Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Afrekening servicekosten (art. 7:260 BW) Woonruimte
Hoendiep 31 6 9718 TB GRONINGEN
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[XXX]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[XXX]
Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting
12 februari 2020
Verzonden op
6 april 2020
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Kern van de uitspraak
• De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016 bedraagt € 1264,45.
• De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2017 bedraagt € 2079,07.
I. Verloop van de procedure
De Huurcommissie ontving op 21 januari 2019 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de eindafrekeningen van de
servicekosten over de periode 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016 en het jaar 2017 te beoordelen.
In totaal heeft de Huurcommissie zestien vergelijkbare verzoeken ontvangen om de servicekosten te beoordelen over in totaal dertig perioden. Het betreft de
verzoeken met de zaaknummers 23858, 24723, 30060, 35823, 37920, 37947, 37955, 37971, 37979, 38029, 38047, 38053, 44274, 49700, 50981 en 51134.
De gemachtigde van de verhuurder heeft de bevoegdheid van de Huurcommissie betwist, omdat sprake zou zijn van huurovereenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn. De Huurcommissie heeft bij wijze van uitzondering op 17 april 2019 een zitting gehouden waarin de bevoegdheidsvraag aan de orde is gesteld. De gedane verklaringen tijdens deze zitting en de beslissing van de commissie, die per brief van 2 mei 2019 aan partijen kenbaar is gemaakt, worden in deze uitspraak integraal overgenomen.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurders:
• in de zaak met kenmerk 3430, betreffende één van de huurders die nu ook verzoeker is, heeft de Huurcommissie een inhoudelijke uitspraak gedaan, de verhuurder is daar niet tegen in beroep gegaan;
• de verhuurder stelt dat de Huurcommissie niet bevoegd zou zijn, onder meer omdat in de huurovereenkomsten zou staan dat zij naar zijn aard van korte
duur zijn, dit is niet juist, in geen enkele overeenkomst staat dit letterlijk vermeld, ook de gebruikte Engelse termen hebben een andere betekenis, daarbij is het niet relevant, want het gaat immers om de bedoeling van partijen, geen van de huurders heeft de bedoeling gehad een overeenkomst af te sluiten die naar zijn aard van korte duur is;
• dat de universiteit een deel van de huurprijs betaalt is ook niet relevant; voor de beoordeling of sprake is van een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is maakt het immers niet uit wie de huur voldoet;
• de verhuurder hoeft niet bang te zijn dat de huurders na afronding van hun promotietraject in de woningen blijven wonen, zij gaan daarna immers op zoek naar een baan en die zal niet in Groningen zijn;
• de verhuurder had campuscontracten kunnen afsluiten, dan was er wel huurprijsbescherming geweest maar geen huuropzeggingsbescherming, de verhuurder heeft dat echter nagelaten;
• de stelling van verhuurder dat de overeenkomsten gelden voor de duur van vier jaar is niet relevant en onjuist, huurders kunnen ook langer of korter blijven, in dit geval gaat het om perioden van negen maanden tot langer dan vijf jaar, dat er een einddatum in de overeenkomsten staat wil nog niet zeggen dat de overeenkomsten op die datum daadwerkelijk worden beëindigd;
• bij de start van een promotietraject worden vanuit de universiteit enkele suggesties aan de huurder gedaan over huisvesting, waaronder huisvesting via deze verhuurder, de huurder moet wel zelf contact opnemen met de verhuurder;
• het gaat om reguliere huurovereenkomsten voor woonruimten die gemeubileerd zijn;
• het zijn grote gebouwen met veel appartementen, waarin sommige bewoners optreden als zogenaamde "residence assistants" die andere bewoners helpen om problemen op te lossen en minder huur hoeven te betalen;
• het arrest waarnaar de verhuurder verwijst gaat over een student die voor een periode van vijf maanden een kamer had gehuurd, dat is niet
vergelijkbaar met deze huurders;
• de wetgever heeft een zeer restrictieve uitleg voor ogen gehad bij de toepassing van de regels voor overeenkomsten die naar zijn aard van korte duur zijn;
• wij hebben onze werkwijze aangepast bij verzoeken die we indienen na 1 juli 2018, als er een afrekening door de verhuurder is verstrekt vragen wij de facturen bij de verhuurder op die ten grondslag hebben gelegen aan de afrekening, pas daarna beoordelen we of we een verzoek bij de
Huurcommissie indienen, in dit geval hebben we geen facturen van de verhuurder ontvangen.
Korte samenvatting verklaring verhuurder en gemachtigde van de verhuurder:
• dat de verhuurder in zaak 3430 heeft berust wil niet zeggen dat de
bevoegdheid in deze zaken niet betwist zou kunnen worden, in de genoemde zaak ging het maar om één huurder en één boekjaar, in die zaak is de bevoegdheid niet expliciet aan de orde geweest, de reden dat de verhuurder niet in beroep is gegaan ligt mede in het feit dat de huurder naar het
buitenland is verhuisd en daar gedagvaard had moet worden, waarbij van alle processtukken een beëdigde vertaling gemaakt zou moeten worden;
• ook in de nu voorliggende zaken zijn diverse huurders naar het buitenland verhuisd, zodat ook voor deze zaken een gang naar de kantonrechter praktisch onmogelijk is, het gaat zelfs om meer studenten dan in het onderzoeksrapport vermeld staan, ter aanvulling is de huurder van zaaknummer 51134 op 7 januari 2019 verhuisd, de huurder van
zaaknummer 38029 op 1 maart 2019 en de huurder van zaaknummer 37955 op 1 september 2018;
• de huurovereenkomsten zijn gesloten met buitenlandse promovendi en daarom in de Engelse taal opgesteld, de term “naar zijn aard van korte duur”
staat daarom niet letterlijk in de overeenkomsten, maar wel vergelijkbare
Engelse termen, daarbij gaat het niet om de letterlijke tekst maar om wat partijen voor ogen hebben gehad;
• dat de universiteit een deel van de huur betaalt is wel relevant omdat alle omstandigheden van het geval een rol spelen bij de beoordeling, door deze bijdrage is de werkelijke huur al heel laag voor de huurders, de wettelijke regeling voor huurprijsbescherming is niet bedoeld voor deze situatie;
• de verhuurder heeft met de universiteit een overeenkomst dat gegarandeerd woonruimte wordt aangeboden aan promovendi, na afronding van het promotietraject wordt de huurovereenkomst beëindigd en komt de woonruimte beschikbaar voor een nieuwe promovendus;
• het hof Arnhem / Leeuwarden heeft in een zaak waarin een vergelijkbare huurovereenkomst is afgesloten geoordeeld dat deze naar zijn aard van korte duur is;
• gelet op de geboden service gaat het nagenoeg om een hotel, er is een zeer uitgebreide inventaris aanwezig, er is een receptiedienst, er wordt een huishoudelijk reglement overhandigd, er is een Residence Assistant
aanwezig die 24 uur per dag klaarstaat om kleine problemen op te lossen, er wordt uitgelegd hoe huishoudelijke apparaten werken en hoe zaken geregeld zijn in Nederland, als de huurders in Nederland aankomen hebben ze nog geen sociaal netwerk, de verhuurder vervult die functie;
• de huurders hebben huurtoeslag aangevraagd maar niet gekregen, ook dit duidt op een bijzondere situatie;
• als de verhuurder met een huurder in contact komt wordt gevraagd wat hij precies zoekt en daarop wordt een aanbieding gedaan in de vorm van een huurovereenkomst die wordt opgestuurd, bij aankomst van de huurder wordt de overeenkomst besproken en wordt deze ondertekend;
• de huurder wordt uitgelegd wat de huurprijs is, wat de woonruimte is en wat de duur van de overeenkomst is, meestal is dat vier jaar omdat dat de standaardduur van een promotietraject is;
• de overeenkomsten die nu voor liggen zijn alle gesloten voor 1 juli 2016, nadien zijn de wettelijke regels veranderd en daarop zijn de nieuwe overeenkomsten aangepast; dat voorheen niet is gekozen voor
campuscontracten ligt in het feit dat er verschil bestaat tussen studenten en promovendi;
• er is wel in alle overeenkomsten een einddatum genoemd, het zou kunnen dat bij de verlenging van een overeenkomst dit niet het geval is;
• de conclusie zou moeten zijn dat het gaat om overeenkomsten die naar zijn aard van korte duur zijn;
• wij gingen er van uit dat deze zitting uitsluitend bedoeld was om de
bevoegdheidsvraag te beantwoorden en hebben ons dus niet voorbereid op de vraag of de Huurcommissie wel ontvankelijk zou zijn gelet op de eis dat een huurder eerst bij de verhuurder bezwaar moet maken voordat een procedure bij de Huurcommissie gestart kan worden.
Beoordeling commissie
De Huurcommissie beoordeelt of sprake is van huurovereenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn. Hierbij wordt vooropgesteld dat dit een
uitzonderingsbepaling is die zeer terughoudend moet worden toegepast. Bij de beoordeling speelt de aard en het gebruik van de woonruimte een rol, waarbij hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan een criterium is. De letterlijke tekst van de overeenkomsten is daarbij niet beslissend, maar gekeken dient te worden naar welke betekenis partijen eraan gaven en wat ze van elkaar mochten verwachten. Het gaat in dit geval om promovendi aan de Rijksuniversiteit Groningen die gedurende hun promotietraject de genoemde woonruimten huren. Dat een bepaalde periode – in dit geval de duur van het promotietraject – is afgesproken maakt op zichzelf nog niet dat sprake is van overeenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn. Duidelijk is geworden dat de werkelijke huurperiode in deze gevallen lopen van negen maanden tot meer dan vijf jaar. Daarnaast bestaat de mogelijkheid de overeenkomst te verlengen,
hetgeen in enkele gevallen ook daadwerkelijk gebeurd is. Deze omstandigheden spreken tegen dat sprake zou zijn van overeenkomsten die naar hun aard van korte
duur zijn. De werkelijke huurperiode strookt naar het oordeel van de commissie met wat partijen voor ogen stond, namelijk een overeenkomst voor de duur van een promotietraject van – doorgaans – vier jaar. Zowel de bedoeling van partijen als het feitelijke gebruik duiden daarom niet op kortdurende overeenkomsten. De stellingen van de gemachtigde van de verhuurder, dat de universiteit een deel van de huur betaalt, dat geen huurtoeslag is ontvangen en dat een zeer uitgebreide inventaris aanwezig is, kunnen onvoldoende gewicht in de schaal leggen om tot een ander oordeel te komen. De verwijzing naar het de arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2014:3195) leidt de commissie ook niet tot een ander oordeel. In die zaak ging het om een buitenlandse student die een volledig gemeubileerde kamer huurde in een reguliere studentenflat. In de overeenkomst was ondubbelzinnig aangegeven dat het om tijdelijke woonruimte ging en had de student moeten voorzien dat het om de eerste opvang in Nederland ging, die maximaal een jaar duurt waarna de woonruimte beschikbaar zou moeten zijn voor de volgende lichting studenten. In dat geval was het uitgesloten dat de overeenkomst langer dan een (studie)jaar zou duren en is zij aangemerkt als naar zijn aard van korte duur. De commissie acht het een wezenlijk verschil dat de standaardduur in de nu te behandelen zaken doorgaans vier jaar bedraagt en dat ook een verlenging van die duur niet uitgesloten is. De vergelijking met een eerdere uitspraak van de Huurcommissie (zaaknummer 1529), gaat evenmin op. In die zaak is geoordeeld dat sprake was van een hotelovereenkomst. De
omstandigheden in onderhavige zaken leiden de commissie niet tot het oordeel dat sprake is van een hotel.
Beslissing
De commissie oordeelt dat geen sprake is van huurovereenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn. Dit houdt in dat de Huurcommissie zichzelf bevoegd acht kennis te nemen van de verzoeken.
Ontvankelijkheid
Ter zitting is de ontvankelijkheidseis ter sprake gekomen. De gemachtigde van verhuurder stelt dat een verzoeker na ontvangst van een afrekening servicekosten eerst bezwaar moet maken bij de verhuurder alvorens een verzoek in te kunnen dienen bij de Huurcommissie. De gemachtigden van de huurders hebben verklaard aan deze eis te hebben voldaan, die geldt voor verzoeken vanaf 1 juli 2018.
De commissie merkt op dat het voor partijen onvoldoende duidelijk was of deze ontvankelijkheidsvraag eventueel ter zitting ter sprake zou komen. Zij is echter van oordeel dat zij desondanks deze vraag kan beantwoorden. Het gaat er bij deze eis immers om dat partijen eerst onderling tot een oplossing moeten proberen te komen. Pas als dat niet lukt, kan de Huurcommissie ingeschakeld worden. In het dossier is een emailbericht van de verhuurder aanwezig van 27 augustus 2018, gericht aan de gemachtigde van de huurders, waaruit blijkt dat deze laatste op 21 augustus 2018 heeft verzocht om kopieën van de onderliggende facturen op te sturen. Het is voor de commissie daarom duidelijk dat in ieder geval vanaf 21 augustus 2018 contact is geweest tussen partijen over de
servicekostenafrekeningen. Verder is duidelijk dat partijen in ieder geval tot de zittingsdatum van 17 april 2019 niet tot een onderlinge oplossing zijn gekomen. De commissie acht daarmee voldaan aan de eis dat de verzoeker contact heeft
opgenomen met de verhuurder om te proberen onderling tot een oplossing te komen, alvorens een verzoek in te dienen. Het feit dat het aangehaalde
emailbericht gaat over slechts twee zaken doet daar niets aan af. Het moet voor de verhuurder duidelijk zijn geweest dat in de loop der tijd meer geschillen zijn
ontstaan. Het feit dat de gemachtigde van de verhuurder er op heeft aangedrongen de onderhavige zestien zaken gevoegd ter zitting te behandelen sluit hier op aan.
Één en ander sluit overigens niet uit dat partijen alsnog onderling tot een oplossing kunnen komen. Die mogelijkheid bestaat tot en met de zitting waarin de verzoeken inhoudelijke behandeld zullen worden.
Verstrekken gegevens
Nu de Huurcommissie overgaat tot een inhoudelijke behandeling van de verzoeken,
dient de verhuurder gegevens over de servicekosten te verstrekken. Deze
informatie bestaat grofweg uit de afrekeningen, de onderliggende facturen en een gespecificeerde onderbouwing van de kosten. De exacte gegevens die nodig zijn, zijn in diverse brieven aan de verhuurder reeds vermeld. De commissie benadrukt dat deze stukken nodig zijn en dat er niet opnieuw brieven gestuurd worden waarin deze gegevens worden opgevraagd. Voor wat betreft de aanlevertermijn merkt de commissie het volgende op. Volgens haar standaardbeleid krijgt een verhuurder twee weken de tijd de gevraagde gegevens te verstrekken. Een verhuurder heeft daarbij eenmaal de mogelijkheid uitstel te vragen voor de duur van twee weken.
De gemachtigde van de verhuurder heeft in zijn correspondentie verzocht om een ruimere indieningstermijn, van bijvoorbeeld zes weken. De commissie acht dit te ver verwijderd van haar standaardbeleid. Zij wijkt in beginsel niet af van de indieningstermijn van twee weken. Wel leest zij de genoemde correspondentie als een verzoek om uitstel. Dit verzoek wordt direct toegewezen, hetgeen inhoudt dat de indieningstermijn met twee weken wordt verlengd tot een totaal van vier weken.
De gevraagde gegevens dienen dus uiterlijk vier weken na de datum van deze brief door de Huurcommissie ontvangen te zijn. Ten overvloede wordt opgemerkt dat in deze termijn reeds het uitstelverzoek is verdisconteerd en dus niet nogmaals om uitstel gevraagd kan worden.
Vervolg procedure
De verhuurder heeft op 19 mei 2019 gegevens over de servicekosten aan de Huurcommissie verstrekt. Deze gegevens zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport.
I. Zitting
Zittingsdatum: 12 februari 2020 Zittingsvoorzitter: mr. C.S. van Damme Zittingsleden: B. Robbe en J.W.J. Verheijen
De (gemachtigden van de) huurder en de verhuurder zijn op 20 januari 2020 schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van de verzoeken op de zitting van 12 februari 2020. Bij deze uitnodiging zijn de rapporten van onderzoek gevoegd.
De gemachtigde van de verhuurder heeft op 5 februari 2020 aanvullende gegevens over de kosten voor de huismeester, het schoonmaken en de onderhoudsservice aan de Huurcommissie en de gemachtigde van de huurders verstrekt.
De gemachtigde van de huurder heeft op 3 februari 2020 de Huurcommissie verzocht de servicekostengegevens, die in de onderzoeksrapporten zijn verwerkt, te verstrekken. De Huurcommissie heeft deze gegevens op 7 en 10 februari 2020 naar de gemachtigde van de huurder gestuurd.
De gemachtigde van de huurder heeft op de dag van de zitting om uitstel gevraagd, vanwege onvoldoende voorbereidingstijd van de aangeleverde gegevens. De gemachtigde van de verhuurder heeft op voorhand bezwaar gemaakt tegen dit uitstelverzoek.
De Huurcommissie heeft voorafgaande aan de zitting partijen medegedeeld dat geen uitstel verleend wordt. Hierbij is overwogen dat de gemachtigde van de huurder niet direct na ontvangst van de uitnodiging voor de zitting en het onderzoeksrapport de gegevens heeft opgevraagd. Nadat dit verzoek bij de Huurcommissie is binnengekomen, zijn de gegevens binnen enkele dagen
verstrekt. Aangezien dit een zware administratieve last met zich meebrengt, acht de commissie dit een alleszins toelaatbare reactietijd. Zij heeft daarom geen reden gezien de behandeling van het verzoek uit te stellen.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:
• de huurders betaalden een hoog voorschot en kregen daarna nog
afrekeningen waarbij bijbetaald moest worden, zij hebben daarop contact
opgenomen met de verhuurder, sommige huurders hebben een klein bedrag terug gekregen, andere huurders niet, pas daarna zijn ze bij ons
terechtgekomen, wij hebben de stukken bij de verhuurder opgevraagd om de afrekeningen te kunnen controleren;
• deze zaken lopen al anderhalf jaar, het verzoek is om niet te wachten op het arrest van de Hoge Raad, uit de conclusie blijkt al dat ook bij vaste
voorschotten gewoon afgerekend moet worden;
• het gaat hier om een professionele verhuurder, er mag dus verwacht worden dat de administratie klopt, dat de universiteit een deel van de
huisvestingskosten heeft betaald is niet relevant;
• in een aantal rapporten staat het betaalde voorschotbedrag onjuist vermeld, dit heeft geen inhoudelijke gevolgen, maar zou wel van belang kunnen zijn voor de legesveroordeling;
• de kosten voor het tuinonderhoud mogen niet doorberekend worden omdat het een openbare voorziening betreft, de extra werkzaamheden in 2016 zijn bovendien niet overeengekomen en hier is ook niet om gevraagd;
• in de schoonmaakkosten zijn tevens kosten opgenomen voor glasbewassing en schoonspuiten galerij, die twee posten zijn niet overeengekomen en hier is ook niet om gevraagd, de facturen hierover zijn ook nog eens onduidelijk;
• de vergoeding voor de stoffering en meubilering is in het rapport gewoon overgenomen, terwijl slechts een deel van de kosten met facturen is aangetoond en de afschrijvingstermijn anders is dan de Huurcommissie normaal gesproken hanteert, daarnaast is tien procent "assembly" berekend, het verzoek is om alleen de aangetoonde kosten door te berekenen middels de gangbare afschrijvingstermijnen van de Huurcommissie;
• de kosten voor het schilderwerk horen bij het verhuurklaar maken van de woning en kunnen niet doorberekend worden;
• de kostenpost huismeester is niet overeengekomen, er was ook geen huismeester, alleen een "residence assistant", maar hiervoor zijn geen kosten aangetoond, er is ook geen functieomschrijving of iets dergelijks;
• het fonds voor de glasservice is niet overeengekomen en er zijn evenmin kosten voor aangetoond;
• toepassing van het normbedrag van € 12,00 omdat het specificatieformulier is verstrekt komt alleen in beeld als de kostenpost overeengekomen is.
Korte samenvatting verklaring verhuurder en gemachtigde van de verhuurder:
• de regiezitting van 17 april 2019 ging over de bevoegdheid van de
Huurcommissie over deze zaken, tot onze verbazing is in de brief van 2 mei 2019 ook ingegaan op de ontvankelijkheid, wij blijven van mening dat dit per verzoek beoordeeld moet worden, de huurders hadden een bezwaar kunnen indienen en zij hadden op het kantoor van de verhuurder alle stukken kunnen inzien, nu is daar alleen per email om gevraagd, dat lijkt slechts te zijn gedaan om bij de Huurcommissie binnen te kunnen komen;
• de inhoudelijke stukken zijn zonder toestemming van de verhuurder
doorgestuurd naar de gemachtigde van de huurders, dit mag dan in lijn zijn met het rapport van de Nationale Ombudsman (2019/019), maar dit is, hoewel het om een Hoog College van Staat gaat, discutabel, er zijn ook andere mogelijkheden om inzage in het dossier te bewerkstelligen;
• er is inmiddels conclusie genomen in een zaak bij de Hoge Raad
(ECLI:NL:PHR:2019:1396), waarin gesteld wordt dat vaste niet-verrekenbare kostenposten juridisch niet mogelijk zijn, het verzoek is om de
daadwerkelijke uitspraak in deze zaak af te wachten, naar verwachting zal dit in de zomer van 2020 zijn;
• de verhuurder ging er van uit dat de huurprijsregelgeving niet van toepassing was, waardoor administratieve hiaten kunnen zijn ontstaan, daarnaast was zij afhankelijk van derde partijen zoals de eigenaar én werden de huurders voor een groot deel van hun woonlasten gecompenseerd door de universiteit, om al deze redenen zou de Huurcommissie de redelijkheid een rol moeten laten spelen in de beoordeling;
• de kostenpost vuilnis ophalen is in het rapport op € 0,00 gesteld, dit betreft echter de afvalstoffenheffing, de conclusie in het rapport zou daarom "niet
van toepassing'' moeten zijn;
• de tuin heeft weliswaar een open karakter maar is niet openbaar
toegankelijk, aan de voorkant grenst de tuin aan een doodlopende weg, aan de achterkant niet, de kosten zien op beide kanten van de tuin;
• de huurder heeft getekend voor de aanwezige stoffering en meubilering, er wordt ook niet betwist dat de artikelen geleverd zijn, de bedragen zijn heel redelijk, de afschrijvingstermijn past bij dit type verhuur met een hoge mutatiegraad, de "assembly" hoort bij het hele pakket serviceverlening dat geboden wordt;
• ook de kosten voor het schilderwerk zijn overeengekomen en kunnen doorberekend worden;
• voor de werkelijke kosten voor de huismeester wordt verwezen naar de aanvullende stukken die op 5 februari zijn ingediend, uit de inhoudelijke rapporten bleek dat de aanvankelijk opgestuurde gegevens niet voldoende zijn;
• het glasfonds dient in redelijkheid ook doorberekend te worden;
• als uiterste verweer geldt dat in alle zaken het verplichte
specificatieformulier als bedoeld in artikel 18 lid 4 Uhw is verstrekt, als de Huurcommissie niet in redelijkheid een bedrag kan vaststellen, zou het normbedrag van € 12,00 per geleverde dienst aangehouden kunnen worden;
• mocht de verhuurder in het ongelijk gesteld worden, zouden de legeskosten op grond van artikel 7 lid 9 Uhw gematigd kunnen worden tot een redelijk bedrag, het nieuwe legestarief geldt omdat uitspraak wordt gedaan na 1 januari 2019 en er geen overgangsrecht is, het zou daarom redelijk zijn wanneer driemaal € 300,00 legeskosten in rekening gebracht wordt en voor de overige zaken € 25,00 per zaak.
Na afloop van de zitting hebben partijen verzocht de beslissing twee weken aan te houden om onderling tot een oplossing te komen. Op 28 februari 2020 heeft de gemachtigde van de verhuurder schriftelijk verzocht deze termijn met nogmaals twee weken te verlengen omdat de onderhandelingen nog gaande zijn. De Huurcommissie heeft binnen deze periode geen nadere reacties van partijen ontvangen. Zij gaat daarom over tot het doen van een uitspraak.
I. Beoordeling
De gemachtigde van de verhuurder heeft ter zitting gesteld verbaasd te zijn over het feit dat de commissie zich in de brief van 2 mei 2019 heeft uitgelaten over de ontvankelijkheid, terwijl op de regiezitting van 17 april 2019 slechts de
bevoegdheid op de agenda stond. Hierover merkt de commissie op dat zij op de zitting van 17 april 2019 door partijen geïnformeerd wilde worden over de aard van de huurovereenkomsten. De beslissing hierover is bij brief van 2 mei 2019 aan partijen kenbaar gemaakt. Uit proceseconomische motieven is in deze brief eveneens de ontvankelijkheid vastgesteld. Voor deze vaststelling was het horen van partijen niet noodzakelijk. De ontvankelijkheid heeft zij immers op basis van de dossierstukken vastgesteld.
Voor wat betreft het toesturen van de gegevens van de verhuurder aan de gemachtigde van de huurder verwijst de commissie kortheidshalve naar het rapport van de Nationale Ombudsman (2019/019). De gemachtigde van de verhuurder heeft naar het oordeel van de commissie niet duidelijk kunnen maken waarom de Huurcommissie zich in dit geval niet aan de adviezen uit het rapport van de Nationale Ombudsman zou moeten houden.
De commissie ziet voorts geen reden de behandeling van het verzoek aan te houden tot de Hoge Raad arrest heeft gewezen in de zaak betreffende vaste niet- verrekenbare kostenposten, waarin reeds conclusie is genomen
(ECLI:PHR:2019:1396). Hierbij spelen de lange behandeltermijn van onderhavige zaken en het feit dat de conclusie niet afwijkt van het beleid van de Huurcommissie een rol.
De commissie gaat daarom over tot een inhoudelijke behandeling van het verzoek.
Eindafrekeningen servicekosten
In de huurovereenkomst is een voorschotbedrag van € 360,23 per maand voor de totale servicekosten opgenomen. In het dossier is een afrekening aanwezig voor uitsluitend de kostenposten vuilnis ophalen, elektra, tuinonderhoud, internet, schoonmaak, service mechaniche ventilatie, verwarming, water en
overheidsheffingen over de periode 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016 van € 793,30 en het jaar 2017 van € 1.512,67.
Rapportage
De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor alle servicekosten over de periode 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016 vast te stellen op € 1.280,45 en over het jaar 2017 op € 2.107,74.
Beoordeling Huurcommissie
De commissie bespreekt de afzonderlijke kostenposten en clustert deze als
"internet", "gas, elektra en water", "stoffering / meubilering", "tuinonderhoud",
"schoonmaak" en "service mechanische ventilatie, huismeester, fonds glasservice".
Internet
Over deze kostenpost hebben partijen geen bezwaar gemaakt. De commissie neemt de berekeningen uit het rapport daarom ongewijzigd over.
Gas, elektra en water
Ook over deze kostenposten hebben de huurder en de verhuurder geen bezwaren geuit. De commissie volgt daarom het rapport.
Stoffering / meubilering
De gemachtigde van de huurder heeft bezwaar gemaakt tegen de berekening van de kostenpost "stoffering / meubilering", omdat niet alle aanschaffacturen zijn overgelegd, de afschrijvingstermijnen afwijken van de standaard van de
Huurcommissie en een bedrag voor "assembly" is gerekend. De commissie merkt op dat door de verhuurder een inventarislijst is overgelegd, met een aantal artikelen per woonruimte, de aanschafprijs en een afschrijvingsperiode. Bij de meeste artikelen is voorts een toeslag voor "assembly" berekend. Daarnaast heeft de verhuurder een factuur verstrekt voor grofweg tweederde deel van de artikelen.
De aanschafprijzen van deze artikelen komen overeen met de aangegeven prijzen op de inventarislijst. Voor de overige artikelen, grofweg een derde deel van de totale lijst, heeft de verhuurder de aanschafprijzen niet aangetoond. De commissie acht de opgegeven aanschafprijzen echter niet onredelijk. Daarbij komt dat niet is weersproken dat deze artikelen ter beschikking zijn gesteld en een onderzoek in de woonruimte niet meer mogelijk is, nu de huurder reeds verhuisd is. Onder deze omstandigheden acht de commissie de verstrekte inventarislijst met de daarop vermelde aanschafprijzen voldoende om een vergoeding vast te stellen. Ook de berekende kosten voor "assembly", voor zover berekend bedragen deze tien procent van de aanschafprijs per artikel, acht de commissie in dit geval niet
onredelijk. Ten slotte is bezwaar gemaakt tegen de gebruikte afschrijvingsperioden.
Volgens het beleid van de Huurcommissie wordt over het algemeen uitgegaan van een periode van vijf jaar en bij meer duurzame zaken van een periode van tien jaar.
Hierbij is uitdrukkelijk aangegeven dat hiervan kan worden afgeweken en een kortere of langere periode aangehouden kan worden. Uit de inventarislijst van de verhuurder blijkt dat in sommige gevallen een kortere periode dan het hiervoor aangehaalde beleid is gehanteerd en in andere gevallen een langere periode. De verhuurder heeft ter zitting verklaard dat deze afschrijvingstermijnen passen bij het type verhuur met een hoge mutatiegraad. De commissie acht dit aannemelijk en volgt dit standpunt.
De kostenpost "stoffering/meubilering" bestaat naast een vergoeding voor de roerende zaken uit een vergoeding voor het schilderwerk in huurders woonruimte.
In het rapport is hier een vergoeding voor berekend, op basis van de door verhuurder verstrekte gegevens. De commissie sluit zich hier bij aan. Ten
overvloede merkt de commissie op dat de kosten voor het schilderwerk in de woonruimte in principe worden aangemerkt als kosten die gemaakt worden om de woning verhuurbaar te maken. Deze kosten kunnen niet aan de huurder
doorberekend worden. Alleen onder strikte voorwaarden kunnen deze kosten wel aan de huurder doorberekend worden. Dat is het geval als de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst aan de verhuurder verzoekt
schilderwerkzaamheden uit te voeren. Uit de specificatie bij de huurovereenkomst blijkt dat dit hier het geval is.
Dit houdt in dat de berekende kosten voor "stoffering / meubilering" ongewijzigd worden overgenomen uit het onderzoeksrapport.
Tuinonderhoud
De gemachtigde van de huurder heeft bezwaar gemaakt tegen doorberekening van deze kosten, omdat het een openbare tuin betreft en de extra werkzaamheden niet overeengekomen zijn. De gemachtigde van de verhuurder heeft verklaard dat weliswaar sprake is van een tuin met een open karakter, maar niet dat deze openbaar toegankelijk is. Verder blijkt uit diens verklaring dat het tuinonderhoud betrekking heeft op het deel aan de voorzijde, dat grenst aan een doodlopende weg, en het deel aan de achterzijde, dat niet grenst aan een openbare weg. De commissie oordeelt dat uitsluitend het deel dat betrekking heeft op de achterzijde aan de huurders doorberekend mag worden. Dit betreft immers een deel waarvan de bewoners het exclusieve gebruiksrecht hebben. Dit geldt niet voor het deel aan de voorzijde. Dit deel grenst immers aan een openbare weg, dat dit een
doodlopende weg is doet daar niets aan af. De commissie rekent daarom de helft van de kosten door aan de huurder. Dit geldt ook voor de extra werkzaamheden.
Deze werkzaamheden, het bestrijden van algen en onkruid, acht zij niet dusdanig afwijkent van het reguliere tuinonderhoud dat hiervoor een aparte overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder gesloten had moeten worden. De
betalingsverplichting van de huurder wordt daarom gesteld op de helft van de berekende kosten uit het rapport, dit komt neer op € 15,28 en € 29,65.
Schoonmaak
De gemachtigde van de huurder heeft bezwaar gemaakt tegen de extra werkzaamheden die onder de schoonmaakkosten zijn afgerekend. Voor deze werkzaamheden, glasbewassing en het schoonspuiten van de galerij, volgt de commissie eenzelfde redenering als voor de extra werkzaamheden bij het tuinonderhoud. Ook in dit geval oordeelt de commissie dat hiervoor geen aparte overeenkomst tussen partijen gesloten had moeten worden.
De berekende schoonmaakkosten worden daarom ongewijzigd overgenomen uit het rapport.
Mechanische ventilatie, huismeester, fonds glasservice
In het rapport zijn deze kostenposten op € 0,00 gesteld omdat de werkelijke kosten niet of onvoldoende zijn aangetoond. De verhuurder heeft op 5 februari 2020 aanvullende stukken over deze kostenposten verstrekt. De commissie is van oordeel dat de verhuurder voldoende in de gelegenheid is gesteld de stukken tijdig in te dienen. De nagezonden stukken worden daarom niet in de beoordeling betrokken. Ook het verzoek om voor deze kostenposten dan het wettelijk vastgestelde bedrag van € 12,00 per jaar aan te houden omdat wel het
specificatieformulier is verstrekt, wordt niet gevolgd. Deze mogelijkheid bestaat immers als de verhuurder wel kosten heeft aangetoond maar onvoldoende duidelijk heeft gemaakt hoe het aandeel per huurder hieruit berekend kan worden. Dit inzicht in de opbouw en verdeling van de kosten kan middels het
specificatieformulier gegeven worden. In dit geval is juist uitsluitend het formulier verstrekt en zijn de werkelijke kosten niet of onvoldoende aangetoond. Toepassing van het wettelijk vastgestelde bedrag is daarom niet aan de orde.
Totaal
Al het voorgaande houdt in dat de commissie de kosten voor het tuinonderhoud
halveert ten opzichte van het onderzoeksrapport. Het subtotaal van alle kostenposten over de periode 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016 komt hiermee op € 1.211,06. De administratiekosten over de verwarmingskosten bedragen € 4,78 en over de overige kostenposten € 48,61. Het totaalbedrag komt daarmee op € 1.264,45.
Het subtotaal van alle kostenposten over het jaar 2017 komt hiermee op € 2.020,05. De administratiekosten over de verwarmingskosten bedragen € 7,24 en over de overige kostenposten € 81,43. Het totaalbedrag komt daarmee op € 2.079,07.
De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen, waaronder ook de kostenpost "vuilnis ophalen", zijn hier niet in begrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als ‘belastingplichtige’, niet op grond van de
huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan.
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016 bedraagt € 1.264,45 en over het jaar 2017
€ 2.079,07.
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
De Huurcommissie heeft zestien verzoeken gevoegd ter zitting behandeld, die gaan over in totaal dertig perioden. In alle gevallen wordt de betalingsverplichting van de huurder lager vastgesteld dan door de verhuurder is afgerekend, dan wel, in de gevallen waarin geen afrekening bekend is, aan voorschotten in rekening is gebracht. De verhuurder wordt daarom in alle gevallen in het ongelijk gesteld en moet de leges betalen.
Voor wat betreft het legestarief merkt de commissie op dat de regeling per 1 januari 2019 is gewijzigd. Voor die datum was het wettelijke legestarief voor een rechtspersoon € 450,00 en voor een natuurlijk persoon € 25,00. Nadien wordt geen onderscheid gemaakt in rechtspersoonlijkheid en is het legestarief voor een
verhuurder € 300,00. De stelling van de gemachtigde van de verhuurder, dat vanwege het ontbreken van overgangsrecht moet worden uitgegaan van de datum van de uitspraak, volgt de commissie niet. De legesveroordeling is immers
geregeld in de Uhw. In artikel 49 van die wet staat dat "de op het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet bij een huurcommissie aanhangige verzoeken worden met toepassing van het vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet geldende recht behandeld door de huurcommissie." Dit houdt in dat de
Huurcommissie uitgaat van de ontvangstdatum van de verzoekschriften. Een andere lezing zou in die zin onredelijk zijn, dat het legestarief afhankelijk zou worden van de datum waarop de Huurcommissie een zaak ter zitting plant.
Veertien ter zitting behandelde verzoeken (over in totaal 26 perioden) zijn
ontvangen vóór 1 januari 2019. Na die datum zijn twee verzoeken ontvangen (over in totaal vier perioden). Dit zou inhouden dat de verhuurder in totaal 26 maal € 450,00 zou moeten betalen en viermaal € 300,00. Het totaalbedrag zou hiermee uitkomen op € 12.900,00. De commissie ziet echter aanleiding op grond artikel 7 lid 9 Uhw dit bedrag te matigen.
De Huurcommissie past daarom per periode maximaal driemaal het tarief van € 450,00 toe en voor alle overige verzoeken over die periode € 25,00. Ter zitting zijn twee verzoeken behandeld die betrekking hebben op het jaar 2015, veertien op het jaar 2016 en veertien op het jaar 2017. De legeskosten voor de verzoeken over het jaar 2015 bedragen 2 x € 450,00 = € 900,00. Voor zowel het jaar 2016 als het jaar 2017 worden de legeskosten gesteld op 3 x € 450,00 en 11 x € 25,00. Dit komt neer op € 1.625,00 per jaar. De totale legeskosten voor alle ter zitting behandelde
verzoeken bedraagt € 4.150,00.
II. Beslissing
• De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016 bedraagt € 1264,45.
• De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2017 bedraagt € 2079,07.
Legesveroordeling
De verhuurder moet voor alle zestien ter zitting behandelde verzoeken (over dertig perioden) in totaal € 4.150,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde
legesvoorschot terug.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Groningen, 12 februari 2020 De Huurcommissie,
mr. C.S. van Damme Zittingsvoorzitter
