Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte
Bergerweg 45 6063 BP VLODROP
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder [xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 574,77 per maand wordt vanaf 1 januari 2014 bevroren ---
I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 11 juni 2014 een verzoek van de huurder ontvangen.
Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhouds- gebreken. Op 23 mei 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 20 augustus 2014een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 8 oktober 2014
Zaaknummer
ZKN-2014-003837
Datum zitting
8 oktober 2014
Verzonden op
15-12-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
COUGC ENV-2014-333384
Zaaknummer
ZKN-2014-003837
Datum zitting
8 oktober 2014
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC ENV-2014-333384
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:
Huurder huurt al 6 á 7 jaar de woning;
Gedurende die periode heeft huurder meerdere keren melding gemaakt van gebreken;
De afgelopen periode heeft huurder verhuurder de toegang geweigerd: om die reden is dan ook alleen de onderzoeker toegelaten.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
Het rapport is duidelijk: ik ben daar wel van geschrokken;
Wij zijn akkoord met een woningwaardering van 194 punten;
Huurder huurt de woning sinds 2007;
Voorheen heeft huurder nooit geklaagd over vochtproblemen;
Cliënten zijn al ruim twee jaar bezig om toegang te krijgen tot de woning;
Er wordt maar voor 300 m³ gas verstookt in de woning;
Wij willen met een aannemer de woning inspecteren, wij worden echter niet toegelaten.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woon- ruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcom- missie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbe- horende maximale huurprijs vast.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 december 2014. Op die datum was de huurprijs € 574,77 per maand.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woon- ruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:
-het stucwerk op de kopgevel in de gang, 1e verdieping en zolderverdieping vertoont in ernstige mate schimmelvorming. Het stucwerk is zeer vochtig tot nat. De oorzaak is een combinatie van doorslaand vocht van de kopgevel en optrekkend vocht vanuit de zeer vochtige keldermuren. Het voegwerk van deze kopgevel is geheel verkruimeld en verpoederd. De gemetselde kelder- muren zijn zeer vochtig tot nat en de kelder kan nauwelijks worden
geventileerd door middel van bijvoorbeeld een koekoek. Hierdoor stijgt de zeer vochtige lucht langs de trap naar de gang. De toegang bestaat uit een houten
Zaaknummer
ZKN-2014-003837
Datum zitting
8 oktober 2014
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC ENV-2014-333384
deur die krom staat van het vocht en aan de binnenzijde wit is uitgeslagen door schimmelvorming. Naast de deur bevindt zich onder de trap een houten afscheiding die eveneens wit is uitgeslagen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2);
-op diverse plaatsen op de zolderkamers zijn de houten vloerdelen doorgezakt als gevolg van houtworm. Het gevaarlijke zit hem in het feit dat vloerdelen aan de bovenzijde visueel intact zijn maar aan de onderzijde zijn aangetast.
Dit is een gebrek in categorie C (nummer H8);
-de schoorsteen op de zolderverdieping vertoont in ernstige mate lekkage waardoor het stucwerk bruine roetplakken vertoont en het stucwerk is ge- scheurd en verpulverd. Dit is een gebrek in categorie C (nummer P1).
Gelet op het verhandelde ter zitting en mede gelezen de door partijen overgelegde bescheiden is het de commissie gebleken dat verhuurder de tekortkomingen wil verhelpen. Verhuurder heeft huurder diverse keren bericht dat hij in het bijzijn van een aannemer de woonruimte wil bezoeken ten einde te komen tot herstel van de gebreken. Verder constateert de commissie dat (bevestigd door gemachtigde van huurder) verhuurder niet wordt toegelaten en daar daardoor de gebreken (nog) niet zijn verholpen.
Op grond van het vorenstaande is de commissie van oordeel dat weliswaar sprake is van ernstig het woongenot schadende gebreken maar dat de commissie geen tijdelijke vermindering van de huurprijs zal uitspreken. Immers, verhuurder wil de gebreken verhelpen maar wordt door huurder niet toegelaten.
Wel acht de commissie het redelijk om de tussen huurder en verhuurder geldende huurprijs van € 574,77 per maand te bevriezen.
De commissie merkt daarbij op dat de door de rapporteur geconstateerde gebreken wellicht erger zijn geworden door het gedrag van huurder, maar dat het ontstaan ervan voor rekening en risico van verhuurder is.
Maximale huurprijs
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 194 punten.
De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit punten- aantal. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 964,31 per maand.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs tussen huurder en verhuurder geldende huurprijs van € 574,77 per maand wordt bevroren.
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 11 juni 2014. Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken voor het eerst bij verhuurder heeft gemeld. Een eventuele verlaging en/of bevriezing van de huurprijs gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. Een (eventuele) verlaging en/of bevriezing gaat daarom in op 1 januari 2014.
Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld komt de huur- bevriezing te vervallen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de
Zaaknummer
ZKN-2014-003837
Datum zitting
8 oktober 2014
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC ENV-2014-333384
verhuurder de huurprijs niet verhogen. Huurder is gehouden mee te werken en de verhuurder toegang te verschaffen tot de woning om de gebreken te verhelpen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval spreekt de Huurcommissie een huurbevriezing uit. Daarom stelt de Huurcom- missie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
IV Beslissing
De woonruimte heeft op 1 januari 2014 de volgende ernstige gebreken:
-het stucwerk op de kopgevel in de gang, 1e verdieping en zolderverdieping vertoont in ernstige mate schimmelvorming. Het stucwerk is zeer vochtig tot nat. De oorzaak is een combinatie van doorslaand vocht van de kopgevel en optrekkend vocht vanuit de zeer vochtige keldermuren. Het voegwerk van deze kopgevel is geheel verkruimeld en verpoederd. De gemetselde kelder- muren zijn zeer vochtig tot nat en de kelder kan nauwelijks worden geven- tileerd door middel van bijvoorbeeld een koekoek. Hierdoor stijgt de zeer vochtige lucht langs de trap naar de gang. De toegang bestaat uit een houten deur die krom staat van het vocht en aan de binnenzijde wit is uitgeslagen door schimmelvorming. Naast de deur bevindt zich onder de trap een houten afscheiding die eveneens wit is uitgeslagen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2);
-op diverse plaatsen op de zolderkamers zijn de houten vloerdelen doorgezakt als gevolg van houtworm. Het gevaarlijke zit hem in het feit dat vloerdelen aan de bovenzijde visueel intact zijn maar aan de onderzijde zijn aangetast.
Dit is een gebrek in categorie C (nummer H8);
-de schoorsteen op de zolderverdieping vertoont in ernstige mate lekkage waardoor het stucwerk bruine roetplakken vertoont en het stucwerk is ge- scheurd en verpulverd. Dit is een gebrek in categorie C (nummer P1);
Het puntenaantal van de woonruimte is 194;
De geldende huurprijs van € 574,77 wordt vanaf 1 januari 2014 bevroren.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Zaaknummer
ZKN-2014-003837
Datum zitting
8 oktober 2014
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC ENV-2014-333384
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
MAASTRICHT, 8 oktober 2014 De Huurcommissie,
mr. L.E.M. Zalme W.J.M. Dings en C.F. Jonker Zittingsvoorzitter Zittingsleden
