Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken (art. 7:257 BW) Woonruimte
Selma Lagerloferf 124 3315AS DORDRECHT
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[XXX]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[XXX]
Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting
13 februari 2020
Verzonden op
27 maart 2020
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Kern van de uitspraak
• De huurprijs van € 600,29 per maand wordt vanaf 1 september 2018 tijdelijk verlaagd tot € 480,23 per maand.
I. Verloop van de procedure Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 12 februari 2019 een verzoek van de huurder
ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 19 maart 2018 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Correspondentie over de zaak
Op 29 januari 2020 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de huurder.
Huurder geeft aan dat zijn klacht reeds op 1 november 2017 is gemeld. Huurder zendt een kopie van deze klachtenmelding.
Op 5 februari 2020 heeft de Huurcommissie nogmaals een bericht ontvangen van
II. Zitting
Zittingsdatum: 13 februari 2020
Zittingsvoorzitter: mr. drs. L.M. Brouwer-Harten
Zittingsleden: J.C.F. van Gelder en K.B. Forte-van der Aar
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Korte samenvatting verklaring door of namens huurder:
• Uit het rapport en correspondentie blijkt duidelijk het standpunt van huurder.
De geluidsoverlast is niet houdbaar. Het is een gemeenschappelijke parkeergarage. Van vroeg in de morgen tot laat in de avond wordt de parkeergarage gebruikt. Ik ben pas verhuisd naar deze locatie. Mijn vorige woning werd gesloopt. Ik zocht naar een rustige woning. Ik heb veel uitgegeven om alles te herstellen en mooi te maken. Mijn hoop is dat verhuurder deze deur gaat herstellen, zodat ik hier in alle rust kan wonen.
• Als men een bepaalde constructie plaatst zou men twee parkeerplaatsen missen. De garage is nooit vol. Het lijkt wel dat mijn gezondheid er niet toe doet.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
• Als eerste wil ik opmerken dat de deskundigen beoordelen op basis van het bouwbesluit 2012, dit gebouw is veel ouder. Buiten dat, het geluidsniveau in de woning is hoger, dan door ons ingeschat. Wij hebben nog overlegd met een ander bedrijf dat dit voor ons doet. Ook in de oude bouwnormen is dat al te hoog, gaven zij aan.
• Wij hadden in eerste instantie aangeboden om een bedrijf een geluidsmeting uit te voeren. Huurder vertrouwde dit niet. Daarom hebben wij aan huurder gezegd zoek zelf maar een bedrijf uit. Het door ons bekende bedrijf, waar wij normaal mee werken, zei dat een nieuwe meting niets toe zou voegen.
• Wij zouden een nieuwe roldeur moeten plaatsen. We hadden al wat dingen gedaan, zoals nieuwe rolveren etc. De deur is van begin jaren 90. De onderdelen zijn nieuw, maar het systeem is van begin jaren 90. In principe wordt een dergelijke deur niet snel vervangen. De bevestiging van de deur zit aan het pand vast. Wij moeten er wat mee, maar we weten nog niet wat.
In eerste instantie nieuwe veren en nieuwe motor, maar daarmee was de geluidsoverlast niet verdwenen.
• Daarnaast is sprake van een VVE. Alle te investeren kosten moeten via de vergadering worden goedgekeurd. Ook een nieuwe deur zou moeten worden bevestigd met iets er tussen. Bij het plaatsen van een schuifhek gaan er twee parkeerplaatsen verloren. Wij hebben een aandeel van iets meer dan 50%. Wij moeten toch in overleg en instemming hebben van de overige eigenaren.
• Wij vinden het heel vervelend dat huurder ziek is. Het wegnemen van twee parkeerplaatsen is niet zo eenvoudig. Het zijn koopdelen, dat kun je niet zomaar afpakken.
• Wij staan altijd open voor overleg. Het complex is een verkoopcomplex. Wij mogen geen grotere woning of iets dergelijks aanbieden. Daarnaast moet er toch een oplossing komen, ook voor de eventueel volgende bewoner.
I. Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 september 2018. Op die datum was de huurprijs € 600,29 per maand.
Onderhoud en gebreken
De klacht van huurder betreft ernstige geluidsoverlast van de ondergelegen gemeenschappelijke parkeergarage, met de garagedeur en het passeren van auto's over de putroosters. In overleg met verhuurder heeft huurder een
deskundigenrapport laten opstellen. Uit dit deskundigenrapport, dat gedateerd is op 22 november 2019, blijkt dat de geluidsnorm wordt overschreden. De
geluidsoverlast wordt ook door verhuurder erkend als een ernstig gebrek.
Verhuurder geeft aan dat het niet eenvoudig zal zijn om maatregelen te treffen die leiden tot het door huurder gewenste geluidsniveau. Verhuurder moet in overleg met de VVE om de noodzakelijke investeringen te kunnen doen. Daarnaast is het niet goed mogelijk om parkeerplaatsen in deze parkeergarage te wijzigen, omdat deze onderdeel uitmaken van diverse koopcontracten. Wel heeft verhuurder de intentie geuit om nog maatregelen te treffen om zo goed als mogelijk de geluidsoverlast te reduceren.
De commissie neemt aan dat de door verhuurder aangegeven maatregelen zullen leiden tot een dusdanige reductie van het geluid dat geen sprake meer is van een ernstig gebrek. De commissie sluit het echter niet uit dat, ook na het treffen van maatregelen, huurder nog hinder zal ervaren van de parkeergarage. Bij een geluidsoverlast welke binnen de norm valt zal er geen sprake meer zijn van een gebrek dat leidt tot een (tijdelijke) huurprijsverlaging. Huurder zal echter enige mate van hinder blijven ondervinden. In die situatie zal toch de (tijdelijke) huurprijsverlaging worden opgeheven.
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de
woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek:
• Er is sprake van ernstige geluidsoverlast van de onder de woning gelegen toegang tot de parkeergarage. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 3).
Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie is naar het oordeel van de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 80% van de geldende huurprijs passend.
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus € 480,23 per maand.
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 12 februari 2019. Dat is na de
De huurverlaging geldt totdat het gebrek in voldoende mate is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 600,29 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de
verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de
Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De
Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Volgens de wet betaalt een verhuurder € 300,00 leges en een huurder betaalt € 25,00.
I. Beslissing
De woonruimte heeft op 1 september 2018 het volgende ernstige gebrek:
• Er is sprake van ernstige geluidsoverlast van de onder de woning gelegen toegang tot de parkeergarage. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 3).
De geldende huurprijs van € 600,29 wordt vanaf 1 september 2018 tijdelijk verlaagd tot € 480,23 per maand.
Legesveroordeling
• De verhuurder moet € 300,00 leges betalen.
• De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Rotterdam, 13 februari 2020 De Huurcommissie,
mr. drs. L.M. Brouwer Harten Zittingsvoorzitter
