A.& Uitsluiting van de koper
91.! Artikel 1683 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de vordering slechts bestaat ten voordele van een meerderjarige verkoper.226 De koper die het onroerend goed voor een duurdere prijs dan de normale prijs heeft gekocht, kan hierover in rechte klagen, doch niet op grond van benadeling voor meer dan zeven twaalfden.227 Deze kan zich bijgevolg enkel beroepen op de (andere) wilsgebreken om de geldigheid van de koop aan te vechten. Echter wordt de dwaling over de prijs in hoofde van de koper niet aangemerkt als een substantieel element van de dwaling, juist omdat men anders de benadeling voor meer dan zeven twaalfden mogelijk zou maken voor de koper.228
Als verantwoording voor de uitsluiting in hoofde van de koper baseerde de wetgever zich op de zedelijke dwang/druk onder bepaalde omstandigheden. De verkoper kan zich soms verplicht voelen tot verkopen, zeker wanneer hij dringend geld nodig heeft. Een koper daarentegen verdient datzelfde medelijden niet. Hij wou de zaak hebben, wat de kostprijs van deze ook was.229 Zo werd gekozen voor de Romeinse traditie en niet
226&H.&DE&PAGE,&Traité%élémentaire%de%droit%civil%belge,&IV,%Principaux%contrats,&Brussel,&Bruylant,&1972,&360.&&
227& J.& DEL& CORRAL,& “Art.& 1683W1684& BW”& in& E.& DIRIX& en& A.& VAN& OEVELEN& (eds.),& Bijzondere% overeenkomsten.%
Artikelsgewijze%commentaar%met%overzicht%van%rechtspraak%en%rechtsleer,&Mechelen,&Wolters&Kluwer,&2017,&2.&
228&Zie&supra%randnummer&42.&&
229&J.&LIMPENS,&La%vente%en%droit%belge,&Brussel,&Bruylant,&1960,&235a&R.&DEKKERS,&Handboek%burgerlijk%recht,%deel&II,& Brussel,&Bruylant,&1971,&509.&&
voor een analogische uitbreiding naar de koper die teveel zou hebben betaald, wat in de middeleeuwen de voorkeur genoot.230
De beperking in hoofde van de koper is niet vrij van kritiek. Zo zijn OSSIPOW en LE GAC-PECH van mening dat, indien de benadeling voor meer dan zeven twaalfden dient gezien te worden als een wilsgebrek, er voldoende redenen bestaan om de vordering uit te breiden naar de koper. Meer bepaald zegt OSSIPOW, ‘indien er een wilsgebrek voorligt bij de verkoper, moet er ook een wilsgebrek voorliggen bij de koper.’231
Mijns inziens kan dit standpunt niet bijgetreden worden. Ten eerste is alreeds uiteengezet dat de benadeling voor meer dan zeven twaalfden een oneigenlijk wilsgebrek uitmaakt, en dus (grote) verschillen kent met bedrog, geweld en dwaling.232 Daarnaast werd deze regel geïntroduceerd omwille van een welbepaalde specifieke reden: namelijk om kleine landeigenaars (lees: ‘boeren’) te beschermen tegen hebzuchtige kapitaalkrachtige personen. Tot slot dient de rechtsfiguur van de benadeling voor meer dan zeven twaalfden goed begrepen te worden. De essentie ligt hem in een contractueel onevenwicht, meer bepaald in een lage prijs ontvangen te hebben. Het is dan ook weinig aannemelijk dat een vordering zou moeten toekomen aan een koper, net omwille van het feit dat deze een onroerend goed verkregen heeft voor een prijs minder dan dat deze waard is op de markt. Je kan een koper toch niet het recht verlenen om een vordering tot vernietiging in te stellen omdat deze te weinig betaald zou hebben? De stelling dat als een wilsgebrek voorligt voor de verkoper dit ook zo dient te zijn voor de koper mist, mijns inziens, weinig draagkracht.
B.& Wat met een minderjarige verkoper?
92.! Artikel 488 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de meerderjarigheid is vastgesteld op de volle leeftijd van achttien jaar. Vanaf het bereiken van de meerderjarigheid is een persoon volledig handelingsbekwaam. Dit heeft tot gevolg dat een meerderjarige de hoedanigheid van een verkoper kan hebben bij verkoop van een onroerend goed en titularis kan zijn van een vordering tot vernietiging van de verkoop van een onroerend goed wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden.
93.! Daarentegen is een minderjarige zonder onderscheidingsvermogen niet in staat een rechtshandeling te stellen. Meer bepaald kan een minderjarige zonder onderscheidingsvermogen geen geldige toestemming gegeven hebben overeenkomstig artikel 1108 van het Burgerlijk Wetboek, en is dergelijke overeenkomst
230&Zie&supra&randnummers&8W12.&&
231&P.&OSSIPOW,&De%la%lésion,&Roth,&1940,&114a&S.&LE&GACWPECH,&La%proportionnalité%en%droit%privé%des%contrats,&Paris,& Librairie&générale&de&droit&et&de&jurisprudence,&2000,&320.
vernietigbaar wegens afwezigheid van een toestemming. Anders is het voor minderjarigen met onderscheidingsvermogen. Deze zijn ertoe gemachtigd om zelfstandig daden van bewaring en beheer te stellen.233
Daden van beheer zijn vernietigbaar indien sprake is van benadeling in hoofde van de minderjarige. Zo beschikt een minderjarige overeenkomstig artikel 1305 van het Burgerlijk Wetboek in bepaalde gevallen over een vordering tot vernietiging wegens benadeling. Voor niet ontvoogde minderjarigen vormt de benadeling een grond tot nietigheid voor alle soorten overeenkomsten, terwijl voor de ontvoogde minderjarigen slechts voor de overeenkomsten die de grenzen van zijn bekwaamheid te buiten gaan.234
Artikel 1305 van het Burgerlijk Wetboek spreekt over benadeling. De rechter kan de benadeling soeverein beoordelen, al wordt wel aangenomen dat het om een benadeling van een zeker belang moet gaan. De benadeling kan bestaan uit het onevenwicht tussen de contractuele hoofdprestaties van de partijen, men spreekt ook wel van de intrinsieke of interne benadeling. Maar daarnaast kan er ook sprake zijn van benadeling ingeval van een onevenwicht tussen de vermogensrechtelijke implicaties van de hoofdprestatie van de minderjarige en zijn vermogenstoestand, extrinsieke of functionele benadeling.235 Zelfs indien de rechtshandeling op zichzelf evenwichtig is, kan de rechter deze rechtshandeling alsnog vernietigen wegens benadeling, indien de financiële toestand van de minderjarige overschreden wordt. Dit wijst op een ruime invulling van artikel 1305 van het Burgerlijk Wetboek. Niet enkel heeft men oog voor een onevenwicht van de hoofdprestaties, maar wil men ook tot een doelmatige bescherming van het vermogen van de minderjarige komen. Voor ogen dient te worden gehouden dat de rechtshandeling slechts vernietigbaar is indien de minderjarige bewijst door de rechtshandeling benadeeld geweest te zijn.236
94.! Anders is het voor daden van beschikking, waarbij het instellen van een vordering als eiser zijnde, een daad van beschikking uitmaakt.237 In dergelijk geval kan de voogd een vordering tot vernietiging wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden slechts instellen, na een machtiging daartoe verkregen te hebben van de vrederechter.238 De ontvoogde minderjarige mag de vordering niet instellen zonder bijstand van zijn
233&F.&SWENNEN,&Het%personenW%en%familierecht,&Antwerpen,&Intersentia,&2017,&160W161.&&
234& G.& VAN& MALDEREN,& “De& overeenkomst”& in& J.& ROODHOOFT& (ed.),& Bestendig% handboek% verbintenissenrecht,& Mechelen,&Kluwer,&2006,&108a&R.&DEKKERS,&N.&CARETTE,&G.&BAETEMAN,&A.L.&VERBEKE&en&K.&VANHOVE,&Handboek%
burgerlijk% recht,% deel& III,% Verbintenissen,% bewijsleer,% gebruikelijke% contracten& Antwerpen,& Intersentia,& 2007,& 35a& E.&
SWAENEPOEL,&Toetsing%van%het%contractuele%evenwicht,%Antwerpen,&Intersentia,&2011,&109.& 235&Bergen&28&november&1995,&Verkeersrecht&1997,&39a&Vred.&Ronse&14&maart&2000,&DCCR&2000,&273,&noot&G.&BALLONa& P.&DE&TAVERNIER,&De%buitencontractuele%aansprakelijkheid%voor%schade%veroorzaakt%door%minderjarigen,&Antwerpen,& Intersentia,&2006,&80.&& 236&E.&SWAENEPOEL,&Toetsing%van%het%contractuele%evenwicht,%Antwerpen,&Intersentia,&2011,&112W114.&& 237&RvS&29&maart&2010,&nr.&202.434,&Le%noir,&overw.&8&en&10.&& 238&Artikel&410&van&het&Burgerlijk&Wetboek.&
curator.239 De vordering tot vernietiging op grond van benadeling voor meer dan zeven twaalfden is immers een onroerende rechtsvordering.240
Daden van beschikking gesteld door de minderjarige zelf zijn rechtens nietig. Dit wil zeggen dat de rechter geen beoordelingsvrijheid heeft en tot nietigverklaring verplicht is als ze wordt gevraagd. De nietigheid blijft wel relatief, dit wil zeggen dat ze moet worden gevraagd, zodat de rechter niet uit eigen beweging zonder meer nietig kan verklaren.241
95.! Na dit te hebben uiteengezet gaan we hierna in op de effectieve titularissen van de vordering, en tegen wie de vordering dient te worden ingesteld. Zo komt al iets van het procedurele aspect aan bod. Om dit te begrijpen dient artikel 1683 in samenhang gelezen te worden met artikel 1685 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 1685 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt: ‘De regels in de vorige afdeling bepaald voor de gevallen
dat verscheidene personen gezamenlijk of afzonderlijk verkocht hebben, en voor het geval dat de verkoper of koper verscheidene erfgenamen heeft achtergelaten, worden mede in acht genomen voor het instellen van de rechtsvordering tot vernietiging.’ Meer bepaald dient rekening gehouden te worden met artikel 1685 van het
Burgerlijk Wetboek, indien een situatie van pluraliteit van titularissen en/of van kopers of erfgenamen van de kopers voorligt.