Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) Woonruimte
Javastraat 8 BIS Kamer KM 2 VR 3531 PP UTRECHT
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[XXX]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[XXX]
Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting
13 september 2019
Verzonden op
8 april 2020
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Kern van de uitspraak
• De huurprijs van € 500,00 per maand, afgesproken per 10 september 2018, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van € 112,42 per maand.
• Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 10 september 2018 tijdelijk verlaagd tot € 89,94 per maand.
I. Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 22 mei 2019 een verzoek van de huurder ontvangen.
Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 10 september 2018. De huurprijs is € 500,00 per maand.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 9 juli 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Gevoegd behandeld
Naast dit verzoek heeft de commissie nog vijf verzoeken van de huurders aan de Javastraat 8 bis te Utrecht ontvangen. Omdat deze verzoeken nagenoeg
gelijkluidend zijn, heeft de Huurcommissie besloten de verzoeken gevoegd te behandelen.
II. Zitting
Zittingsdatum: 13 september 2019 Zittingsvoorzitter: mr. M.L. Bondrager
Zittingsleden: P.J. Schipper en R.A. Bolder-Wiggers
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Korte samenvatting verklaring huurder en/of gemachtigde van de huurder:
• Akkoord met de puntentelling.
• De schimmelproblemen zijn in juni 2019 opgelost.
• De ventilator is hersteld en kitwerk is verricht.
• Het raam is nog niet hersteld. Er zou nog iemand voor terugkomen.
• Bij 5 van de 6 huurders zijn er 2 contracten.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
• Ik dacht dat het raam gerepareerd was.
• Het was een korte termijn contract, maar huurders zijn er niet uitgegaan.
I. Beoordeling
Alvorens inhoudelijk in te gaan op het verzoek van huurder, dient te commissie antwoord te geven op de volgende vragen.
Is er sprake van een tijdelijke huurovereenkomst?
Vast staat dat het verzoekschrift niet binnen de termijn van zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst is ingediend bij de Huurcommissie. Huurder heeft zich echter op het standpunt gesteld dat in dit geval sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wet Doorstroming Huurmarkt (hierna:
“WDH”) en dat hij om die reden de mogelijkheid heeft om uiterlijk zes maanden na afloop van de huurovereenkomst een verzoek tot toetsing van de
aanvangshuurprijs in de zin van artikel 7:249 BW bij de huurcommissie in te dienen. De commissie overweegt hierover als volgt.
Van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de WDH is op grond van de wet (art. 7:271 lid 1 BW) sprake wanneer: de huurovereenkomst betreffende een onzelfstandige woonruimte – zoals in onderhavig geval – voor maximaal vijf jaren wordt gesloten, deze overeenkomst tussentijds kan worden beëindigd en de overeenkomt niet hoeft te worden opgezegd maar door het verloop van de huurtijd eindigt. De commissie is van oordeel dat de huurovereenkomst aan deze criteria voldoet. Met de huurder is de commissie het daarom eens dat in dit geval sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van WDH. Dat betekent dat de huurder de mogelijkheid heeft om tot zes maanden na afloop van de
huurovereenkomst een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie in te dienen.
Is het verzoek tijdig ingediend?
De huurovereenkomst is op 10 september 2018 aangegaan en is op 10 maart 2019 geëindigd. Dat betekent in dit geval dat de huurder de mogelijkheid had om voor 10 september 2019 een verzoek in te dienen bij de Huurcommissie. Het verzoek is op 22 mei 2019 bij de Huurcommissie ingediend. Dat is binnen de gestelde termijn
van zes maanden na afloop van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de commissie is het verzoek dus tijdig ingediend.
Een nieuwe/tweede huurovereenkomst
Als na afloop van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van WDH met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een tijdelijke huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze tweede huurovereenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste huurovereenkomst. Indien en voor zover daarvan sprake is, betekent dit dat hetgeen bij deze uitspraak wordt bepaald, ook geldt voor een eventuele tweede aangegane huurovereenkomst tussen deze huurder en de verhuurder.
De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 10 september 2018 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Overeengekomen huurprijs
De huurovereenkomst is ingegaan op 10 september 2018 tegen een huurprijs van
€ 500,00 per maand.
Puntenaantal
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 54 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 10 september 2018 vast op 54 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 112,42 per maand.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen had de
woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek:
• Een raam van het raamstolpsel sluit slecht en vertoont grote naden aan de onder- en bovenzijde. Dit is en gebrek in categorie C, nummer D6.
Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 80% van de huurprijs passend. Met ingang van 10 september 2018 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 80% van € 112,42 (maximale huurprijs) . De huurder betaalt dus € 89,94 per maand.
De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld.
Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder een huurprijs van € 112,42 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Gedifferentieerd legestarief
De Huurcommissie attendeert de verhuurder erop dat sinds 1 januari 2019 bij geschillen over de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek), zoals in dit geval, en geschillen over een voorstel tot splitsen van een all-inprijs (artikel 7:258 Burgerlijk Wetboek), er sprake is van een gedifferentieerd legestarief. Dit houdt in dat wanneer de verhuurder binnen drie kalenderjaren in het ongelijk wordt gesteld, er telkens een hoger legestarief betaald moet worden. Bij de eerste keer dat de verhuurder in het ongelijk wordt gesteld geldt een legestarief van € 300,00. Bij de tweede keer geldt een legestarief van € 700,00 en vanaf de derde keer is het tarief
€ 1.400,00 per zaak.
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk, omdat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 terug.
De Huurcommissie heeft zes verzoeken gevoegd ter zitting behandeld. In alle gevallen is de overeengekomen huurprijs niet redelijk. De verhuurder wordt daarom in alle gevallen in het ongelijk gesteld en moet de leges betalen. Dit zou betekenen dat verhuurder in totaal over deze zes verzoeken als volgt in de legeskosten zou worden veroordeeld: voor het eerste verzoek van de reeks van zes € 300,00, voor het tweede verzoek €700,00 en voor het derde t/m het zesde verzoek 4 x
€1.400,00.
De commissie acht het in dit geval niet redelijk om deze tarieven toe te passen omdat de toepassing daavan, gelet op het belang dat die bedragen beogen te beschermen, leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. De commissie ziet daarom aanleiding om gebruik te maken van de hardheidsclausule en veroordeelt de verhuurder daarmee tot een bedrag van € 300,00 per zaak.
De totale legeskosten voor alle zes ter zitting behandelde verzoeken bedraagt
€1.800,00.
I. Beslissing
• Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 54. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 112,42.
• De huurprijs van € 500,00 per maand, overeengekomen per 10 september 2018, is niet redelijk.
• Redelijk is een huurprijs van € 112,42 per maand met ingang van 10 september 2018.
• De woonruimte heeft op 10 september 2018 het volgende ernstige gebrek:
een raam van het raamstolpsel sluit slecht en vertoont grote naden aan de onder- en bovenzijde. Dit is en gebrek in categorie C, nummer D6.
• Vanwege dit ernstige gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 10 september 2018 tijdelijk verlaagd tot € 89,94 per maand.
Legesveroordeling
• De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 terug.
• De verhuurder moet € 300,00 leges betalen.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Utrecht, 13 september 2019 De Huurcommissie,
mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter
