Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte
Prinsenstraat 7 B KM 1 ET AT 9711 CL GRONINGEN
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder [xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 375,00 per maand wordt vanaf 1 juni 2014 tijdelijk verlaagd tot € 121,78 per maand
---
I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 27 november 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 31 mei 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 10 maart 2015een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Zaaknummer
ZKN-2014-013348
Datum zitting
10 april 2015
Verzonden op
30-04-2015
Verzonden aan
huurder en verhuurder
COUGC ENV-2015-118029
Zaaknummer
ZKN-2014-013348
Datum zitting
10 april 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 10 april 2015
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder:
Het gebrek in de categorie CNb3 (klacht 1) is nog niet verholpen. Ik denk dat de foto's voor zich spreken dat sprake is van een C gebrek;
Het buitenschilderwerk van de ramen/kozijnen (klacht 2) is op zichzelf geen onderhoudsgebrek, maar in combinatie met andere gebreken wil ik dit beschouwen als een C10 gebrek (cumulatie van gebreken);
Voor wat betreft het vastgeschroefde bovenraam in de woonkamer (klacht 3) kan ik melden dat er wel een mogelijkheid tot ventilatie is (draairaam), op zich zelf geen gebrek, maar in combinatie met andere gebreken wil ik dit
aanmerken als een C10 gebrek;
De elektrische ventilator in het gemeenschappelijk toilet (klacht 4) werkt niet waardoor er onvoldoende mogelijkheid is tot ventilatie. Mijns inziens is dit een C gebrek (C1 of CP2). Ik verwijs hiervoor naar de door de Huurcommissie gedane uitspraken met zaaknummers ZKN-2014-001692 + ZKN-2014-05118);
De gebreken aan het hang- en sluitwerk van de voordeur en deurbel (klachten 5 en 6) zijn verholpen in de zomer van 2014 en kunnen buiten beschouwing blijven;
De trap naar de 2e verdieping is aan één kant voorzien van een leuning (klacht 7). Er is wel sprake van een onveilige situatie, geen gebrek op zichzelf, maar in combinatie met andere gebreken een C10 gebrek;
Er is sprake van ernstige scheuren in de wanden in de gang (klacht 8) en naar mijn mening is sprake van een C6 gebrek. Ik verwijs hiervoor naar de door de Huurcommissie gedane uitspraak voor Schuitendiep 62A te Groningen;
Huurders klacht met betrekking tot de door houtrot aangetaste kozijnen (klacht 9) is verholpen in de zomer van 2014;
Het ontbreken van de knop van de radiatorkraan (klacht 10) is een ernstig gebrek in de categorie CQa3, ik verwijs hiervoor naar de door de
Huurcommissie gedane uitspraak met zaaknummer ZKN-2014-002638;
Het kraken van de houten vloer in de woonkamer (klacht 11) is wel een gebrek op zichzelf en naar mijn mening een CH5 gebrek, of een gebrek in combinatie met andere gebreken (C10). Er is sprake van ernstige
geluidsoverlast;
De klacht over het niet afsluitbaar zijn van de toegangsdeur van de woonruimte (klacht 12) en lekkage van het isolatieglas in de woonruimte (klacht 13) zijn verholpen in de zomer van 2014.
Zaaknummer
ZKN-2014-013348
Datum zitting
10 april 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC ENV-2015-118029
(in reactie op de stelling van verhuurder) Op 4 november 2014 heb ik nog een brief gestuurd naar de verhuurder dat de gebreken niet verholpen zijn en indien ik na twee weken geen reactie zou ontvangen, er een procedure bij de Huurcommissie zou worden gestart. Ik heb geen reactie gekregen van de verhuurder;
Ik vraag me af of er een fietsenberging is?
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
De ventilatie in de badkamer (klacht 1) is de enige klacht die niet is opgelost.
Dit gebrek is in de zomer van 2014 al uitgezet door de verhuurder bij de aannemer. De aannemer heeft het verzuimd te herstellen. De aannemer heeft een rekening ingediend dat ze bij huurder zijn geweest. Verhuurder nam daardoor aan dat het gemaakt was. Hij heeft hierover ook geen melding meer gehad van de huurder. Volgens de aannemer was sprake van viezigheid in het ventilatiekanaal, er is alsnog iemand langs gestuurd en nu is het opgelost. Het kanaal is schoon en de ventilatie functioneert voldoende. Herstel van de gevolgschade (zijnde schimmel) loopt nog;
Huurder had eerst een en ander aan de verhuurder kunnen melden alvorens een procedure bij de Huurcommissie te starten. Wij hebben nooit een brief van gemachtigde van de huurder ontvangen voorafgaand aan de Huurcommissie zaak;
in het toilet is natuurlijke ventilatie en die is voldoende, er zijn geen gevolgen.
voor wat betreft de ontbrekende radiatorkraan, dit is geen probleem omdat er een thermostaat aanwezig is;
De fietsenberging bevindt zich links van de voordeur, een soort van garage;
Er is sprake van een gemeenschappelijke buitenruimte.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 mei 2014. Op die datum was de huurprijs € 375,00 per maand.
Zaaknummer
ZKN-2014-013348
Datum zitting
10 april 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC
Onderhoud en gebreken
De commissie gaat ervan uit dat de gemachtigde van huurder de gebreken in de woonruimte aan de verhuurder heeft gemeld. Op basis van haar ervaring met gemachtigde heeft zij geen reden hieraan te twijfelen.
Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:
Gemeenschappelijke badkamer
Er bevinden zich ernstige schimmelplekken op de muren en het plafond van de gemeenschappelijke badkamer over een oppervlakte van enkele m2. Dit wordt waarschijnlijk veroorzaakt door condensinwerking en onvoldoende ventilatie.
De aanwezige elektrische ventilator werkt niet en er is geen rooster in de deur aanwezig voor de toevoer van verse lucht. Het gaat hier om een inpandige verwarmde badkamer voorzien van een bad en een aparte douche.
Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Nb3);
Gemeenschappelijk toilet
De elektrische ventilator in het gemeenschappelijk toilet werkt niet waardoor er nauwelijks ventilatie plaatsvindt.
Dit is een gebrek analoog aan het gebrek in de categorie C (nummer P2).
De commissie acht de overige klachten (2, 3, 7, 9, 10 en 11) onvoldoende ernstig om de huurprijs tijdelijk te verlagen, ook niet in combinatie met elkaar.
Het ontbreken van de leuning aan één kant van de trap (7) is naar het oordeel van de commissie niet aan te merken als een onveilige situatie.
De scheuren in het stuc/pleisterwerk van de muren in de gemeenschappelijke gang en trap (8) acht zij eveneens niet ernstig. Naar haar oordeel is hier geen sprake van gevaar. Het ontbreken van de radiatorkraan heeft, gegeven de bestrijding door de verhuurder dat een thermostaat de temperatuur regelt, geen invloed en is daarom geen ernstig gebrek.
Het kraken van de houten vloer in deze mate (11) acht zij inherent aan de woning.
De klachten 5, 6, 12 en 13 zijn verholpen.
Bij gebreken in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs.
Maximale huurprijs
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 155 punten.
Gemachtigden van huurder en gemachtigde van verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 juni 2014 vast op 155 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 304,46 per maand.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van € 304,46 (maximale huurprijs).
Zaaknummer
ZKN-2014-013348
Datum zitting
10 april 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC ENV-2015-118029
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 27 november 2014. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 juni 2014.
De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld.
Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 375,00 per maand betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
IV Beslissing
De woonruimte heeft op 1 juni 2014 de volgende ernstige gebreken:
- Gemeenschappelijke badkamer
Er bevinden zich ernstige schimmelplekken op de muren en het plafond van de gemeenschappelijke badkamer over een oppervlakte van enkele m2. Dit wordt waarschijnlijk veroorzaakt door condensinwerking en onvoldoende ventilatie.
De aanwezige elektrische ventilator werkt niet en er is geen rooster in de deur aanwezig voor de toevoer van verse lucht. Het gaat hier om een inpandige verwarmde badkamer voorzien van een bad en een aparte douche.
Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Nb3);
- Gemeenschappelijk toilet
De elektrische ventilator in het gemeenschappelijk toilet werkt niet waardoor er nauwelijks ventilatie plaatsvindt.
Dit is een gebrek analoog aan het gebrek in de categorie C (nummer P2);
Het puntenaantal van de woonruimte is 155;
De geldende huurprijs van € 375,00 per maand wordt vanaf 1 juni 2014 tijdelijk verlaagd tot € 121,78 per maand.
Zaaknummer
ZKN-2014-013348
Datum zitting
10 april 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 450,00 leges betalen.
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
GRONINGEN, 10 april 2015 De Huurcommissie,
mr. J.H. Bloksma H. Oostland en T.H. Coehoorn Zittingsvoorzitter Zittingsleden
