Uitspraken
van de Huurcommissie
Verzoeken
Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte
Boterdiep 94 KM 1.12 1 ET LKS VR 9712 LS GRONINGEN
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [xxx]
Hierna te noemen: huurder [xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraken
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 15 januari 2012 tot en met 31 december 2012 bedraagt € 591,62.
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 837,28.
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt € 821,17.
---
I Verloop van de procedures
De Huurcommissie ontving op 30 juni 2015 drie verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie zijn betalingsverplichting voor de kosten van gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 15 januari 2012 tot en met 31 december 2012 (ZKN-2015-004279), het jaar 2013 (ZKN-2015-004283) en het jaar 2014 (ZKN-2015-004284) vast te stellen.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren op 21 september 2015. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Zaaknummers
ZKN-2015-004279 ZKN-2015-004283 ZKN-2015-004284
Datum zitting
4 december 2015
Verzonden op
28-12-2015
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Zaaknummers
ZKN-2015-004279 ZKN-2015-004283 ZKN-2015-004284
Datum zitting
4 december 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
II Zitting
Zittingsdatum: 4 december 2015
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder:
Over 2012 zijn geen stukken ingeleverd en ook geen formulier? Dan dient te worden uitgegaan van de vastgestelde verbruiken;
Voor de rest ga ik akkoord met rapport;
De schoonmaakkosten zijn niet overeengekomen. Er is ook geen aankondiging van geweest door de verhuurder;
De huur van de vuilcontainers is geen heffing, de Huurcommissie zou de uit- spraak kunnen doen dat huurder is vrijgesteld van betaling afvalstoffenheffing;
De huismeester is uitdrukkelijk niet overeengekomen, de kosten kunnen niet worden verhaald.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
In 2012 zat ik midden in de verbouwing. Er is sprake van een verkapt
onkostenrapport (bouwstroom) en ik vind het niet reëel om hier iets over in te leveren. Er kan het gemiddelde worden genomen over 2013 en 2014;
Ik denk niet dat ik een specificatieformulier over 2012 heb ingeleverd;
De schoonmaakkosten zijn wel gemaakt, ik vind het niet terecht dat deze op
€ 0,00 zijn gesteld;
De gemeenschappelijke ruimte moet worden schoongemaakt, als huurders dat niet doen, doet de verhuurder dat tegen kosten;
Het is een foutje dat de huismeester niet is aangekruist in de huurovereenkomst;
De vuilcontainers huur ik van de gemeente. Ik betaal geen afvalstoffenheffing.
De containers worden tweemaal per week geleegd. Het zijn 1100 liter
containers. Ik heb een huurcontract bij de gemeente. Dit is goedkoper voor de huurders dan de afvalstoffenheffing;
Ik ga ervan uit dat de Huurcommissie deze zaak goed onderzoekt en de vorige uitspraken hierbij betrekt, anders blijven we aan de gang. Het heeft al genoeg gekost.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen
eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
COU2G ENV-2015-368770
Zaaknummers
ZKN-2015-004279 ZKN-2015-004283 ZKN-2015-004284
Datum zitting
4 december 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten
De huurder heeft gedurende de periode 15 januari 2012 tot en met 31 december 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Het betaalde voorschot voor de servicekosten bedroeg € 135,00 per maand.
Rapportage
De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 15 januari 2012 tot en met 31 december 2012 vast te stellen op € 591,62, over het jaar 2013 op
€ 657,10 en over het jaar 2014 op € 606,60.
Beoordeling Huurcommissie
Mede op basis van hetgeen ter zitting aan de orde is gekomen, is de commissie het volgende van oordeel.
Periode 15 januari 2012 tot en met 31 december 2012
De commissie heeft bij de rapporteur zekerheidshalve navraag gedaan omtrent het specificatieformulier over 2012. Gebleken is dat er over 2012 door de verhuurder geen factuur maar wel een specificatieformulier is verstrekt. Voor de posten gas, water en elektra wordt dan de helft van de verbruiksnorm aangehouden. De commissie ziet daarom geen reden af te wijken van het rapport.
Roerende zaken - computerapparatuur 2013 en 2014
De apparatuur ten behoeve van internet omvat roerende zaken. In de betreffende factuur van "Eerste hulp voor computers" worden immers Access Points opgevoerd, kabelgoten, een PoE Switch 8 ports en klein materiaal, waarvan niet valt in te zien waarom dit aard en nagelvast verbonden is met het gebouw dan wel anderszins onroerend geacht moet worden. Deze apparaten worden verder niet duurzaam geacht en het totale bedrag daarvan, inclusief BTW, bedraagt € 1.522,54.
De commissie acht het onredelijk de uren voor de installatie van deze zaken in aanmerking te nemen.
Het totaalbedrag is € 1.522,54
De gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt 20% van € 1.522,54 = € 304,51.
1/40e deel van € 304,51 = € 7,61.
Dit geldt ook voor 2014. Voorts kunnen in 2014, conform het rapport, de facturen van WIFI 4 YOU ad. € 4775,05 aan huurder in rekening worden gebracht.
De gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt 20% van € 4.775,05 = € 955,01.
1/40e deel van € 955,01 = € 23,88.
Kleine herstellingen - 2013
De commissie acht het redelijk dat de verhuurder de kosten van de
ongediertebestrijding in rekening brengt, aangezien dit in huurders belang is uitgevoerd. De kosten bedragen: 1/40e deel van € 229,90 = € 5,75.
Zaaknummers
ZKN-2015-004279 ZKN-2015-004283 ZKN-2015-004284
Datum zitting
4 december 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Onderhoud gemeenschappelijke ruimten - 2014
De commissie is van oordeel dat de kosten voor de aanschaf van sifons voor rekening van de verhuurder komen nu dit onder de onderhoudsverplichting van verhuurder valt, en stelt het hiervoor opgenomen bedrag van € 33,00 dan ook op
€ 0,00. Het in de totaaltelling opgenomen bedrag van € 0,83 vervalt.
Huismeester
In een eerdere uitspraak (uitspraak d.d. 12-10-2015, zkn-2015-004060) is het volgende overwogen:
"De commissie heeft geconstateerd dat de huismeester 7 á 8 uur per week op het pand aanwezig is voor 40 woonruimtes. Zij acht dat niet onredelijk. Wellicht valt te discussiëren over de taken organisatie en beheer, die in het administratieve kader zijn te plaatsen en ook over toezicht en controle nu dit kan worden uitgevoerd tijdens bijvoorbeeld het schoonmaken.
Anderzijds hanteert verhuurder een uurtarief van € 32,00 per uur en zijn door de rapporteur de kosten voor telefoon, parkeervergunning en kilometervergoeding niet berekend, terwijl de eerste in het algemeen wel worden meegenomen.
De commissie acht het berekende uurtarief gelet op de 35-euronorm die de Huurcommissie hanteert, op zichzelf niet onredelijk".
In de uitspraak van 19 november 2015 (zkn-2015-005633) zijn de toegestane kosten echter beperkt tot de schoonmaakwerkzaamheden.
Bij de behandeling speelde een rol dat huurder in de eerste zaak niet bestreden had dat er een huismeester was, maar wel de omvang van de werkzaamheden die onder de huismeestertaken (bijvoorbeeld de onderhouds- en reparatiewerkzaam- heden) in rekening waren gebracht en de loonkosten daarvan. In de tweede zaak gaf de huurder te kennen akkoord te gaan met de kosten voor de
schoonmaakwerkzaamheden.
In het onderhavige geval wordt ontkend dat de huismeester is overeengekomen maar niet dat schoonmaakwerkzaamheden zijn verricht . Verhuurder stelt dat vergeten is de huismeester overeen te komen. 'Schoonmaak gemeenschappelijke ruimten' is wel aangevinkt.
De commissie zal daarom in dit geval alleen de schoonmaakkosten opnemen.
2013: 178 uren á € 32,00 = € 5.696,00. 1/40 keer € 5.696 = € 142,40 2014: 185 uren á € 32,00 = € 5.920,00. 1/40 keer € 5.920 = € 148,00
Huur afvalcontainer
De commissie constateert dat de afvalcontainer wordt gehuurd van de gemeente.
Omdat de afvalstoffenheffing is overeengekomen en de huurprijs kennelijk in de plaats komt van de heffing kan deze servicekostenpost geacht worden
overeengekomen te zijn. Bovendien is de dienst geleverd en afgenomen zodat het in elk geval feitelijk deel uitmaakt van de huurovereenkomst. De kosten ervan mogen aan huurders in rekening worden gebracht.
Zaaknummers
ZKN-2015-004279 ZKN-2015-004283 ZKN-2015-004284
Datum zitting
4 december 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Periode 15 januari 2012 tot en met 31 december 2012: De verhuurder heeft geen gegevens verstrekt, in de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van € 0,00.
2013: 1/40e deel van € 1.564,59 = € 39,11.
2014: 1/40e deel van € 2.391,74 = € 59,79.
Conclusie
Voor 2012 volgt de commissie het rapport. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie huurders betalingsverplichting over 2013 en 2014 als volgt vast:
2013
Gas € 167,17
Elektra € 384,24
Water € 36,28
Roerende zaken/gebruik elektronische apparatuur € 7,61
Kleine herstellingen € 5,75
Schoonmaak gemeenschappelijke ruimten € 2,12 Onderhoud gemeenschappelijke ruimten € 0,00 Huismeester € 0,00
Schoonmaken € 142,40
Onderhoud installaties/onderhoudscontracten € 10,01 Signaallevering (televisie en internet) € 42,59
Huur boiler / geiser / ketel € 0,00
Belastingen en heffingen n.v.t.
Huur afvalcontainer € 39,11
Beheer- en administratiekosten € 0,00
---
Totaal € 837,28
2014
Gas € 114,71
Elektra € 364,23
Water € 43,21
Roerende zaken/gebruik elektronische apparatuur € 7,61 Roerende zaken/gebruik elektronische apparatuur € 23,88 Schoonmaak gemeenschappelijke ruimten € 9,98 Onderhoud gemeenschappelijke ruimten € 0,00 Huismeester € 0,00
Schoonmaken € 148,00
Onderhoud installaties/onderhoudscontracten € 2,75 Signaallevering (televisie en internet) € 47,01
Huur boiler / geiser / ketel € 0,00
Belastingen en heffingen n.v.t.
Huur afvalcontainer € 59,79
Beheer- en administratiekosten € 0,00
---
Totaal € 821,17
Zaaknummers
ZKN-2015-004279 ZKN-2015-004283 ZKN-2015-004284
Datum zitting
4 december 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Belastingen en/of heffingen
De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als
‘belastingplichtige’, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan.
Gevolgen van deze uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 15 januari 2012 tot en met 31 december 2012 bedraagt € 591,62, over het jaar 2013 € 837,28 en over het jaar 2014 € 821,17.
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
De verhuurder heeft geen eindafrekeningen verstrekt en de commissie stelt huurders betalingsverplichting op lagere bedragen vast dan huurder aan
voorschotten heeft betaald. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
IV Beslissing
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 15 januari 2012 tot en met 31 december 2012 bedraagt € 591,62.
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 837,28.
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt € 821,17.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraken is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraken naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
COU2G ENV-2015-368770
Zaaknummers
ZKN-2015-004279 ZKN-2015-004283 ZKN-2015-004284
Datum zitting
4 december 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Legesveroordeling
De verhuurder moet 3 x € 25,00 leges betalen.
De huurder krijgt zijn betaalde legesvoorschotten terug.
Deze uitspraken zijn zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
GRONINGEN, 4 december 2015
De Huurcommissie,
mr. J.H. Bloksma B. Robbe en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsvoorzitter Zittingsleden
