Uitspraken
van de Huurcommissie
Verzoeken
Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte
Boterdiep 94 KM 2.12 9712 LS GRONINGEN
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [xxx]
Hierna te noemen: huurder [xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraken
De betalingsverplichting van de huurder voor kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 749,14.
De betalingsverplichting van de huurder voor kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt € 705,03.
---
I Verloop van de procedures
De Huurcommissie ontving op 31 juli 2015 twee verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om zijn betalingsverplichting van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013
(ZKN-2015-005633) en het jaar 2014 (ZKN-2015-005635) vast te stellen.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 22 september 2015 een voorbereidend onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige
servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd.
De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Zaaknummers
ZKN-2015-005633 ZKN-2015-005635
Datum zitting
19 november 2015
Verzonden op
24-11-2015
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Zaaknummers
ZKN-2015-005633 ZKN-2015-005635
Datum zitting
19 november 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 19 november 2015
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder:
Ik vraag me af waarom huurder voor de computerapparatuur moet betalen.
De rechtbank van Groningen heeft geoordeeld dat de kosten voor de
aansluiting van de verhuurder komen nu dit een eenmalige kostenpost betreft voor het kunnen leveren van diensten aan huurders. Ik overhandig de
commissie hiervan een kopie;
Ik kan me er wel in vinden als de schoonmaakkosten worden doorberekend als de schoonmaakwerkzaamheden zijn geleverd;
Waar de bedragen voor de huismeester vandaan komen, kan ik nergens terugvinden. De kosten zijn niet aangetoond.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
Ik heb de afrekening wel verstrekt maar te laat;
Ik heb het pand in 2010 gebouwd om aan het werk te blijven. Alles is verder onbekend bij mij;
Huurder kan ook eerst een brief sturen om de afrekening te vragen. Ik krijg nu gelijk een aangetekende brief met procedure van de Huurcommissie;
De kosten voor computerapparatuur hebben betrekking op het contract onderhoud patchkast en updaten en draadloos internet. Er zijn 40 kamers en alle huurders willen snel internet. In de vorige uitspraak (kamer 38 3 ET) is dit ook door de commissie meegenomen;
Er is sprake van een foutje in de huurovereenkomst dat de post huismeester niet is aangevinkt. Ik doe huismeesterstaken in eigen beheer. Ik ging ervan uit dat de makelaar het goed deed. De schoonmaakkosten zijn echter ook op
€ 0,00 gesteld, dat vind ik niet terecht. Een en ander wordt wel schoongehouden;
De huurovereenkomst is pas één maand geleden beëindigd. Wat op pag 8 van 14 staat in de 4e alinea, klopt niet;
Ik vraag de commissie hetzelfde uit te spreken als de vorige commissie heeft gedaan;
De afvalstoffenheffing zit bij de heffing HEF, dat betaal ik niet omdat ik een container heb genomen. Het is een verkapt bedrag dat bij de zuiveringsheffing hoort. Als ik dit niet had, zou het duurder uitkomen voor huurder;
De afrekening is te laat, maar ik heb mijn administratiekosten wel gehad;
Er was sprake van bedwantsen en kakkerlakken bij een huurder. Ik moest ingrijpen met ongediertebestrijding. Huurder wou zijn kamer niet meer in en is vertrokken en daarnaast een heleboel andere huurders.
COU2G ENV-2015-354320
Zaaknummers
ZKN-2015-005633 ZKN-2015-005635
Datum zitting
19 november 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen
eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de jaren 2013 en 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt, althans te laat verstrekt aan huurder. Het voorschot voor de servicekosten bedraagt € 135,00 per maand.
Rapportage
De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013 vast te stellen op
€ 650,79 en over het jaar 2014 op € 602,26.
Beoordeling Huurcommissie
Mede op basis van hetgeen ter zitting aan de orde is gekomen, ziet de
Huurcommissie aanleiding om van het rapport af te wijken. De commissie gaat hiernavolgend nader per kostenpost op in.
Roerende zaken - computerapparatuur 2013 en 2014
De commissie is van oordeel dat het rapport correct is. De apparatuur ten behoeve van internet (over 2013) omvat roerende zaken. In de betreffende factuur van
"Eerste Hulp voor computers" worden immers Access Points opgevoerd,
kabelgoten, een PoE Switch 8 ports en klein materiaal, waarvan niet valt in te zien waarom dit aard en nagelvast verbonden is met het gebouw dan wel anderszins onroerend geacht moet worden. Deze apparaten worden verder niet duurzaam geacht en het totale bedrag daarvan, inclusief BTW, bedraagt € 1.522,54.
De commissie acht het onredelijk de uren voor de installatie van deze zaken in aanmerking te nemen.
Het totaalbedrag is € 1.522,54.
De gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt 20% van € 1.522,54 = € 304,51.
1/40e deel van € 304,51 = € 7,61.
Behalve het voor 2013 gestelde ziet de commissie op basis van hetgeen ter zitting aan de orde is gekomen geen reden af te wijken van het rapport van voorbereidend onderzoek. De facturen van WIFI 4 YOU ad. € 4.775,05 mogen aan huurder in rekening worden gebracht.
De gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt 20% van € 4.775,05 = € 955,01.
1/40e deel van € 955,01 = € 23,88.
Zaaknummers
ZKN-2015-005633 ZKN-2015-005635
Datum zitting
19 november 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Kleine herstellingen - 2013
De commissie acht het redelijk dat de verhuurder de kosten van de
ongediertebestrijding in rekening brengt, aangezien dit in huurders belang is uitgevoerd. De kosten bedragen: 1/40e deel van € 229,90 = € 5,75.
Onderhoud gemeenschappelijke ruimten - 2014
De commissie is van oordeel dat de kosten voor de aanschaf van sifons voor rekening van de verhuurder komen nu dit onder de onderhoudsverplichting van verhuurder valt, en stelt het hiervoor opgenomen bedrag van € 33,00 dan ook op
€ 0,00.
Het in de totaaltelling opgenomen bedrag van € 0,83 vervalt.
Huismeester - schoonmaakwerkzaamheden 2013 en 2014
In lijn met de door de commissie eerder gedane uitspraak (ZKN-2015-004060 en ZKN-2015-004097) is zij van oordeel dat de schoonmaakwerkzaamheden in rekening kunnen worden gebracht.
"De commissie heeft geconstateerd dat de huismeester 7 á 8 uur per week op het pand aanwezig is voor 40 woonruimtes. Zij acht dat niet onredelijk. Wellicht valt te discussiëren over de taken organisatie en beheer, die in het administratieve kader zijn te plaatsen en ook over toezicht en controle nu dit kan worden uitgevoerd tijdens bijvoorbeeld het schoonmaken.
Anderzijds hanteert verhuurder een uurtarief van € 32,00 en zijn door de rapporteur de kosten voor telefoon, parkeervergunning en kilometervergoeding niet berekend, terwijl de eerste in het algemeen wel wordt meegenomen.
De commissie acht het berekende uurtarief geldt op de € 35,00-norm die de Huurcommissie hanteert, op zichzelf niet onredelijk.
Alles afwegende is de commissie van oordeel dat de post huismeester op zichzelf niet in het huurcontract is overeengekomen en de kosten ervan niet aan huurders in rekening mogen worden gebracht.
De schoonmaakwerkzaamheden zijn echter geleverd en mogen aan huurder in rekening worden gebracht.
Het gaat in 2013 om 178 uren x € 32,00 = € 5.696,00.
De kosten voor de huurder bedragen daarom:
70% van € 5696,00 = € 3.987,20 1/40e deel van € 3.987,20 = € 99,68.
Het gaat in 2014 om 185 uren x € 32,00 = € 5.920,00.
De kosten voor de huurder bedragen daarom:
70% van € 5696,00 = € 4.144,00 1/40e deel van € 3.987,20 = € 103,60.
Zaaknummers
ZKN-2015-005633 ZKN-2015-005635
Datum zitting
19 november 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Huur afvalcontainer 2013 en 2014
De commissie constateert dat de afvalcontainer particulier wordt gehuurd. De kosten ervan mogen echter niet aan huurder in rekening worden gebracht omdat partijen deze kostenpost niet contractueel zijn overeengekomen.
In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie huurders betalingsverplichting als volgt vast:
2013
Gas € 160,86
Elektra € 384,24
Water € 36,28
Roerende zaken/gebruik elektronische apparatuur € 7,61
Kleine herstellingen € 5,75
Schoonmaak gemeenschappelijke ruimten € 2,12 Onderhoud gemeenschappelijke ruimten € 0,00
Huismeester € 99,68
Onderhoud installaties/onderhoudscontracten € 10,01 Signaallevering (televisie en internet) € 42,59
Huur boiler/geiser/ketel € 0,00
Belastingen en heffingen n.v.t.
Huur afvalcontainer € 0,00
Beheer- en administratiekosten € 0,00
---
Totaal € 749,14
2014
Gas € 110,37
Elektra € 364,23
Water € 43,21
Roerende zaken/gebruik elektronische apparatuur € 23,88 Schoonmaak gemeenschappelijke ruimten € 9,98 Onderhoud gemeenschappelijke ruimten € 0,00
Huismeester € 103,60
Onderhoud installaties/onderhoudscontracten € 2,75 Signaallevering (televisie en internet) € 47,01
Huur boiler/geiser/ketel € 0,00
Belastingen en heffingen n.v.t.
Huur afvalcontainer € 0,00
Beheer- en administratiekosten € 0,00
---
Totaal € 705,03
Zaaknummers
ZKN-2015-005633 ZKN-2015-005635
Datum zitting
19 november 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Belastingen en/of heffingen
De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als
‘belastingplichtige’, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan.
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 749,14 en over het jaar 2014 € 705,03.
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt, althans te laat en de
commissie stelt huurders betalingsverplichting op lagere bedragen vast dan hij aan voorschotten heeft betaald. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
IV Beslissing
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 749,14.
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt € 705,03.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De verhuurder moet 2 x € 25,00 leges betalen.
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Zaaknummers
ZKN-2015-005633 ZKN-2015-005635
Datum zitting
19 november 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Deze uitspraken zijn zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
GRONINGEN, 19 november 2015 De Huurcommissie,
mr. J.A.M. Schuurbiers drs. A.H.M.G. Engbers en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsvoorzitter Zittingsleden
