Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek Huurverlaging
(art. 7:254 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub c en art. 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte
Zuiderplein 33 D 3 8911 AN LEEUWARDEN
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: de huurder
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: de verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De voorgestelde huurverlaging is niet redelijk.
De huurprijs bedraagt € 388,27 per maand vanaf 1 oktober 2017.
--- I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie ontving op 26 juli 2017 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij of zijn voorstel tot huurverlaging voor zijn woonruimte redelijk is. De huurder heeft voorgesteld de huurprijs van € 513,79 per maand te verlagen tot
€ 292,91 per maand met ingang van 26 september 2017.
De verhuurder heeft kennelijk niet gereageerd op het voorstel van de huurder.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 5 oktober 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport naar de huurder en de verhuurder gestuurd.
Zaaknummer
ZKN-2017-003290
Datum zitting
1 november 2017
Verzonden op
15-12-2017
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Zaaknummer
ZKN-2017-003290
Datum zitting
1 november 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COULC ENV-2017-235259
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 1 november 2017 Zittingsvoorzitter: mr. J.H. Bloksma
Zittingsleden: P.J. Schipper en G.W. Postma MCD, RMT, BRE
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Dit verzoek is ter zitting behandeld tezamen met het verzoek van de huurder woonachtig aan het Zuiderplein 33 C 8 te Leeuwarden.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
Ik heb de stukken laat gekregen en helaas niet eerder kunnen reageren. Ik heb voor de commissie een set stukken gemaakt en deze overhandig ik haar.
Het betreft onze reactie op de puntentelling en voorinformatie financierings- aanvraag Studiocomplex De Klanderij en de aannemingsovereenkomst De Klanderij;
We hebben het pand gekocht in 2015 en geheel gerenoveerd van kantoorpand naar appartementen;
De puntentelling hebben we toen in ons systeem ingevoerd en op basis daarvan verhuurd. In juli 2016 is de puntentelling geheel op z’n kop gegaan.
De investering en verbouw van het pand, waarbij de kwaliteit op niveau is gebracht, kan niet worden omgezet in de toekenning van punten;
Voor de puntentelling heb ik me gebaseerd op het ”Handboek exploitatie vastgoed”;
Verwarming: de studio is uitgerust met all-electric verwarming: + 2,00 punten. Het wordt verwarmd van binnenuit, er is geen ketel. Tevens is er vraaggestuurde ventilatie aanwezig: 1,00 punt;
Keuken: er zijn 4 bovenkasten aanwezig (2 extra ten opzichte van de basis) en 3 onderkasten (1 extra) 3 x 0,25 punt. De keuken is voorzien van 3 inbouwspots. Voor deze extra luxe kan volgens de oude puntentelling 2,00 punten worden toegekend. De afzuigkap is een vrijhangende luxe RVS uitvoering 0,75 punt in plaats van 0,5 punt;
Sanitair: In de doucheruimte is een glazen douchewand aanwezig, dit is een vaste scheidingswand, aan de voorzijde is een douchegordijn. Levert dit extra punten op? Tevens is er een scheerwandcontactdoos aanwezig;
Buitenruimte: op de begane grond is een gezamenlijke buitenruimte:
- ingericht als terras 10 x 10 m2 – voor iedereen;
- ingericht als fietsenstalling 5 x 10 m2 voor 20 tot 25 fietsen voor bezoek of even snel de fiets parkeren;
- afgesloten parkeerterrein; je kunt er apart een parkeerplaats bij huren. Deze huurder heeft dat niet gedaan. Er zijn 30 parkeerplaatsen voor 50 woningen.
Bij huren krijgt men een toegewezen plek. Huurders maken wel gebruik van de open ruimte die op de parkeerplaats aanwezig is (voor bijvoorbeeld
plaatsen van een scooter). De parkeerplaats is wel exclusief voor de huurders.
Alle huurders hebben zelf een berging;
Zaaknummer
ZKN-2017-003290
Datum zitting
1 november 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COULC ENV-2017-235259
Het pand is gebouwd in 1978 en verbouwd in 2015. De woningen zijn gelabeld. Het energielabel was nog niet toegevoegd. De energie-indexen zijn in de zomer van 2017 verstrekt;
Ik weet zo niet of de EPC hoger of lager is dan 0,4. Het pand is met een adviesbureau aangepast op energieprestatie. De eisen zijn na 2015 aangescherpt.
De verbouwingskosten bedragen € 60.000,00 per appartement;
Wij zijn nog niet in bezwaar gegaan tegen de WOZ waarde. Dit zijn de waardes per appartement. De beschikking is al 1,5 jaar oud;
De eigenaar en verhuurder is Altiid Warber B.V. Wij zijn de uitvoerend verhuurder, zijnde beheerder.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of het voorstel tot verlaging van de huurprijs redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het
puntenaantal van de woonruimte vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Voorgestelde ingangsdatum huurverlaging
De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde ingangsdatum van
26 september 2017 redelijk is. Een voorstel tot huurverlaging moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum aan de verhuurder zijn gestuurd.
Het voorstel voldoet niet aan deze eis. De huurder heeft het verlagingsvoorstel korter dan twee maanden voor de ingangsdatum naar de verhuurder gestuurd. De huurcommissie beoordeelt daarom het verlagingvoorstel per 1 oktober 2017.
Puntenaantal
De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde nieuwe huurprijs redelijk is.
Daarvoor stelt zij het puntenaantal van de woonruimte vast.
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte op 1 oktober 2017
gewaardeerd op 97 punten. De verhuurder maakt op diverse punten bezwaar tegen dit puntenaantal. De commissie gaat hiernavolgend nader op deze bezwaren in.
Verwarming
De onderdelen all electric en vraaggestuurde ventilatie maken per 1 oktober 2016 geen onderdeel meer uit van de puntentelling. Deze onderdelen vallen thans onder de energie index van de woonruimte.
De commissie acht het in dit geval wel redelijk voor de twee verwarmde vertrekken 2 x 2,00 = 4,00 punten op te nemen. Zij is van oordeel dat de wandradiatoren vergelijkbaar zijn met ‘gewone’ verwarming via radiatoren.
Energie
Raadpleging van www.ep-online.nl heeft uitgewezen dat voor deze woonruimte een
Energie Index (EI) van 1,63 is opgenomen op 17 oktober 2017. Dit betekent dat
Zaaknummer
ZKN-2017-003290
Datum zitting
1 november 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COULC ENV-2017-235259
1 oktober 2017) en de EI daarom niet betrokken kan worden bij de woningwaardering in deze procedure.
De gerealiseerde energieprestatie is afhankelijk van de wijze waarop er wordt verbouwd en voor transformaties gelden de verbouweisen uit het Bouwbesluit, waarbij verwezen wordt naar ‘het rechtens verkregen niveau’. De verhuurder heeft niet door middel van de ingezonden informatie en het verzoek van de commissie daartoe aangetoond dat de energie prestatie coëfficiënt (EPC) lager ligt dan 0,4%.
De transformatie is op of na 1 januari 2015 gerealiseerd en de EI van de woonruimte is 1,63. De commissie neemt aan dat de energie-indexen van het complex variëren van 1,4 tot 1,8, hetgeen vergelijkbaar is met een C label. Label C is van toepassing op de bouwjaren '92-'99 en ligt daarmee ver onder het voor nieuwbouw vereiste niveau.
De transformatie heeft dus niet geleid tot een energieprestatie op nieuwbouw- niveau. Er is dan naar de mening van de commissie geen reden het bouwjaar te verleggen.
De investering zal wel meegenomen worden onder de renovatiepunten.
Voor een woonruimte uit 1978, die gelijk te stellen is met een woonruimte met energielabel F, kent de commissie 1,00 punt toe. Dit betekent dat er per saldo 32,00 – 1,00 = 31,00 punten komen te vervallen.
Renovatie
Op basis van de door de verhuurder verstrekte facturen ziet de commissie
aanleiding om voor de renovatie van € 60.000,00 x 0,2 punt = 12,00 punten op te nemen. Deze kunnen tijdelijk, maximaal 5 jaar, meegenomen worden voor de woningwaardering.
Keuken
Navraag bij de onderzoeker heeft uitgewezen dat in de keuken reeds 2 extra bovenkasten en 1 extra onderkast is gewaardeerd (3 x 0,25 punt). De commissie is daarom van oordeel dat de waardering correct heeft plaatsgevonden.
De commissie ziet geen reden extra punten toe te kennen voor de drie
inbouwspots. De investering hiervoor is niet dermate groot dat sprake kan zijn van extra luxe.
Voor de vrijhangende luxe RVS afzuigkap kan 0,75 punt in plaats van 0,50 punt worden opgenomen.
Echter, het aantal punten voor extra kwaliteit kan nooit meer bedragen dan het aantal punten voor de lengte van het aanrecht (in deze situatie 4,00 punten).
Omdat hier reeds sprake van is, blijft de puntentelling voor dit onderdeel achterwege.
Sanitair
De glazen douchewand wordt niet met extra punten gewaardeerd, aangezien geen sprake is van een glazen vouwwand of douchecabine.
Zaaknummer
ZKN-2017-003290
Datum zitting
1 november 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COULC ENV-2017-235259
Extra punten voor een scheerwandcontactdoos zijn per 1 oktober 2016 vervallen.
Buitenruimten
Navraag bij de rapporteur heeft uitgewezen dat sprake is van een gemeen- schappelijke buitenruimte van 50 m2. Deze ruimte is reeds gewaardeerd in de puntentelling.
Nu de fietsenstalling niet afsluitbaar en niet overdekt is neemt de commissie hier geen extra punten voor op.
Het parkeerterrein wordt eveneens niet met punten gewaardeerd.
Totaal
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 oktober 2017 vast op 96,83 + 4,00 – 31,00 + 12,00 = afgerond 82,00 punten. Bij dat
puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 388,27 per maand.
Conclusie
De voorgestelde huurprijs (€ 292,91 per maand) is lager dan de maximale huurprijs. Het voorstel is niet redelijk op grond van de ingangsdatum en de voorgestelde huurprijs.
De Huurcommissie stelt de huurprijs per 1 oktober 2017 vast op het bedrag van de maximale huurprijs. Dit komt uit op een bedrag van € 388,27.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval is de verlaging volgens het voorstel van de huurder niet redelijk en wordt ook de voorgestelde ingangsdatum gewijzigd . De commissie verlaagt de
overeengekomen huurprijs echter wel tot de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder en de verhuurder allebei in gelijke mate in het
ongelijk. Dit betekent dat de huurder en de verhuurder elk de helft van de voor hen geldende leges moeten betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00. De commissie is op basis van de huurovereenkomst van oordeel dat Altiid Warber B.V. de verhuurder is, zijnde een rechtspersoon. In punt 9 van de overeenkomst staat vermeld dat Duurzaam Wonen de uitvoerend verhuurder is (zijnde de beheerder).
IV Beslissing
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte vast op 82 punten. Bij dit puntenaantal is de redelijke huurprijs € 388,27 per maand.
De voorgestelde verlaging van de huurprijs (tot € 292,91 per maand) is niet redelijk.
Wel redelijk is een huurprijs van € 388,27 per maand vanaf 1 oktober 2017.
Zaaknummer
ZKN-2017-003290
Datum zitting
1 november 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COULC ENV-2017-235259
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 225,00 betalen.
De huurder moet € 12,50 betalen en krijgt de helft van het betaalde legesvoorschot terug.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
LEEUWARDEN, 1 november 2017 De Huurcommissie,
mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter
