Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte
Hendrik Tollensstraat 282 KM RTS AT 2624 BR DELFT
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [xxx]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurders [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 1.250,65.
--- I Verloop van de procedure
De Huurcommissie ontving op 23 juni 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van servicekosten over het jaar 2013 te beoordelen.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft 28 oktober 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van
servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd.
De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Correspondentie over de zaak
Op 23 november 2016 heeft de Huurcommissie een brief van de huurder ontvangen. De huurder schrijft dat het voorschot servicekosten vanaf 1 oktober 2012 is verhoogd van € 191,00 naar € 195,00 per maand.
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 9 december 2016
COU2G ENV-2017-008878
Zaaknummer
ZKN-2016-003120
Datum zitting
9 december 2016
Verzonden op
16-01-2017
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Zaaknummer
ZKN-2016-003120
Datum zitting
9 december 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder:
Ik ben het eens met het servicekostenrapport, het is duidelijk.
De voorschotbedragen van de bewoners liepen onderling uiteen als je naar de contracten kijkt.
Mijn voorkeur gaat uit naar verdeling op basis van vierkante meters.
Ik heb de zon op mijn kamers staan en ben blij als ik het koel krijg.
Een deel van het bureau stond er al en heb ik aangevuld met een eigen bureau.
De kleinste kamer staat leeg van 8 m2.
De grootste kamer heeft ook een zaak lopen die later is ingediend.
Er hangen metertjes op de radiatoren die jaarlijks wordt afgelezen.
Het is meerdere keren voorgekomen dat verhuurders zonder afspraak langs kwamen.
Korte samenvatting verklaring verhuurders:
Alles wat we aan rekeningen hebben gekregen, hebben we opgestuurd naar de Huurcommissie.
Het briefje met de meterstanden krijgen we niet en er blijft er een achter in het appartement.
Huurders moeten de meterstanden naar de verhuurder doorsturen.
Ik dacht dat er ook een bureau van verhuurder in de kamer staat.
We vragen ons af hoe je de gemeentelijke belastingen aan huurders kan doorberekenen.
We proberen als een fatsoenlijk bedrijf te verhuren.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten.
De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Eindafrekening servicekosten
De huurder heeft gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van € 2.340,00 aan voorschotten (gebaseerd op 12 keer € 195,00 vanaf 1 oktober 2012) in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder
overeengekomen. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt.
Zaaknummer
ZKN-2016-003120
Datum zitting
9 december 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Rapportage
De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2013 vast te stellen op € 1.226,83.
Beoordeling Huurcommissie
In wat de huurder en de verhuurders ter zitting hebben verklaard, ziet de
Huurcommissie aanleiding om van het rapport van voorbereidend onderzoek af te wijken en een nader onderzoek in de woonruimte in te laten stellen.
De huurder en/of verhuurders hebben de doorberekening van de volgende posten uit het rapport van voorbereidend onderzoek ter discussie gesteld:
- Verdeling gaskosten op basis van aantal vierkante meters en voor deze kamer op basis van 11 m2.
- Kosten meubilering en stoffering van de eigen kamer.
Nader onderzoek
Een nader onderzoek heeft op 6 januari 2017 in het bijzijn van huurder en verhuurder plaats gevonden.
Meubilering/stoffering kamer
In de servicekosten mag een gebruiksvergoeding voor roerende zaken berekend worden. Deze vergoeding bedraagt jaarlijks 20% van de waarde van de goederen.
Uit het nader onderzoek blijkt dat, naast de reeds eerder in het rapport van voorbereidend onderzoek genoemde goederen, een 1-persoonsbed zonder matras, een stoel en een tafeltje in gebruik zijn gegeven. De in gebruik gegeven goederen komen zijn:
-kast
-vloerbedekking -gordijnen en vitrage
-1-persoons bed zonder matras -stoel
-tafeltje
De verhuurder heeft geen facturen verstrekt. De waarde van de goederen wordt daarom geschat op basis van de verkoopwaarde:
-kast € 100,00
-vloerbedekking (zeil) € 150,00
-gordijnen en vitrage € 250,00
-1-persoons bed zonder matras € 30,00
-stoel € 15,00
-tafeltje € 20,00
Totaal € 565,00
De gebruiksvergoeding bedraagt 20% van € 565,00 = € 113,00.
Zaaknummer
ZKN-2016-003120
Datum zitting
9 december 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Verwarming
De verhuurder heeft twee afrekeningen van Ista Nederland verstrekt waaruit blijkt dat de verwarmingskosten over 2013 € 811,84 bedroegen.
Met de door de verhuurder gehanteerde verdeelsleutel komt huurders aandeel uit op € 811,84 x 1/3e deel = € 270,61.
Huurder is het niet eens met de verdeelsleutel, omdat zijn kamer qua grootte de middelste kamer is.
Aanbevolen verdeelsleutel Huurcommissie
Voor de verdeling van de gaskosten over meerdere woonruimten, geeft de Huurcommissie de voorkeur aan de volgende verdeling van de totale kosten:
- vaste kosten : 35% gelijk over het aantal woonruimten - variabele kosten : 65% naar vloeroppervlakte
In de eerdere rapportage is de rapporteur in de berekening uitgegaan van de door de verhuurder opgegeven woninggrootte van 10 m². Tijdens de hoorzitting en het onderzoek ter plaatse is de woninggrootte van deze woonruimte vastgesteld op 11 m².
De oppervlakten per kamer zijn als volgt: 8 m², 11 m² en 15 m² ofwel totaal 34 m². De oppervlakte van huurders kamer (qua grootte de middelste) bedraagt 11 m².
De berekening op basis van de aanbevolen verdeelsleutel is als volgt:
vaste kosten : € 811,84 x 35% = € 284,14 x 1/3e deel = € 94,71 variabele kosten : € 811,84 x 65% = € 527,70 x 11/34 m³ = € 170,73
totaal : € 265,44
Huurders aandeel komt daarmee op € 265,44.
De bevindingen uit het onderzoek leiden tot de volgende totaaltelling van de servicekosten over het jaar 2013:
Meubilering/stoffering kamer € 113,00
Eneco € 478,14
Evides € 54,88
Verwarming € 265,44
Stoffering/meubilering gemeenschappelijke ruimten € 45,67 Gemeentelijke belastingen niet van toepassing
Servicekosten € 0,00
Onderhoud € 0,00
Schoonmaak flatgebouw € 51,40
Ziggo: internet /tv € 195,80
Administratiekosten berekenen servicekosten € 0,00
Geiser € 46,32
Totaal € 1.250,65
Zaaknummer
ZKN-2016-003120
Datum zitting
9 december 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
De Huurcommissie gaat akkoord met de bovenstaande herberekening naar aanleiding van het nader onderzoek en stelt de betalingsverplichting van de huurder conform deze berekening vast op € 1.250,65.
De Huurcommissie merkt hierbij op dat de verhuurder 1 keer per jaar een afrekening moet sturen aan de huurders om te kunnen vast stellen of de door huurders betaalde voorschotten servicekosten wel of niet toereikend zijn geweest.
De verhuurder is verplicht binnen zes maanden na afloop van een kalenderjaar een afrekening aan de huurder te verstrekken.
Belastingen en/of heffingen
De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als
‘belastingplichtige’, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. In dit geval moeten deze heffingen door de verhuurder worden verdeeld over drie huurders.
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 1.250,65.
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
IV Beslissing
De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 1.250,65.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
COU2G ENV-2017-008878
Zaaknummer
ZKN-2016-003120
Datum zitting
9 december 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
'S-GRAVENHAGE, 9 december 2016 De Huurcommissie,
mr. J.A.M. Schuurbiers J.L. Bakker en N.P.M. Aalbregt Zittingsvoorzitter Zittingsleden
