Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte
Bilderdijkstraat 22 7606 CV ALMELO
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder [xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 400,00 per maand wordt vanaf 1 februari 2016 tijdelijk bevroren
---
I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 27 juli 2016 een verzoek van de huurder ontvangen.
Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige
onderhoudsgebreken. Op 4 mei 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 14 september 2016een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Zaaknummer
ZKN-2016-004607
Datum zitting
30 januari 2017
Verzonden op
09-02-2017
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Zaaknummer
ZKN-2016-004607
Datum zitting
30 januari 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Correspondentie over de zaak
Op 26 augustus 2016 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de verhuurder. Daarin is een reactie en toelichting gegeven op de situatie en is aangegeven dat er een schutting zal worden geplaatst en een bemiddelingspoging is mislukt.
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 30 januari 2017
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder:
in aanvulling op het onderzoeksrapport: de kwestie loopt al aantal jaren; ik toon foto's van de situatie; daarop is te zien dat het betondeel ook
kapot/afgeknapt is; op diverse plekken is de schutting scheef en kapot; de schutting staat langs een afvoer: achterin de tuin is dat veel meer dan 15 cm;
dat is niet acceptabel; de schutting zelf is te laag, ondanks dat die al verhoogd is; het licht van de buren schijnt er nog steeds hinderlijk overheen
de verhuurder zegt in procedure te zijn; ik weet niet welke en waarom gebeurt er dan niets?
de schuttingen zijn door de buurman geplaatst
het is spijtig dat de verhuurder suggereert dat ik niet wil meewerken; ik heb alles netjes gedaan; van de rapporteur van de Huurcommissie moet ik horen dat de verhuurder wel een schutting wil plaatsen; dat is niet de weg
Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder:
in september 2014 hebben wij een brief ontvangen om de schutting te vervangen; daar is de medewerking van beide buren voor nodig; maar die willen niet
in overleg met de kantonrechter is mediation voorgesteld; dat is eerst wel door huurder geaccepteerd, later, tot 2 x toe, weer niet
de gerechtelijke procedure is gestaakt omdat de verwachtingen goed waren om er uit te komen; er loopt nu niets
wij kunnen niet zeggen van wie de schuttingen zijn
verhuizing van de buurman is nog steeds niet aan de orde
wij willen wel een schutting op de grond van de huurder zetten; wij willen helpen, maar het is een conflict tussen buren die dan beide moeten meewerken
Zaaknummer
ZKN-2016-004607
Datum zitting
30 januari 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen of bevriezen.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 februari 2016. Op die datum was de huurprijs € 400,00 per maand.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de
woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek:
In de achtertuin is in het verlengde van de betonnen schutting (gebrekkig) is een houten schutting aanwezig over een lengte van ca. 10 m. De hoogte bedraagt ca. 1.60m. Deze schutting verkeert in een zeer matige staat. De schutting is sterk verouderd. Veel planken zijn kapot of aangetast door houtrot. Bovendien loopt de schutting niet recht op de erfgrens. Die schutting staat over de gehele lengte ca. 10 cm tot 15 cm te ver in de tuin van de huurder. Dit is een gebrek in categorie C (nummer J1).
De Huurcommissie heeft daarbij overwogen dat vaststaat dat de schuttingen in een gebrekkige en een zeer matige staat zijn; dat de verhuurder eerder heeft
aangegeven, en dat ter zitting heeft herhaald, dat hij bereid is een nieuwe schutting te plaatsen en dat de vraag of de schuttingen tot het gehuurde behoren door de verhuurder niet kon worden beantwoord. Onder die omstandigheden, mede in acht genomen dat van de verhuurder een zekere verantwoordelijkheid mag worden verwacht in het toezien op het in acht nemen van de bij de woonruimte behorende erfgrenzen, is de Huurcommissie van oordeel dat een tijdelijke huurbevriezing op zijn plaats is.
Het gedrag van de buren ten opzichte van elkaar staat hier niet ter beoordeling.
Tijdelijke bevriezing
De huurprijs wordt tijdelijk bevroren op de geldende huurprijs.
Begin en einde van de tijdelijke huurbevriezing
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 27 juli 2016. Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De bevriezing gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De bevriezing van de huurprijs gaat daarom in op 1 februari 2016.
Zaaknummer
ZKN-2016-004607
Datum zitting
30 januari 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
De huurbevriezing geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, is de bevriezing opgeheven. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie bevriest tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de verhuurder in het ongelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
Zaaknummer
ZKN-2016-004607
Datum zitting
30 januari 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
IV Beslissing
De woonruimte heeft op 1 februari 2016 het volgende ernstige gebrek:
- In de achtertuin is in het verlengde van de betonnen schutting (gebrekkig) is een houten schutting aanwezig over een lengte van ca. 10 m. De hoogte bedraagt ca. 1.60m. Deze schutting verkeert in een zeer matige staat. De schutting is sterk verouderd. Veel planken zijn kapot of aangetast door houtrot. Bovendien loopt de schutting niet recht op de erfgrens. Die schutting staat over de gehele lengte ca. 10 cm tot 15 cm te ver in de tuin van de huurder. Dit is een gebrek in categorie C (nummer J1).
De geldende huurprijs van € 400,00 wordt vanaf 1 februari 2016 tijdelijk bevroren.
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 450,00 leges betalen.
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
ENSCHEDE, 30 januari 2017 De Huurcommissie,
mr. J.A.M. Schuurbiers H. Oostland en ing. G.W. Kamp MSRE Zittingsvoorzitter Zittingsleden
