De aansprakelijkheid van de aannemer na de aanvaarding van de werken door de

Naar Belgisch recht houdt de aanvaarding van de werken de goedkeuring in door de opdrachtgever van het door de aannemer verrichte werk, met als gevolg dat de aannemingsovereenkomst een einde neemt. In beginsel impliceert dit dat de aannemer van elke verdere contractuele aansprakelijkheid wordt ontslaan met betrekking tot het verrichte werk (Goosens, 2003). De aanvaarding van de werken vormt dus een scharniermoment voor wat betreft de contractuele aansprakelijkheid van de aannemer. Toch ontslaat de aanvaarding van de werken door de bouwheer de aannemer niet van diens aansprakelijkheid voor: (i) zichtbare en verborgen gebreken die onder het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid vallen; en (ii) de (voortgezette) contractuele aansprakelijkheid voor ‘lichte’ verborgen gebreken (Petosa, 2018).

2.2.5.1 Tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer

Omtrent de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer kunnen we kort zijn. Deze vorm van contractuele aansprakelijkheid, zoals vervat in de artikels 1792 en 2270 BW, is een waarborg voor de opdrachtgever voor wat betreft zware, stabiliteitsbedreigende gebreken. Aangezien in deze verhandeling de mogelijke aansprakelijkheid voor de niet-nakoming van de energieprestatieregelgeving wordt onderzocht, valt de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer buiten het bestek van dit werk.

51

2.2.5.2 Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken

De aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken is van contractuele aard. De reden hiervoor is te vinden in het feit dat de aanvaarding van de werken maar rechtsgevolgen kan ressorteren ingeval zij met kennis van zaken is geschied, zodat zij geen betrekking kan hebben op gebreken die op dat ogenblik niet door de opdrachtgever konden worden vastgesteld en derhalve niet aanvaard konden worden (Petosa, 2018). De aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken is een voortzetting van de gemeenrechtelijke contractuele aansprakelijkheid van de aannemer en betreft aldus een zogenaamde foutaansprakelijkheid. Het is zodoende vereist, opdat de aansprakelijkheid kan worden vastgesteld, dat deze wordt bewezen door de opdrachtgever (Schoups & Somers, 2012). Dit is evenwel niet zo wanneer het gaat om een resultaatsverbintenis. In dat geval volstaat het uitblijven van het resultaat. De aannemer is aldus aansprakelijk voor lichte, verborgen gebreken. Deze drie termen verdienen de nodige nuance. Het adjectief ‘licht’ refereert naar het feit dat het gebrek weliswaar voldoende ernstig moet zijn, maar niet van die aard dat onder het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid (art. 1792 BW en 2270 BW) zou ressorteren, en aldus een gebrek dat een reëel risico inhoudt voor wat betreft de stevigheid of de duurzaamheid van het bouwwerk (Nackaerts, 1993). Voldoende ernstig houdt dan weer in dat de opdrachtgever de werken niet zou hebben aanvaard indien deze het bestaan van het gebrek op het moment van de aanvaarding had gekend. Een zekere aantasting van de vermogenswaarde is aldus vereist (Petosa, 2018). ‘Verborgen’ houdt in dat het gebrek op het ogenblik van de aanvaarding niet kon worden gedetecteerd door een normaal, voorzichtig en zorgvuldig opdrachtgever in dezelfde omstandigheden. De hoedanigheid van de opdrachtgever en de eventuele professionele bijstand die deze geniet wordt dan ook in rekening genomen. Gebreken die zichtbaar zijn of die geacht worden te zijn opgemerkt door de opdrachtgever (het zogenaamde zien, voelen, horen) worden daarentegen gedekt door de aanvaarding (Deketelaere ea., 2013).

Volgens Burssens moet de notie licht verborgen gebrek ruim worden geïnterpreteerd: “elke onvolkomenheid, elke abnormaliteit, elke tekortkoming van, in of rond het bouwwerk en zijn functie, hier inbegrepen de grond, de componenten en de grondstoffen”. Hieruit volgt volgens Petosa (2018) dat zowel intrinsieke gebreken (vb. gebreken in de materialen of in de (onder)grond), als functionele gebreken (vb. de onaangepastheid van de materialen of (onder)grond van het bouwwerk), in aanmerking komen. De architect is daarentegen in beginsel slechts aansprakelijk voor de functionele gebreken aangezien hij instaat voor de conceptie van het werk.

In casu moet bovendien ook rekening worden gehouden met de procedure- en waarborgtermijnen. Deze zijn immers van wezenlijk belang voor het geldig instellen van een rechtsvordering wegens een (vermeende) aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken.

52 Zo kan de aannemer in beginsel worden aangesproken voor lichte verborgen gebreken gedurende een termijn van 10 jaar. Deze termijn stemt overeen met de gemeenrechtelijke verjaringstermijn krachtens artikel 2262bis § 1 BW. Nochtans wordt in de rechtspraak aanvaard dat deze waarborgtermijn door allerhande factoren kan worden beïnvloed, zoals de tussenkomst van derden of de wisselwerking met andere materialen (Petosa, 2018). Daarnaast dient de opdrachtgever rekening te houden met de proceduretermijn. Dit is de termijn waarbinnen de opdrachtgever, na de ontdekking van het gebrek, een vordering moet instellen op grond van de vermeende aansprakelijkheid van de aannemer. Deze termijn neemt aanvang op het moment van effectieve dan wel redelijke kennisname van het gebrek. Er wordt echter geen exacte termijn voorzien in de wet, noch in de rechtspraak. Wel is er consensus over het feit dat het moet gaan om een redelijke termijn, waarvan het bewijs rust op de opdrachtgever. Daarbij worden alle omstandigheden met betrekking tot de ontdekking van het gebrek in acht genomen, zoals de pogingen om deze minnelijk te verhelpen en de ernstige onderhandelingen om daartoe te komen,…Ten slotte kan worden vermeld dat er op de opdrachtgever geen vermoeden rust van het op de hoogte zijn van eventuele verbreken, zoals dit soms het geval is binnen het privaatrecht (vb. de professionele verkoper conform de artikelen 1641 tot 1649 BW).

Toepassing van de energieprestatieregelgeving

In het kader van deze verhandeling kan aldus worden opgemerkt dat deze aansprakelijkheid van de aannemer voor lichte verborgen gebreken een rol speelt binnen de energieprestatieregelgeving. Zo kan het voorvallen dat de tekortkomingen die hebben geleid tot een boete in hoofde van de bouwheer, voortkomen uit licht verborgen gebreken, waarvoor aldus de aannemer aansprakelijk kan worden gesteld. Zo wordt in de rechtspraak aanvaard dat isolatie die niet aan de EPB-vereisten voldoet of die slecht is geplaatst een licht verborgen gebrek vormt. Dergelijke situatie biedt dan ook een mogelijkheid voor de bouwheer om de boete wegens de niet-naleving van de energieprestatieregelgeving te verhalen op de aannemer op basis van diens contractuele aansprakelijkheid. Van belang is deze situatie is te achterhalen of het gaat om een middelen- dan wel een resultaatsverbintenis. Zoals eerder gesteld (zie supra 2.1.3) speelt deze kwestie vooral op het vlak van bewijsvoering.