Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) Woonruimte
Parkweg 98 N 6511 BK NIJMEGEN
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[XXX]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[XXX]
Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting
30 oktober 2019
Verzonden op
18 maart 2020
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Kern van de uitspraak
• De Huurcommissie is niet bevoegd om de overeengekomen huurprijs te wijzigen, omdat sprake is van een huurovereenkomst met een
geliberaliseerde huurprijs.
• De tussen partijen overeengekomen huurprijs blijft in stand.
• De Huurcommissie is niet bevoegd om uitspraak te doen over eventuele gebreken.
I. Verloop van de procedure Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 11 maart 2019 een verzoek van de huurder ontvangen.
Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de
overeengekomen huurprijs te beoordelen. De huurovereenkomst is ingegaan op 29 november 2018. De huurprijs is € 825,00 per maand. Deze huurprijs ligt boven de huurliberalisatiegrens van € 710,68 per maand.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 22 augustus 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II. Zitting
Zittingsdatum: 30 oktober 2019 Zittingsvoorzitter: mr. L.E.M. Zalme
Zittingsleden: B.A.C.M. Steenbergen en C.J.M. Hulsman -van Duuren
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:
• We hebben geen op- of aanmerkingen op het rapport.
• Het verhaal van de fietsenstalling klopt. Wij zagen de fietsenstalling pas bij het onderzoek door de rapporteur van de Huurcommissie, bij de aanvang van de huurovereenkomst was er geen fietsenstalling.
• In de tussenruimte worden fietsen gestald, maar dat is geen fietsenstalling.
• Het Belgisch consulaat is gevestigd op huisnummer 100. De woonruimten op huisnummer 96 en 98 zijn daar niet mee verbonden, het enige wat daarmee is verbonden is een deur. Er is sprake van een nieuw aangebouwd deel.
• De fietsenstalling staat er maar het is onmogelijk om daar te komen. Er staan steigers voor, zodat deze moeilijk kan worden gebruikt. Er is wel een gemeenschappelijke buitenruimte.
• Als het gaat om 32 woningen met twee bewoners dan moeten er 64 fietsen gestald kunnen worden.
• Bij sommige onderzoeken is het gebrek aan de ventilatie niet meegenomen, terwijl duidelijk is dat hier sprake is van een ernstig gebrek. Er is
onvoldoende toevoer van verse lucht.
• Er zit een ventilatierooster aan de binnenkant van de woonruimte, maar dat is niet voldoende.
• De enige mogelijkheid tot ventileren is het open laten van de deur.
• Huisnummer 96, 98 en 100 zijn misschien wel een kadastraal geheel, maar het zijn allemaal aparte woningen.
• Het zou verbazingwekkend zijn als een nieuw aangebouwde studioaangemerkt wordt als onderdeel van een Rijksmonument.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
• In de woningwaardering is geen rekening gehouden met de status van Rijksmonument. Het hele perceel heeft de status Rijksmonument, zeker de studio’s van huisnummer 96 en 98.
• De Huurcommissie heeft in een andere zaak waarin hetzelfde speelt wel de punten voor een Rijksmonument toegekend.
• Er wordt onder andere gebruik gemaakt van dezelfde opgang.
• Er zijn nog twee plekken waar de fietsen gestald kunnen worden, maar die zijn niet meegenomen in de woningwaardering.
• De buitenruimte die wordt genoemd is aanwezig, later is er nog een fietsenstalling toegevoegd bij huisnummer 98. Bij aanvang van de
huurovereenkomst was deze stalling er nog niet, maar er konden wel fietsen gestald worden.
• Achter bij huisnummer 96 is een buitenruimte voor gezamenlijk gebruik.
• Deze buitenruimtes worden gedeeld door 32 woningen.
• Huisnummer 96, 98 en 100 zijn Rijksmonument. De studio’s zijn aangebouwd, maar ze maken deel uit van het Rijksmonument.
• Bij een Rijksmonument mag niet in dezelfde stijl worden aangebouwd.
• De appartementen zijn gebouwd volgens de eisen van het nieuwe bouwbesluit.
• Er is een ventilatiesysteem aangelegd, het kan dus niet dat er te weinig toevoer is. Het systeem werkt goed.
• Er zou een probleem zijn in een aantal studio’s met een plat dak volgens uw rapporteur, het zou er te warm worden. Hier is geen sprake van een plat dak, dus ik zie geen probleem.
I. Beoordeling
Uit het rapport van onderzoek en de verklaringen ter zitting blijkt dat de
huurovereenkomst is ingegaan per 29 november 2018 tegen een huurprijs van € 825,00 per maand. Deze huurprijs is hoger dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens van € 710,68 per maand.
De Huurcommissie beoordeelt of de afgesproken huurprijs ook op basis van de woningwaardering aangemerkt dient te worden als een geliberaliseerde huurprijs.
Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Puntenaantal
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 96 punten. De verhuurder heeft bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal.
Gemeenschappelijke fietsenstalling
De verhuurder heeft ter zitting aangegeven dat er nog twee andere plekken zijn waar de fietsen gestald kunnen worden, hetgeen niet is weergegeven in de woningwaardering. De Huurcommissie merkt hierover het volgende op.
Uit navraag bij de rapporteur is gebleken dat alle gemeenschappelijke
fietsenstallingen bij elkaar circa 56,5 vierkante meter zijn. Ter zitting is gebleken dat de fietsenstallingen beschikbaar zijn voor 32 woningen. Voor waardering van deze voorziening in de woningwaardering dient er minimaal twee vierkante meter fietsenstalling per woonruimte beschikbaar te zijn.
De Huurcommissie heeft het aantal vierkante meter fietsenstalling per woonruimte volgens onderstaande berekening berekend:
56,5 / 32 = 1,77
Gelet op deze berekening voldoet het aantal beschikbare vierkante meter per woonruimte niet aan de gestelde eis van twee vierkante meter. Derhalve is de Huurcommissie van oordeel dat deze voorziening niet in de woningwaardering gewaardeerd kan worden. De Huurcommissie gaat dan ook aan dit bezwaar van de verhuurder voorbij.
WOZ-waarde
De rapporteur heeft in het rapport van onderzoek opgemerkt dat er voor de nieuwbouwwoningen geen WOZ-waarde voor het jaar 2018 met als peildatum 1 januari 2017 bekend is. Daarom heeft de rapporteur in de woningwaardering de minimale WOZ-waarde van € 44.284,- aangehouden. Hij heeft hierbij echter aan de Huurcommissie ter overweging gegeven dat voor het jaar 2019 met de peildatum 1 januari 2018 wel een WOZ-waarde van € 123.000,- bekend is en dat deze WOZ- waarde zou kunnen worden meegenomen in de woningwaardering. De
Huurcommissie ziet geen reden voor aanpassing van de WOZ-waarde van de woning, zoals verzocht door verhuurder en voorgesteld door de rapporteur.
In Bijlage I, onder A punt 9.1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte is bepaald dat (op de peildatum van het geschil) de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ- waarde in de puntentelling wordt meegenomen. In dit geval is de peildatum voor de puntentelling en dus ook de WOZ waarde, de datum waarop de
huurovereenkomst is aangegaan – 29 november 2018. Op 29 november 2018 was nog geen WOZ-waardebeschikking voor de woning afgegeven. Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt dat als er geen WOZ waarde is vastgesteld op de peildatum, moet worden uitgegaan van een wettelijk vastgestelde
minimumwaarde die jaarlijks wordt geïndexeerd. Voor 29 november 2018 geldt als minimale WOZ-waarde € 44.284.
Rijksmonument
Ter zitting heeft de verhuurder opgemerkt dat het pand een Rijksmonument betreft.
Binnen de oude bestaande bouw zijn studio's gerealiseerd. De verhuurder is dan ook van mening dat er in de woningwaardering extra punten toegekend dienen te worden voor het feit dat de woonruimte gevestigd is in een Rijksmonument.
De gemachtigde van de huurder heeft hierover opgemerkt dat sprake is van volledige nieuwbouw. Daarom zouden de woonruimten niet moeten worden aangemerkt als deel uitmakend van het Rijksmonument.
Hierover overweegt de commissie het volgende.
De panden Parkweg 96, 98, 100 zijn sinds 22 april 2002 ingeschreven als rijksmonument in de zin van artikel 1.1. van de (thans)
Erfgoedwet. De panden liggen in de vanaf 1879 ontwikkelde stadsuitleg van
Nijmegen en vallen binnen het sinds 1980 van Rijkswege beschermde gedeelte van de binnenstad van Nijmegen.
De commissie ziet zich voor de vraag gesteld of de studio's woonruimten zijn die 'bestaan uit of deel uitmaken van' dit rijksmonument (Bijlage I sub 14, Besluit huurprijzen woonruimte).
Voor zover het de studio's betreft die in het als rijksmonument aangewezen gedeelte zijn gesitueerd, moet deze vraag bevestigend worden beantwoord.
Voor zover het de studio's betreft die in de aanbouw en de daaraan gerealiseerde uitbreiding zijn gesitueerd overweegt de commissie als volgt.
Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Monumentenwet 1988 kan worden afgeleid dat de wetgever heeft beoogd aan te sluiten bij de vaste jurisprudentie dat slechts beschermd is datgene wat als bouwkundige en
functionele onlosmakelijke zelfstandige eenheid is genoemd in de redengevende omschrijving van de aanwijzing als rijksmonument.
De commissie zoekt daarnaast aansluiting bij de uitspraak van de Afdeling rechtspraak van de Raad van State van 12 december 2012 in zaak nr.
201205158/1/A2, waarin als uitgangspunt is genomen dat daar waar in de
redengevende omschrijving een bepaald bouwwerk met name genoemd wordt, alle daaraan later fysiek aangebouwde bouwwerken ook onder de bescherming vallen, wanneer er sprake is van een als geïntegreerd complex of zelfstandige eenheid kwalificerend bouwwerk.
Voor wat betreft de studio's gebouwd in de reeds bestaande aanbouw overweegt de commissie dat deze aanbouw in de aanwijzing specifiek is
genoemd: ‘De achtergevel is ter plaatse van de begane grond uitgebouwd en voorzien van een plat dak.’ Daarmee staat vast dat deze aanbouw behoort tot de aanwijzing als rijksmonument. De studio's die zich daarin bevinden behoren tot het rijksmonument.
Voor wat betreft de studio's die fysiek aan deze aanbouw zijn aangebouwd
overweegt de commissie dat deze als geïntegreerd met het rijksmonument moeten worden beschouwd. De toegang voor deze studio's is via het rijksmonument en zij zijn fysiek en qua gebruik(sfunctie) daarmee verbonden.
Conclusie puntenaantal
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 29 november 2018 vast op 96 + 50 = 146 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 730,22 per maand.
Dit bedrag ligt, evenals de overeengekomen huurprijs, boven de geldende
huurliberalisatiegrens van € 710,68 per maand. Dit betekent dat de Huurcommissie geen uitspraak mag doen over de huurprijs. Volledigheidshalve merkt de
Huurcommissie hierbij op dat de overeengekomen huurprijs van € 795,00 per maand ongewijzigd in stand blijft. Ook is de Huurcommissie niet bevoegd een uitspraak te doen over eventuele gebreken.
De kantonrechter is wel bevoegd om uitspraak te doen in geschillen over bijvoorbeeld de huurprijs, de onderhoudstoestand van de woonruimte of de servicekosten.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval mag de Huurcommissie geen uitspraak doen over de huurprijs. Daarmee stelt de Huurcommissie de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. De huurder krijgt daarom het betaalde legesvoorschot niet terug.
II. Beslissing
• De Huurcommissie is niet bevoegd om de overeengekomen huurprijs te wijzigen, omdat sprake is van een huurovereenkomst met een
geliberaliseerde huurprijs.
• De tussen partijen overeengekomen huurprijs blijft in stand.
• De Huurcommissie is niet bevoegd om uitspraak te doen over eventuele gebreken.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
• De huurder moet de leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot.
Arnhem, 30 oktober 2019 De Huurcommissie,
mr. L.E.M. Zalme Zittingsvoorzitter
