A.& Algemeen
119.! Acht de rechter de vordering ontvankelijk, met andere woorden de aangevoerde feiten werden waarschijnlijk en gewichtig genoeg geacht, dan is hij ertoe verplicht een college van deskundigen aan te stellen. De benadelingsgraad kan pas definitief vastgesteld worden op grond van een deskundigenonderzoek. De drie deskundigen kunnen slechts een enkel gemeenschappelijk proces-verbaal opmaken en mogen slechts een enkel advies, bij meerderheid van stemmen, uitbrengen. Indien de adviezen verschillen, geeft het proces- verbaal de reden(en) daarvan op, zonder dat mag worden meegedeeld welk het advies van ieder der deskundigen is geweest. De drie deskundigen worden ambtshalve benoemd, tenzij de partijen zich omtrent de benoeming van alle drie gezamenlijk akkoord hebben verklaard.295
Voor het overige zijn de regels vervat in het Gerechtelijk Wetboek nopens het deskundigenonderzoek van toepassing.296
B.& Aantal deskundigen
120.! Aangaande een betwisting over de aanstelling van drie deskundigen, oordeelde het Hof van Cassatie dat de artikelen 1678 tot 1680 van het Burgerlijk Wetboek van gewoon dwingend recht zijn, wat tot gevolg heeft dat de partijen van die bescherming kunnen afzien wanneer de betwisting reeds is ontstaan. Meer bepaald kunnen partijen overeenkomen dat de rechter slechts één deskundige aanstelt in plaats van drie deskundigen.297 Daarnaast zouden partijen ook kunnen overeenkomen dat het bewijs van de benadeling voor
294& B.& TILLEMAN,& Totstandkoming% en% kwalificatie% van% de% koop& in& Beginselen% van% Belgisch% privaatrecht,& Antwerpen,& Kluwer,& 2001,& 579a& J.& DEL& CORRAL,& “Art.& 1677& BW”& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN& OEVELEN& (eds.),& Bijzondere%
overeenkomsten.%Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&
2017,&3.&
295&Artikelen&1678&tot&en&met&1680&van&het&Burgerlijk&Wetboek.&&
296&Zie&de&artikelen&555/6W555/16&en&art.&962&e.v.&van&het&Gerechtelijk&Wetboek.
297&Cass.&11&januari&1980,&RW&1980W81,&252a&Brussel&29&juni&1983,&Res.Jur.Imm.&1983,&319a&J.&DEL&CORRAL,&“Art.&1678W 1680& BW”& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN& OEVELEN& (eds.),& Bijzondere% overeenkomsten.% Artikelsgewijze% commentaar% met%
meer dan zeven twaalfden op een andere manier geleverd zou worden.298 Ook al zouden de partijen overeenkomen dat het bewijs van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden op een andere wijze wordt geleverd, algemeen wordt aangenomen dat een voorafgaandelijk deskundigenonderzoek verplicht is.299 Artikel 1678 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt immers dat het bewijs van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden niet anders kan worden geleverd dan door een verslag van drie deskundigen.300
C.& De deskundigenopdracht
121.! De opdracht van het college van deskundigen bestaat er enerzijds in om de nodige vaststellingen te doen, om zo uit te kunnen maken of de bedongen prijs ten tijde van de koop minder bedroeg dan vijf twaalfden van de juiste prijs. Anderzijds dient het college van deskundigen ook te bepalen hoeveel de koper, overeenkomstig artikel 1681 van het Burgerlijk Wetboek, moet aanvullen wanneer deze de zaak wil behouden.301 De rechter schendt de artikelen 1678 en 1681 van het Burgerlijk Wetboek als hij, zonder een deskundigenonderzoek en dus zonder wettelijk bewijs, besluit tot benadeling voor meer dan zeven twaalfden en zodoende de koper het recht ontneemt om de zaak te behouden tegen aanvulling van de bedongen prijs.302
122.! Uit hetgeen hierboven vermeld is, kan worden afgeleid dat de opdracht van het college van deskundigen erin bestaat om minstens de juiste prijs te bepalen.303 De artikelen 1678 en 1680 van het Burgerlijk Wetboek verplichten de deskundigen daarentegen niet om de bedongen prijs vast te stellen, die overigens in de regel bekend zal zijn. In bepaalde omstandigheden is het wel aangeraden om een deskundigenadvies te verkrijgen inzake de bedongen prijs, bv. wanneer de waarde van bijkomende lasten304 dient te worden geschat en geactualiseerd tot de dag van de koop zelf.305
298& B.& TILLEMAN,& Totstandkoming% en% kwalificatie% van% de% koop% in& Beginselen% van% Belgisch% privaatrecht,& Antwerpen,& Kluwer,&2001,&581.&& 299&Zie&bv.&Kh.&Dendermonde&31&oktober&2013,%T.Not.&2015,&afl.&4,&242W243.&& 300&Cass.&5&december&1935,&Pas.&1936,&I,&76.&& 301&E.&SWAENEPOEL,&Toetsing%van%het%contractuele%evenwicht,&Antwerpen,&Intersentia,&2011,&125a&B.&TILLEMAN,&A.L.& VERBEKE&en&V.&SAGAERT,&Vermogensrecht%in%kort%bestek,&Antwerpen,&Intersentia,&2013,&202a&J.&DEL&CORRAL,&“Art.& 1678W1680&BW”&in&E.&DIRIX&en&A.&VAN&OEVELEN&(eds.),&Bijzondere%overeenkomsten.%Artikelsgewijze%commentaar%met% overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&2.& 302&Cass.&5&december&1935,&Pas.&1936,&76a&Cass.&25&juni&1982,&Arr.Cass.&1981W82,&1351.&& 303&Zie&supra&randnummers&81W86.&& 304&Louter&ter&illustratie&kan&worden&gedacht&aan&een&recht&van&bewoning,&recht&van&vruchtgebruik.&
305& J.& DEL& CORRAL,& “Art.& 1678W1680& BW”& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN& OEVELEN& (eds.),& Bijzondere% overeenkomsten.%
D.& Een niet bindend advies
123.! Het feit dat het bewijs van benadeling voor meer dan zeven twaalfden niet kan worden geleverd dan door een verslag van drie deskundigen doet geen afbreuk aan de onaantastbare beoordeling door de feitenrechter van de in het deskundigenverslag vermelde en alle andere aangevoerde feitelijke gegevens. Op grond daarvan kan de rechter – al dan niet na het bevelen van een nieuw of aanvullend deskundigenonderzoek – beslissen of er al dan niet benadeling voor meer dan zeven twaalfden is. De rechter is derhalve niet verplicht het advies van de deskundigen te volgen.306
Dit alles werd bevestigd in een belangrijk cassatiearrest. In casu had het hof van beroep te Brussel307 het advies van het college van deskundigen niet gevolgd. Voor het vaststellen van de waarde van het goed nam het hof een andere verdeling in loten in aanmerking. De appelrechters oordeelden in strijd met het deskundigenadvies, dat wel van mening was dat er sprake was van benadeling voor meer dan zeven twaalfden. Voor het Hof van Cassatie werd opgeworpen dat de rechters slechts de mogelijkheid hadden om een nieuwe expertise te bevelen. Het Hof van Cassatie oordeelde echter dat de regeling die in een verplicht deskundigenonderzoek voorzag geen afbreuk doet aan de onaantastbare beoordeling door de feitenrechter. Zij konden dan ook zelf de waarde bepalen zonder een nieuw of aanvullend deskundigenonderzoek te bevelen.308 Dit wordt thans uitdrukkelijk bepaald in artikel 962, derde lid van het Gerechtelijk Wetboek.
Afdeling 4. Tussenbesluit
124.! Onder dit hoofdstuk kan worden besloten dat de vordering tot vernietiging wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden enkel toekomt aan de verkoper. De wetgever besloot bij de codificatie de geschiedenis niet te herhalen door de vordering ook uit te breiden tot de koper. Ter verantwoording baseerde de wetgever zich op de zedelijke dwang/druk onder bepaalde omstandigheden. Deze zou niet kunnen bestaan in hoofde van de koper. Is dat wel het geval dan dient de koper zich te wenden tot de ‘klassieke’ wilsgebreken, meer bepaald: geweld of bedrog.
306& Cass.& 25& juni& 1982,& Arr.Cass.& 1981W82,& 1351a& H.& DE& PAGE& en& A.& MEINERTZHAGENWLIMPENS,& Les% principaux%
contrats,&Brussel,&Bruylant,&1997,&497a&B.&TILLEMAN,&Totstandkoming%en%kwalificatie%van%de%koop&in&Beginselen%van% Belgisch%privaatrecht,&Antwerpen,&Kluwer,&2001,&581W582a&E.&SWAENEPOEL,&“Geweld,&benadeling&en&gekwalificeerde& benadeling:&een&stand&van&zaken&naar&Belgisch&recht”&in&R.&VAN&RANSBEECK,&A.&DE&BOECK,&F.&HELLEMANS&en&B.& HEYNINCKX&(eds.),&Wilsgebreken,&Brugge,&die&Keure,&2006,&120a&J.&DEL&CORRAL,&“Art.&1678W1680&BW”&in&E.&DIRIX&en& A.&VAN&OEVELEN&(eds.),&Bijzondere%overeenkomsten.%Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en% rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&2.& 307&Brussel&27&november&1991,&Res.Jur.Imm.&1993,&171.&& 308&Cass.&10&December&1993,&Arr.Cass.&1993,&1049.&&
125.! De termijn waarbinnen de vordering tot vernietiging dient te worden ingesteld is twee jaar. De wetgever was van oordeel dat een waardering bijzonder moeilijk gemaakt zou worden wanneer deze veel later zou plaatsvinden. Ook is de onzekerheid in hoofde van de koper belangrijk. Een koper mag niet voor een te lange termijn in onzekerheid gelaten worden, waardoor een termijn van twee jaar als redelijk wordt geacht.
126.! Tot slot schrijft het wetgevend kader van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden een specifieke bewijsregime voor. Fase 1 van dit bewijsregime vormt een scharniermoment voor een onderscheid tussen de vorderingen die waarschijnlijk genoeg worden geacht en de vorderingen die nooit een kans op slagen zullen hebben. Door het bepalen van dergelijk scharniermoment kunnen nutteloze gerechtskosten worden vermeden. Daarnaast had de wetgever met de invoering van een nieuw Boek 8 “het bewijs” de kans om het bewijsregime te hervormen.309 Dit is niet gebeurd waardoor kan worden besloten dat de wijze waarop het bewijs dient te worden geleverd een zekere draagkracht geniet op politiek niveau.
309&Wetsontwerp&houdende&invoeging&van&Boek&8&“Bewijs”&in&het&nieuw&Burgerlijk&Wetboek,&Parl.St.&Kamer&2019,&nr.& 3349/006,&32p.&&
HOOFDSTUK 5. De gevolgen van vernietiging
Afdeling 1. Een keuzerecht
§1. Algemeen
127.! Indien de rechter van mening is dat de bedongen prijs lager is dan vijf twaalfden van de juiste prijs, spreekt hij de vernietiging uit van de koop van onroerend goed wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden.310 Meer bepaald is de verkoop ongeldig, net omdat de koop-verkoopovereenkomst van onroerend goed bij het sluiten ervan aangetast was door een wilsgebrek. De koper verkrijgt dan, overeenkomstig artikel 1681-1682 van het Burgerlijk Wetboek, het recht om ervoor te opteren, (i) de zaak terug te geven en de prijs die hij ervoor betaald heeft terug te nemen, ofwel (ii) het erf te behouden, mits hij hetgeen aan de juiste prijs ontbreekt311, aanvult, onder aftrek van een tiende van de gehele prijs.312
128.! Het vonnis van koopvernietiging geldt, overeenkomstig artikel 1, lid 2 van de Hypotheekwet, als overeenkomst of als titel voor de overdracht van een onroerend zakelijk recht. Het bevat de erkenning dat de verkoper opnieuw eigenaar van het verkochte erf is geworden.313 Het erf wordt volledig onttrokken van de beschikkingsbevoegdheid van de koper. Indien de koper de overschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder wil voorkomen, dient hij ter kennis te brengen dat hij het erf wil behouden met het aanbod de opleg te betalen.314 Zolang de verkoper het vonnis niet uitvoert, kan de koper van deze keuze gebruik maken.315
DE PAGE verklaart dit keuzerecht doordat het wilsgebrek zijn vertrekpunt vindt in de te lage prijs.316 LAURENT daarentegen meent dat dit recht van de koper een toepassing is van een algemeen principe. Meer bepaald is de vernietigingsvordering gebaseerd op de benadeling voor meer dan zeven twaalfden, zijnde een
310&Artikel&1674&van&het&Burgerlijk&Wetboek.&&
311&Cass.&5&december&1935,&Pas.&1936,&I,&76.&De&rechter&bepaalt&namelijk&wat&de&juiste&prijs&is&en&dus&de&opleg&die&de& koper&moet&betalen&ingeval&deze&verkiest&het&erf&te&behouden.&&
312& Cass.& 25& juni& 1982,& Arr.Cass.& 1981W82,& 1351a& B.& TILLEMAN,& Totstandkoming% en% kwalificatie% van% de% koop& in&
Beginselen%van%Belgisch%privaatrecht,&Antwerpen,&Kluwer,&2001,&588a&R.&DEKKERS,&N.&CARETTE,&G.&BAETEMAN,&A.L.&
VERBEKE&en&K.&VANHOVE,&Handboek%burgerlijk%recht,%deel&III,&Verbintenissen,%bewijsleer,%gebruikelijke%contracten,& Antwerpen,& Intersentia,& 2007,& 526a& B.& TILLEMAN,& A.L.& VERBEKE& en& V.& SAGAERT,& Vermogensrecht% in% kort% bestek,& Antwerpen,&Intersentia,&2013,&202a&J.&HERBOTS,&M.&VERVOORT&en&S.&VAN&DER&AUWERA,&“Koop”&in&Het%onroerend%
goed%in%de%praktijk,&Mechelen,&Kluwer,&2015,&Afl.&273,&II.A.3W15.&&
313& J.& DEL& CORRAL,& “Art.& 1681W1682& BW”& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN& OEVELEN& (eds.),& Bijzondere% overeenkomsten.%
Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&3.&&
314&Hiervoor&zie&infra&vanaf&randnummer&134.&&&
315&Rb.&Oudenaarde&29&maart&1939,&RW&1939W40,&343a&J.&LIMPENS,&La%vente%en%droit%belge,&Brussel,&Bruylant,&1960,& 248.&&
nadeel dat de eiser lijdt. Indien de verweerder dat nadeel vergoedt, dan valt de grondslag van de vordering weg en vervalt ook de vordering zelf.317