Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken (art. 7:257 BW) Woonruimte
Hoofdstraat 33 4533 PB TERNEUZEN
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[XXX]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[XXX]
Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting
15 januari 2020
Verzonden op
20 maart 2020
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Kern van de uitspraak
• De huurprijs van €.475,00 per maand is vanaf 1 juli 2018 tijdelijk verlaagd tot €.285,00.
• De lijst met gebreken is uitgebreid, de verlaging tot €.285,00 per maand blijft gehandhaafd.
I. Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 10 juli 2019 een verzoek van de huurder ontvangen.
Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige
onderhoudsgebreken. Op 6 mei 2019 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 1 oktober 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Correspondentie over de zaak
Op 7 januari 2020 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de
gemachtigde van huurder. Aangegeven wordt dat enkele klachten ernstiger zijn
dan is vermeld in het rapport.
Op 7 januari 2020 heeft de Huurcommissie een bericht ontvangen van de gemachtigde van verhuurder, de executeur in de nalatenschap van verhuurder.
Aangegeven wordt dat men niet op zitting aanwezig kan zijn. Daarnaast wordt aangegeven dat gelet op de familierelatie er sprake is van een lastige situatie.
Daarnaast zou de aannemer hebben gesteld dat de gebreken zijn opgelost en zou huurder hebben nagelaten nog actuele klachten te melden.
II. Zitting
Zittingsdatum: 15 januari 2020
Zittingsvoorzitter: mr. C.S. van Damme
Zittingsleden: J.C.F. van Gelder en G.W. Postma
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Gemachtigde van verhuurder heeft schriftelijk laten weten dat hij niet bij de zitting aanwezig zal zijn.
Korte samenvatting verklaring door of namens huurder:
• Ik heb op 6 januari al een aanvullend stuk gezonden, maar op 7 januari heeft verhuurder ook weer een brief geschreven. Ik (gemachtigde) heb die niet ontvangen, maar huurder wel. Ik heb deze brief eerst op 12 januari gezien.
Op de brief van 6 januari heb ik gereageerd.
• Er is nog water via de gang. De deuren gaan heel moeilijk open en dicht. Er lopen beestjes (ratten) op de vliering. Er is een kreek van ongeveer 25 meter breed, daar lopen veel beesten. Er is door de gemeente een box (een val) gezet. In de nacht hoor ik de ratten knagen en lopen. De ratten komen langs de andere kant. Via buren kunnen de ratten ook zo naar binnen. De zolder is heel moeilijk begaanbaar en daarom kan ik het zelf niet doen.
• De klacht over het vocht dat vanuit de tuin binnenloopt is nog steeds aanwezig. De deuren klemmen nog steeds. De deur hangt helemaal scheef, de deur is verzakt. Het is niet een kwestie van een scharnier. Het lijkt alsof kozijn en deur niet bij elkaar passen. Het zijn deels oude klachten. Door de ratten raakt ook de isolatie beschadigd. Verhuurder wil niet naar de klachten kijken. De aannemer geeft aan dat hij slechts voor een bepaalde klus wordt aangenomen. Hij mag niet verder kijken van verhuurder. Het is onwil dat verhuurder dit niet doet. De gemeente heeft gekeken en aangegeven dat er wat moet gebeuren, maar zij hebben geen handhaving uitgeschreven. Het geeft een onveilig gevoel.
• De plaat van het dak is door de buren geconstateerd. Door de buren werd gezien, dat bij wind de plaat op en neer ging. De zinken platen zijn tegen de dakgoot gemaakt, omdat de dakgoot rot is. erhuurder geeft aan dat in mei/juni alles is opgelost. Wij zien dat het niet zo is, maar verhuurder komt niet kijken. Wateroverlast vanaf 2013 is heel vervelend. Verhuurder had aangegeven dat de hogere huurprijs betaald moest gaan worden omdat een en ander is verholpen.
I. Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van een huurprijs van €.475,00 per maand. Deze huurprijs is door de Huurcommissie in een eerdere uitspraak tijdelijk verlaagd tot
€.285,00 (zaaknummer 37037). Deze tijdelijke huurprijsverlaging geldt vanaf 1 juli 2018.
Door de commissie wordt vastgesteld dat ten aanzien van het gebrek dat is genoemd in de uitspraak met zaaknummer 37037 er tussen partijen geen
overeenstemming bestaat over het opgelost zijn van dit gebrek. De commissie stelt verder vast dat verhuurder geen verzoek tot herstelmelding bij de Huurcommissie heeft ingediend. Dit betekent dat de tijdelijke huurprijsverlaging tot €.285,00 nog steeds van kracht is.
Onderhoud en gebreken
Zoals al is aangegeven is de ernstige klacht als benoemd in de uitspraak met zaaknummer 37037 nog aanwezig. De commissie zal deze klacht daarom onverkort opnemen in deze uitspraak. Namens huurder wordt verder aangegeven dat door het toetreden van vocht, er ook sprake is van ernstige gevolgschade. Door de commissie wordt aangegeven dat indien een ernstig gebrek is opgeheven (zoals vochttoetreding in de woning) er ook bezien kan worden of de hierdoor ontstane gevolgschade behoorlijk is verholpen. Op dit moment is het beoordelen van eventuele gevolgschade nog niet aan de orde. De commissie gaat er in beginsel van uit dat met het opheffen van het gebrek, ook de nodige aandacht wordt besteed aan ontstane gevolgschade.
Daarnaast is door de onderzoeker vastgesteld dat de buitendeur achter is verzakt en ernstig klemt in de kozijnsponningen. De staat van deze deur wordt aangemerkt als een gebrek in categorie C, nummer E1.
Namens huurder wordt aangegeven dat ook de kunststof voordeur gebreken vertoont. Deze klacht was al opgenomen in het rapport van onderzoek bij zaaknummer 37037, maar is toen niet meegenomen in de procedure, omdat de klacht niet eerder was gemeld bij verhuurder. In het rapport in zaak 37037 is hierover het volgende gemeld: De kunststof voordeur klemt in ernstige mate op de onderdorpel omdat de deur is verzakt ter plaatse van het bovenste scharnieren.
Huurder dient de deur op te tillen om deze te openen en te sluiten. Ook in het thans besproken rapport van onderzoek is de staat van de voordeur aangemerkt als een ernstig gebrek. Aangegeven wordt dat de kunststof voordeur en de buitendeur aan de achterzijde zijn verzakt en zeer ernstig klemmen in de kozijnsponningen. De deuren sluiten niet geheel af en zijn enkel door optillen te openen en te sluiten. Er is ten aanzien van beide deuren sprake van een gebrek in categorie C, nummer E1. In de eerdere procedure is deze klacht gepasseerd, thans wordt de klacht wel opgenomen in de lijst van gebreken die leiden tot een tijdelijke huurverlaging.
Verder wordt aangegeven dat er een gat is in het dak. Huurder geeft aan dat dit moet worden aangemerkt als een gebrek in categorie B. Uit het rapport blijkt dat er bij de vliering inderdaad een opening is. Er zijn echter geen sporen van
vochttoetreding. De vliering is verder niet een verblijfsruimte. Huurder geeft aan dat door dit gat mogelijk ongedierte in de woning komt. De gemeente is
momenteel doende om de ratten- en muizenplaag te bestrijden. De commissie is van oordeel dat verhuurder in deze wel zorg dient te dragen voor het dichten van het gat bij de vliering. Naast de overlast van ongedierte kan dit op termijn ook ernstige gevolgen hebben voor de bouwfysische staat van de woning. Een dergelijke klacht kan bij voortschrijdende ernst leiden tot een aanzienlijke
waardevermindering van het pand. Vooralsnog wordt de klacht niet opgenomen in
de lijst van gebreken die leiden tot een huurprijsverlaging.
Ook wordt aangegeven dat de klacht over het stucwerk in de woonkamer in verband met optrekkend vocht moet worden aangemerkt als een ernstig gebrek in categorie B. Door de commissie wordt opgemerkt dat een dergelijke klacht eerst wordt aangemerkt als een zeer ernstig gebrek, indien de omvang van de vochtplek een oppervlakte heeft van meer dan 0,25 m². Ten tijde van het onderzoek is dit niet waargenomen.
Ten aanzien van de zinken kap die ongeveer 50 mm open staat, waardoor bij slagregen water in de woning zou kunnen komen is tijdens het onderzoek vastgesteld dat er (nog) geen water in de woning is gedrongen. De klacht moet uiteraard wel opgepakt worden door verhuurder, om te voorkomen dat er in de toekomst wel sprake is van ernstige lekkages.
De klacht over het rolluik wordt door de commissie gepasseerd. Een rolluik is in beginsel een onroerende zaak. Een gebrek aan het rolluik kan daarom niet leiden tot een tijdelijke huurprijsverlaging.
Door huurder wordt aangegeven dat de gemetselde stenen boog hersteld had moeten worden, omdat voor het herstel een vergoeding is verstrekt door de verzekering. De commissie passeert deze opmerking, nu binnen deze procedure uitsluitend kan worden vastgesteld of sprake is van een ernstig gebrek.
Op 24 juni 2019 is door een installateur onderhoud uitgevoerd aan de c.v.- installatie. Indien huurder van mening is dat een bepaalde installatie niet aan de veiligheidseisen voldoet, kan huurder dit aantonen met een deskundigenrapport.
De Huurcommissie heeft niet de specialistische kennis om een dergelijk gebrek te kunnen vaststellen.
De commissie heeft kennis genomen van de opmerking van verhuurder dat door een aannemer werkzaamheden zijn uitgevoerd. De commissie stelt vast dat het onderzoek in de woning heeft plaatsgevonden nadat door de aannemer
werkzaamheden zijn uitgevoerd. Deze opmerking van verhuurder wordt daarom gepasseerd.
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de
woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:
• Er is sprake van vochtdoorslag via de achterdeur naar de gang. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2);
• De voordeur en de achterdeur zijn verzakt en klemmen zeer ernstig in de kozijnsponningen. De deuren sluiten niet geheel af en zijn slecht door optillen te openen en te sluiten. Dit is een gebrek in categorie C (nummer E1);
De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte (nog) niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Deze gebreken behoeven echter wel de aandacht van verhuurder.
Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs.
De commissie stelt vast dat reeds per 1 juli 2018 een tijdelijke huurprijsverlaging is uitgesproken tot €.285,00 per maand. De commissie acht het passend om deze tijdelijke huurprijsverlaging te handhaven.
De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld.
Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van €.475,00 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte aanvullende gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden.
Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Volgens de wet betaalt een verhuurder €.300,00 leges en een huurder betaalt €.25,00.
I. Beslissing
De woonruimte heeft de volgende ernstige gebreken:
• Er is sprake van vochtdoorslag via de achterdeur naar de gang. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2);
• De voordeur en de achterdeur zijn verzakt en klemmen zeer ernstig in de kozijnsponningen. De deuren sluiten niet geheel af en zijn slecht door optillen te openen en te sluiten. Dit is een gebrek in categorie C (nummer E1);
De geldende huurprijs van €.475,00 is vanaf 1 juli 2018 tijdelijk verlaagd tot
€.285,00 per maand. Deze tijdelijke verlaging blijft gehandhaafd, de gebrekenlijst is uitgebreid.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
• De verhuurder moet €.300,00 leges betalen.
Middelburg, 15 januari 2020 De Huurcommissie,
mr. C.S. van Damme Zittingsvoorzitter
