Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte
Orteliusstraat 124 1 1057 BG AMSTERDAM
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder [xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 258,42 per maand wordt vanaf 1 augustus 2014 tijdelijk verlaagd tot € 77,53 per maand
---
I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 15 september 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens
ernstige onderhoudsgebreken. Op 29 juli 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 10 november 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 23 januari 2015
Zaaknummer
ZKN-2014-009137
Datum zitting
23 januari 2015
Verzonden op
09-02-2015
Verzonden aan
huurder en verhuurder
COUGB ENV-2015-025893
Zaaknummer
ZKN-2014-009137
Datum zitting
23 januari 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:
Er zijn geen bezwaren tegen de inhoud van het rapport van onderzoek.
De muur naast de deur van de slaapkamer is niet te behangen door de scheuren.
De douche is in een oude kast gemaakt. De deur kan niet dicht. De tegelwand van de douche komt naar voren en is verrot.
De keuken is minimaal dertig jaar oud.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
De keuken en het toilet is door gebruik in deze staat gekomen.
Het oplossen van de gebreken komt neer op een volledige renovatie.
Ik zal met de eigenaar overleggen over de situatie.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 augustus 2014. Op die datum was de huurprijs € 258,42 per maand.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de
woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek:
De inpandige toiletruimte verkeert in zeer slechte staat van onderhoud. Het tegelwerk op de scheidingswand toilet/ slaapkamer is aan de bovenzijde los van de ondergrond gekomen en dreigt over een oppervlak van circa ½ m² uit te vallen. Het voegwerk tussen deze wandtegels is gescheurd en deels uitgevallen. Op de scheidingswand toilet woonkamer komen eveneens diverse wandtegels los van de ondergrond en zijn twee wandtegels uitgevallen. In de hoek van de toiletruimte is vermoedelijk door
werkzaamheden aan de standleiding een gipsplaataangebracht. In deze plaat is een gatmet eendiameter van circa 110mm zichtbaar. Op de scheidingswand, onder het ventilatierooster bevindt zich een vochtplek met een oppervlakte van 30 cm x 15 cm ( 0,45m²), wat wordt veroorzaakt door een gebrek aan de standleiding.
Het badkamerkozijn is door zakking van de woning gaan schranken, waardoor de badkamerdeur tegen de bovendorpel aankomt en niet meer gesloten kan worden.
COUGB ENV-2015-025893
Zaaknummer
ZKN-2014-009137
Datum zitting
23 januari 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Het aanrechtblok, bestaande uit 3 onder, 2 bovenkastjes en een RvS aanrechtblad, is zeer gedateerd. De twee deurtjes aan de linkerzijde van het aanrechtblok en het deurtje van het rechterbovenkastje zijn uitgevallen en het rechter deurtje van het aanrechtblok vertoont ter plaatse van de scharnieren veel speling. Het frontje van het rechter laatje is afgebroken en hangt los en van het linker bovenkastje zijn de scharnieren nagenoeg los van het deurtje gekomen, waardoor het aannemelijk is dat het deurtje na verloop van tijd naar beneden zal vallen. Aan de linkerzijde van het RvS aanrechtblad, zijn een tweetal wandtegels gebroken waarachter zich vuil kan ophopen, hetgeen onhygiënisch is
In de vaste kast, naast de badkamer bevindt zich een diagonale
zettingscheur in de binnenmuur met een lengte van circa 1,20m en een scheurwijdte op enkele plaatsen van circa 8mm, veroorzaakt door zakking van de woning. In de linkerhoek is een deel stucwerk uitgevallen over een oppervlakte van 10cm x 10cm.
Aan de linkerzijde van de slaapkamerdeur is door ouderdom een deel stucwerk met een oppervlakte van 70cm x 10cm (0,07m²) los van de ondergrond gekomen en uitgevallen. Circa 60cm naast het uitgevallen gedeelte is eveneens een deel stucwerk met een oppervlakte van 30 cm x 7 cm uitgevallen.
Er bevinden zich diverse oude vochtplekken in de linkerhoek van de slaapkamer op de behangen achtergevel, doorlopend op de
woningscheidende muur over een oppervlakte van > 2m².
De Huurcommissie is van oordeel dat de in de woonruimte aangetroffen gebreken dermate ernstig zijn dat sprake is van een zodanige cumulatie van gebreken dat het geheel is aan te merken als een gebrek in de categorie B (nummer B8).
Bij een gebrek in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30% van de geldende huurprijs.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 30% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus € 77,53 per maand.
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 15 september 2014. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 augustus 2014.
De huurverlaging geldt totdat het totale gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van
€ 258,42 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Zaaknummer
ZKN-2014-009137
Datum zitting
23 januari 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
IV Beslissing
De woonruimte heeft op 1 augustus 2014 het volgende ernstige gebrek:
De inpandige toiletruimte verkeert in zeer slechte staat van onderhoud. Het tegelwerk op de scheidingswand toilet/ slaapkamer is aan de bovenzijde los van de ondergrond gekomen en dreigt over een oppervlak van circa ½ m² uit te vallen. Het voegwerk tussen deze wandtegels is gescheurd en deels uitgevallen. Op de scheidingswand toilet woonkamer komen eveneens diverse wandtegels los van de ondergrond en zijn twee wandtegels uitgevallen. In de hoek van de toiletruimte is vermoedelijk door
werkzaamheden aan de standleiding een gipsplaataangebracht. In deze plaat is een gatmet eendiameter van circa 110mm zichtbaar. Op de scheidingswand, onder het ventilatierooster bevindt zich een vochtplek met een oppervlakte van 30 cm x 15 cm ( 0,45m²), wat wordt veroorzaakt door een gebrek aan de standleiding.
Het badkamerkozijn is door zakking van de woning gaan schranken, waardoor de badkamerdeur tegen de bovendorpel aankomt en niet meer gesloten kan worden.
Het aanrechtblok, bestaande uit 3 onder, 2 bovenkastjes en een RvS aanrechtblad, is zeer gedateerd. De twee deurtjes aan de linkerzijde van het aanrechtblok en het deurtje van het rechterbovenkastje zijn uitgevallen en het rechter deurtje van het aanrechtblok vertoont ter plaatse van de scharnieren veel speling. Het frontje van het rechter laatje is afgebroken en hangt los en van het linker bovenkastje zijn de scharnieren nagenoeg los van het deurtje gekomen, waardoor het aannemelijk is dat het deurtje na verloop van tijd naar beneden zal vallen. Aan de linkerzijde van het RvS aanrechtblad, zijn een tweetal wandtegels gebroken waarachter zich vuil kan ophopen, hetgeen onhygiënisch is
In de vaste kast, naast de badkamer bevindt zich een diagonale
zettingscheur in de binnenmuur met een lengte van circa 1,20m en een scheurwijdte op enkele plaatsen van circa 8mm, veroorzaakt door zakking van de woning. In de linkerhoek is een deel stucwerk uitgevallen over een oppervlakte van 10cm x 10cm.
Aan de linkerzijde van de slaapkamerdeur is door ouderdom een deel stucwerk met een oppervlakte van 70cm x 10cm (0,07m²) los van de ondergrond gekomen en uitgevallen. Circa 60cm naast het uitgevallen gedeelte is eveneens een deel stucwerk met een oppervlakte van 30 cm x 7 cm uitgevallen.
Zaaknummer
ZKN-2014-009137
Datum zitting
23 januari 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Er bevinden zich diverse oude vochtplekken in de linkerhoek van de slaapkamer op de behangen achtergevel, doorlopend op de
woningscheidende muur over een oppervlakte van > 2m².
Dit is in zijn samenhang een gebrek in categorie B (nummer B8).
De geldende huurprijs van € 258,42 wordt vanaf 1 augustus 2014 tijdelijk verlaagd tot € 77,53 per maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 450,00 leges betalen.
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
AMSTERDAM, 23 januari 2015 De Huurcommissie,
mr. J.A.M. Schuurbiers R. van Hilten en S.L. van den Berge Zittingsvoorzitter Zittingsleden
