Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW;
art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte
Gloriantdreef 4 A 2C KM 5 3562 KX UTRECHT
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder [xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De huurprijs van 380,00 per maand, afgesproken per 25 november 2014, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van € 241,62 per maand.
Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 25 november 2014 tijdelijk verlaagd tot € 217,46 per maand.
--- I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 25 februari 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 25 november 2014.
De huurprijs is € 380,00 per maand.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 6 mei 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Zaaknummer
ZKN-2015-001400
Datum zitting
12 juni 2015
Verzonden op
10-08-2015
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Zaaknummer
ZKN-2015-001400
Datum zitting
12 juni 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUTC ENV-2015-230736
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 12 juni 2015
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Op 4 juni 2015 heeft de Huurcommissie een pleitnota en een tweetal brieven van de gemachtigde van huurder ontvangen. In zijn brieven geeft de gemachtigde van huurder aanvullende informatie over zijn zienswijze op het geschil.
Van de inhoud van de pleitnota en de brieven heeft de commissie kennis
genomen. De brief van huurder wordt hier als herhaald en ingevoegd beschouwd.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring van huurder:
- ik heb geen opmerkingen op de puntentelling
- de onderhoudsgebreken zijn door de rapporteur niet opgenomen in het rapport, maar deze zijn ook bij mij van toepassing
- de lift is nog steeds defect
- alleen het gebrek inzake de ventilatie is voor mijn woning niet van toepassing, omdat er een raam in de keuken aanwezig is
Gemachtigde van huurder heeft ter zitting verklaard dat het verweer dat namens de huurders is gevoerd in de door de Huurcommissie behandelde verzoeken van woonruimten uit het complex Gloriantdreef 4 A en Zamenhofdreef 77 te Utrecht, nagenoeg geheel van toepassing is op de zaken die thans aan de orde zijn. Voor zover dat het geval is zal de Huurcommissie met het bedoelde verweer rekening houden.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van verhuurder:
- mij beroepend op de overeenkomst constateer ik dat aan alle huurders 4 kamers en gemeenschappelijke ruimtes in huur zijn gegeven. Er wordt ook geen aparte prijs per kamer afgesproken. Wat de huurders verder onderling doen is hun zaak
- de gemeenschappelijke gang wordt ook gebruikt door huurders van andere units om hun woonruimte te bereiken
- over de voorliggende puntentellingen zeg ik niets zij het dan dat het gaat om zelfstandige woonruimtes en niet om onzelfstandige
- ik heb begrepen dat de bel het wel doet
Gemachtigde van verhuurder heeft ter zitting verklaard dat de verweren dat namens de verhuurder is gevoerd in de door de Huurcommissie behandelde verzoeken van de woonruimten uit het complex Gloriantdreef 4 A en
Zamenhofdreef 77 te Utrecht ook hier als herhaald in ingevoegd dienen te worden beschouwd.
De commissie overweegt dat deze verweren van gemachtigde van verhuurder geacht te zijn voorgelezen en hier als herhaald en ingevoegd worden geschouwd.
Zaaknummer
ZKN-2015-001400
Datum zitting
12 juni 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUTC ENV-2015-230736
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 25 november 2014 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Zelfstandige of onzelfstandige woonruimte
De belangrijkste vraag die de commissie moet beantwoorden is die of de betrokken woonruimtes in het complex zelfstandig of onzelfstandig van aard zijn.
De commissie overweegt daarover:
Het volgende feitencomplex en omstandigheden zijn komen vast te staan:
De woonruimten zijn aan huurders aangeboden als onzelfstandige woonruimten. In de contacten met de bemiddelende makelaar en de beheerder is steeds uitleg gegeven dat het om kamerhuur gaat. Later is in de huurovereenkomsten vermeld:
zelfstandige woonruimte.
Verhuurder accepteert alle vormen van betaling. Zowel betaling van de huur per appartement door de groep, als betaling van de huur per kamer door de individuele huurder. Ook de borg en de bemiddelingskosten voor de makelaar zijn bij
huuringang gebaseerd op de maandelijkse huurprijs.
Huurder heeft een eigen kamer die afsluitbaar is. Daarnaast deelt hij wezenlijke voorzieningen als keuken en toilet met andere bewoners. De badkamer is een gemeenschappelijke voorziening. De kamer komt uit op een corridor.
De deuren in deze corridor zijn niet afsluitbaar. Dit laatste is overigens een eis van de brandweer omdat de corridor niet alleen verkeersruimte, maar tevens vluchtweg is. De zogenoemde wezenlijke voorzieningen bevinden zich dus niet achter een afsluitbare toegangsdeur van huurders woonruimte.
Verhuurder stelt ter zitting dat uitsluitend de inhoud van de huurovereenkomst van belang is. De afgegeven bouwvergunning voor kamerverhuur betekent niet
automatisch dat de huurovereenkomst dan ook voor kamerverhuur gezien moet worden. Op grond van het bestemmingsplan is uitsluitend verhuur van
appartementen toegestaan. De afgegeven bouwvergunning verleent daarop (slechts) vrijstelling.
De commissie beoordeelt de situatie op basis van voornoemde omstandigheden en feitencomplex én de huurovereenkomst.
Na afweging van alle feiten en omstandigheden komt de commissie tot het oordeel dat huurders woonruimte een onzelfstandige woonruimte is.
Puntenaantal
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 120 punten.
Huurder gaat daarmee akkoord. Gemachtigde van verhuurder onthoudt zich van inhoudelijk commentaar op de puntentelling omdat die uitgaat van het
woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte terwijl het volgens gemachtigde van de verhuurder hier gaat om een zelfstandige woonruimte.
Zaaknummer
ZKN-2015-001400
Datum zitting
12 juni 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUTC ENV-2015-230736
.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 25 november 2014 vast op 120 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van
€ 241,62 per maand
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de
woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst ernstige gebreken:
1. De gemeenschappelijke buitendeuren zijn niet voorzien van een elektrische ontgrendeling. Dit heeft tot gevolg dat de huurder in geval van bezoek vanaf de 2e etage naar beneden moet om de deur te openen. Dit is een gebrek analoog aan het gebrek genoemd in de categorie C (nummer CRa8). De tekst bij dit gebrek luidt: de huisbel bij de ingang van een gesloten trappenhuis ontbreekt of functioneert niet.
2. Voor de bewoners van Gloriantdreef 4a is de lift toegankelijk op de 1e en 2e etage. De toegang tot de lift op de begane grond bevindt zich in het restaurant van derden welke niet toegankelijk is voor de huurders. Tijdens de
onderzoeksdagen was de lift defect. Huurders verklaarden dat de lift nooit functioneert. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CQe1).
Ontbreken van een elektrische ontgrendeling van de gemeenschappelijke buitendeuren.
Gemachtigde van verhuurder stelt zich op het standpunt dat de aanwezigheid van een elektrische deurontgrendeling niet wettelijk verplicht is. De commissie passeert dit verweer. In een complex als het onderhavige is een elektrische
deurontgrendelaar een onmisbare voorziening. Indien deze voorziening ontbreekt, is er sprake van een aanzienlijke vermindering van het woongenot. Huurder kan in de woning weliswaar de bel horen, maar om bezoekers toegang tot het gebouw te verlenen moet steeds aan aanzienlijke afstand worden afgelegd. Terecht heeft de rapporteur deze tekortkoming gezien als een rechtvaardiging voor een tijdelijke huurverlaging.
Lift
Tijdens de zitting is komen vast te staan dat de lift op de datum van huuringang al niet functioneerde. Bij de mondelinge behandeling is van de kant van de huurders verklaard dat bij het aangaan van de overeenkomst is verteld dat de lift weer gebruiksklaar zou worden gemaakt en dat huurders er ook gebruik van kunnen maken. Verhuurder heeft aangevoerd dat de lift geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde en dat een eventueel gebrek aan de lift in deze procedure geen rol kan spelen.
De commissie heeft hierover overwogen:
Het ligt voor de hand dat als er in een complex een lift aanwezig is, huurder mag verwachten dat hij daarvan, indien gewenst, gebruik kan maken. Als verhuurder zich op het standpunt stelt dat de lift er niet is voor gebruik door de huurders dan had dit uitdrukkelijk in de huurovereenkomst moeten worden vermeld. Dat is hier niet het geval. De lift behoort daarom tot het gehuurde. Naar het oordeel van de commissie stoort het niet functioneren van de lift het woongenot ernstig.
Zaaknummer
ZKN-2015-001400
Datum zitting
12 juni 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUTC ENV-2015-230736
De commissie is van oordeel dat de klacht van huurder inzake de postbezorging niet zo ernstig is dat de huurprijs op basis daarvan tijdelijk kan worden verlaagd.
Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 90% redelijk. Met ingang van 25 november 2014 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 90% van € 241,62 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus € 217,46 per maand.
De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder een huurprijs van € 241,62 betalen. Zolang niet alle gebreken zijn
hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
Nu de commissie verhuurder voor eerder ter zitting behandelde zaken in het ongelijk stelt, heeft zij aanleiding gevonden de hardheidsclausule van artikel 7 lid 9 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte toe te passen. Verhuurder moet daarom voor deze zaak € 25,00 betalen.
Zaaknummer
ZKN-2015-001400
Datum zitting
12 juni 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUTC ENV-2015-230736
IV Beslissing
Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 120. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 241,62.
De huurprijs van € 380,00 per maand, overeengekomen per 25 november 2014, is niet redelijk.
Redelijk is een huurprijs van € 241,62 per maand per 25 november 2014.
De woonruimte heeft op 25 november 2014 de volgende ernstige gebreken:
1. De gemeenschappelijke buitendeuren zijn niet voorzien van een elektrische ontgrendeling. Dit heeft tot gevolg dat de huurder in geval van bezoek vanaf de 2e etage naar beneden moet om de deur te openen. Dit is een gebrek analoog aan het gebrek genoemd in de categorie C (nummer CRa8). De tekst bij dit gebrek luidt: de huisbel bij de ingang van een gesloten trappenhuis ontbreekt of functioneert niet.
2. Voor de bewoners van Gloriantdreef 4a is de lift toegankelijk op de 1e en 2e etage. De toegang tot de lift op de begane grond bevindt zich in het restaurant van derden welke niet toegankelijk is voor de huurders. Tijdens de onderzoeksdagen was de lift defect. Huurders verklaarden dat de lift nooit functioneert. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CQe1).
Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 25 november 2014 tijdelijk verlaagd tot € 217,46 per maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
UTRECHT, 12 juni 2015 De Huurcommissie,
mr. J.A.M. Schuurbiers H.H.B. Zegers en R.A. Bolder-Wiggers Zittingsvoorzitter Zittingsleden
