Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte Grote Markt 15 KM C 9712 HP GRONINGEN
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [xxx]
Hierna te noemen: huurder [xxx]
Wederpartij
[xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder
[xxx]
--- Kern van de uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 februari 2015 tot en met 31 december 2015 bedraagt € 536,76 ---
I Verloop van de procedure
De Huurcommissie ontving op 6 december 2016 een verzoek van de huurder.
Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 februari 2015 tot en met 31 december 2015 te beoordelen.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd.
De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 2 mei 2017 Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
Zaaknummer
ZKN-2016-008173
Datum zitting
2 mei 2017
Verzonden op
26-06-2017
Verzonden aan
huurder en verhuurder
COU2G ENV-2017-108595
Zaaknummer
ZKN-2016-008173
Datum zitting
2 mei 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder:
Het pand heeft 5 onzelfstandige woonruimten en 1 gemeenschappelijke woonkamer, die kleiner is dan 15 m2. De verhuurder heeft deze
gemeenschappelijke woonruimte apart verhuurd en alle huurders betalen daar servicekosten voor. Er zijn dus twee huurcontracten.
Voor de stoffering zijn geen facturen overgelegd door de verhuurder, daar- om € 0,00. Bovendien zijn de door de verhuurder opgegeven bedragen veel te hoog. Een bedrag van € 100,00 voor de kookplaat en € 100,00 voor de oven is naar onze mening redelijk. De rest van de roerende zaken op 50%.
De factuur van de muizenplaag heeft betrekking op meerdere woonruimten en is dus ten onrechte helemaal doorberekend. Er is 1 factuur van € 65,00 en 1 factuur van € 54,24 ex BTW. Totaalbedrag is dan € 144,28 x 50% : 5 of 6 woonruimten.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen
eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 februari 2015 tot en met
31 december 2015 de woonruimte gehuurd. De servicekosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt.
Rapportage
De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 februari 2015 tot en met 31 december 2015 vast te stellen op € 633,98.
Beoordeling Huurcommissie
De gemachtigden van de huurder hebben de doorberekening van de volgende posten uit het rapport van onderzoek ter discussie gesteld:
Gemeenschappelijke ruimten, laminaat, oven, kookplaat en factuur ongediertebestrijding:
Naar aanleiding van deze opmerkingen oordeelt de commissie als volgt:
Er zijn zes kamers aan de Grote Markt 15; voor de zesde kamer (kamer C) betalen de andere 5 kamers elk een vijfde van de door de verhuurder op € 365 gestelde huurwaarde. Elk betaalt ‘maandelijks een huurbedrag van € 73,00’. Dit is te lezen in art 9. ‘Bijzondere bepalingen’ van de huurovereenkomst.
De commissie beschouwt de zesde kamer als een gemeenschappelijke ruimte
Zaaknummer
ZKN-2016-008173
Datum zitting
2 mei 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
De huurovereenkomst betreft de huur van een onzelfstandige woonruimte. De huurprijs bedraagt € 226,00 en vermeerderd met de voorschotten voor de servicekosten bedraagt de brutohuurprijs € 365,00 per maand (art 3.4). Deze bruto huurprijs wordt (ook) als huurbedrag gerekend voor de zesde kamer. Het in rekening gebrachte huurbedrag betreft dus geen kale huurprijs maar betreft veeleer een servicekostenpost voor een bijkomende levering.
Maar voor het leveren van een gemeenschappelijke ruimte op zich zelf kunnen geen servicekosten in rekening worden gebracht. De commissie stelt deze servicekosten dus op nihil.
Nu de post ‘gemeenschappelijke ruimten’ op nul is gesteld wordt het daaronder begrepen.
Er wordt, ten aanzien van het laminaat, voorbij gegaan aan de opmerking over de facturen, bij stoffering wordt de waardering in acht genomen.
Uitgaande van een oppervlakte van 100 m2 houdt de Huurcommissie een
verkoopwaarde aan van € 25,00 per m2, derhalve een totaalbedrag van € 2500,00.
Met een levensduur van 5 jaar komt dit neer op € 500,00 per jaar. Per kamer dus
€ 100,00.
De Huurcommissie halveert de aanschafwaarde van de kookplaat ( wordt
€ 200,00 ) en de oven ( wordt € 200,00 ). De vergoeding voor de magnetron van
€ 100,00 neemt de Huurcommissie over van de rapporteur.
De verkoopwaarde van de kookplaat, de magnetron en de oven komt dan op totaal
€ 500,00, hetgeen neerkomt op € 20,00 per kamer per jaar.
De vergoeding voor de koelkast van € 18,00 en de wasmachine van € 16,80 neemt de Huurcommissie eveneens over van de rapporteur.
Op jaarbasis komt de gebruiksvergoeding op € 154,80.
De huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2015, dus € 154,80 x 11/12e deel
= € 141,90.
Factuur ongediertebestrijding:
De commissie meent dat de opmerking van huurder over de facturen van de bestrijding van de muizenplaag terecht is.
De factuur betreft twee complexen, namelijk huisnummer 15 en huisnummer 17.
De kosten voor het complex met huisnummer 15 (de vijf wooneenheden) zijn:
€ 65,00 (bestrijding muizenplaag: 4 maart 2015)
€ 54,24 (bestrijding muizenplaag: 24 maart 2015)
€ 119,24
€ 25,04 (21% BTW)
€ 144,28.
Nu niet is aangetoond of er sprake is van een muizenplaag als gevolg van het niet schoonhouden van de woonruimte kunnen de kosten voor 50% aan huurder worden doorberekend, i.c. 50% van € 144,28 = € 72,14 : 5 wooneenheden =
€ 14,43.
Zaaknummer
ZKN-2016-008173
Datum zitting
2 mei 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting vast op:
Gas € 150,83
Elektra (individueel en algemene ruimten) € 193,29
Water € 36,31
Roerende zaken € 141,90
Kleine herstellingen € 14,43
Huisvuil € 0,00
Huismeester € 0,00
Signaallevering € 0,00
Elektronische apparatuur € 0,00
Verzekeringen € 0,00
Gemeenschappelijke ruimten € 0,00
Overig € 0,00
Onderhoud lift € 0,00
Onderhoud CV € 0,00
Belastingen en heffingen n.v.t.
Beheer en administratiekosten € 0,00
Totaal € 536,76
Belastingen en/of heffingen
De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als ‘belasting- plichtige’, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan.
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 februari 2015 tot en met 31 december 2015 bedraagt € 536,76
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt en de betalingsverplichting is op een lager bedrag vastgesteld dan aan voorschotten is voldaan. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
Zaaknummer
ZKN-2016-008173
Datum zitting
2 mei 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
IV Beslissing
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 februari 2015 tot en met 31 december 2015 bedraagt € 536,76
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
GRONINGEN, 2 mei 2017 De Huurcommissie,
mr. J.H. Bloksma P.J. Schipper en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden
