Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Melding herstel van gebreken (art. 4.3 UHW) Woonruimte
Zwaanshals 268 A1 3035KM ROTTERDAM
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[XXX]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[XXX]
Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting
28 februari 2020
Verzonden op
30 april 2020
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Kern van de uitspraak
• De gebreken zijn verholpen.
• De huur bedraagt met ingang van 1 november 2018 € 469,93 per maand.
I. Verloop van de procedure Verzoek
De Huurcommissie ontving op 6 november 2018 een verzoek van de verhuurder.
Daarin vraagt de verhuurder of, en met ingang van welke datum, hij de huurprijs van € 469,93 per maand weer aan de huurder in rekening mag brengen. De Huurcommissie besliste in een eerdere uitspraak (zaaknummer ZKN-2017-002365) de huurprijs van de woning met ingang van 1 maart 2017 tijdelijk te verlagen tot € 187,97 per maand. Dit wegens ernstige onderhoudsgebreken aan de woning.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 7 november 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Correspondentie over de zaak
Op 15 februari 2020 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de huurder met een reactie op het rapport van onderzoek. Op 21 februari 2020 heeft de Huurcommissie ook een brief ontvangen van de gemachtigde van de huurder met zijn verweer. Deze informatie wordt als overgenomen en ingevoegd beschouwd.
II. Zitting
Zittingsdatum: 28 februari 2020
Zittingsvoorzitter: mr. drs. L.M. Brouwer-Harten Zittingsleden: A.H.G. Rouwers en R.M. Weber
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Korte samenvatting verklaring huurder en gemachtigde van de huurder:
• De rookproef heeft tien maanden na het herstel plaatsgevonden. De proef heeft aangetoond dat er veel stank in mijn huis is, hetgeen niet te verhelpen is met ventilatie. Het rapport van de rookproef kan niet zomaar van tafel worden geveegd.
• Ik heb vaker in een woning van voor 1900 gewoond en daar is een extra laag aangebracht.
• In de andere woningen lag dezelfde houten vloer en daar kwam een laag overheen, de hele boel werd dichtgekit. Het is wel een enorme ingreep.
• Ik heb gezien hoe de verhuurder mijn plafond heeft hersteld, dat was een ravage.
• Het plafond is nu goed.
• Ik erken dat de verhuurder zijn best heeft gedaan, maar we moeten wel naar de feiten kijken. Er moet nog een rookproef worden uitgevoerd, dan kan worden gezien of het probleem echt is opgelost. Het probleem is nu nog niet opgelost.
• Soms gebruiken de buren de ventilatie, maar dan worden de luchten extra aangetrokken naar het plafond en daar staat mijn bed. Mijn matras is een soort filter zoals in een afzuigsysteem.
• Het heeft maanden geduurd voordat de buren wilden meewerken.
• De verhuurder heeft wel degelijk invloed op het gedrag van de onderburen, zij zijn namelijk ook huurder bij de verhuurder.
• In het rapport staat dat het gebrek in januari 2018 zou zijn verholpen, maar de rookproef is pas in oktober 2018 uitgevoerd. Hieruit bleek dat het gebrek dus niet in januari 2018 is opgelost. Januari 2018 is dus niet het juiste moment van herstel.
• Ik heb gevraagd om een andere woning, maar de verhuurder wilde daar niet aan meewerken. Zodra er een andere woning beschikbaar is ben ik weg uit mijn woning. Het probleem is ook dat er geen woningen in mijn segment beschikbaar zijn.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
• Ik ben het eens met de opname van de onderzoeker. De gebreken zijn hersteld.
• Het zijn woningen van 1900. Als je ergens onderdruk gaat aanbrengen dan krijg je problemen. Bij de huurder en de benedenburen hebben we
mechanische ventilatie aangebracht, om de onderdruk zoveel als mogelijk te voorkomen.
• We hebben een rookproef laten uitvoeren en naar aanleiding daarvan is de mechanische ventilatie geplaatst.
• Het gebrek is ontstaan vanwege een ventilatieprobleem, dat is verholpen. Er komt steeds iets bij, het wordt steeds vertraagd.
• Het plafond in de slaapkamer is vervangen en de platen in de keuken zijn hersteld.
I. Beoordeling
De verhuurder mag de overeengekomen huurprijs pas in rekening brengen nadat de gebreken zijn hersteld.
Gebreken
De Huurcommissie heeft de huurprijs tijdelijk verlaagd op grond van de volgende gebreken:
• Er is sprake van ernstige stank- en vochtoverlast in de woning van de huurder door een niet correct functionerende ventilatievoorziening in de woning van de huurder en in de woning van zijn benedenburen. Deze klacht wordt aangemerkt als een gebrek in categorie C (nummer 1).
• Door reeds uitgevoerde werkzaamheden (die nog niet zijn afgerond) is reeds ernstige schade ontstaan aan de plafonds. Deze klacht wordt aangemerkt als ernstige gevolgschade zoals is benoemd bij het gebrek in categorie C
(nummer 8).
Gebrek in categorie C (nummer 1)
De rapporteur heeft in het rapport van onderzoek opgemerkt dat de verhuurder ten behoeve van het verhelpen van het bovengenoemde gebrek in januari 2018
werkzaamheden heeft uitgevoerd. Het gebrek is volgens de rapporteur dan ook verholpen. Verder heeft de rapporteur aangegeven dat het bouwtechnisch gezien niet volledig te voorkomen is dat de huurder geen overlast meer ondervindt van de kook-luchten danwel andere vormen van geuroverlast vanuit de onder- of
bovengelegen woonruimten. Naar het oordeel van de rapporteur heeft de verhuurder alles gedaan wat in zijn vermogen ligt om het woongenot van de huurder zo goed als mogelijk te optimaliseren.
Ter zitting heeft de verhuurder verklaard dat hij een rookproef heeft laten uitvoeren. Naar aanleiding van de uitgevoerde rookproef heeft de verhuurder mechanische ventilatie aangebracht bij zowel de huurder als de benedenburen. De mechanische ventilatie moet de onderdruk, zoveel als mogelijk is, voorkomen, aldus de verhuurder.
De huurder heeft verklaard dat de rookproef heeft aangetoond dat er sprake is van stank in de woonruimte, hetgeen niet te verhelpen is met ventilatie. De huurder is van mening dat men niet zomaar voorbij kan gaan aan de uitgevoerde rookproef.
Er dient nog een rookproef uitgevoerd te worden alvorens er geconcludeerd kan worden dat het probleem is opgelost. De gemachtigde van de huurder heeft ter zitting opgemerkt dat in het rapport van onderzoek staat vermeld dat het gebrek in januari 2018 is verholpen. Volgens de gemachtigde van de huurder is dit niet het geval, de mechanische ventilatie is immers pas geplaatst nadat de rookproef is uitgevoerd. De rookproef is uitgevoerd in oktober 2018.
Over het voorgaande overweegt de commissie als volgt. In haar eerdere uitspraak (zaaknummer ZKN-2017-002365) heeft de commissie geoordeeld dat er sprake is van ernstige stank- en vochtoverlast als gevolg van een niet correct functionerende ventilatievoorziening bij zowel de huurder als de benedenburen. Uit het rapport van onderzoek en de verklaringen ter zitting is gebleken dat de verhuurder
mechanische ventilatie heeft aangebracht bij de huurder en de benedenburen.
Naar het oordeel van de commissie heeft de verhuurder hiermee de optimale ventilatievoorziening gecreëerd. Beide woonruimten zijn nu immers voorzien van zowel een natuurlijke als een mechanische ventilatievoorziening. De
Huurcommissie acht het aanemelijk dat er in de woonruimte van de huurder sprake is van stank- en vochtoverlast. Dit is echter niet te wijten aan de niet correct functionerende ventilatievoorziening in de woonruimte van de huurder en zijn benedenburen. Hierdoor kan de commissie niet anders dan concluderen dat het gebrek, dat de reden was voor de tijdelijke verlaging van de huurprijs, is verholpen.
Verder merkt de Huurcommissie op dat de verhuurder de stelling van de
gemachtigde van de huurder dat de mechanische ventilatie pas is geplaatst na het uitvoeren van de rookproef in oktober 2018 niet heeft weersproken. Derhalve stelt de commissie, in afwijking van het rapport van onderzoek, vast dat de
werkzaamheden om het gebrek in categorie C (nummer 1) te verhelpen pas in oktober 2018 zijn uitgevoerd. Hetgeen betekent dat het gebrek met ingang van 1 november 2018 is verholpen.
Gebrek in categorie C (nummer 8)
In het rapport van onderzoek heeft de rapporteur aangegeven dat de verhuurder in januari 2018 het plafond van de slaapkamer heeft vervangen. Volgens de
rapporteur is daarmee het gebrek in categorie C (nummer 8) verholpen. De
verhuurder heeft ter zitting beaamd dat het plafond in de slaapkamer is vervangen.
De verhuurder heeft tevens verklaard dat de platen in de keuken zijn hersteld. Ter zitting heeft de huurder aangegeven dat het plafond op dit moment in goede staat verkeert.
Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting is de commissie van oordeel dat tevens het gebrek in categorie C (nummer 8) is verholpen.
Conclusie/Gevolgen van de uitspraak
Gelet op het vorenstaande heft de Huurcommissie de verlaging van de huurprijs van € 469,93 per maand tot € 187,97 per maand met ingang van 1 november 2018 op. De verhuurder mag daarom met ingang van 1 november 2018 de huurprijs van
€ 469,93 per maand weer in rekening brengen.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De
Huurcommissie is van oordeel dat het gebrek is verholpen. Daarom stelt zij de huurder in het ongelijk. De huurder moet de leges betalen. De verhuurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
I. Beslissing
• De ernstige gebreken zijn verholpen.
• De verlaging van de huurprijs van € 469,93 per maand wordt met ingang van 1 november 2018 opgeheven.
• De verhuurder mag de huurprijs van € 469,93 per maand met ingang van 1 november 2018 weer aan de huurder in rekening brengen.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
• De verhuurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van € 450,00 terug.
• De huurder moet € 25,00 leges betalen.
Rotterdam, 28 februari 2020 De Huurcommissie,
mr. drs. L.M. Brouwer Harten Zittingsvoorzitter
