uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte
Oeverzeggestraat 124 1087 BW AMSTERDAM
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker
[xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder
Wederpartij
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
Gemachtigde: [xxx] (aanwezig op de zitting)
--- Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 549,15 per maand wordt van 1 november 2012 tot 1 februari 2013 tijdelijk verlaagd tot € 362,12 per maand.
Omdat de woonruimte nog gevolgschade vertoont, is het redelijk dat de huurder met ingang van 1 februari 2013 € 543,32 betaalt.
---
I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 25 april 2013 een verzoek van de huurder ontvangen.
Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige
onderhoudsgebreken. Op 31 januari 2011 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Zaaknummer ZKN-2013-002124 Datum zitting 4 september 2013 Verzonden op 20-09-2013 Verzonden aan huurder en verhuurder
Zaaknummer
ZKN-2013-002124
Datum zitting
4 september 2013
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 4 september 2013
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder:
in grote lijnen klopt het rapport;
ik ga akkoord met de puntentelling;
in de woonkamer aan de zuidkant heb ik last van vocht en in de slaapkamer aan de noordkant;
ik ben al 8 jaar bezig met de klachten;
de kozijnen zijn eruit gehaald en gekit;
er zou een constructiefout zijn gemaakt;
er komt water naar binnen als er een windkracht staat;
in 2011 is er een plan van aanpak opgesteld, om de problemen op te lossen;
de verhuurder beweert dat in het plan van aanpak nieuwe klachten zijn opgenomen, echter had ik deze klachten nog steeds;
het heeft dit jaar nog gelekt, het loopt zelfs uit de stopcontacten;
vanaf januari 2013 tot heden geen lekkage meer gehad;
ik kan mijn huis niet opknappen, zolang de gebreken niet zijn verholpen;
ik moet de winter nu afwachten;
het begint nu ook waar twee betonplaten bij elkaar komen, er is sprake van scheuren en ophoping van water;
ik ben akkoord met de puntentelling.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
ik heb alles begin maart 2013 met de bewoners besproken;
er is een aannemer lang geweest;
er is een ventilatieprobleem in de spouw, rondom het kozijn zijn er vochtplekken;
de leverancier van het kozijn is er bij geweest, rubbertjes zijn vervangen;
er zijn werkzaamheden uitgevoerd maar het blijkt nog steeds te lekken;
de eerste vier punten die in het plan van aanpak staan, gaan over het kozijn;
we gaan de spouwventilatie eerst verhelpen;
op dit moment vind ik het geen ernstig gebrek, omdat het al een tijd niet meer heeft gelekt;
de problemen aan het kozijn zijn verholpen;
wij willen het serviceteam langs sturen om de vlekken weg te werken;
ik ben akkoord met de puntentelling.
Zaaknummer
ZKN-2013-002124
Datum zitting
4 september 2013
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 november 2012. Op die datum was de huurprijs € 549,15 per maand.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en de overgelegde informatie heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken. De commissie is van oordeel dat de woonruimte gedurende de periode 1 november 2012 tot 1 februari 2013 het volgende ernstige gebrek heeft vertoond:
Op de wandstrook, links naast de openslaande deur, bevindt zich een vochtplek op het behang. Deze vochtplek is mogelijk veroorzaakt door vochtdoorslag bij de betonnen latei en de aansluiting van het aluminium kozijn. In de slaapkamer op de behangen borstwering, onder het aluminium kozijn, bevinden zich diverse vochtsporen, door vochtdoorslag bij de
aansluiting van de aluminium waterslag op het kozijn. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1).
Daarnaast is de commissie van oordeel dat na het opheffen van dit gebrek in januari 2013 er nog sprake is van het volgende ernstige gebrek:
Gevolgschade aan de muur in de woon- en slaapkamer en op de wandstrook naast de openslaande deuren als gevolg van de eerdere lekkage. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8).
Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs.
Maximale huurprijs
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 187 punten.
De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal.
Zaaknummer
ZKN-2013-002124
Datum zitting
4 september 2013
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 25 april 2013. Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de
verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen.
De verlaging gaat daarom in op 1 november 2012.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt op grond van de lekkage gedurende de periode 1 november 2012 tot 1 februari 2013 verminderd tot 40% van € 905,53 (maximale huurprijs) De huurder betaalt dus € 362,21 per maand.
De commissie is van oordeel dat de lekkage inmiddels verholpen is. De huurprijs wordt echter ook vanwege de gevolgschade verlaagd. De huurprijs wordt vanwege de resterende gevolgschade met ingang van 1 februari 2013 tijdelijk verlaagd tot 60% van € 905,53 (maximale huurprijs). De huurder betaalt met ingang van 1 februari 2013 dus € 543,32 per maand.
Vanaf de eerste van de maand nadat ook de gevolgschade is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 549,15 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Welke partij betaalt de leges?
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag?
Een rechtspersoon betaalt € 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00 leges. De verhuurder is een rechtspersoon en moet dus € 450,00 betalen.
Zaaknummer
ZKN-2013-002124
Datum zitting
4 september 2013
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
IV Beslissing
De woonruimte vertoonde gedurende de periode 1 november 2012 tot 1 februari 2013 het volgende ernstig gebrek:
Op de wandstrook, links naast de openslaande deur, bevindt zich een vochtplek op het behang. Deze vochtplek is mogelijk veroorzaakt door vochtdoorslag bij de betonnen latei en de aansluiting van het
aluminium kozijn. In de slaapkamer op de behangen borstwering, onder het aluminium kozijn, bevinden zich diverse vochtsporen, door vochtdoorslag bij de aansluiting van de aluminium waterslag op het kozijn. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1).
Het puntenaantal van de woonruimte is 187;
De op 1 november 2012 geldende huurprijs van € 549,15 wordt gedurende de periode 1 november 2012 tot 1 februari 2013 tijdelijk verlaagd tot € 362,21 per maand.
Vanaf 1 februari 2013 vertoont de woning nog gevolgschade:
Gevolgschade aan de muur in de woon- en slaapkamer en op de wandstrook naast de openslaande deuren als gevolg van de eerdere lekkages. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8).
Omdat de woonruimte nog gevolgschade vertoont, is redelijk dat huurder met ingang van 1 februari 2013 € 543,32 betaalt.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Kosten
De verhuurder moet € 450,00 leges betalen.
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
AMSTERDAM, 4 september 2013 De Huurcommissie,
mr. J.H. Bloksma A.M. Hoes en L.A. van den Broeke Zittingsvoorzitter Zittingsleden
