Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Afrekening servicekosten (art. 7:260 BW) Woonruimte
Nassaulaan 26 A Kamer KM 6
9717 CK GRONINGEN
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[XXX]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[XXX]
Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting
22 augustus 2018
Verzonden op
19 oktober 2018
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Kern van de uitspraak
• De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2017 bedraagt € 533,76.
I Verloop van de procedure
De Huurcommissie ontving op 26 februari 2018 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2017 te beoordelen.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd.
De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting
Zittingsdatum: 22 augustus 2018 Zittingsvoorzitter: mr. J.H. Bloksma
Zittingsleden: mr. O.Y. Ifzaren en J.W.J. Verheijen
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:
• Ik vraag uitstel van de behandeling omdat ik alsnog verzoek de stukken toe te sturen om mij goed te kunnen voorbereiden. Desgevraagd: ik zie af van de mogelijkheid de stukken in te zien op het kantoor van de Huurcommissie te Den Haag. Mocht u dit verzoek niet inwilligen dan merk ik op dat niet alle energiefacturen zijn overhandigd. De verdeling is onduidelijk. Huurder wil dat de wettelijk vastgestelde verbruiken worden toegepast. Gelet op de
oppervlakte is een verdeelsleutel van 1/7e een aanname. Er is geen vergoeding overeengekomen over de afschrijving roerende zaken. Het aanwezige laminaat stond wel op het inspectierapport. Naar mijn mening is het dus "om niet" aan huurder geleverd/ ter beschikking gesteld. De potten / pannen etc. zijn eigendom van de huurder. Het is een inbouw-vaatwasser, dus onroerend van aard. Ik heb hiervan een foto. Ook voor de
schilderwerkzaamheden is er geen vergoeding tussen partijen overeengekomen. Voor het schilderwerk is geen akkoord gevraagd.
Bovendien is het schilderwerk al voor ingang van de huurovereenkomst uitgevoerd. De kosten voor de glasverzekering zijn ook niet overeengekomen tussen partijen. Dubbele beglazing heeft hier niets mee te maken. Bij de huurder zijn er geen lampen vervangen. Huurder heeft geen documenten gezien, waaruit zou moeten blijken dat zij akkoord zijn gegaan met de servicekostenposten.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
• Ik ben het niet eens met de inhoud van het rapport van onderzoek, met uitzondering van de kosten voor gas, elektra en water. Huurder wil niet betalen voor de afschrijving roerende zaken. Bij aankoop van het pand heb ik gewerkt met de bestaande contracten. Het ging om een bedrag van € 300,00/ € 350,00 all-in. Een voorschotbedrag van € 50,00 was niet voldoende. Er is een schilderfonds. Het gaat om het schilderen van het binnenwerk van de gemeenschappelijke ruimten, de keuken etc. De post schilderwerk heeft betrekking op de gemeenschappelijke buitenruimte. Dat is niet hetzelfde als het schilderfonds. Huurder wil hier niet voor betalen. Het bedrag ad € 390,00 heeft betrekking op het eenmalig repareren van het doucheplafond. De bedrag van € 930,00 en € 850,00 zitten in het fonds.
Huurder moet dus en voor het schilderfonds en voor het schilderwerk betalen. Voorheen konden de huurders een bedrag van € 1,00 in een kastje doen om gebruik te kunnen maken van de wasmachine, de droger en de koelkast. Dat kastje is nu weg en de huur is verhoogd met € 6,00/ € 7,00.
Met het bedrag van € 75,97 voor de afschrijving roerende zaken kan ik akkoord gaan. Ik heb alle facturen van Ziggo opgestuurd. De brandblussers zijn verplicht. Ik heb een factuur voor het onderhoud van de c.v., waaruit blijkt dat er sprake is van een 24-uursservice. Na de uitspraak over de voorgestelde huurverlaging kan ik de service voor het ontstoppen niet meer bieden. Daarom heb ik nu een fonds opgericht. De keukeninventaris is van mij. De lampen in de gemeenschappelijke ruimten worden vervangen. Ik heb alle contracten van de huurder, waaruit blijkt dat ze het eens zijn met de servicekosten. De huismeesterstaken voer ik zelf uit. Die heb ik niet in rekening gebracht. Ik heb een contract en een lijst met uitgevoerde werkzaamheden opgestuurd.
III Beoordeling
Bij brief van 29 augustus 2018 heeft de verhuurder nog nadere stukken
toegezonden, waaronder emailcorrespondentie en een aanhangsel servicekosten.
Gemachtigde van huurder heeft bij de behandeling ter zitting om toezending gevraagd van de op het dossier betrekking hebbende stukken. Daarbij wordt verzocht om uitstel van de behandeling. De commissie wijst er op dat het dossier
ingezien had kunnen worden op het kantoor in Den Haag. Met ingang van 25 mei 2018 worden dossierstukken niet meer naar partijen gestuurd. De Huurcommissie heeft dit met een nieuwsbrief kenbaar gemaakt en deze is ook naar het kantoor van de gemachtigde van huurder gezonden. De mogelijkheid het dossier te raadplegen ten kantore van de Huurcommissie geeft partijen voldoende
gelegenheid de daarin opgenomen stukken te bestuderen. De gemachtigde van huurder is op de hoogte gebracht van deze wijziging in de procedure en had hiervan in elk geval op de hoogte kunnen zijn nu dit ruim van tevoren is
aangekondigd op de website. De commissie verwijst ook naar de klachtbrief d.d.
31-7-2018 die de gemachtigde naar de Huurcommissie heeft gezonden omtrent de weigering de stukken toegestuurd te krijgen in een aantal andere aanhangig gemaakte zaken.
Het verzoek om toezending van de stukken wordt niet gehonoreerd. Er is
voldoende gelegenheid geboden het dossier te raadplegen en nu de gemachtigde van huurder te kennen heeft gegeven daarvan geen gebruik te maken, wijst de commissie het verzoek tot uitstel van de behandeling af.
De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekeningen voor de kosten voor gas, elektra, water en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Eindafrekening
De huurder heeft in 2017, de piode waarover een uitspraak wordt gevraagd, de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van € 935,28 in rekening gebracht.
Rapportage
De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over 2017 vast te stellen op € 495,40.
Beoordeling Huurcommissie
Gemachtigde van huurder meent dat de wettelijk vastgestelde verbruiken voor gas en elktra dienen te worden toepgepast omdat de facturen niet volledig zijn maar de commissie volgt dat niet, er is naast de facturen een overzicht verstrekt van de kosten.
Schilderwerk/ schilderfonds:
De post schilderwerk ad € 390,00 is niet tussen partijen overeengekomen en kan daarom niet aan de huurder in rekening worden gebracht. Verhuurder stelt ter zitting dat de bedragen ad € 930,00 en € 850,00 ondergebracht zijn in een schilderfonds. Een fonds dient aan de volgende voorwaarden te voldoen:
- de verhuurder moet inzage geven over de betalingen daaruit;
- de bijdrage moet een redelijke vergoeding zijn voor de levering of dienst;
- de omvang van het fonds mag maximaal drie keer de jaaropbrengst zijn;
- de inleg mag niet worden gebruikt voor andere doeleinden.
De commissie is van oordeel dat niet aan deze voorwaarden is voldaan en schrapt daarom deze post.
Roerende zaken:
Vaatwasser: Het betreft hier een inbouw-vaatwasser, die daarom niet als servicekostenpost aan de huurder in rekening mag worden gebracht. De Huurcommissie schrapt daarom deze post ad € 1,43.
Laminaat: de commissie oordeelt dat het inspectierapport onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst, zodat het laminaat doorberekend kan worden.
De post "afschrijving roerende zaken" komt dan op: laminaat hele huis/ kamers € 7,14 en diversen € 4,29, totaal € 11,43.
Signaallevering:
De Huurcommissie acht aannemelijk dat over het gehele jaar 2017 signaal is geleverd. De Huurcommissie stelt de betalingsverplichting voor deze post dan ook vast op 12 x € 64,45 = € 773,40 : 7 wooneenheden = € 110,49.
Glasverzekering:
Uit de de huurovereenkomst blijkt niet dat partijen deze post zijn overeengekomen.
De kosten ad € 4,45 mogen daarom niet worden doorberekend aan de huurder.
Brandblusser:
Hoewel deze kostenpost niet tussen partijen is overeengekomen in de
huurovereenkomst is de aanwezigheid van een brandblusser in het belang van beide partijen. Deze kosten ad € 4,24 per woonruimte mogen dan ook aan de huurder in rekening worden gebracht.
Onderhoud c.v.:
Uit de door verhuurder overgelegde factuur van Stol d.d. 17-2-2017 met toelichting blijkt dat er een 'onderhoud-service-abonnement' is afgesloten voor € 104 per jaar.
Zoals de rapporteur vermeldt is echter niet overeengekomen dat de kosten voor het serviceabonnement aan huurder in rekening kunnen worden gebracht.
Gas/ elektra:
De Huurcommissie is van oordeel dat de door verhuurder gehanteerde verdeelsleutel niet onredelijk is, ook al zullen de 7 kamers in het pand qua oppervlakte enigszins van elkaar afwijken. De Huurcommissie zal daarom geen gebruik maken van de BAG-gegevens, zoals door de gemachtigde van de huurder ter zitting is verzocht.
In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting vast op: • gas € 232,16, elektra € 116,08, water € 40,58, afschrijving roerende zaken € 11,43, signaallevering € 110,49, glasverzekering € 0,00, brandblusser € 4,24, onderhoud c.v. € 0,00, ontstoppingsfonds € 0,00, afkoop klein onderhoud € 0,00, belastingen en heffingen n.v.t., administratiekosten gas € 4,64,
administratiekosten overig € 14,14, totaal € 533,76.
De inhoud van de door de verhuurder op 29 augustus 2018 aan de Huurcommissie toegezonden brief geeft voor de Huurcommissie geen aanleiding om af te wijken van haar ingenomen standpunt in deze zaak.
Belastingen en/of heffingen
De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als
‘belastingplichtige’, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan.
Gevolgen van deze uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 bedraagt € 533,76.
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
De Huurcommissie stelt de kosten voor gas, elektra, water en/of overige
servicekosten aanzienlijk lager vast dan op de eindafrekening van de verhuurder.
De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen, de huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00 per zaak.
IV Beslissing
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2017 bedraagt € 533,76.
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Groningen, 22 augustus 2018 De Huurcommissie,
mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter
