Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte Mariabad 213 6411 MH HEERLEN
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker
[xxx] (niet aanwezig op de zitting)
Hierna te noemen: huurder [xxx]
Wederpartij
[xxx] (niet aanwezig op de zitting)
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 1.719,51 ---
I Verloop van de procedure
De Huurcommissie ontving op 9 december 2015 een verzoek van de huurder.
Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening over het jaar 2013 te beoordelen. De posten elektriciteit, tuin/groenvoorziening, vervangen lampen en de servicekosten ten behoeve van onderhoudswerkzaamheden worden ter discussie gesteld.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de ter discussie gestelde posten opgevraagd.
Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Zaaknummer
ZKN-2015-009866
Datum zitting
30 mei 2016
Verzonden op
06-06-2016
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Zaaknummer
ZKN-2015-009866
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 30 mei 2016
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verzoeken van complex Mariabad I en Mariabad II zijn gelijktijdig ter zitting behandeld.
De verhuurder heeft op vrijdag 27 mei 2016 schriftelijk laten weten dat hij niet bij de zitting aanwezig zal zijn en een korte reactie op de toegezonden rapportage gegeven.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:
Ik kan niets met de reactie van verhuurder. Deze reactie is per mail gezonden, vrijdagmiddag om 17.15 uur.
Mariabad I is de warme kant. Hier is in 2010 een bedrag betaald door de huurders dat op de afrekening was opgenomen voor onderhoudskosten installatie. Er was echter nog geen factuur ontvangen. Er is ook niet betaald door verhuurder. Afspraak was dat na vijf jaar dit bedrag terugbetaald zou worden aan de huurders. Deze afspraak is steeds vermeld bij de jaarlijkse verslaglegging, maar bij de verslaglegging van 2013 ineens niet meer.
De verdeelsleutels kloppen ook niet. bij water en elektra wordt aangegeven dat wij een individuele meter hebben. Dit klopt niet. Alle woningen zijn aangesloten op de algemene meter. De servicekosten moeten worden gedeeld door 128 appartementen. Verhuurder deelt de kosten door 125 appartementen.
Wij hebben tabellen ontvangen van verhuurder waarin een overzicht van de kosten staat, maar wij kunnen daaruit niet opmaken wat die inhouden.
In december 2014 hebben wij hierover al gemaild. Vooral oude mensen zijn de dupe van de teveel betaalde kosten. Het probleem is de overname door de nieuwe eigenaar. Zij komen de voorheen gemaakte afspraken niet na. Er is in 2013, langdurig, groot onderhoud uitgevoerd. Daarbij is stroom en water verbruikt, daarvoor zouden wij gecompenseerd worden. Ook die afspraak wordt niet nagekomen.
De parkeerplaats heeft een aparte meter. Wij nemen al jarenlang de meter op. Die meter zit achter de totale meter. Als ik de kosten parkeerplaats elektra bereken, dan betalen de huurders teveel.
De winkels hebben ook jarenlang water gekregen van Mariabad 2. Wij hebben dit vastgesteld door een kraan dicht te draaien. De winkels hadden toen geen water meer. Er is afgesproken om een bedrag van € 400,00 in mindering te brengen voor de kosten van het water voor de winkels. De verhuurder maakt hier zonder enige toelichting € 330,00 van.
Zaaknummer
ZKN-2015-009866
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Allerhande afspraken zijn gemaakt, maar deze worden niet nagekomen.
Deze afspraken zijn helaas niet op papier gezet.
Er speelt nog meer. Bij de kosten voor het tuinonderhoud wordt er een opslag van 20% gehanteerd. In 2012 is een deel van de tuin bij de parkeerplaats gevoegd. Er is gezegd dat er een nieuw contract komt waarin dat wordt aangepast, maar er komt niets.
Aan de voor en zijkant is er groenvoorziening, dit is geen binnentuin en de kosten zijn daarom niet voor de huurders van een woning.
Wij wilden in eerste instantie een collectief verzoek indienen bij de Huurcommissie, daarvoor moesten wij minimaal 25 verzoeken hebben..
Voor de koude kant wordt gerekend met 109 woningen, dit moet zijn 118 woningen. Ook de eigenaren moeten meebetalen, dit is altijd zo geweest.
Door de rapporteur van de Huurcommissie wordt gezegd dat verhuurder kan bepalen welk bedrijf zij kunnen inhuren om werk uit te voeren. Ik kan een brochure tonen waarin wordt aangegeven dat dit via overleg moet. Dit is niet gebeurd.
Begin 2011 hebben wij knallende ruzie gehad met de eigenaar. Verhuurder heeft toen een interim ingehuurd. Ik kreeg toen alle contracten te zien.
Voor het groenonderhoud was er nog geen contract, alleen een offerte.
Er zijn mensen geweest die incassokosten hebben betaald aan verhuurder.
Het zou verhuurder sieren die incassokosten direct terug te betalen.
Verhuurder heeft namelijk zelf aangegeven dat er niet meteen betaald hoefde te worden.
Samengevat hebben wij opmerkingen over de verdeelsleutel, het onverschuldigd betaalde bedrag in 2010, de parkeerplaats in combinatie met elektra en de groenvoorziening. Het vervangen van de lampen vind ik nog het meest schandalig. In voorgaande perioden was dit gemiddeld een bedrag van € 1000,00 per jaar. In 2013 en 2014 bedraagt dit € 7000,00.
Ook in 2014 bedragen de kosten ruim € 6000,00.
In 2013 is het bedrag gehalveerd door verhuurder, maar het moet nog minder. Ze kunnen niet aantonen wat er is gedaan en waar er een lamp is vervangen. Het onderhoud aan brandhaspels en brandblussers is voor rekening van de verhuurder.
Deze onduidelijkheid geldt ook voor de parkeerplaats en het groen.
Voorheen kon ik aan de werkbonnen zien hoeveel uur er gewerkt was en waar.
Ik voel me een beetje teleurgesteld omdat u aangeeft dat de Huurcommissie binnen deze procedure binnen een bepaald kader moet blijven. Wij wilden graag met verhuurder om tafel om meer duidelijkheid te krijgen en afspraken vast te leggen.
Zaaknummer
ZKN-2015-009866
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
III Beoordeling
Geen collectief verzoekschrift
Door huurder is gevraagd de verzoeken aan te merken als een collectief verzoek.
Dit is op basis van artikel 9a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte mogelijk als sprake is van een wooncomplex als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het overleg huurders verhuurder en het verzoek door ten minste de helft van de huurders binnen dit wooncomplex wordt ingediend.
Er zijn in totaal 25 verzoeken ontvangen van het complex Mariabad I en II. Dit betekent dat niet ten minste de helft van de huurders een verzoek heeft ingediend.
Om die reden is geen sprake van één collectief verzoek van huurders van een wooncomplex.
De commissie heeft kennis genomen van de veronderstelling van de woordvoerder namens huurder dat 25 verzoeken voldoende waren om een collectief verzoek in te dienen. Het getal 25 is afkomstig uit de Wet op het overleg huurders verhuurder.
Hier wordt in artikel 1 onder c de definitie gegeven van een wooncomplex (een verzameling van ten minste 25 in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen.
Zoals al is aangegeven is geen sprake van een collectief verzoek, omdat minder dan de helft van de huurders een verzoek heeft ingediend.
Beperking van het geschil
Uit de reactie op de rapportage namens huurder en de hierbij gevoegde mailwisse- ling tussen de bewonerscommissie en verhuurder concludeert de commissie dat het geschil verder strekt dan de aangegeven posten op het verzoek.
De meeste grieven betreffen de in het verleden gemaakte afspraken met een verhuurder die thans niet meer worden nagekomen en/of een wijziging in de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de servicekostenposten. Ook wordt melding gemaakt van een kennelijk ten onrechte in rekening gebracht bedrag voor de post onderhoud installaties in de afrekening over het kalenderjaar 2010 en incassokosten bij huurders die de betaling van de afrekening niet tijdig of nog niet hebben voldaan.
Ter zitting is door de commissie hierover al aangegeven dat deze procedure zich beperkt tot de in geschil gebrachte servicekostenposten in de ter discussie gestelde periode. De wens van de bewonerscommissie om, om tafel te gaan met verhuurder en duidelijke afspraken te maken en deze ook goed vast te leggen is begrijpelijk.
De commissie vertrouwt er op dat een dergelijk overleg tot de mogelijkheden behoort en dat verhuurder hiervoor open staat.
Zaaknummer
ZKN-2015-009866
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is, stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten.
Omdat de huurder alleen de kostenposten water, elektriciteit, tuin/groenvoor- ziening, vervangen lampen en de servicekosten ten behoeve van onderhoudswerk- zaamheden ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindaf- rekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten
De huurder heeft gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van € 1.735,85 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen.
Rapportage
De rapporteur heeft de kosten voor gasverbruik en stookkosten niet correct overgenomen van de afrekening van verhuurder. De commissie zal deze bedragen in de uitspraak aanpassen.
Beoordeling Huurcommissie
De afrekening van verhuurder (na correctie van de post onderhoud groenvoorzie- ning) is als volgt samengesteld:
In rekening gebrachte kosten over de periode:
1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 Kosten voor
gehele complex: Voor huurders woonruimte:
Servicecontract lift € 502,28 € 6,05
Telefoonkosten lift € 224,56 € 2,70
Schoonmaak € 11.180,29 € 134,70
Vervangen lampen € 980,41 € 11,81
Onderhoud groenvoorziening € 9.449,76 € 40,38
Waterverbruik € 9.544,81 € 115,00
Elektraverbruik € 9.974,96 € 120,18
Gasverbruik € 28.979,90 € 349,16
Stookkosten € 79.337,94 € 955,87
Totaal € 150.174,91 € 1.735,85
Uitsluitend de posten vervangen lampen, tuin/groenvoorziening, waterverbruik en elektra worden door de commissie beoordeeld.
Zaaknummer
ZKN-2015-009866
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Vervangen lampen
Verhuurder heeft met facturen aangetoond dat er ten aanzien van deze post een bedrag van € 5.904,69 is gemoeid. Namens huurder wordt aangegeven dat deze kosten aanzienlijk hoger zijn dan in voorgaande jaren. Verder wordt namens huurder aangegeven dat er met de bewonerscommissie geen overleg is geweest of afspraken zijn gemaakt over de invulling van deze servicekostenpost.
Daarnaast wordt aangegeven dat de kosten die worden opgevoerd op de facturen mogelijk meer omvatten dan uitsluitend het vervangen van lampen.
De commissie merkt hierover op dat door de rapporteur van de Huurcommissie de onderliggende facturen zijn beoordeeld en akkoord bevonden. Dat huurders van mening zijn dat deze kostenpost onevenredig hoog is, moge zo zijn, maar de doorberekende kosten zijn allemaal door middel van onderliggende facturen onderbouwd. De Huurcommissie treedt niet in de afweging van een verhuurder voor welk bedrag hij met welke partij een overeenkomst sluit. Dat bepaalde kosten hierin zouden zijn opgenomen die niet voor doorberekening aan huurders in aanmerking komen of dat kosten worden doorberekend die niet overeengekomen zijn tussen huurders en verhuurder is niet vastgesteld.
Door de commissie wordt vastgesteld dat verhuurder een lager bedrag in rekening brengt aan de bewoners dan door rapporteur is berekend op basis van de facturen.
De commissie acht het redelijk om het door verhuurder berekende bedrag te handhaven. Deze post wordt derhalve ongewijzigd overgenomen van de afrekening van verhuurder.
Tuinonderhoud
Door rapporteur zijn de rekeningen gecontroleerd. Er is een totaalbedrag van
€ 11.900,43 besteed aan deze post. Door verhuurder wordt aangegeven dat is afgesproken dat er maximaal € 9.000,00 in rekening zal worden gebracht ten aanzien van deze post, exclusief administratiekosten. De kosten worden vervolgens verdeeld over 234 huurappartementen.
Door rapporteur wordt aangegeven dat de rest van dit bedrag zal worden berekend aan de bewoners van de koopappartementen. Namens huurder wordt aangegeven dat niet het gehele bedrag in rekening wordt gebracht, omdat een deel van de tuin is gewijzigd in parkeerterrein. Daarnaast is er ook een deel groenvoorziening dat niet tot de binnentuin behoort en niet aan huurders mag worden doorberekend.
Verder wordt gesteld dat de binnentuin ook wordt gebruikt of kan worden gebruikt door de bewoners van de koopappartementen. De verdeelsleutel moet daarom worden gewijzigd van 234 (de huurappartementen) naar 246 (huur- en koop- appartementen). Daarnaast zijn huurders van mening dat de kosten groenvoorzie- ning niet kunnen uitstijgen boven de kosten groenvoorziening 2011, omdat in 2012 de binnentuin is verkleind.
Zaaknummer
ZKN-2015-009866
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Door de commissie wordt vastgesteld dat de kosten groenvoorziening op basis van de facturen hoger zijn dan het bedrag dat verhuurder in rekening brengt. Verhuur- der brengt een bedrag van € 9.449,76 (inclusief administratiekosten) in rekening.
De commissie kan niet vaststellen of het hogere bedrag inderdaad het bedrag is dat verhuurder in rekening brengt bij de bewoners van de koopappartementen of dat verhuurder dit bedrag toerekent aan de parkeerplaats en het aankledinggroen van dit complex.
De commissie acht het redelijk om het door verhuurder aangegeven maximale bedrag aan de bewoners van de appartementen door te berekenen. Dit bedrag is aangetoond met rekeningen. De commissie acht het aannemelijk dat de hogere kosten (het verschil in het bedrag op de facturen en het maximale bedrag) inderdaad is toe te rekenen aan het onderhoud dat niet tot de huidige binnentuin is te rekenen. Het is de commissie verder niet duidelijk waarom deze kosten niet over alle appartementen zijn verdeeld. Nu verhuurder niet ter zitting is verschenen om deze kwestie toe te lichten, zal de commissie de verdeelsleutel aanpassen.
De betekent dat de betalingsverplichting van huurder ten aanzien van deze post wordt berekend op € 9.449,76 : 246 = € 38,41.
Waterverbruik
Door huurders wordt aangegeven dat is afgesproken dat er een vergoeding zou worden betaald ten behoeve van het waterverbruik dat bij onderhoudswerkzaam- heden is gebruikt. Deze afspraak is echter niet vastgelegd.
Door rapporteur zijn de door verhuurder overgelegde rekeningen gecontroleerd. De kosten zijn gelijkelijk verdeeld over alle appartementen. Door rapporteur is echter geen rekening gehouden met een bedrag van € 1.557,68. Dit bedrag van de waterrekening wordt doorbelast in de stookkosten
De waterkosten worden als volgt herberekend:
Kosten water (gecontroleerde rekeningen) € 14.312,00 Aandeel recreatieruimte -/- € 486,78 Reeds doorbelast in stookkosten -/- € 1.557,68
€ 12.267,54
Bedrag per woonruimte € 12.267,54 : 128 = € 95,84.
Vermeerderd met 5% administratiekosten bedraagt dit € 100,63
Dit betekent dat de betalingsverplichting van huurder ten aanzien van deze post wordt vastgesteld op € 100,63.
Zaaknummer
ZKN-2015-009866
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Elektriciteit
Door rapporteur zijn de rekeningen gecontroleerd. Door huurders wordt aangege- ven dat er een lager bedrag door verhuurder wordt berekend in verband met de kosten van het parkeerterrein en de recreatieruimte. De huurders zijn van mening dat ook het door verhuurder berekende bedrag lager moet zijn, omdat de kosten van het parkeerterrein hoger zijn (op basis van meterstanden) en er is toegezegd dat een korting wordt toegepast voor het gebruik van elektra ten behoeve van onderhoudswerkzaamheden.
Door de commissie wordt vastgesteld dat er door verhuurder geen gegevens zijn verstrekt ten aanzien van een meter die betrekking heeft op het parkeerterrein.
Verder komt een goed verlicht parkeerterrein ook ten goede aan de bewoners van dit complex. Daarnaast wordt door de commissie opgemerkt dat de korting die wordt toegekend aan het complex Mariabad I ook wordt toegepast bij Mariabad II.
De totale korting die wordt toegekend bedraagt derhalve 2 x € 636,00.
Door rapporteur is abusievelijk een onjuiste verdeelsleutel gehanteerd. De kosten voor blok DE dienen door 128 te worden gedeeld. Per appartement zou dit
€ 15.529,09 : 128 = € 121,32, exclusief administratiekosten, bedragen.
De commissie stelt vast dat het door verhuurder berekende bedrag op basis van de overgelegde rekeningen en de gehanteerde verdeelsleutel redelijk is. De commissie neemt dit bedrag ongewijzigd over van de afrekening van verhuurder.
Dit betekent dat de betalingsverplichting van huurder wordt vastgesteld op
€ 120,18.
In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van huurder voor het kalenderjaar 2013 vast op:
Servicecontract lift € 6,05
Telefoonkosten lift € 2,70
Schoonmaak € 134,70
Vervangen lampen € 11,81
Onderhoud groenvoorziening € 38,41
Waterverbruik € 100,63
Elektraverbruik € 120,18
Gasverbruik € 349,16
Stookkosten € 955,87
Totaal € 1.719,51
Zaaknummer
ZKN-2015-009866
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Kwaliteit van geleverde diensten
Namens huurder is in de reactie op de toegezonden rapportage aangegeven dat het tuinonderhoud verbetering behoeft. Het is voor de Huurcommissie niet mogelijk om achteraf de kwaliteit van het onderhoud van de groenvoorziening te beoordelen. De huurder moet aannemelijk maken of aantonen dat de in rekening gebrachte kosten niet redelijk zijn. Deze bewijzen ontbreken. De Huurcommissie gaat daarom niet in op de klachten van de huurder over de kwaliteit.
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak
De totale betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 1.719,51.
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
Er is sprake van een gering verschil in afrekening verhuurder (€ 1.735,85) en de door de Huurcommissie vastgestelde betalingsverplichting (€ 1.719,51).
De Huurcommissie oordeelt dat het bedrag aan servicekosten dat de verhuurder berekent, in beginsel niet onredelijk is. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder moet de leges betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
Zaaknummer
ZKN-2015-009866
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
IV Beslissing
De totale betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt
€ 1.719,51.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De huurder moet € 25,00 leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot.
MAASTRICHT, 30 mei 2016 De Huurcommissie,
mr. L.E.M. Zalme W.J.M. Dings en L.P.J. Creugers MBA Zittingsvoorzitter Zittingsleden
