Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Afrekening servicekosten (art. 7:260 BW) Woonruimte
Donkersgang 2 E 9711 NM GRONINGEN
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[XXX]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[XXX]
Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting
17 oktober 2018
Verzonden op
30 november 2018
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Kern van de uitspraak
• De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het gehele jaar 2016 bedraagt € 2164,80.
I Verloop van de procedure
De Huurcommissie ontving op 13 april 2018 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het gehele jaar 2016 te beoordelen.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd.
De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting
Zittingsdatum: 17 oktober 2018
Zittingsvoorzitter: mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsleden: B. Robbe en G.W. Kamp
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:
• De verhuurder is Havos Vastgoed Beleggingen BV. Ik heb geen ASK-stukken ontvangen. Daarom vraag ik om uitstel, want ik kan het aantal
wooneenheden niet controleren. De elektrakosten zijn erg hoog en liggen ver boven het gemiddelde. Ik verzoek de Huurcommissie om deze kosten te matigen. Deze kamer is 27m2, 2a 32 m2, 2b 29 m2, 2c 27 m2, 2d 29 m2 en 2e 27 m2. Ik verzoek de gaskosten te verdelen op basis van 35%/ 65%.
III Beoordeling
Gemachtigde van huurder heeft om toezending gevraagd van de op het dossier betrekking hebbende stukken. Daarbij is verzocht om uitstel van de behandeling in het geval deze niet worden toegezonden. De commissie wijst er op dat het dossier ingezien had kunnen worden op het kantoor in Den Haag. Met ingang van 25 mei 2018 worden dossierstukken niet meer naar partijen gestuurd. De Huurcommissie heeft dit met een nieuwsbrief kenbaar gemaakt en deze is ook naar het kantoor van de gemachtigde van huurder gezonden. De mogelijkheid het dossier te raadplegen ten kantore van de Huurcommissie geeft partijen voldoende
gelegenheid de daarin opgenomen stukken te bestuderen. De gemachtigde van huurder is op de hoogte gebracht van deze wijziging in de procedure en had hiervan in elk geval op de hoogte kunnen zijn nu dit ruim van tevoren is
aangekondigd op de website. De commissie verwijst ook naar de klachtbrief d.d. 31 juli 2018 die de gemachtigde naar de Huurcommissie heeft gezonden omtrent de weigering de stukken toegestuurd te krijgen in een aantal andere aanhangig gemaakte zaken.
Het verzoek om toezending van de stukken wordt niet gehonoreerd. Er is
voldoende gelegenheid geboden het dossier te raadplegen en nu de gemachtigde van huurder te kennen heeft gegeven daarvan geen gebruik te maken, wijst de commissie het verzoek tot uitstel van de behandeling af.
De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, elektra, water en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen
eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Eindafrekening kosten voor gas, elektra, water en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende het gehele jaar 2016 de woonruimte gehuurd. De huurder heeft over deze periode een totaal voorschotbedrag van € 2220,00 aan de verhuurder betaald. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt.
Rapportage
De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, elektra, water en/of overige servicekosten over het gehele jaar 2016 vast te stellen op € 2164,80.
Beoordeling Huurcommissie
De Huurcommissie neemt het advies van de rapporteur niet geheel over.
Gaskosten
De Huurcommissie is van oordeel dat het redelijker is om de gaskosten als volgt te berekenen:
De totale gaskosten bedragen in de gehele factuurperiode 30 september 2015 tot en met 11 juni 2017 € 4.827,19.
Graaddagen:
Om de kosten om te rekenen naar de onderzoeksperiode, wordt gebruik gemaakt van de graaddagenmethode. Bij deze methode wordt er van uit gegaan dat er pas gestookt wordt als het kouder is dan 18°C. Dit is de stookgrens. Het aantal
graaddagen geeft aan hoeveel graden de werkelijke temperatuur kouder is geweest dan deze stookgrens.
Factuurperiode 30 september 2015 t/m 11 juni 2017
Het aantal graaddagen in de gehele factuurperiode 30 september 2015 t/m 11 juni 2017 bedraagt 6.294,4 waarvan 3.468,4 in de onderzoeksperiode 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016. Het totale gasverbruik in de onderzoeksperiode 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 bedraagt:
3.468,4/6.294,4e deel van € 4.827,19 = € 2.659,92.
De Huurcommissie geeft de voorkeur aan de volgende verdeling van de gaskosten:
- vaste kosten: 35% gelijk over het aantal woonruimten - variabele kosten: 65% naar vloeroppervlakte
De verdeling in vaste en variabele kosten is gebaseerd op het feit dat er verlies optreedt in de ketel en de leidingen. Dit verlies bedraagt gemiddeld 35%. De bewoners kunnen geen invloed uitoefenen op dit verlies. De kosten voor dit verlies worden overige kosten genoemd die worden verdeeld volgens een vaste
verdeelsleutel. De bewoners hebben invloed op 65% van de totale energiekosten.
Dit worden de variabele kosten genoemd. Deze kosten worden verdeeld op basis van individueel verbruik.
De vaste kosten bedragen 35% van € 2.659,92 = € 930,97.
Het aantal woonruimten bedraagt zes.
Huurders aandeel in de vaste kosten bedraagt 1/6e deel van € 930,97 = € 155,16.
De variabele kosten bedragen 65% van € 2.659,92 = € 1.728,95.
De totale oppervlakte bedraagt 171 m2, de oppervlakte van huurders woonruimte is 27 m2.
Huurders aandeel in de variabele kosten bedraagt 27/171e deel van € 1.728,95 = € 272,99.
De kosten voor huurder bedragen:
Vaste kosten: € 155,16 Variabele kosten: € 272,99 Totaal € 428,15
Afschrijving en onderhoud roerende zaken
De kookplaat ( € 129,00 ) en de schouwkap ( € 219,00 ) zijn onroerend van aard en de kosten kunnen daarom niet als servicekosten aan de huurder in rekening worden gebracht.
De gebruiksvergoeding wordt dan als volgt:
wasautomaat en droger € 19,60, koelkast en t.v. € 54,80, rolgordijnen € 155,43, laminaat + werkuren € 144,31 en diverse meubilair en klein huishoudelijk € 348,20, totaal € 722,44.
Elektra
De commissie volgt de gemachtigde van de huurder niet in diens stelling dat de elektrakosten erg hoog zijn en alleen daarom al niet redelijk zouden zijn.
De elektrakosten die de rapporteur heeft berekend, zijn afkomstig van de door de verhuurder overlegde facturen en daarmee gebaseerd op de door de verhuurder daadwerkelijk gemaakte kosten.
Het rapport bevat voor zover bekend verder geen onjuistheden.
In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting vast op:
• gas € 428,15, elektra € 623,86, water € 75,90, afschrijving roerende zaken € 722,44, signaallevering € 182,86, schoonmaakkosten/ glasbewassing € 131,59, overige kosten € 0,00, totaal € 2164,80.
Belastingen en/of heffingen
De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als
‘belastingplichtige’, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan.
Conclusie/Gevolgen van deze uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het gehele jaar 2016 bedraagt € 2164,80.
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt en de Huurcommissie stelt de betalingsverplichting van de huurder lager vast dan het door huurder aan
verhuurder betaalde voorschotberdrag. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen.
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00 per zaak.
IV Beslissing
• De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het gehele jaar 2016 bedraagt € 2164,80.
Legesveroordeling
• De verhuurder moet € 450,00 leges betalen.
• De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Groningen, 17 oktober 2018 De Huurcommissie,
mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter
