Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Huurverhoging na woningverbetering (art. 7:255 BW) Woonruimte
Zeemanlaan 16 3572ZD UTRECHT
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[XXX]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[XXX]
Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting
7 februari 2020
Verzonden op
10 april 2020
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Kern van de uitspraak
• Een huurverhoging van € 647,34 met € 70,00 per maand tot € 717,34 met ingang van 1 februari 2019 is redelijk.
I. Verloop van de procedure Verzoek
De Huurcommissie ontving op 30 maart 2019 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om een voorstel tot huurverhoging te beoordelen. De verhuurder heeft de huurverhoging voorgesteld in verband met woningverbetering.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 9 december 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Gevoegd behandeld
Naast dit verzoek heeft de commissie nog drie verzoeken van huurders aan de Zeemanlaan te Utrecht ontvangen. Omdat deze verzoeken nagenoeg gelijkluidend zijn, heeft de Huurcommissie besloten de verzoeken gevoegd te behandelen.
Correspondentie over de zaak
Op diverse data heeft de Huurcommissie zowel van huurder als van verhuurder aanvullende informatie over de woningverbetering ontvangen. De Huurcommissie heeft hier nadrukkelijk kennis van genomen. Deze informatie wordt als
overgenomen en ingevoegd beschouwd.
II. Zitting
Zittingsdatum: 7 februari 2020
Zittingsvoorzitter: mr. drs. L.M. Brouwer-Harten Zittingsleden: F.L.A. Bevers en A.C.P. Tamse
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Korte samenvatting verklaring huurder:
• Ik begrijp niet waarom het vervangen van gevelkozijnen een verbetering is.
Het dubbel glas is wel een verbetering.
• Het schilderen en vervangen van gevelkozijnen is achterstallig onderhoud.
• Het verwijderen van de houten panelen balkonkozijnen en vervangen door geïsoleerde Trespa platen is achterstallig onderhoud, omdat de panelen asbesthoudend waren en er asbestkit in de raamkozijnen zat.
• Bij het vervangen van dakbedekking en isolatie vraag ik me af in hoeverre er sprake is van achterstallig onderhoud.
• Ik vraag me af in hoeverre er bij het slopen van de gemetselde buitengevels sprake is van achterstallig onderhoud. Verhuurder is er 5 maanden mee bezig geweest en de gemeente heeft een dwangsom opgelegd.
• In zijn algemeenheid heb ik vraagtekens bij de doorberekende percentages in relatie tot het onderhoud.
• We moesten op stadsverwarming overgaan hetgeen extra kosten heeft opgeleverd die we anders niet gehad zouden hebben. We hebben via een ander plan dan dit hiervoor toestemming gegeven.
• Door verhuurder werd gesteld dat we goedkoper zouden gaan wonen vanwege verbeteringen, maar we zijn niet goedkoper uit.
• We hebben akkoordverklaringen getekend voor het oude plan.
• De rapporteur heeft aangenomen dat er geen subsidie is verstrekt, terwijl dat voor label A waarschijnlijk wel is verstrekt.
• Er zou € 1200 subsidie per woning mogelijk zijn.
• Het verbaast me dat we geconfronteerd worden met deze gemachtigde van verhuurder, gezien eerdere ervaringen.
• De kosten van het dak zijn 3 ton. Ik vraag verhuurder naar de achterliggende berekening van de rapporteur.
• k accepteer de onbekendheid met de mogelijkheid tot het aanvragen van subsidie van verhuurderszijde niet, omdat huurders hierdoor zijn benadeeld.
• Volgens verhuurder moesten we van de gemeente over op stadsverwarming.
• Ten tijde van de aanvraag speelde deze verplichting nog niet.
• Het is voor ons niet na te gaan of de renovatiekosten die zijn opgegeven ook zijn gemaakt.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
• We hebben na de verbeteringen label A.
• We hebben alleen de kosten voor het dubbel glas voor 100% in rekening gebracht.
• Voordat de gemeente de dwangsom heeft opgelegd, was de bouwvergunning al verstrekt.
• De gevels waren slecht en hebben we geïsoleerd. Alleen 40% van de kosten voor isolatie zijn in rekening gebracht.
• We hebben het werk van het bedrijf dat de steenstrips heeft aangebracht een aantal keren moeten afkeuren.
• De oude gevelkozijnen waren verrot en 40% is ongeveer alleen de kosten van het glas.
• De saneringskosten voor asbestverwijdering zitten hier niet in.
• Dakbedekking was niet aan vervanging toe en alleen de kosten voor isolatie zijn doorberekend aan huurders.
• Ik heb de Huurcommissie het overzicht van de kosten gestuurd.
• Wij kwamen hoger uit, maar kunnen ons vinden in de berekeningen van de rapporteur.
• De CV-ketel is niet geleverd, maar daarvoor in de plaats is stadsverwarming gekomen.
• We hebben geen subsidie aangevraagd, omdat we dat niet wisten en achteraf kan dat niet.
• We zijn bij de gemeente uitgenodigd en hebben het dringende verzoek gekregen om uit te zoeken of we konden aansluiten op stadsverwarming.
I. Beoordeling
Is het verzoek ontvankelijk
De Huurcommissie moet een verzoek om uitspraak over een huurverhoging na woningverbetering op tijd ontvangen. De termijn hiervoor is binnen drie maanden na de afronding van de werkzaamheden in de woning.
De Huurcommissie stelt vast dat de werkzaamheden zijn afgerond in januari 2019.
De Huurcommissie ontving het verzoek op 30 maart 2019. Dat was op tijd.
Het verzoek van de huurder is daarom ontvankelijk.
Voorwaarden bij huurverhoging na woningverbetering.
Wanneer de verhuurder verbeteringen aanbrengt in een woning, mag hij de huur verhogen als:
• De aangebrachte voorzieningen, veranderingen of toevoegingen het woongenot vergroten.
• De huurder en verhuurder het vooraf eens waren over de aan te brengen veranderingen.
• De nieuwe huurprijs niet boven de maximale huurprijsgrens van de woning uitkomt.
•
Uitgevoerde werkzaamheden
Ten aanzien van de uitgevoerde werkzaamheden aan de buitenzijde heeft de gemachtigde van de verhuurder ter zitting verklaard zich te kunnen vinden in de berekeningen van de rapporteur. De huurder heeft ter zitting verklaard zich niet te kunnen vinden in de berekeningen.
De rapporteur heeft in het rapport aangegeven dat de uitgevoerde werkzaamheden aan de buitenzijde gedeeltelijk verbeteringen zijn, waardoor op onderdelen 30% of 40% van de kosten is doorberekend aan de huurders en op onderdelen niets van de kosten is doorberekend aan de huurders. Hetgeen huurder ter zitting heeft
verklaard, geeft geen aanleiding tot twijfel over hetgeen door de rapporteur van de Huurcommissie is geconcludeerd.
De verklaringen van de huurder of verhuurder tijdens de zitting zijn voor de Huurcommissie geen reden om van het rapport af te wijken. De Huurcommissie is van oordeel dat de door verhuurder doorberekende kosten voor de buitenzijde conform de berekening van de rapporteur kunnen worden overgenomen, omdat de rapporteur de door de verhuurder opgegeven kosten heeft gecontroleerd aan de hand van de eenheidsprijzen uit een calculatieprogramma conform het beleid van de Huurcommissie. De enkele ontkenning door huurder dat de kosten niet zijn gemaakt, is niet voldoende om hieraan te twijfelen. De bedragen komen op de commissie ook aannemelijk over. Allesoverwegende gaat de commissie voorbij aan
de bezwaren van de huurder. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en de door de rapporteur berekende huurverhoging. De Huurcommissie is dan ook van oordeel dat een huurverhoging voor deze werkzaamheden redelijk is.
Ten aanzien van de uitgevoerde werkzaamheden aan de binnenzijde heeft de huurder de volgende bezwaren geuit tegen het rapport.
•Volgens verhuurder moesten we van de gemeente over op stadsverwarming.
•Ten tijde van de aanvraag speelde deze verplichting nog niet.
De Huurcommissie overweegt het volgende. De Huurcommissie toetst op grond van artikel 15, lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte of bij een verzoek als bedoeld in artikel 7:255 van het Burgerlijk Wetboek het bedrag van de verhoging van de huurprijs in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten met betrekking tot de voorzieningen, veranderingen of
toevoegingen.
De commissie overweegt hierbij dat zelfs al zouden de kosten die vermeld staan op het rekenblad van de rapporteur voor de kosten van de verwarming buiten
beschouwing worden gelaten, dat dan nog het door de verhuurder voorgestelde bedrag van de verhoging gerechtvaardigd is, gelet op de overige kosten die zijn gemaakt voor de uitgevoerde werkzaamheden.
Ten aanzien van de subsidie-aanvraag oordeelt de commissie dat een verhuurder door een huurder niet kan worden verplicht om een subsidie aan te vragen. Voor het aanvragen van subsidie door een verhuurder bestaat geen wettelijke plicht waaraan de Huurcommissie vervolgens kan toetsen.
Gelet op al het vorenstaande is de Huurcommissie van oordeel dat de door de verhuurder voorgestelde verhoging van de geldende huurprijs van € 647,34 per maand met € 70,00 tot € 717,34 per maand met ingang van 1 februari 2019 redelijk is.
Puntenaantal
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 179 punten.
De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 februari 2019 vast op 179 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 903,73 per maand.
De door de commissie redelijk geachte verhoging van de huurprijs met € 70,00 tot
€ 717,34 per maand overschrijdt de maximale huurprijs van € 903,73 per maand niet.
Ingangsdatum verhoging
De Huurcommissie kan op grond van artikel 15, lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte uitspraak doen over de huurprijswijziging die zij redelijk acht. De Huurcommissie vermeldt daarbij de datum van ingang van de
huurprijswijziging. De verhuurder heeft voorgesteld de kale huurprijs van € 647,34 met € 70,00 te verhogen tot € 717,34 per 1 februari 2019.
De Huurcommissie vindt deze ingangsdatum redelijk. De werkzaamheden zijn afgerond in januari 2019. De Huurcommissie stelt daarom vast dat de
huurverhoging ingaat op 1 februari 2019.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het ongelijk, omdat het voorstel van de verhuurder redelijk is. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot daarom niet terug.
Volgens de wet betaalt een verhuurder € 300,00 leges en een huurder betaalt
€25,00.
I. Beslissing
• Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 179 punten.
• De voorgestelde verhoging van de huurprijs van € 647,34 per maand met € 70,00 tot € 717,34 per maand met ingang van 1 februari 2019 is redelijk.
Legesveroordeling
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 niet terug.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Utrecht, 7 februari 2020 De Huurcommissie,
mr. drs. L.M. Brouwer Harten Zittingsvoorzitter
