Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte Bramzeilhof 76 1034 LJ AMSTERDAM
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [xxx]
Hierna te noemen: huurder
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 706,84 per maand wordt vanaf 1 augustus 2015 tijdelijk verlaagd tot € 565,47 per maand.
---
I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 26 oktober 2015 een verzoek van de huurder
ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens
ernstige onderhoudsgebreken. Op 28 juli 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 3 december 2015een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 9 mei 2016 Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Zaaknummer
ZKN-2015-008762
Datum zitting
9 mei 2016
Verzonden op
02-06-2016
Verzonden aan
huurder en verhuurder
COUGB ENV-2016-124181
Zaaknummer
ZKN-2015-008762
Datum zitting
9 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Op 3 mei 2016 heeft de Huurcommissie een brief (met bijlagen) van de huurder ontvangen. In zijn brief geeft de huurder aanvullende informatie over zijn zienswijze op het geschil.
Van de inhoud van de brief heeft de commissie kennis genomen. De brief van huurder wordt hier als herhaald en ingevoegd beschouwd.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder:
- ik ben het niet helemaal eens met het rapport
- ik vind de klacht inzake het ventilatierooster in de badkamerdeur wel een ernstig gebrek. Het kan zo uit elkaar vallen. De verhuurde heeft hier nog niets aan gedaan en het duurt al langer dan een jaar
- op de door mij opgestuurde foto is goed het verschil tussen mijn deur en de deur van de buurman te zien. Bij mij zit het slot niet goed
- ook aan de klachten inzake de gevolgschade en schimmelvorming in de slaapkamer en tochtoverlast in de kleine slaapkamer heeft de verhuurder nog niets gedaan
- het ventilatiekanaal in het toilet werkt nog niet goed. Ik heb daar ook een foto van naar de Huurcommissie gestuurd. De verhuurder heeft een leiding
verplaatst, maar het probleem is onverminderd aanwezig
- alle deuren zijn van onderen afgezaagd, maar daardoor komen de geuren uit de keuken nu het hele huis door. Ook is daardoor veel tochtoverlast
- ik betaal ongeveer € 154,00 voor gas, water en elektra, maar dat is nu meer doordat ik meer moet stoken door de tochtoverlast
- ik kan geen raam open zetten, want dan komt de kooklucht van de buren bij mij naar binnen
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
- deze klachten van huurder vallen onder de VvE, daar geven we de klachten ook aan door. We hebben ook een offerte op laten maken, maar het is een andere VvE geworden. Het loopt niet soepel bij de VvE en daar lopen wij ook tegenaan - we hebben nog wel mailcontact met de VvE over de klachten
- we zijn nu zelf zo ver om zelf een aannemer langs te sturen, maar het moet natuurlijk wel bekostigd worden
- de tochtstrips zijn van de huurder zelf, maar de voordeur valt wel onder de VvE - de ventilatie in het toilet is aangepast. De slangen zaten eerst niet goed.
Daardoor kwam de lucht van de keuken in het toilet. Maar dat is nu aangepast.
Als de huurder er nog steeds last van heeft, dan zitten de slangen van de buren wellicht niet goed
- het betreft een inpandige keuken
- omdat de kozijnen in de slaapkamer zijn beschimmeld, hebben we de deuren ingekort. De ventilatie is daardoor verbeterd. Maar meer toch is daar wel een gevolg van. Dat is een keuze die je dan moet maken. Dit is wel beter voor een gezonder leefklimaat
- we blijven ons best doen om de VvE zo ver te krijgen dat er een aannemer langs wordt gestuurd
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
Zaaknummer
ZKN-2015-008762
Datum zitting
9 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 juli 2015. Op die datum was de huurprijs € 706,84 per maand.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de
woonruimte volgens de commissie de volgende gebreken:
Er bevinden zich droge vochtplekken aan weerszijde van de woonkamer, over een oppervlakte van 20 x 10 cm¹ aan de rechterzijde en 25 x 50 cm¹ aan de linkerzijde (opp. 0,15 m²). De vochtplekken bevinden zich vlak onder het plafond, op het muurgedeelte dat grenst aan de buitenkozijnen en zijn veroorzaakt door lekkage via de dilatatievoeg. In naastgelegen slaapkamer is door dezelfde oorzaak en over eenzelfde oppervlakte vochtschade ontstaan. De totale oppervlakte bedraagt 0,30 m²;
Het verouderde kunststof schuifrooster op de houten balkondeur dekt de ventilatieopening in de deur niet meer af, doordat het rooster los zit en bewegelijk is;
De inpandige houten woning entreedeur is in lichte mate scheluw getrokken;
Er bevinden zich droge vochtplekken op de muren en het plafond aan
weerszijde van de slaapkamer, over een oppervlakte van 30 x 20 cm¹ aan de rechterzijde en 30 x 30 cm¹ aan de linkerzijde (opp. 0,15 m²). Het behang is hierdoor gedeeltelijk losgekomen;
Het houten buitenkozijn in de slaapkamer is aan de binnenzijde aangetast door schimmelvorming. De schimmels bevinden zich in het kitwerk en op het
binnenschilderwerk, dat op met name de liggende delen gebladderd is. Op het kozijn zijn leksporen geconstateerd;
Er zit verf op de tochtstrips van de houten buitenkozijnen, waardoor deze niet overal strak aansluiten op het raam;
Geuroverlast in het toilet;
In aanvulling op de klacht heeft de huurder verklaard dat in de vertrekken tochtoverlast wordt ondervonden van de door MV veroorzaakte luchtstromen.
Alles overziend is de Huurcommissie van oordeel dat de omvang van de gebreken tezamen zo ernstig is dat de bruikbaarheid van deze vertrekken ernstig is
aangetast.
De commissie is daarom van oordeel dat er sprake is van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig schaden.
Dit is een gebrek in categorie C (nummer 10).
In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 80% van de geldende huurprijs redelijk.
COUGB ENV-2016-124181
Zaaknummer
ZKN-2015-008762
Datum zitting
9 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Voor de volledigheid merkt de Huurcommissie op dat ter zitting door de verhuurder is toegezegd de VvE ervan te overtuigen een aannemer langs te sturen.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80 % van € 706,84 (geldende huurprijs).
De huurder betaalt dus € 565,47 per maand.
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 26 oktober 2015. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de
verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 augustus 2015.
De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van
€ 706,84 betalen. Zolang de gebrek niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
IV Beslissing
De woonruimte heeft op 1 augustus 2015 de volgende gebreken die in combinatie met elkaar een ernstig gebrek vormen:
- Er bevinden zich droge vochtplekken aan weerszijde van de woonkamer, over een oppervlakte van 20 x 10 cm¹ aan de rechterzijde en 25 x 50 cm¹ aan de linkerzijde (opp. 0,15 m²). De vochtplekken bevinden zich vlak onder het plafond, op het muurgedeelte dat grenst aan de buitenkozijnen en zijn veroorzaakt door lekkage via de dilatatievoeg. In naastgelegen slaapkamer is door dezelfde oorzaak en over eenzelfde oppervlakte vochtschade ontstaan. De totale oppervlakte bedraagt 0,30 m²;
- Het verouderde kunststof schuifrooster op de houten balkondeur dekt de ventilatieopening in de deur niet meer af, doordat het rooster los zit en bewegelijk is;
- De inpandige houten woning entreedeur is in lichte mate scheluw getrokken;
Zaaknummer
ZKN-2015-008762
Datum zitting
9 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
- Er bevinden zich droge vochtplekken op de muren en het plafond aan
weerszijde van de slaapkamer, over een oppervlakte van 30 x 20 cm¹ aan de rechterzijde en 30 x 30 cm¹ aan de linkerzijde (opp. 0,15 m²). Het behang is hierdoor gedeeltelijk losgekomen;
- Het houten buitenkozijn in de slaapkamer is aan de binnenzijde aangetast door schimmelvorming. De schimmels bevinden zich in het kitwerk en op het
binnenschilderwerk, dat op met name de liggende delen gebladderd is. Op het kozijn zijn leksporen geconstateerd;
- Er zit verf op de tochtstrips van de houten buitenkozijnen, waardoor deze niet overal strak aansluiten op het raam;
- Geuroverlast in het toilet;
- In aanvulling op de klacht heeft de huurder verklaard dat in de vertrekken tochtoverlast wordt ondervonden van de door MV veroorzaakte luchtstromen.
Er is sprake van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig schaden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 10).
De geldende huurprijs van € 706,84 wordt vanaf 1 augustus 2015 tijdelijk verlaagd tot € 565,47 per maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 450,00 leges betalen.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
AMSTERDAM, 9 mei 2016 De Huurcommissie,
mr. J.H. Bloksma Ing F.A. Fens en G. Spermon Zittingsvoorzitter Zittingsleden
