Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW;
art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte
Dierenselaan 131
2573 KE 'S-GRAVENHAGE
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder [xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 675,00 per maand, afgesproken per 18 september 2014, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van € 406,59 per maand.
Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 18 september 2014 tijdelijk verlaagd tot € 162,64 per maand.
---
I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 11 maart 2015 een verzoek van de huurder ontvangen.
Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 18 september 2014. De huurprijs is € 675,00 per maand.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 9 april 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting
Zaaknummer
ZKN-2015-001662
Datum zitting
23 juni 2015
Verzonden op
03-07-2015
Verzonden aan
huurder en verhuurder
COUTC
Zaaknummer
ZKN-2015-001662
Datum zitting
23 juni 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:
ik ga akkoord met de puntentelling;
de onderhoudssituatie is in het rapport goed beschreven;
de kookplaat is in maart 2015 vervangen; de hemelwaterafvoer was al door huurders partner gerepareerd in januari 2015; verder zijn er geen reparaties uitgevoerd heeft huurder mij vanochtend telefonisch meegedeeld.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
ik heb geen aanmerkingen op de puntentelling want ik ken het systeem niet;
ik neem aan dat er goed gemeten is;
de cv-installatie is goed maar huurder snapte de werking van de thermostaat niet; dit is haar eerder door mij en tijdens het onderzoek ook door de
rapporteur uitgelegd;
er zijn geen werkzaamheden uitgevoerd; wel zijn er afspraken gemaakt, maar huurder deed op de afgesproken dag de deur niet open;
huurder heeft zelf de groepenkast kapotgemaakt; ook heeft huurder veel vernield in de woning;
van de gaskookplaat werkte 1 pit niet; ik dacht dat de kookplaat eerder dan maart 2015 is vervangen.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 18 september 2014 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Puntenaantal
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 84 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 18 september 2014 vast op 84 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van
Zaaknummer
ZKN-2015-001662
Datum zitting
23 juni 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUTC
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle
informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:
In de achtergevel van de woonkamer zit een houten klapraampje met dubbel glas. Dit raampje sluit niet goed af. Ter plaatse van dit raampje is tocht geconstateerd en bij wind met regen dringt het hemelwater de woonkamer binnen. In de rechter bovenhoek van dit raampje zit een kier van 9 mm over een lengte van 20 cm. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D5);
De hemelwaterafvoer op de achtergevel is niet goed aangesloten: Volgens de huurder was de hemelwaterafvoer op de achtergevel losgekomen uit de muur ter plaatse van de vergaarbak. Medio december 2014/januari 2015 is de hemelwaterafvoer door de huurder zelf vastgezet. Vanwege dit oude gebrek is er wel vochtschade ontstaan op de buitenmuur in de woonkamer. Op de buitenmuur in de woonkamer zit ter hoogte van de hemelwaterafvoer een natte plek op het verzeepte stuukwerk op een afmeting van 0,40 m x 0,25 m.
Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8): gevolgschade van een verholpen gebrek. Tot en met januari 2015 was er een gebrek C, nummer V1: lekkage en vochtdoorslag; dit gebrek is verholpen en er resteert nog gevolgschade.
Het rechter draai/kiepraam in de grote slaapkamer voorgevel gaat niet open:
Het rechter kunststof draai/kiepraam voorzien van dubbel glas is geplaatst in 2014. Dit raam kan niet worden geopend in de draaistand. Dit is een gebrek in categorie C (nummer E2)
Het in het rapport op bladzijde 2, onder punt 2, vermelde gebrek CE2: "Het kunststof draai/kiepraam loopt vast op de vensterbank tijdens het openen van dit raam. Ter plaatse van de sluitstijl loopt het raam vast." kan in deze procedure geen rol spelen nu dit gebrek is ontstaan na de huuringang nadat de kunststof ramen zijn geplaatst.
Het in het rapport op bladzijde 3, onder punt 5, vermelde gebrek CO3: "Tijdens het plaatsen van het houten klapraampje in de achtergevel van de keuken is er een barst ontstaan in het dubbel glas. Hierdoor is het isolatieglas lek." kan in deze procedure geen rol spelen nu dit gebrek is ontstaan na de huuringang (oktober 2014 volgens het niet weersproken rapport) bij het plaatsen van het houten raam.
Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Met ingang van 18 september 2014 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van € 406,59 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus € 162,64 per maand.
Zaaknummer
ZKN-2015-001662
Datum zitting
23 juni 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 406,59 betalen.
Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
IV Beslissing
Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 84. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 406,59.
De huurprijs van € 675,00 per maand, overeengekomen per 18 september 2014, is niet redelijk.
Redelijk is een huurprijs van € 406,59 per maand per 18 september 2014.
De woonruimte heeft op 18 september 2014 de volgende ernstige gebreken:
In de achtergevel van de woonkamer zit een houten klapraampje met dubbel glas. Dit raampje sluit niet goed af. Ter plaatse van dit raampje is tocht geconstateerd en bij wind met regen dringt het hemelwater de woonkamer binnen. In de rechter bovenhoek van dit raampje zit een kier van 9 mm over een lengte van 20 cm. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D5);
De hemelwaterafvoer op de achtergevel is niet goed aangesloten: Volgens de huurder was de hemelwaterafvoer op de achtergevel losgekomen uit de muur ter plaatse van de vergaarbak. Medio december 2014/januari 2015 is de hemelwaterafvoer door de huurder zelf vastgezet. Vanwege dit oude gebrek is er wel vochtschade ontstaan op de buitenmuur in de woonkamer.
Op de buitenmuur in de woonkamer zit ter hoogte van de hemelwaterafvoer een natte plek op het verzeepte stuukwerk op een afmeting van 0,40 m x 0,25 m. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8): gevolgschade van een verholpen gebrek. Tot en met januari 2015 was er een gebrek C, nummer V1: lekkage en vochtdoorslag; dit gebrek is verholpen en er resteert nog
Zaaknummer
ZKN-2015-001662
Datum zitting
23 juni 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUTC
Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 18 september 2014 tijdelijk verlaagd tot € 162,64 per maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
'S-GRAVENHAGE, 23 juni 2015 De Huurcommissie,
mr. M.L. Bondrager mr. J.C.F. van Gelder en ing. J.J. ten Velden Zittingsvoorzitter Zittingsleden
