uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte
Ribesstraat 38 HS 1032 JV AMSTERDAM
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 547,18 per maand wordt vanaf 1 november 2013 tijdelijk verlaagd tot € 218,87 per maand
--- I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 24 december 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 30 oktober 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 6 maart 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 2 mei 2014
Zaaknummer
ZKN-2014-000284
Datum zitting
2 mei 2014
Verzonden op
02-06-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
COUGB ENV-2014-149468
Zaaknummer
ZKN-2014-000284
Datum zitting
2 mei 2014
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring van de huurder:
De puntentelling is akkoord;
Het vochtprobleem zal pas verdwijnen als er niet voortdurend water onder de vloer staat;
Er was een medewerker van verhuurder in de woning en die bevestigde dat de vloer half los hing. Dat wilde men repareren maar dan moet ik het laminaat weg halen;
Vorig jaar heeft verhuurder de muren behandeld want die zijn doornat. Ook is er in de douche gewerkt. Alles wijst op vocht;
De foto uit het rapport op blad 3 bovenaan is van onze slaapkamer. Ik begrijp niet waarom gemachtigde van verhuurder suggereert dat de foto bij een andere woning zou horen.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
De puntentelling is akkoord;
Ik ben zelf 2 maal in de woning geweest;
Ik heb allereerst een aantal bedrijven gebeld om te checken of er in het verleden is gewerkt vanwege lekkages maar dat blijkt niet het geval;
Het gaat om grondwater. Als het te hoog in de kruipruimte staat moet Waternet het weg pompen. Dat is nog niet zo lang geleden een keer gedaan;
Ik overleg een foto van de kruipruimte. Toen is er was stond er een laag water van ongeveer 10 centimeter ongeveer 1 meter onder de vloer;
Er is geen cementen dekvloer. Er is een houten vloer. Ik overleg een foto waaruit dat is op te maken;
De foto van de slaapkamer herken ik niet. Misschien hoort die foto bij een andere woning. Na ontvangst van het rapport zijn we nog een keer in de woning gaan kijken. Ik heb die cementen dekvloer niet gezien. Misschien heb ik daar onvoldoende oog voor gehad;
De vloer in de woonkamer is iets verend. Er is geen sprake van vloerverzakking dus ik ben van oordeel dat de constatering van de rapporteur iets te ver gaat;
Waar de vloer wat doorveert gaan we repareren. Daarvoor moet inderdaad een deel van het laminaat weg;
We vervangen in ieder geval ook het kruipluik;
Ik overleg ook nog foto's van de meterkast. Er is daar geen sprake van schimmel of vochtsporen.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie
Zaaknummer
ZKN-2014-000284
Datum zitting
2 mei 2014
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 november 2013. Op die datum was de huurprijs € 547,18 per maand.
Onderhoud en gebreken
De Huurcommissie heeft naar aanleiding van de verklaring van gemachtigde van verhuurder en de ter zitting overgelegde foto's bij de onderzoeker navraag laten doen over de situatie in de woning. De van het rapport deel uitmakende foto's zijn gemaakt in de woning waar het hier om gaat. De Huurcommissie is van oordeel dat de foto's die rapporteur heeft genomen bevestigen wat rapporteur concludeert.
Voor zover de situatie in de slaapkamer ernstiger is dan in de rest van de woning mag aangenomen worden dat het niet lang duurt voordat ook de rest van de woning een zelfde beeld vertoont. Kennelijk gaat gemachtigde van verhuurder daar ook van uit gelet op de ter zitting gedane toezegging om te gaan repareren. Een en ander in overweging nemend is de commissie tot de conclusie gekomen dat er geen aanleiding is om af te wijken van de bevindingen en conclusies van de rapporteur.
Resumerend vertoont de woning, gelet op het rapport van onderzoek, de
verklaringen op de zitting en alle overige informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen een ernstig gebrek:
De constructieve houten vloer met (gedeeltelijk) cementdekvloer, is op
meerdere plekken in de woning aan het verzakken, waardoor er naden ontstaan tussen de (cementdek)vloer en de vloerplinten. De naden hebben een
openingswijdte oplopend tot maximaal 20 millimeter. Doordat de huurder plinten heeft geplakt, zijn de naden niet op alle plekken zichtbaar. Door de verzakking zijn openingen met de kruipruimte ontstaan, verzakken deurdorpels bij de keuken en de slaapkamer en veert de vloer plaatselijk door, hetgeen met name het geval is bij de middelste slaapkamer aan de achtergevel. Het
verzakken van vloeren wordt vermoedelijk veroorzaakt door waterstand in de kruipruimte, hetgeen de houten vloerconstructie vermoedelijk heeft aangetast.
Er is plaatselijk sprake van verminderde draagkrachtigheid, doordat de vloer doorveert. De toestand waarin de houten constructievloer verkeert, kon niet nader worden onderzocht, doordat de kruipruimte niet toegankelijk is. Onder het kruipluik bij de voordeur bevindt zich een betonnen meterput. Deze stond ten tijde van het onderzoek voor een deel vol met water. Ten gevolge van het lange tijd verdampen van water uit de meterput zijn de houten delen van het kruipluik aangetast en gebroken. Op termijn zal de draagkracht geheel verloren gaan en ontstaat gevaar voor doorzakken. De woning is onderzocht op andere vochtproblemen die zouden kunnen worden veroorzaakt door vocht vanuit de kruipruimte. Hierbij is geconstateerd dat de onderzijde van de wanden in de meterkast in de hal vochtig/nat zijn. De houten constructievloer is hier niet voorzien van een afwerking. Hier zijn de houten vloerdelen zichtbaar aangetast door schimmels en vertonen deze sporen van vocht en houtrot. Daarnaast corroderen de bevestigingspunten van de vloerdelen. Het stucwerk op de muren is poreus en verzand, hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door optrekkend vocht en/of strijkvocht. De naden tussen de wand en vloer zijn hier op
provisorische wijze afgedicht.
COUGB ENV-2014-149468
Zaaknummer
ZKN-2014-000284
Datum zitting
2 mei 2014
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
In de andere ruimten en vertrekken is geen visuele gevolgschade op de wanden geconstateerd. Ter plaatse van de keukendeur is de deurdorpel aan het
verzakken. De aanliggende houten kozijnstijlen van de binnendeur zijn deels vervangen, doordat deze in het verleden onderhavig waren aan houtrot. Ook dit wijst erop dat mogelijk sprake is van optrekkend vocht of strijkvocht. Het door huurder gelegde laminaat in de woonruimte bolt op diverse plekken op.
Opgemerkt dient te worden dat het laminaat plaatselijk over de bestaande tapijttegels heen is gelegd en dus niet op een vlakke en stabiele ondergrond ligt. De huurder heeft geprobeerd het vervormen van het laminaat tegen te gaan, door deze dwars door de bovenzijde heen vast te schroeven aan de bouwkundige vloer. Desalniettemin veroorzaakt de verzakking ook
ongelijkheden in de laminaatvloer. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606-2) uitgevoerd. Uit deze metingen is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CH3).
De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden.
Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs.
Maximale huurprijs
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 132 punten.
De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit
puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 november 2013 vast op 132 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 644,37 per maand.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van € 644,37 (maximale huurprijs).
De huurder betaalt dus € 218,87 per maand.
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 24 december 2013. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 november 2013.
De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van
€ 547,18 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Zaaknummer
ZKN-2014-000284
Datum zitting
2 mei 2014
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
IV Beslissing
De woonruimte heeft op 1 november 2013 het volgende ernstige gebrek:
De constructieve houten vloer met (gedeeltelijk) cementdekvloer, is op meerdere plekken in de woning aan het verzakken, waardoor er naden ontstaan tussen de (cementdek)vloer en de vloerplinten. De naden hebben een openingswijdte oplopend tot maximaal 20 millimeter. Doordat de huurder plinten heeft geplakt, zijn de naden niet op alle plekken zichtbaar.
Door de verzakking zijn openingen met de kruipruimte ontstaan, verzakken deurdorpels bij de keuken en de slaapkamer en veert de vloer plaatselijk door, hetgeen met name het geval is bij de middelste slaapkamer aan de achtergevel. Het verzakken van vloeren wordt vermoedelijk veroorzaakt door waterstand in de kruipruimte, hetgeen de houten vloerconstructie vermoedelijk heeft aangetast. Er is plaatselijk sprake van verminderde draagkrachtigheid, doordat de vloer doorveert. De toestand waarin de houten constructievloer verkeert, kon niet nader worden onderzocht, doordat de kruipruimte niet toegankelijk is. Onder het kruipluik bij de voordeur bevindt zich een betonnen meterput. Deze stond ten tijde van het onderzoek voor een deel vol met water. Ten gevolge van het lange tijd verdampen van water uit de meterput zijn de houten delen van het kruipluik aangetast en gebroken. Op termijn zal de draagkracht geheel verloren gaan en ontstaat gevaar voor doorzakken. De woning is onderzocht op andere vochtproblemen die zouden kunnen worden
veroorzaakt door vocht vanuit de kruipruimte. Hierbij is geconstateerd dat de onderzijde van de wanden in de meterkast in de hal vochtig/nat zijn. De houten constructievloer is hier niet voorzien van een afwerking. Hier zijn de houten vloerdelen zichtbaar aangetast door schimmels en vertonen deze sporen van vocht en houtrot. Daarnaast corroderen de bevestigingspunten van de vloerdelen. Het stucwerk op de muren is poreus en verzand, hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door optrekkend vocht en/of strijkvocht. De naden tussen de wand en vloer zijn hier op provisorische wijze afgedicht. In de andere ruimten en vertrekken is geen visuele
gevolgschade op de wanden geconstateerd. Ter plaatse van de keukendeur is de deurdorpel aan het verzakken. De aanliggende houten kozijnstijlen van de binnendeur zijn deels vervangen, doordat deze in het verleden onderhavig waren aan houtrot. Ook dit wijst erop dat mogelijk sprake is van optrekkend vocht of strijkvocht. Het door huurder gelegde laminaat in de woonruimte bolt op diverse plekken op. Opgemerkt dient te worden dat het laminaat plaatselijk over de bestaande tapijttegels heen is gelegd en dus niet op een vlakke en stabiele ondergrond ligt.
Zaaknummer
ZKN-2014-000284
Datum zitting
2 mei 2014
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
De huurder heeft geprobeerd het vervormen van het laminaat tegen te gaan, door deze dwars door de bovenzijde heen vast te schroeven aan de bouwkundige vloer. Desalniettemin veroorzaakt de verzakking ook ongelijkheden in de laminaatvloer. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606-2) uitgevoerd. Uit deze metingen is gebleken dat het
steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CH3).
Het puntenaantal van de woonruimte is 132 punten.
De geldende huurprijs van € 547,18 wordt vanaf 1 november 2013 tijdelijk verlaagd tot € 218,87 per maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De verhuurder moet 450,00 leges betalen.
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
AMSTERDAM, 2 mei 2014 De Huurcommissie,
mr. L.E.M. Zalme L. Dijkstra en drs. P.J. van der Ham Zittingsvoorzitter Zittingsleden
COUGB ENV-2014-149468
