Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte
Roerdompstraat 9
2922 GR KRIMPEN AAN DEN IJSSEL Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder [xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 560,67 per maand wordt vanaf 1 juni 2014 tijdelijk verlaagd tot € 315,54 per maand
---
I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 13 november 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 26 mei 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 9 januari 2015een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Zaaknummer
ZKN-2014-013061
Datum zitting
7 april 2015
Verzonden op
15-04-2015
Verzonden aan
huurder en verhuurder
COUGC ENV-2015-108949
Zaaknummer
ZKN-2014-013061
Datum zitting
7 april 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 7 april 2015
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
De huurder heeft op 10 april 2015 een schriftelijke machtiging nagezonden.
Korte samenvatting van de algemene verklaring gemachtigden van de huurder:
de werkgroep is ontstaan nadat de woningen om onze wijk heen
gerenoveerd waren, wij vroegen ons af wanneer de Molukse wijk aan de beurt was;
wij hebben de klachten geclusterd en aangeboden bij de verhuurder;
wij zijn er met name voor de oudere bewoners die niet goed Nederlands spreken;
de wijk had allang gerenoveerd moeten worden;
als werkgroep zijn wij blij dat we in ieder geval direct contact hebben met deze twee contactpersonen van de verhuurder;
de uitleg van het gebrek met de classificatie C10 maakt meteen duidelijk waarvoor wij hier zitten;
wij hebben gevraagd om compensatie bij de verhuurder, pas in 2016 worden er maatregelen genomen;
de kou en tocht zijn de voornaamste klachten van de bewoners van de wijk.
Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder ten aanzien van deze woonruimte:
akkoord met de woningwaardering;
geen opmerkingen of aanvullingen ten aanzien van de omschrijving van de gebreken in het rapport.
Korte samenvatting van de algemene verklaring gemachtigde van de verhuurder:
het gaat om een complex dat verouderd is;
het is bij ons bekend dat er tochtproblemen zijn in deze woningen;
een aantal huurders heeft minder klachten, dit komt onder andere door de afwerking met granol, in plaats van het behangen van de muren;
in 2010 is er nog een ronde geweest met een aantal ingrepen om de situatie te verbeteren;
de schuiframen zijn vervangen, ook is er op verzoek mechanische ventilatie geplaatst en zijn de vloeren van PUR isolatie voorzien;
ongeveer 30 adressen hebben voor de mechanische ventilatie gekozen,
Zaaknummer
ZKN-2014-013061
Datum zitting
7 april 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC ENV-2015-108949
er is geschoven in de planning naar aanleiding van gesprekken met de werkgroep, de werkgroep vond het te lang duren daarom zitten wij nu bij de Huurcommissie;
de onderhoudsplannen in ieder geval naar voren gehaald van 2018 naar 2016;
wij zijn druk bezig met de voorbereidingen om het volgend jaar te kunnen uitvoeren, op dit moment levert dat nog niets op voor de bewoners;
het wordt een combinatie van onderhoudswerkzaamheden en energiebesparende maatregelen;
er moeten nog wel goedkeuring gegeven worden door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw;
de dakkapellen zijn echt op en worden in 2016 vervangen, ook zal er onderhoud plaatsvinden aan de kozijnen en het voegwerk;
de energiebesparende maatregelen zullen gepaard gaan met een huurverhoging, de huurders zullen de gerekende huurverhoging echter ruim terugverdienen door besparing op de energierekening;
we verwachten dat er ongeveer een B label aan de geïsoleerde woningen kan worden toegekend;
Op 21 mei 2015 wordt er een informatiebijeenkomst gehouden voor de bewoners met een onafhankelijke voorzitter;
deze bijeenkomst is voornamelijk om de bewoners mee te krijgen in de energiebesparende maatregelen;
als er bewoners zijn die geen energiebesparende maatregelen willen gaan wij alleen het onderhoud doen;
bij de omliggende buurten is dit op precies dezelfde wijze gegaan;
wij rekenen uit wat de verwachten energiebesparing is en rekenen dan vervolgens 1/6e deel van dat bedrag als huurverhoging.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder ten aanzien van deze woonruimte:
akkoord met de woningwaardering.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Zaaknummer
ZKN-2014-013061
Datum zitting
7 april 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juni 2014. Op die datum was de huurprijs € 560,67 per maand.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de
woonruimte volgens de Huurcommissie de volgende gebreken:
de dakkapel is verouderd en verkeert in slechte staat met tocht- en vochtproblemen tot gevolg;
de aansluitingen tussen de gevel en kozijnen zijn gaan wijken waardoor de woning als zeer koud en tochtig wordt ervaren;
de woningtoegangsdeur zet uit bij warm weer uit en sluit daardoor niet goed;
door veroudering en slijtage vertonen binnendeuren naden van 2 tot 3 mm.
De commissie is van oordeel dat er hier sprake is van een cumulatie van meerdere gebreken die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in
combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig schaden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 10).
De commissie merkt aanvullend op dat de isolatiewaarde van de kozijnen en het isolatieglas naar hedendaagse maatstaven zijn verouderd. Ter zitting heeft
verhuurder verklaard om naast de onderhoudswerkzaamheden aan de kozijnen en het voegwerk de huurders aan gaat bieden om, tegen een huurverhoging,
aanvullende energiebesparende maatregelen uit te laten voeren.
Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs.
Maximale huurprijs
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 160 punten.
De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 juni 2014 vast op 160 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 788,84 per maand.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van € 788,84 (maximale huurprijs).
De huurder betaalt dus € 315,54 per maand.
Zaaknummer
ZKN-2014-013061
Datum zitting
7 april 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC ENV-2015-108949
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 13 november 2014. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 juni 2014.
De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van
€ 560,67 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
De verhuurder, een rechtspersoon, wordt aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij. Dit brengt in principe met zich mee dat verhuurder in iedere zaak uit dit complex een vergoeding (leges) van € 450,00 aan de Staat zou dienen te betalen. Nu echter in deze nagenoeg gelijke verzoeken betreft die gevoegd ter zitting zijn behandeld, is dit voor de Huurcommissie aanleiding de
hardheidsclausule van art. 7, lid 9 Uhw toe te passen.
Dit houdt in dat verhuurder voor alle 29 op 7 april 2015 ter zitting behandelde verzoeken wordt veroordeeld tot een betaling van maximaal drie keer €450,00 aan leges (in de zaken met kenmerk ZKN-2014-013048, ZKN-2014-013042, ZKN- 2014-13023) en in de andere zaken tot € 25,00 aan leges per zaak. In totaal moet de verhuurder derhalve aan leges betalen: 3 x € 450,00 (= € 1.350,00) + 26 x € 25,00 (= € 650,00) = € 2000,00.
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Zaaknummer
ZKN-2014-013061
Datum zitting
7 april 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
IV Beslissing
De woonruimte heeft op 1 juni 2014 de volgende ernstige gebreken:
- Een cumulatie van meerdere gebreken die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig schaden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 10).
Het puntenaantal van de woonruimte is 160;
De geldende huurprijs van € 560,67wordt vanaf 1 juni 2014 tijdelijk verlaagd tot € 315,54 per maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De verhuurder moet voor deze zaak € 25,00 leges betalen.
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
ROTTERDAM, 7 april 2015 De Huurcommissie,
mr. M.L. Bondrager A.M. Hoes en ing. J.J. ten Velden Zittingsvoorzitter Zittingsleden
