Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW;
art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte
Hagedoornweg 74 A 1031 BT AMSTERDAM
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder [xxx]
Wederpartij
[xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder
[xxx]
--- Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 470,00 per maand, afgesproken per 1 januari 2015, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van € 411,90 per maand.
Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 januari 2015 tijdelijk verlaagd tot € 164,76 per maand.
---
I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 6 maart 2015 een verzoek van de huurder ontvangen.
Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2015. De huurprijs is
€ 470,00 per maand.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 9 april 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 23 juni 2015
Zaaknummer
ZKN-2015-001629
Datum zitting
23 juni 2015
Verzonden op
15-07-2015
Verzonden aan
huurder en verhuurder
COUTC ENV-2015-183240
Zaaknummer
ZKN-2015-001629
Datum zitting
23 juni 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUTC ENV-2015-183240
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft huurder de Huurcommissie bij brief van 17 juni 2015 de huurovereenkomst en een 2-tal kwitanties van betaalde huurbedragen doen toekomen. De inhoud van bedoelde stukken wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring van de huurder:
De puntentelling is akkoord;
Wat betreft de gebreken geeft het rapport een goed beeld;
Ik huurde van deze verhuurder eerder een andere woning maar die was eigenlijk te duur. Toen werd mij deze woning aangeboden met de toezegging dat er verbouwd zou worden. Het blijft echter bij loze beloftes;
Na aanvang van de huur is de serre afgebroken om het dak te kunnen maken.
Er is geen serre terug geplaatst.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 januari 2015 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De
Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Puntenaantal
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 85 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 januari 2015 vast op 85 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van
€ 411,90 per maand.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek, huurders verklaring op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:
1. De houten vloer achter de woningtoegangsdeur is in ernstige mate door houtrot aangetast. De vloer is voorzien van een balklaag waarop vloerdelen zijn
aangebracht. Een drietal vloerdelen vertoont tot circa een meter achter de toegangsdeur in ernstige mate houtrot waardoor het draagvermogen van de vloer ernstig is verminderd. Door de inwerking van houtrot zijn eveneens gaten in de vloerdelen zichtbaar en is het verouderde zeil aan de onderzijde gaan schimmelen. Om de vloer gangbaar te maken heeft de verhuurder een plank over het gat gelegd. Deze plank ligt over het zeil en is niet met de ondergrond bevestigd waardoor deze weg kan schuiven en er gevaar bestaat om door de vloer te zakken. Dit is een gebrek uit de categorie C (nummer CH8);
Zaaknummer
ZKN-2015-001629
Datum zitting
23 juni 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUTC ENV-2015-183240
2. De open stalen spiltrap bevindt zich in slechte staat van onderhoud. Bij de eerste drie houten treden en de 11e tree zit speling tussen de treden en de tredendragers, waardoor bij het belopen de trap onstabiel aanvoelt. Tevens zijn diverse spijlen losgeraakt. De zevende, elfde en twaalfde spijl zijn aan de bovenzijde ter plaatse van de leuning afgebroken en de tiende stijl mist
helemaal. De leuning is aan de bovenzijde bevestigd met een metalen stijl. Deze stijl is echter zo dun dat er daardoor beweging in de leuning aanwezig is, mede doordat andere stijlen zijn afgebroken. Dit is een gebrek uit de categorie C (nummer CRa1);
3. De kitnaad ten behoeve van een waterdichte aansluiting tussen het
aanrechtblad en de wandtegels op de voorgevel is verouderd en grotendeels vergaan. Hierdoor is een kier van circa 2 centimeter over een lengte van 1 meter ontstaan waardoor lekkage via de aansluiting plaats vindt en water naar het ondergelegen gootsteenkastje lekt. De kiervorming wordt mede veroorzaakt door het doorzakken van het verouderde aanrechtblad dat in ernstige mate door vocht is aangetast. Dit is een gebrek uit de categorie C (nummer CNa2);
4. Het verouderde aanrechtblad is in ernstige mate door vocht is aangetast. Rond de kraan is het aanrechtblad weggerot en biedt geen ondersteuning meer, waardoor de kraan los zit en niet meer goed kan worden bevestigd. Doordat vermoedelijk het binnenwerk van de kraan dusdanig verouderd is en niet meer voldoende functioneert, blijft de kraan de gehele tijd in ernstige mate water lekken. Door het stromen van het water klappert de waterleiding in ernstige mate. Dit is hoorbaar door de gehele woning is. Het aanrechtblad is voorzien van een gaskookplaat. Doordat de gaskookplaat kleiner is dan de opening in het aanrechtblad, is aan zowel de linker als de rechterzijde van de kookplaat een ruimte van circa 20 centimeter aanwezig waardoor de bovenzijde van de oven zichtbaar is geworden. Dit heeft een onhygiënische situatie tot gevolg.
Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Met ingang van 1 januari 2015 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van € 411,90 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus € 164,76 per maand.
De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 411,90 betalen. Zolang niet alle gebreken zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, alle gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
Zaaknummer
ZKN-2015-001629
Datum zitting
23 juni 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUTC ENV-2015-183240
IV Beslissing
Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 85. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 411,76.
De huurprijs van € 470,00 per maand, overeengekomen per 1 januari 2015, is niet redelijk.
Redelijk is een huurprijs van € 411,90 per maand per 1 januari 2015.
De woonruimte heeft op 1 januari 2015 de volgende ernstige gebreken:
1. De houten vloer achter de woningtoegangsdeur is in ernstige mate door houtrot aangetast. De vloer is voorzien van een balklaag waarop vloerdelen zijn aangebracht. Een drietal vloerdelen vertoont tot circa een meter achter de toegangsdeur in ernstige mate houtrot waardoor het draagvermogen van de vloer ernstig is verminderd. Door de inwerking van houtrot zijn eveneens gaten in de vloerdelen zichtbaar en is het verouderde zeil aan de onderzijde gaan schimmelen. Om de vloer gangbaar te maken heeft de verhuurder een plank over het gat gelegd. Deze plank ligt over het zeil en is niet met de ondergrond bevestigd waardoor deze weg kan schuiven en er gevaar bestaat om door de vloer te zakken. Dit is een gebrek uit de
categorie C (nummer CH8);
2. De open stalen spiltrap bevindt zich in slechte staat van onderhoud. Bij de eerste drie houten treden en de 11e tree zit speling tussen de treden en de tredendragers, waardoor bij het belopen de trap onstabiel aanvoelt. Tevens zijn diverse spijlen losgeraakt. De zevende, elfde en twaalfde spijl zijn aan de bovenzijde ter plaatse van de leuning afgebroken en de tiende stijl mist helemaal. De leuning is aan de bovenzijde bevestigd met een metalen stijl.
Deze stijl is echter zo dun dat er daardoor beweging in de leuning aanwezig is, mede doordat andere stijlen zijn afgebroken. Dit is een gebrek uit de categorie C (nummer CRa1);
3. De kitnaad ten behoeve van een waterdichte aansluiting tussen het aanrechtblad en de wandtegels op de voorgevel is verouderd en
grotendeels vergaan. Hierdoor is een kier van circa 2 centimeter over een lengte van 1 meter ontstaan waardoor lekkage via de aansluiting plaats vindt en water naar het ondergelegen gootsteenkastje lekt. De kiervorming wordt mede veroorzaakt door het doorzakken van het verouderde
aanrechtblad dat in ernstige mate door vocht is aangetast. Dit is een gebrek uit de categorie C (nummer CNa2);
4. Het verouderde aanrechtblad is in ernstige mate door vocht is aangetast.
Rond de kraan is het aanrechtblad weggerot en biedt geen ondersteuning meer, waardoor de kraan los zit en niet meer goed kan worden bevestigd.
Doordat vermoedelijk het binnenwerk van de kraan dusdanig verouderd is en niet meer voldoende functioneert, blijft de kraan de gehele tijd in ernstige mate water lekken. Door het stromen van het water klappert de waterleiding in ernstige mate. Dit is hoorbaar door de gehele woning is. Het aanrechtblad is voorzien van een gaskookplaat. Doordat de gaskookplaat kleiner is dan de opening in het aanrechtblad, is aan zowel de linker als de rechterzijde van de kookplaat een ruimte van circa 20 centimeter aanwezig waardoor de bovenzijde van de oven zichtbaar is geworden. Dit heeft een onhygiënische situatie tot gevolg.
Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 januari 2015 tijdelijk verlaagd tot € 164,76 per maand.
Zaaknummer
ZKN-2015-001629
Datum zitting
23 juni 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUTC ENV-2015-183240
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 450,00 leges betalen.
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
AMSTERDAM, 23 juni 2015 De Huurcommissie,
mr. C.S. van Damme P.L.M. Brugman en mr. L.A. van den Broeke Zittingsvoorzitter Zittingsleden
