Kluwer,&1991,&104.&&
45&Cass.&23&december&1977,&Arr.Cass.&1978,&509a&Cass.&29&april&2011,&Arr.Cass.&2011,&afl.&4,&1114.
46& S.& STIJNS,& Verbintenissenrecht,& Brugge,& die& Keure,& 2005,& 45a& W.& VAN& GERVEN& en& S.& COVEMAEKER,&
in beginsel geen formaliteiten dienen te worden nageleefd. De akte die als instrumentum wordt opgemaakt maakt slechts een bewijsmiddel uit en is niet vereist voor de geldigheid van de rechtshandeling, die het
negotium wordt genoemd.47 Het beginsel van het consensualisme kan worden beschouwd als zowel een onderdeel van de wilsautonomie als dat van de contractvrijheid.48
22.! Net zoals bij het beginsel van de contractvrijheid, kent ook het consensualisme geen expliciete erkenning in het Burgerlijk Wetboek. Evenwel kunnen uit een aantal artikelen impliciet het bestaan ervan worden afgeleid. Zo maakt artikel 1108 van het Burgerlijk Wetboek geen melding van een plicht tot het vervullen van enige formaliteiten als voorwaarde voor de geldigheid van de overeenkomst. Daarnaast maakt artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek geen melding van enige formaliteit waar voldaan aan dient te worden bij een koop tussen partijen. Conform artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek is de koop namelijk voltrokken van zodra een loutere wilsovereenstemming bestaat omtrent de zaak en de prijs.
Op de algemene regel bestaan uitzonderingen. Niet alle overeenkomsten komen door een loutere wilsovereenstemming tot stand. Ten eerste volstaat bij zakelijke overeenkomsten een loutere wilsovereenstemming niet. Er dient namelijk een overhandiging van het voorwerp van de overeenkomst te gebeuren. Dit kan een overhandiging van een zaak betreffen, maar tevens de overhandiging van een deel van de prijs aan de schuldeiser.49 Als voorbeeld van een zakelijke overeenkomst kan worden gedacht aan de leningsovereenkomst.50 Ten tweede dienen bij plechtige overeenkomsten bepaalde door de wet vereiste formaliteiten worden nageleefd om een geldige overeenkomst te bekomen.51 Als voorbeeld van een plechtige overeenkomst kan worden gedacht aan de formaliteiten, die overeenkomstig artikel 1250, 2° van het Burgerlijk Wetboek, dienen te worden nageleefd bij het instaat stellen van een hypotheek. Derde en tevens laatste uitzondering, dient voor ogen te worden gehouden dat tal van bijzondere wetten formaliteiten bepalen die dienen te worden nageleefd bij het sluiten van een overeenkomst.52 Als voorbeeld kan worden gedacht aan de arbeidsovereenkomsten van bepaalde duur of voor een duidelijk omschreven werk.53
47& R.& DEKKERS,& N.& CARETTE,& K.& VANHOVE& en& A.& VERBEKE,& Handboek% burgerlijk% recht,& deel& III,% Verbintenissen,%
bewijsleer,%gebruikelijke%contracten,&Antwerpen,&Intersentia,&2007,&19.&&
48& R.& STEENNOT,& “De& impact& van& het& privaatfinancieel& recht& op& de& wilsautonomie,& de& contractvrijheid& en& het& consensualisme”,& in& R.& FELTKAMP& en& F.& VANBOSSELE& (eds.),& Wilsautonomie,% contractvrijheid% en%
ondernemingscontracten:%welke%toekomst%beschoren?,&Antwerpen,&Intersentia,&2012,&115.&&
49& S.& STIJNS,& Verbintenissenrecht,& Brugge,& die& Keure,& 2005,& 22a& W.& VAN& GERVEN& en& S.& COVEMAEKER,&
Verbintenissenrecht,&Leuven,&Acco,&2006,&58.&&& 50&A.&VERBEKE,&“Actualia&lening&en&bewaargeving”&in&Thermis%14,&Brugge,&die&Keure,&2002,&43.&& 51&S.&STIJNS,&Verbintenissenrecht,&Brugge,&die&Keure,&2005,&23. 52&A.&VAN&OEVELEN,&“Algemene&rechtsbeginselen&in&het&verbintenissenW&en&contractenrecht”&in&M.&VAN&HOECKE&(ed.),& Algemene%rechtsbeginselen,&Antwerpen,&Kluwer,&1991,&115.&& 53&Artikel&9,&eerste&lid&van&de&wet&van&3&juli&1978&betreffende&de&arbeidsovereenkomsten,&BS&22&augustus&1978.&&
C.& De bindende kracht van de overeenkomst (pacta sunt servanda)
23.! Het beginsel van de verbindende kracht van de overeenkomst is vastgelegd in artikel 1134, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt: “Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degene
die deze hebben aangegaan tot wet.” Dit principe van pacta sunt servanda54 vormt een belangrijk aspect van het beginsel van de rechtszekerheid, vermits de niet naleving van de overeenkomst in rechte kan worden afgedwongen.55
24.! Het beginsel van de verbindende kracht van de overeenkomst houdt vooreerst in dat partijen zich niet eenzijdig aan de uitvoering van de overeenkomst kunnen onttrekken, noch er eenzijdig op kunnen terugkomen. Overeenkomstig artikel 1134, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek is de herroeping van een overeenkomst enkel toegelaten bij wederzijdse toestemming of wanneer daartoe wettelijke gronden bestaan.56 Eventuele gronden daartoe kunnen zijn: de ontbinding wegens wanprestatie, benadeling, beëindiging van de overeenkomst wegens toeval of overmacht en de nietigverklaring van de overeenkomst wegens een tekortkoming aan de geldigheidsvereisten. Slechts uitzonderlijk laat de wet een eenzijdige opzegging van een overeenkomst toe. Hierbij kan worden verwezen naar de situatie bij aanneming en lastgeving.57
Daarnaast houdt het beginsel van de verbindende kracht van de overeenkomst in dat het niet aan de rechter toekomt om de inhoud van een overeenkomst te gaan wijzigen, aanpassen of herschrijven.58 De verbintenissen die werden aangegaan dienen te worden nagekomen. Ook wanneer een plotselinge wijziging van omstandigheden het voor de ene of de andere partij moeilijker maakt om de overeenkomst uit te voeren, waardoor het initiële contractuele evenwicht aanzienlijk is verstoord, zijn de partijen in principe gehouden om de overeenkomst verder uit te voeren.59
54&Deze&uitdrukking&betekent&letterlijk&dat&‘aangegane%afspraken%moeten%worden%nagekomen’.&
55& R.& KRUITHOF,& “Leven& en& dood& van& het& contract”,& RW& 1985W86,& 2734W2738a& A.& VAN& OEVELEN,& “Algemene& rechtsbeginselen& in& het& verbintenissenW& en& contractenrecht”& in& M.& VAN& HOECKE& (ed.),& Algemene% rechtsbeginselen,& Antwerpen,&Kluwer,&1991,&117a&S.&STIJNS,&Verbintenissenrecht,&Brugge,&die&Keure,&2005,&40.&&
56& R.& DEKKERS,& N.& CARETTE,& K.& VANHOVE& en& A.& VERBEKE,& Handboek% burgerlijk% recht,% deel& III,% Verbintenissen,%
bewijsleer,%gebruikelijke%contracten,&Antwerpen,&Intersentia,&2007,&19.&
57&Artikelen&1794&en&2003&van&het&Burgerlijk&Wetboek.
58& S.& STIJNS,& Verbintenissenrecht,& Brugge,& die& Keure,& 2005,& 41a& R.& DEKKERS,& N.& CARETTE,& K.& VANHOVE& en& A.& VERBEKE,& Handboek% burgerlijk% recht,% deel& III,% Verbintenissen,% bewijsleer,% gebruikelijke% contracten,& Antwerpen,& Intersentia,&2007,&20.&&
59&Cass.&14&april&1994,&RW&1994W95,&435a&A.&VAN&OEVELEN,&“Overmacht&en&imprevisie&in&het&Belgische&contractenrecht”,&
§2. Correctie: benadeling bij verkoop van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden
25.! De al dan niet wettelijke verankering van de rechtsfiguur van de benadeling, en dus de daarmee samenhangende toepassingsgevallen, was een van de meest gedebatteerde vraagstukken. Voor de eerste keer was men zich bewust van het feit dat de benadeling de strijd in zich draagt tussen de wilsautonomie enerzijds, en de billijkheid en solidariteit anderzijds. De wilsautonomie impliceert namelijk, eens de voorwaarden vrij werden aanvaard, men hiertoe onherroepelijk door gebonden is, hoe hard de gevolgen ook zouden kunnen zijn. De billijkheid daarentegen impliceert een zekere evenwicht tussen de prestaties.60
26.! De strijd tussen beide principes had tot gevolg dat tijdens de voorbereidende werkzaamheden van de
Code Civil hevige discussies werden gevoerd omtrent de vraag, of al dan niet grenzen dienen te worden
gesteld aan de wilsautonomie. Ter beantwoording van deze vraag ontstaan twee gedachtestromen. Enerzijds heb je degene die, onder leiding van BERLIER, de noodzakelijkheid van een rechtsfiguur als dat van de benadeling minimaliseren, en anderzijds, degene die, onder leiding van PORTALIS, het noodzakelijk achten.61
In de eerste voorstellen tot codificatie werd de benadeling als vernietigingsgrond uitgesloten. Een eerste argument daartoe was, dat zolang de toestemming bij het sluiten van een overeenkomst niet was aangetast door een (ander) wilsgebrek, de wil van de contractpartijen moest worden gerespecteerd. Meer bepaald was men van mening dat men volwassen genoeg was om de draagwijdte van de aangegane verbintenissen in te schatten en zo deze na te leven hoe hard de gevolgen nadien ook zouden zijn. Een tweede argument betrof de stabiliteit van het handelsverkeer, deze zou ernstig in gevaar komen mocht de mogelijkheid bestaan om overeenkomsten te vernietigen op grond van de benadeling.62
Onder leiding van PORTALIS werd initiatief genomen om de wetgever er attent op te maken dat grenzen dienden te worden gesteld aan de wilsautonomie. Dergelijk initiatief had tot gevolg dat in de volgende wetsontwerpen rekening werd gehouden met de rechtsfiguur van de benadeling en werd aan deze een uitzonderingsstatuut toegekend. Er werd een hoofdonderscheid gemaakt tussen minderjarigen, waar de benadeling de vernietiging van iedere overeenkomst tot gevolg kon hebben, en meerderjarigen, waar een
60&A.&KLUYSKENS,&De%verbintenissen,&Antwerpen,&Standaard,&1948,&63.&&
61&Voor&een&bespreking&van&de&argumenten&van&de&voor&en&tegenstanders,&zie&bv:&P.&OSSIPOW,&De%la%lésion,&Lausanne,& Roth,&1940,&101&e.v.a&H.&DE&PAGE,&Le%problème%de%la%lésion%dans%les%contrats,&Brussel,&Office&de&publicité&S.C.,&1946,& 34W36a& A.& KLUYSKENS,& De% verbintenissen,& Antwerpen,& Standaard,& 1948,& 63W66a& W.& DE& BONDT,% De% leer% der%
gekwalificeerde%benadeling,&Antwerpen,&Kluwer,&1985,&36W43.&
grond tot vernietiging op grond van benadeling werd voorzien voor bepaalde overeenkomsten. Zo dus ook een rechtsgrond voor de benadeling bij verkoop van een onroerend goed.63
De redenen, zoals aangegeven in de voorbereidende werkzaamheden, die aanleiding hebben gegeven tot een wettelijke verankering van de benadeling bij verkoop van een onroerend goed zijn: (i) men gaat ervan uit dat de koper misbruik heeft gemaakt van de moeilijke situatie waarin de verkoper zich bevond, en hierdoor een spotprijs werd betaald door de koper en (ii) dat dergelijke verkoop nadelig kan zijn voor de belangen van de familie, waardoor de mogelijkheid dient te bestaan de vernietiging van de verkoop van onroerend goed te vorderen.64 Uiteindelijk werd dit alles vrij snel aanvaard door de Conseil d’Etat, zonder dat men evenwel de precieze draagwijdte van de benadeling bij verkoop van een onroerend goed had onderzocht.65
De uiteindelijke discussie over de precieze draagwijdte vond dan ook plaats bij de bespreking van de artikelen 1674 e.v. van het Burgerlijk Wetboek, de artikelen die het wetgevend kader vormen van de benadeling bij verkoop van een onroerend goed.66 Dit zal tot gevolg hebben dat de tegenstanders, de benadeling als vernietigingsgrond bij verkoop van een onroerend goed destijds hebben aanvaard, nadat ze ervoor gepleit hadden om de voorwaarden hiertoe sterk te verzwaren.67
Bij de bespreking van het wetgevend kader zal ik duidelijk maken op welke punten toegevingen werden gedaan door de voorstanders om, in het Burgerlijk Wetboek, een wettelijke grondslag voor te schrjven voor de benadeling bij verkoop van een onroerend goed.
Afdeling 5. Tussenbesluit
27.! Onder dit hoofdstuk kan worden besloten dat om de oorsprong van de benadeling bij verkoop van een onroerend goed te achterhalen men dient te gaan kijken naar het oude Romeins recht. De Romeinse Keizer Diocletianus ging ervan uit dat er bij verkoop van een onroerend goed de verkoper weleens het slachtoffer kon worden van een niet genereus contract. Meer bepaald ging men ervan uit dat er bij verkoop van een onroerend goed sprake kon zijn van dwang vanwege een kapitaalkrachtige persoon (lees: ‘een grootgrondbezitter’) ten aanzien van een arme landeigenaar (lees: ‘een boer’). Keizer Diocletianus voelde
63&P.&OSSIPOW,&De%la%lésion,&Lausanne,&Roth,&1940,&101W102.&& 64&A.&KLUYSKENS,&De%verbintenissen,&Antwerpen,&Standaard,&1948,&60.&& 65&E.&SWAENEPOEL,&Toetsing%van%het%contractuele%evenwicht,%Antwerpen,&Intersentia,&2011,&104. 66&R.&DEKKERS,&La%lésion%énorme,&Paris,&Sirey,&1937,&155W156a&H.&DE&PAGE,&Le%problème%de%la%lésion%dans%les%contrats,& Brussel,&Office&de&publicité&S.C.,&1946,&33.&& 67&H.&DE&PAGE,&Le%problème%de%la%lésion%dans%les%contrats,&Brussel,&Office&de&publicité&S.C.,&1946,&36.&&
zich dan ook genoodzaakt om een benadelingsregel in te voeren om de arme landeigenaars te beschermen, en om de macht van kapitaalkrachtige personen te beperken.
De verkoper verkreeg, overeenkomstig de Tweede Wet, het recht een vordering tot vernietiging in te stellen indien de benadeling ten minste de helft van de werkelijke waarde van het onroerende goed bedroeg op het ogenblik van de totstandkoming van de overeenkomst. Deze grond tot vernietiging werd in het Romeinse recht beschouwd als een objectief gebrek in de koop-verkoopovereenkomst. Het loutere onevenwicht tussen de hoofdprestaties volstond om de overeenkomst te vernietigen, zonder dat dient te worden onderzocht of dit onevenwicht veroorzaakt werd door een gebrekkige wil van de verkoper of door misbruik vanwege de koper.
28.! Bij de totstandkoming van de Code Civil in 1804 werd, na heel wat strubbelingen tussen voor en tegenstanders van de benadeling, voorzien in wettelijke regels betreffende de benadeling en zodus ook de benadeling bij verkoop van een onroerend goed. Evenwel zal in de hiernavolgende hoofdstukken blijken dat op een aantal belangrijke punten toegevingen werden gedaan door de voorstanders om een wettelijke grondslag te bekomen van de benadeling bij verkoop van een onroerend goed.
HOOFDSTUK 2. Begripsafbakening
Afdeling 1. Benadeling in het algemeen
29.! Om de rechtsfiguur van de benadeling bij verkoop van onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden goed te begrijpen dient eerst stil gestaan te worden bij de benadeling in het algemeen. Zoals reeds uiteengezet bestaat de benadeling uit een aantal toepassingsgevallen. Echter dient een definitie gegeven te worden aan de benadeling zelf, om te kunnen begrijpen wat deze tot doel heeft in de verschillende toepassingsgevallen.
30.! Het basisartikel inzake de benadeling vinden we terug in artikel 1118 van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel wordt bepaald dat de benadeling slechts een nietigheidsgrond uitmaakt voor bepaalde personen of voor bepaalde overeenkomsten. Een algemene wettelijke definitie van benadeling zelf is niet terug te vinden in artikel 1118 van het Burgerlijk Wetboek. Verschillende auteurs hebben zich dan ook in de loop van de jaren gewaagd aan het geven van een definitie. Door het vergelijken van verschillende definities kan worden besloten dat niet echt eensgezindheid bestaat op welke aspecten de klemtoon dient te worden gelegd. Sommige auteurs benadrukken het nadeel dat door een partij dient te worden geleden door het sluiten van een overeenkomst,68 terwijl andere auteurs de klemtoon leggen op de wanverhouding die dient te bestaan tussen wederzijdse prestaties.69
Voor mijn verder onderzoek en het schrijven van deze masterproef ben ik de benadeling gaan beschouwen als, “het economisch verlies dat een partij in een overeenkomst onder bezwarende titel lijdt, als gevolg van
een aanzienlijke onevenredigheid tussen de wederzijds bedongen prestaties.”70 Voor ogen dient te worden gehouden dat slechts een aanzienlijke onevenredigheid tussen de wederzijdse prestaties in aanmerking komt, en enkel dergelijk onevenredigheid grond kan uitmaken voor sanctionering op grond van benadeling. Dit is ook logisch, aangezien het eigen is aan een op winst gericht economisch systeem dat elke partij een overeenkomst tracht te sluiten tegen zo gunstig mogelijke voorwaarden.71
68& Zie& bv.& A.& KLUYSKENS,& De% verbintenissen,& Antwerpen,& Standaard,& 1948,& 59a& F.& TERRE,& P.& SIMLER& en& Y.& LEQUETTE,&Les%obligations,&Paris,&Dalloz,&2005,&310.&&
69&Zie&bv.&H.&DE&PAGE,&Le%problème%de%la%lésion%dans%les%contrats,&Brussel,&Office&de&publicité&S.C.,&1946,&10W11a&L.& CORNELIS,&Algemene%theorie%van%de%verbintenis,&Antwerpen,&Intersentia,&2000,&77.&&
70&R.&VANDEPUTTE,&Overeenkomsten,&II,&Antwerpen,&Standaard,&1981,&28a&H.&DE&PAGE&en&A.&MEINERTZHAGENW LIMPENS,& Les% principaux% contrats,% Brussel,& Bruylant,& 1997,& 472a& J.& HERBOTS,& M.& VERVOORT& en& S.& VAN& DER& AUWERA,&“Koop”&in&Het%onroerend%goed%in%de%praktijk,&Mechelen,&Kluwer,&2015,&II.A.3W8a&J.&DEL&CORRAL,&“Art.&1674& BW”&in&E.&DIRIX&en&A.&VAN&OEVELEN&(eds.),&Bijzondere%overeenkomsten.%Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%
van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&2.&&
71& W.& VAN& GERVEN,& Beginselen% van% Belgisch% privaatrecht,& Antwerpen,& Standaard,& 1969,& 319a& E.& SWAENEPOEL,& “Geweld,&benadeling&en&gekwalificeerde&benadeling:&een&stand&van&zaken&naar&Belgisch&recht”&in&R.&VAN&RANSBEECK,& A.&DE&BOECK,&F.&HELLEMANS&en&B.&HEYNINCKX&(eds.),&Wilsgebreken,&Brugge,&die&Keure,&2006,&118.&
Afdeling 2. Grondslag van de vernietigbaarheid
31.! Om te bepalen welke plaats de rechtsfiguur van de benadeling in ons verbintenissenrecht heeft, dient gekeken te worden naar artikel 1118 van het Burgerlijk Wetboek, dat een algemeen artikel inzake de benadeling vormt. Het bepalen van de wettelijke grondslag van de benadeling in het algemeen zal tot gevolg hebben dat ook de wettelijke grondslag van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden duidelijk wordt.
§1. Geen algemene grondslag tot vernietiging van overeenkomsten
32.! Omwille van de behoefte aan rechtszekerheid werd in 1804 bij het opstellen van het Burgerlijk Wetboek ervoor geopteerd om van de benadeling geen algemene grondslag tot vernietiging van overeenkomsten te maken.72 Zo bepaalt artikel 1313 van het Burgerlijk Wetboek: “Meerderjarigen worden,
uit hoofde van benadeling, in hun recht niet hersteld dan in de gevallen en onder de voorwaarden die in dit Wetboek uitdrukkelijk bepaald zijn.” Benadeling brengt dan ook, overeenkomstig artikel 1313 en 1118 van
het Burgerlijk Wetboek, in bepaalde gevallen de nietigheid van een overeenkomst met zich mee. Dit was destijds ingegeven door het besef dat de wetgever pas diende tussen te komen indien de benadeling een te aanzienlijke vorm aannam. Vandaar dat de wetgever ten opzichte van bepaalde personen en ten aanzien van bepaalde overeenkomsten de benadeling als grond tot nietigheid in aanmerking heeft genomen.73
De bepaalde personen, waarnaar artikel 1118 van het Burgerlijk Wetboek verwijst, is onbetwistbaar de categorie van de minderjarigen.74 Wat de meerderjarigen betreft kan de benadeling als grond tot vernietiging dienen voor bepaalde overeenkomsten. Meer bepaald dient bij wijze van summiere opsomming te worden gedacht aan: benadeling bij verkoop van onroerende goederen voor meer dan zeven twaalfden75, benadeling bij verdeling76, benadeling bij het sluiten van een lijfrentecontract77.78
72&F.&LAURENT,&Principes%de%droit%civil,&Brussel,&Bruylant,&1878,&559W560.&
73& H.& DE& PAGE,& Traité% élémentaire% de% droit% civil% belge,& IV,% Principaux% contrats,& Brussel,& Bruylant,& 1972,& 82a& E.& SWAENEPOEL,&Toetsing%van%het%contractuele%evenwicht,%Antwerpen,&Intersentia,&2011,&107.&& 74&Artikel&1305&van&het&Burgerlijk&Wetboek.&& 75&Artikel&1674&van&het&Burgerlijk&Wetboek.& 76&Artikel&887&en&1079&van&het&Burgerlijk&Wetboek.& 77&Artikel&1964&van&het&Burgerlijk&Wetboek.&& 78&S.&STIJNS,&Verbintenissenrecht,&Brugge,&die&Keure,&2005,&90a&P.&VAN&OMMESLAGHE,&Droit%des%obligations,&Brussel,& Bruylant,&2010,&268.&&
§2. Benadeling als een oneigenlijk wilsgebrek
A.& De leer van de wilsgebreken
33.! Artikel 1108 van het Burgerlijk Wetboek somt de vier voorwaarden op voor de geldigheid van een overeenkomst, waaronder een vrije en bewuste toestemming vanwege de contractpartijen. De toestemming van elke contractpartij dient vrij te zijn van wilsgebreken. In geval van een wilsgebrek stemmen de werkelijke en de verklaarde wil weliswaar overeen, maar werd de werkelijke wil gevormd door een verkeerde voorstelling van zaken (dwaling of bedrog) of kwam deze tot stand onder druk van een externe factor (geweld).79
Overeenkomstig artikel 1117 van het Burgerlijk Wetboek kan een contractpartij die kan bewijzen dat zijn toestemming aangetast is door een wilsgebrek, de vernietiging van de overeenkomst vorderen. Het betreft een relatieve nietigheid.80 Daarnaast kan deze partij ook een schadevergoeding vorderen indien de nietigverklaring niet tot gevolg heeft dat men volledig in de toestand wordt geplaatst waarin hij zich zou hebben bevonden indien het gebrek bij het sluiten van de overeenkomst zich niet zou hebben voorgedaan.81
B.& Een oneigenlijk wilsgebrek
34.! De opstellers van het Burgerlijk Wetboek waren van mening dat een eigenaar van een onroerend goed, die had toegestemd in een verkoop die hem ernstig benadeelde, zich wellicht in een toestand van geldnood bevond en derhalve niet vrij had toegestemd in de verkoop.82 Het Burgerlijk Wetboek baseert dan ook de vernietiging wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden op een niet-weerlegbaar wettelijk vermoeden van morele dwang op de verkoper uitgeoefend door de koper of door omstandigheden waaronder de verkoper het goed verkoopt.83 Het is niet vereist dat de koper misbruik moet hebben gemaakt van de positie waar de verkoper zich in bevond, of dat de mindere prijs door bepaalde omstandigheden zou worden gerechtvaardigd.84 Daarnaast brengen de opstellers van het Burgerlijk Wetboek artikel 1118 van het 79&De&wilsgebreken&dwaling,&geweld&en&bedrog&worden&expliciet&vermeld&in&artikel&1109&van&het&Burgerlijk&Wetboek.&Zie& ook&bv.&L.&CORNELIS,&Algemene%theorie%van%de%verbintenis,&Antwerpen,&Intersentia,&2000,&42&e.v.& 80&B.&WEYTS&en&T.&VANSWEEVELT,&Handboek%verbintenissenrecht,&Antwerpen,&Intersentia,&2019,&180.&& 81&S.&STIJNS,&“De&sanctionering&van&de&wilsgebreken”&in&R.&VAN&RANSBEECK,&A.&DE&BOECK,&F.&HELLEMANS&en&B.& HEYNINCKX&(eds.),&Wilsgebreken,&Brugge,&die&Keure,&2006,&133.& 82&H.&DE&PAGE,&Le%problème%de%la%lésion%dans%les%contrats,&Brussel,&Office&de&publicité&S.C.,&1946,&67.&&& 83&Cass.&7&oktober&1926,&Pas.&1927,&I,&63a&J.&LIMPENS,&La%vente%en%droit%belge,&Brussel,&Bruylant,&1960,&223a&H.&DE& PAGE& en& A.& MEINERTZHAGENWLIMPENS,& Les% principaux% contrats,& Brussel,& Bruylant,& 1997,& 476a& R.& DEKKERS,& N.& CARETTE,&K.&VANHOVE&en&A.&VERBEKE,&Handboek%burgerlijk%recht,%deel&III,%Verbintenissen,%bewijsleer,%gebruikelijke%
contracten,&Antwerpen,&Intersentia,&2007,&34.&&
84& Cass.& 7& oktober& 1926,& Pas.& 1927,& I,& 63a& Luik& 12& september& 2011,& JLMB& 2013,& afl.& 17,& 932a& B.& TILLEMAN,& A.L.& VERBEKE&en&V.&SAGAERT,&Vermogensrecht%in%kort%bestek,&Antwerpen,&Intersentia,&2013,&199a&M.&DAMBRE,&Bijzondere%
