Uitspraken
van de Huurcommissie
Verzoeken
Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte
Meeuwerderweg 30 A KM 2 9724 ET GRONINGEN
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker
[xxx](niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder
[xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraken
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 26 april 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt € 926,76.
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt € 1.444,33.
---
I Verloop van de procedure
De Huurcommissie ontving op 18 februari 2016 twee verzoeken van de huurder.
Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om zijn betalingsverplichting van de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 26 april 2013 tot en met 31 december 2013 (ZKN-2016-000886) en het jaar 2014 (ZKN-2016-000887) vast te stellen.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 14 april 2016 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten opgevraagd.
Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn
vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Zaaknummers
ZKN-2016-000886 ZKN-2016-000887
Datum zitting
16 juni 2016
Verzonden op
01-07-2016
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Zaaknummers
ZKN-2016-000886 ZKN-2016-000887
Datum zitting
16 juni 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 16 juni 2016
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder:
Ik overhandig de commissie mijn pleitnotitie, die ik tevens zal toelichten;
Voor de post stoffering verzoek ik de commissie primair de houten vloer en het inbouw bed op € 0,00 te stellen, deze zaken zijn onroerend. De vloer is
gelijmd. Mocht de commissie anders beslissen, dan verzoek ik haar secundair de kosten voor de vloer (conform haar beleid) op € 25,00 per m2 te stellen. De verhuurder heeft een factuur overgelegd voor 30 m2 ad € 85,00 ex BTW, inclusief BTW is dat € 101,15 per m2. Dat vind ik onredelijk hoog. De commissie toetst ook aan redelijkheid;
De onroerende zaken (bijvoorbeeld de afzuigkap) worden wel gewaardeerd in de kale huur. De keuken wordt immers gewaardeerd met punten;
De kosten voor de droger zijn niet overeengekomen. Deze kosten kunnen niet achteraf in rekening worden gebracht. Ik verwijs de commissie hiervoor naar het vonnis van de rechtbank Alkmaar (LJN: BK 1165, kantonzaken, rechtbank Alkmaar, 301916 CV EXPL 09-2443). Ik verzoek de commissie de
betalingsverplichting op € 0,00 te stellen. Huurder gebruikt de droger wel;
De basis is in de huurovereenkomst opgenomen. Verhuurder is een
professionele partij, het is hem aan te rekenen dat het niet goed is gegaan;
Voor het schoonmaken van de gang heeft verhuurder geen aparte brief ingebracht. Mijns inziens betreft dit onderhoud;
Wij zijn het eens met de toegepaste graaddagenmethode in het rapport.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
De commissie hanteert € 25,00 per m2 voor een laminaatvloer. De nota voor deze houten vloer ligt er gewoon, de kosten zijn gemaakt. De vloer ligt er los in. Het is een onzelfstandige woonruimte en deze kosten kunnen niet uit de kale huur bekostigd worden. Ik verwijs de commissie hiervoor naar de zaak Coehoornsingel 26;
De ruimte is 30 m2, er staat een verhoogd inbouwbed in, met lades eronder als kastruimte. Huurder hoeft alleen een passend matras mee te nemen.
Huurder wist waar hij aan begon;
De droger had beter in het huurcontract kunnen staan;
De droger en wasautomaat worden door drie personen gebruikt;
Ik heb vraagtekens bij de graaddagenmethode. De factuur is € 3.000,00 over de exacte periode dat huurder er heeft gezeten. Als je, na toepassing van graaddagen 2012 en 2013 neemt dan is dan geen € 3.000,00. Het verschil is
€ 130,00 in ons nadeel. De graaddagen kloppen niet;
Ik heb wel een factuur ingediend voor het opruimen van de gang. Wij zijn verantwoordelijk voor de veiligheid in het pand.
COU2G ENV-2016-143517
Zaaknummers
ZKN-2016-000886 ZKN-2016-000887
Datum zitting
16 juni 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen
eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende 26 april 2013 tot en met 31 december 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. De huurder heeft in deze hele periode een
voorschotbedrag van € 3.529,16 betaald.
Rapportage
De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 26 april 2013 tot en met 31 december 2013 vast te stellen op € 981,09 en over het jaar 2014 op
€ 1.523,98.
Beoordeling Huurcommissie
Gemachtigden van huurder en gemachtigde van verhuurder hebben bezwaar gemaakt tegen het rapport van voorbereidend onderzoek. Mede op basis van hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, is de commissie het volgende van oordeel.
Graaddagenmethode
Navraag bij de rapporteur heeft uitgewezen dat hij per abuis in het rapport (over de periode in 2013) heeft vermeld dat de totaalfactuur betrekking heeft op de periode 12 april 2013 tot 13 april 2014 in plaats van tot en met 13 april 2014. De berekening is wel op de goede wijze uitgevoerd.
Volledigheidshalve merkt de commissie nog op dat de factuurperiode niet gelijk loopt met de onderzoeksperiode en het daardoor lijkt of de bedragen (na
toepassing van de graaddagenmethode) niet overeenkomen. Bij verhuizing of het jaar erna wordt de berekening echter weer rechtgetrokken. Hierdoor loopt verhuurder geen gedeelte van de kosten mis.
Onderhoud
De kosten voor het schoonmaken van een filter en rommel naar grofvuil brengen, zijn niet contractueel overeengekomen met huurder. De kosten kunnen daarom niet aan huurder worden doorberekend.
Stoffering/meubilering
Inbouwapparatuur (gaskookplaat en afzuigkap)
De commissie merkt op dat zij bij ook onzelfstandige woonruimten de
inbouwapparatuur nooit waardeert in de servicekosten. De vergoeding hiervoor maakt deel uit van de kale huurprijs.
Zaaknummers
ZKN-2016-000886 ZKN-2016-000887
Datum zitting
16 juni 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Droger
Ter zitting is gebleken dat de droger door drie huurders wordt gebruikt. De commissie acht het daarom redelijk voor de droger de navolgende kosten aan huurder in rekening te brengen: € 285,00 : 3 = € 95,00.
Inbouwbed
Ter zitting is vast komen te staan dat het inbouwbed aard- en nagelvast zit en daarmee onroerend is. De commissie stelt huurders betalingsverplichting voor het inbouwbed daarom op € 0,00.
Stoffering (houten vloer)
De houten vloer ligt los en er is een rekening waarmee de kosten zijn aangetoond.
Voor een houten vloer acht de commissie deze kosten niet onredelijk hoog. Zij is daarom van oordeel dat de kosten aan huurder in rekening kunnen worden gebracht.
Herberekening van de kostenpost stoffering/meubilering ziet er als volgt uit:
Periode 26 april 2013 tot en met 31 december 2013
De totale kosten als niet-duurzame goederen komen op: € 1.156,52 -/- € 592,25 = 564,27. De gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt 20% van € 564,27 = € 112,85 (verbruiksvergoeding per jaar).
Stoffering (houten vloer) wordt aangemerkt als duurzaam. De gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt 10% van € 3.034,50 = € 303,45 (verbruiksvergoeding per jaar).
De totale kosten komen hiermee op € 112,85 + € 303,45 = € 416,30.
Het aandeel van de huurder is 249/365e deel van € 416,30 = € 284,00.
2014
De totale kosten komen op € 112,85 + € 303,45 = € 416,30.
In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie huurders betalingsverplichting als volgt vast:
26 april 2013 tot en met 31 december 2013
Gas € 454,52
Elektriciteit € 155,92
Water € 32,32
Onderhoud € 0,00
Stoffering/meubilering € 284,00 Belasting/heffing n.v.t.
Totaal € 926,76
2014
Gas € 682,28
Elektriciteit € 263,48
Water € 82,27
Onderhoud € 0,00
Stoffering/meubilering € 416,30
Belasting/heffing n.v.t.
Totaal € 1.444,33
Zaaknummers
ZKN-2016-000886 ZKN-2016-000887
Datum zitting
16 juni 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Belastingen en/of heffingen
De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als
‘belastingplichtige’, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan.
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 26 april 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt € 926,76 en over het jaar 2014 op € 1.444,33.
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
De verhuurder heeft geen eindafrekeningen verstrekt en de commissie stelt huurders betalingsverplichting op lagere bedragen vast dan hij aan voorschotten heeft betaald. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
Zaaknummers
ZKN-2016-000886 ZKN-2016-000887
Datum zitting
16 juni 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
IV Beslissing
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 26 april 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt € 926,76.
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt € 1.444,33.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraken is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraken naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De verhuurder moet 2 x € 450,00 leges betalen.
De huurder krijgt zijn betaalde legesvoorschotten terug.
Deze uitspraken zijn zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
GRONINGEN, 16 juni 2016 De Huurcommissie,
mr. J.A.M. Schuurbiers H. Oostland en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden
