A.& De koper
129.! Artikel 1681 van het Burgerlijk Wetboek verleent de koper het recht een keuze te maken tussen de nietigverklaring van de koop enerzijds en het behoud van de koop met prijsaanvulling anderzijds.318 Het keuzerecht komt enkel toe aan de koper en niet aan de verkoper.319 De verbintenis van de koper is geen
alternatieve verbintenis.320 Hij dient de zaak terug te geven, maar heeft de mogelijkheid om zich te bevrijden door betaling van een opleg. Dit heeft tot gevolg dat de verbintenis van de koper, ingevolge koopvernietiging, een facultatieve verbintenis is.321 Dit kan worden verklaard door het feit dat het kan voorkomen dat de koper niet de intentie had om aan een normale prijs te kopen, zodat hem de keuze moet gelaten worden tussen de nietigverklaring of het behoud van de koop.322
130.! Het keuzerecht kan worden uitgeoefend gedurende het geding tot nietigverklaring van de koop wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden, met name in het geval dat bij een vonnis alvorens recht te doen een deskundigenonderzoek werd bevolen. Dit keuzerecht kan door de koper nog vroeger worden uitgeoefend, dit in de situatie waarbij de koper van mening is dat hij niet aan de koopvernietiging zal
317&F.&LAURENT,&Principes%de%droit%civil,&Brussel,&Bruylant,&1878,&439.& 318&Artikel&1681,&lid&1&van&het&Burgerlijk&Wetboek.&&
319&Rb.&Brussel&13&september&1996,&Res%Jur.Imm.&1996,&88a&J.&LIMPENS,&La%vente%en%droit%belge,&Brussel,&Bruylant,& 1960,&248a&H.&DE&PAGE,&Traité%élémentaire%de%droit%civil%belge,&IV,&Principaux%Contrats,&Brussel,&Bruylant,&1972,&368a&J.& DEL& CORRAL,& “Art.& 1681W1682& BW”& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN& OEVELEN& (eds.),& Bijzondere% overeenkomsten.%
Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&5.&&
320&Alternatieve&verbintenis:&de&verkochte&zaak&teruggeven&of&een&opleg&betalen.&&
321& Gent& 30& november& 1871,& Pas.% 1872,& II,& 147a& H.& DE& PAGE& en& A.& MEINERTZHAGENWLIMPENS,& Les% principaux%
contrats,&Brussel,&Bruylant,&1997,&499a&B.&TILLEMAN,&Totstandkoming%en%kwalificatie%van%de%koop&in&Beginselen%van% Belgisch% privaatrecht,& Antwerpen,& Kluwer,& 2001,& 588a& E.& SWAENEPOEL,& Toetsing% van% het% contractuele% evenwicht,&
Antwerpen,&Intersentia,&2011,&126.&In&het&hoofdstuk&“Verschillende&soorten&van&verbintenissen”&(art.&1168&e.v.)&van&het& Burgerlijk&Wetboek,&staat&niets&vermeld&over&de&facultatieve&verbintenissen.&Nochtans&vindt&deze&vorm&van&verbintenis& zijn&oorsprong&in&het&Romeins&recht&en&komt&het&tot&uiting&in&verschillende&bepalingen&van&het&Burgerlijk&Wetboek,&zie&bv.& artikelen&891&en&dus&ook&1681.&De&schuldeiser&van&die&verbintenis&kan&tegenover&zijn&schuldeiser&slechts&eisen&‘quod%est%
in%obligatione’&(hier:&de&teruggave&van&zijn&erf),&doch&de&schuldenaar&kan&zich&ook&bevrijden&dor&iets&anders&uit&voeren&
‘quod% es% in% facultate% solutionis’.& Vandaar& komt& de& thans& gebruikelijke& term& van& deze& soort& verbintenissen.& Het& onderscheid&met&de&alternatieve&verbintenis&ligt&o.m.&hierin&dat&de&schuldenaar&van&een&facultatieve&verbintenis&bevrijd& is&als&haar&voorwerp&buiten&zijn&schuld&vergaat,&art.&1302&van&het&Burgerlijk&Wetboek.&Voor&alternatieve&verbintenissen& gelden&daarentegen&de&artikelen&1194W1196&van&het&Burgerlijk&Wetboek.&&
322& H.& DE& PAGE& en& A.& MEINERTZHAGENWLIMPENS,& Les% principaux% contrats,& Brussel,& Bruylant,& 1997,& 499a& B.& TILLEMAN,&Totstandkoming%en%kwalificatie%van%de&koop&in&Beginselen%van%Belgisch%privaatrecht,&Antwerpen,&Kluwer,& 2001,&588.&&
ontsnappen. In dergelijk geval kan de koper de vordering door de verkoper verhinderen door hem het vereiste opleg alreeds te betalen.323
Uit de bewoordingen, “in het geval de vordering tot vernietiging wordt toegewezen”, van artikel 1681 van het Burgerlijk Wetboek kan worden afgeleid dat de koper zijn keuzerecht ook perfect kan uitoefenen na het vonnis of arrest waarbij de nietigverklaring wordt uitgesproken. De rechters kunnen in hun uitspraak een termijn bepalen waarbinnen de koper zijn keuzerecht dient uit te oefenen.324 Franse rechtspraak is het erover eens dat het keuzerecht zelfs kan worden uitgeoefend na het verstrijken van de door de rechter bepaalde termijn, indien nadien door de verkoper beroep werd ingesteld tegen de uitspraak. Het instellen van hoger beroep heeft namelijk tot gevolg dat er onzekerheid blijft bestaan over het definitieve lot van de overeenkomst.325
131.! Het Burgerlijk Wetboek bepaalt niet de wijze waarop het keuzerecht door de koper dient te worden uitgeoefend. Onder bepaalde omstandigheden kan het stilzwijgen van de koper worden beschouwd als een verzaking aan het recht om van het keuzerecht gebruik te maken. In dergelijk geval zal het verkochte onroerend goed dienen te worden teruggegeven.326
B.& De derde-bezitter
132.! Eenzelfde keuzerecht komt, overeenkomstig artikel 1681, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, ook toe aan een derde-bezitter. Meer bepaald komt dit recht toe aan iedere derde die van de koper, ten bezwarende of ten kosteloze titel, een zakelijk recht op het onroerend goed heeft verworven.327
De derde-bezitter die eigenaar van het onroerend goed geworden is en ten gevolge van het stilzitten van zijn verkoper dreigt te worden uitgewonnen en zich verplicht voelt zelf het prijssupplement te betalen om dit te verhinderen, kan zich uiteraard tegen zijn verkoper keren op grond van de artikelen 1626 e.v. van het
323& B.& TILLEMAN,& Totstandkoming% en% kwalificatie% van% de% koop& in& Beginselen% van% Belgisch% privaatrecht,& Antwerpen,& Kluwer,& 2001,& 590a& J.& DEL& CORRAL,& “Art.& 1681W1682& BW”& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN& OEVELEN& (eds.),& Bijzondere%
overeenkomsten.%Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&
2017,&4.&&
324& B.& TILLEMAN,& Totstandkoming% en% kwalificatie% van% de% koop& in& Beginselen% van% Belgisch% privaatrecht,& Antwerpen,& Kluwer,&2001,&590.&&
325&Zie&Cass.&fr.&7&mei&1962,&JT&1962,&548.&&
326& B.& TILLEMAN,& Totstandkoming% en% kwalificatie% van% de% koop& in& Beginselen% van% Belgisch% privaatrecht,& Antwerpen,& Kluwer,&2001,&591.&
327&R.&DEKKERS,&Handboek%burgerlijk%recht,%deel&II,&Brussel,&Bruylant,&1971,&513a&J.&DEL&CORRAL,&“Art.&1681W1682&BW”& in&E.&DIRIX&en&A.&VAN&OEVELEN&(eds.),&Bijzondere%overeenkomsten.%Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%
Burgerlijk Wetboek. Echter, kan de derde-bezitter dit prijssupplement niet verhalen op zijn verkoper indien het onroerend goed werd verkregen door een schenking, vermits op de schenker in principe geen vrijwaringsplicht rust.328
133.! Het keuzerecht zou ook uitgeoefend kunnen worden door een hypothecaire schuldeiser, voorzover een hypothecaire schuldeiser, overeenkomstig artikel 1681, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, als een derde- bezitter kan worden beschouwd. TILLEMAN en VANDEPUTTE zijn van oordeel dat artikel 1681, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek als een bijzondere toepassing van de zijdelingse vordering dient te worden beschouwd. Dit zou tot gevolg hebben dat een hypothecaire schuldeiser zich zou kunnen beroepen op zowel artikel 1681, lid 2 als op artikel 1166 van het Burgerlijk Wetboek.329
Dit werd onder meer bevestigd door een arrest van het Franse Hof van Cassatie. Zo werd door een tweede koper opgeworpen dat hij als enige als derde-bezitter kan worden beschouwd, zodat de hypothecaire schuldeiser het recht niet zou hebben om noch in eigen naam, noch bij zijdelingse vordering, tot het betalen van een opleg. Het Franse Hof van Cassatie was echter van oordeel dat een hypothecaire schuldeiser weldegelijk het recht heeft om een opleg te betalen in naam van hun hypothecaire schuldeiser.330
Mijns inziens zal het keuzerecht in eerste instantie altijd toekomen aan de effectieve koper. Zo zou de rechter een termijn kunnen bepalen waarbinnen de koper een beslissing dient te nemen om al dan niet een opleg te betalen. Is de koper van oordeel geen opleg te betalen, dan zou eenzelfde termijn ook toegekend kunnen worden aan de hypothecaire schuldeiser. Zo worden problemen tussen alle betrokken partijen in het proces vermeden.