Uitspraak. van de Huurcommissie

(1)

Uitspraak

van de Huurcommissie

Verzoeken

Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)

Woonruimte

Nieuwe Ebbingestraat 147 KM 1 9715 BA GRONINGEN

Hierna te noemen: de woonruimte

Verzoeker [xxx]

Hierna te noemen: huurder [xxx]

Wederpartij [xxx]

Hierna te noemen: verhuurder [xxx]

--- Kern van de uitspraak

 De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 12 september 2011 tot 1 januari 2012 bedraagt € 413,92, over het jaar 2012 € 1.074,85 en over het jaar 2013 € 844,68.

--- I Verloop van de procedure

De Huurcommissie ontving op 29 mei 2014 twee verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 12 september 2011 tot 1 januari 2012 (ZKN-2014- 003928) en over het jaar 2012 (ZKN-2014-003933) te beoordelen.

De Huurcommissie ontving op 22 juli 2014 nog een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over het jaar 2013 (ZKN-2014-007979) te beoordelen.

Onderzoek door de Huurcommissie

De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd.

De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie

Zaaknummers

ZKN-2014-003928 ZKN-2014-003933 ZKN-2014-007979

Datum zitting

19 januari 2015

Verzonden op

25-02-2015

Verzonden aan

huurder en verhuurder

(2)

Zaaknummers

ZKN-2014-003928 ZKN-2014-003933 ZKN-2014-007979

Datum zitting

19 januari 2015

Huurcommissie

Datum

28 oktober 2010

Kenmerk

ZKN-736478-09

II Zitting Gegevens zitting

Zittingsdatum: 19 januari 2015 Verklaring van de partijen

Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder aan de hand van een pleitnotitie:

 de kamer heeft een gemeten oppervlakte van 20 m2; er zijn 8 wooneenheden

 de gas- en elektrakosten moeten worden gesplitst in 1/3 en 2/3 deel

 de netwerkkosten moeten door 8 gedeeld worden

 er zijn geen afrekeningen verstrekt; daarom geen administratiekosten

 er is geen vriezer in de gemeenschappelijke ruimte; er zijn wel vriezers in kamers 3 t/m 6, niet in kamer 1 (wel koelkast)

 gas- en elektraverbruik 2013: uitgegaan moet worden van het verbruik voor onzelfstandige woonruimte in plaats van zelfstandige woonruimte en voor de overige kosten geldt € 12,00

 de verhuurder was eerder op de hoogte van de kosten over 2013; het is niet redelijk dat de Huurcommissie alsnog een factuur over die periode accepteert Korte samenvatting verklaring verhuurder:

 de pleitnotitie van huurder krijg ik nu pas onder ogen; daarop heb ik me niet kunnen voorbereiden

 ik zou de kamergrootte opnieuw moeten opmeten; als het anders is, so be it

 er stond volgens mij een vriezer in de gemeenschappelijke keuken

 ik kan binnen 2 weken wel de factuur over mei 2013-mei 2014 opsturen

III Beoordeling

De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen

eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten.

De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.

Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten

De huurder heeft gedurende de periode 12 september 2011 tot 1 januari 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft, volgens opgave van de huurder in zijn verzoekschrift, over deze periode een bedrag van € 130,00 per maand in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft geen overzichten van de in die periode gemaakte kosten verstrekt.

COU2G ENV-2015-025444

(3)

Zaaknummers

ZKN-2014-003928 ZKN-2014-003933 ZKN-2014-007979

Datum zitting

19 januari 2015

Huurcommissie

Datum

28 oktober 2010

Kenmerk

ZKN-736478-09

Rapportage

De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 12 september 2011 tot 1 januari 2012 vast te stellen op € 402,15, over het jaar 2012 op € 1.249,59 en over het jaar 2013 op € 529,15.

Beoordeling Huurcommissie

In wat de huurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie aanleiding om van het rapport af te wijken.

2011 en 2012:

- Aangezien de afrekennota van het energiebedrijf niet nader gespecificeerd is, houdt de Huurcommissie voor het elektraverbruik 1/3 deel en voor het gasverbruik 2/3 deel aan.

- Ambtshalve verdeelt de Huurcommissie de gaskosten alsnog in een vast deel (35% te delen door aantal wooneenheden) en een variabel deel (65% te verdelen op basis van oppervlakte). Daarbij wordt uitgegaan van de niet weersproken oppervlakte van de kamer van 20 m².

- De netwerkkosten moeten gedeeld worden door 8 wooneenheden.

- In de berekening van de waterkosten in 2011 moet worden uitgegaan van

€ 398,14 in plaats van € 398,12.

- Er is niet overtuigend aangetoond dat in de gemeenschappelijke ruimte een vriezer (€ 315,00) aanwezig is.

- Er kunnen geen administratiekosten worden doorberekend nu de verhuurder geen afrekeningen aan de huurder heeft verstrekt, zoals in de wet bedoeld.

2013:

- In het dossier is een afrekennota gas/elektra aanwezig, door de verhuurder eerder aan de Huurcommissie verstrekt, over de periode 1 januari 2013 tot 14 mei 2013. Over die periode zijn de werkelijk gemaakte kosten te berekenen op de gebruikelijke wijze en rekening houdend met de hierboven vastgestelde

wijzigingen. Voor het resterende deel van de periode moet worden uitgegaan van de vastgestelde verbruiken (naar evenredigheid) van onzelfstandige woonruimte in plaats van zelfstandige woonruimte.

- De Huurcommissie is van oordeel dat de verhuurder in voldoende mate in de gelegenheid is geweest de afrekennota over de resterende periode in 2013 aan de Huurcommissie te verstrekken en accepteert daarom geen nieuwe afrekennota.

- In haar andere uitspraken (ZKN-2014-003928 en ZKN-2014-003933) is de waarde van de door de verhuurder geleverde roerende zaken bepaald. De commissie is van oordeel dat het redelijk is deze waarde ook voor deze periode mee te nemen.

- Er kunnen geen administratiekosten worden doorberekend nu de verhuurder geen afrekening aan de huurder heeft verstrekt, zoals in de wet bedoeld.

De herberekeningen van de gewijzigde kostenposten zijn als volgt.

Gas

Er zijn twee facturen, € 5.554,22 voor de periode 14 mei 2011 t/m 13 mei 2012 en € 6.211,16 voor de periode 14 mei 2012 t/m 13 mei 2013.

Van de nota ad € 5.554,22 bedraagt het gedeelte gas: € 5.554,22 x 2/3 deel =

(4)

Zaaknummers

ZKN-2014-003928 ZKN-2014-003933 ZKN-2014-007979

Datum zitting

19 januari 2015

Huurcommissie

Datum

28 oktober 2010

Kenmerk

ZKN-736478-09

€ 4.140,77.

Omdat de te berekenen perioden niet synchroon lopen met die van de facturen dienen de bedragen omgerekend te worden en dit geschiedt met behulp van zegenaamde graaddagen.

Graaddagen.

De buitentemperatuur heeft invloed op het gasverbruik. Als het buiten 8 graden onder nul is zal de kachel harder moeten werken (en dus meer gas verbruiken) dan bij 8 graden boven nul. Op dit gegeven is de graaddagenmethode gebaseerd.

Graaddagen worden berekend op basis van de gemiddelde etmaaltemperatuur.

Deze wordt gemeten bij 16 afzonderlijke weerstations van het KNMI. Het aantal graaddagen op een dag is gelijk aan 18 graden Celsius minus de gemiddelde etmaaltemperatuur.

Indien de gemiddelde etmaaltemperatuur hoger of gelijk is aan 18 graden, dan is het aantal graaddagen nul. De 18 graden Celsius wordt de stookgrens genoemd (bij een gemiddelde buitentemperatuur van 18 graden of hoger, wordt

verondersteld dat de verwarming niet aanstaat).

Met behulp van graaddagen wordt een relatie gelegd tussen de buitentemperatuur (uitgedrukt in een aantal graaddagen) en het gasverbruik voor verwarming.

Aangezien graaddagen op zich geen rekening houden met andere weersinvloeden, zoals zonnestraling en wind, worden graaddagen afhankelijk van het seizoen vermenigvuldigd met een wegingsfactor. Zo ontstaan gewogen graaddagen op grond waarvan het gasverbruik voor verwarming in een bepaalde periode kan worden vastgesteld.

2011

Periode 12/09/2011 t/m 31/12/2011:

Aantal graaddagen periode 12/09/2011 t/m 31/12/2011: 950,4 Aantal graaddagen periode 14/05/2011 t/m 13/05/2012: 2.714,9

Variabele kosten: € 3.702,81 x 65% = € 2.406,83 x 950,4 / 2.714,9 graaddagen

= € 842,55 x 20/204 m² = € 82,60

Vaste kosten: € 3.702,81 x 35% = € 1.295,98: 8 wooneenheden = € 162,00 Periode 12/09/2011 t/m 31/12/2011: € 162,00 x 3,5/12 maanden = € 47,25 Huurders aandeel bedraagt € 82,60 + € 47,25 = € 129,85

2012

Er zijn twee facturen, € 5.554,22 voor de periode 14 mei 2011 t/m 13 mei 2012 en € 6.211,16 voor de periode 14 mei 2012 t/m 13 mei 2013. Deze worden omgerekend tot de kosten over het jaar 2012.

Van de nota ad € 5.554,22 bedraagt het gedeelte gas:

€ 5.554,22 x 2/3 deel = € 3.702,81. Dat geldt voor de periode 14 mei 2011 tot en met 13 mei 2012, dus dat moet omgerekend worden met graaddagen.

Aantal graaddagen periode 01/01/2012 t/m 13/05/2012: 1.585,1 Aantal graaddagen periode 14/05/2011 t/m 13/05/2012: 2.714,9

(5)

Zaaknummers

ZKN-2014-003928 ZKN-2014-003933 ZKN-2014-007979

Datum zitting

19 januari 2015

Huurcommissie

Datum

28 oktober 2010

Kenmerk

ZKN-736478-09

Variabele kosten: € 3.702,81 x 65% = € 2.406,83 x 1.585,1 / 2.714,9 graaddagen

= € 1.405,23 x 20/204 m² = € 137,77

Vaste kosten: € 3.702,81 x 35% = € 1.295,98: 8 wooneenheden = € 162,00 Van de nota ad € 6.211,16 bedraagt het gedeelte gas: € 6.211,16 x 2/3 deel =

€ 4.140,77. Dat geldt voor de periode 14 mei 2012 tot en met 13 mei 2013, dus dat moet omgerekend worden met graaddagen.

Aantal graaddagen periode 14/05/2012 t/m 31/12/2012: 1.256,3 Aantal graaddagen periode 14/05/2012 t/m 13/05/2013: 3.068,9

Variabele kosten € 4.140,77 x 65% = € 2.691,50 x 1.256,3 / 3.068,9 graaddagen

= € 1.101,81 x 20/204 m² = € 108,02

Vast: € 2.070,39 x 35% = € 724,64 : 8 wooneenheden = € 90,58 Totaal gas 2012:

Huurders aandeel bedraagt € 137,77+ € 162,00 + € 108,02 + € 90,58 = € 498,37 2013

Periode 01/01/2013 t/m 13/05/2013:

Aantal graaddagen periode 01/01/2013 t/m 13/05/2013: 1.812,7 Aantal graaddagen periode 14/05/2012 t/m 13/05/2013: 3.068,9 Van de nota ad € 6.211,16 bedraagt het gedeelte gas:

€ 6.211,16 x 2/3 deel = € 4.140,77

Variabele kosten: € 4.140,77 x 65% = € 2.691,50 x 1.812,7 / 3.068,9 graaddagen

= € 1.589,78 x 20/204 m² = € 155,86

Vaste kosten: € 4.140,77 x 35% = € 1.449,27 : 8 wooneenheden = € 181,16 Periode 01/01/2013 t/m 13/05/2013: € 181,16 x 4,5/12 maanden = € 67,93 Huurders aandeel bedraagt € 155,86+ € 67,93 = € 223,79

Periode 14/05/2013 t/m 31/12/2013:

De verhuurder heeft niet (tijdig) de gevraagde gegevens aan de Huurcommissie verstrekt. De rapporteur gaat daarom uit van het wettelijk vastgestelde verbruik van 250 m³ gas.

Het gemiddelde tarief voor gas (inclusief vastrecht, energiebelasting en BTW) bedroeg volgens het CBS in de onderzoeksperiode € 0,807 per m³.

Op basis van deze berekeningsmethodiek komt de vergoeding voor het gasverbruik uit op: 250 m³ x € 0,807 = € 201,75 x 7,5/12 maanden = € 126,09

Totaal gas 2013:

Huurders aandeel bedraagt € 223,79 + € 126,09 = € 349,88 Elektra

Om van de nota het juiste deel ten laste van de onderzoeksperiode te brengen, maakt de Huurcommissie gebruik van seizoenpatroon-percentages. Hieronder staat welk aandeel van het totale verbruik in welke maand wordt verbruikt.

Maand: Verbruik: Maand: Verbruik:

Januari 10 % juli 6 %

(6)

Zaaknummers

ZKN-2014-003928 ZKN-2014-003933 ZKN-2014-007979

Datum zitting

19 januari 2015

Huurcommissie

Datum

28 oktober 2010

Kenmerk

ZKN-736478-09

April 8 % oktober 9 %

Mei 8 % november 10 %

Juni 7 % december 10 %

2011

Periode 12/09/2011 t/m 31/12/2011:

Van de nota ad € 5.554,22 bedraagt het gedeelte elektra:

€ 5.554,22 x 1/3 deel = € 1.851,41

In de periode 12/09/2011 t/m 31/12/2011 wordt 33,8% van het jaar verbruikt.

€ 1.851,41 x 33,8% = € 625,78 : 8 wooneenheden = € 78,22

2012

Periode 01/01/2012 t/m 31/12/2012:

Van de nota ad € 5.554,22 wordt 38,4% van het jaar verbruikt en bedraagt het gedeelte elektra: € 5.554,22 x 1/3 deel = € 1.851,41 x 38,4% = € 710,94 Van de nota ad € 6.211,16 wordt 61,6% van het jaar verbruikt en bedraagt het gedeelte elektra: € 6.211,16 x 1/3 deel = € 2.070,39 x 61,6% = € 1.275,36

€ 710,94 + € 1.275,36 = € 1.986,30 : 8 wooneenheden = € 248,29

2013

Periode 01/01/2013 t/m 13/05/2013:

Onderstaand overzicht geeft per maand aan hoeveel procent van het totale jaarverbruik in de desbetreffende maand wordt verbruikt.

Van de nota ad € 6.211,16 bedraagt het gedeelte elektra:

€ 6.211,16 x 1/3 deel = € 2.070,39

In de periode 01/01/2013 t/m 13/05/2013 wordt 38,4% van het jaar verbruikt.

€ 2.070,39 x 38,4% = € 795,03 : 8 wooneenheden = € 99,38 Periode 14/05/2013 t/m 31/12/2013:

De verhuurder heeft niet de gevraagde gegevens aan de Huurcommissie verstrekt.

De rapporteur gaat daarom uit van het wettelijk vastgestelde verbruik van 500 kWh elektra.

Het gemiddelde tarief voor elektra (inclusief vastrecht, energiebelasting en BTW) bedroeg volgens het CBS in de onderzoeksperiode € 0,192 per kWh.

Op basis van deze berekeningsmethodiek komt de vergoeding voor het gasverbruik uit op: 500 kWh x € 0,192 = € 96,00 x 7,5/12 maanden = € 60,00

Huurders aandeel bedraagt € 99,38 + € 60,00 = € 159,38 Gas netwerkkosten

Periode 12/09/2011 t/m 31/12/2011:

€ 199,00 x 1/8e deel x 3,5/12 maanden = € 7,26 Periode 01/01/2012 t/m 31/12/2012:

€ 205,22 x 1/8e deel = € 25,65 Periode 01/01/2013 t/m 31/12/2013:

€ 246,07 x 1/8e deel = € 30,76

(7)

Zaaknummers

ZKN-2014-003928 ZKN-2014-003933 ZKN-2014-007979

Datum zitting

19 januari 2015

Huurcommissie

Datum

28 oktober 2010

Kenmerk

ZKN-736478-09

Elektra netwerkkosten

Periode 12/09/2011 t/m 31/12/2011:

€ 192,63 x 1/8e deel x 3,5/12 maanden = € 7,02 Periode 01/01/2012 t/m 31/12/2012:

€ 195,64 x 1/8e deel = € 24,46 Periode 01/01/2013 t/m 31/12/2013:

€ 234,57 x 1/8e deel = € 29,32

Water

Periode 12/09/2011 t/m 31/12/2011:

€ 398,14 x 1/8e deel x 3,5/12 maanden = € 14,52 2012 niet gewijzigd

Periode 01/01/2013 t/m 31/12/2013:

25 m³ x € 1,63 = € 40,75

Witgoed goederen

Gebruiksvergoeding per jaar 20% over € 1.183,00 -/- € 315,00 (vriezer) =

€ 868,00 x 20% x 1/8e deel € 21,70 per kamer jaar ofwel € 1,81 per kamer per maand.

De totale gebruiksvergoeding (individueel en gemeenschappelijk) komt daarmee op

€ 4,96 + € 1,81 = € 6,77 per maand.

Periode 12/09/2011 t/m 31/12/2011:

12 maanden x € 6,77 = € 81,24 x 3,5/12 maanden = € 23,70 Periode 01/01/2012 t/m 31/12/2012:

12 maanden x € 6,77 = € 81,24 Periode 01/01/2013 t/m 31/12/2013:

12 maanden x € 6,77 = € 81,24

(8)

Zaaknummers

ZKN-2014-003928 ZKN-2014-003933 ZKN-2014-007979

Datum zitting

19 januari 2015

Huurcommissie

Datum

28 oktober 2010

Kenmerk

ZKN-736478-09

Resumerend:

periode 12/09/2011 t/m/ 31/12/2011

Gas € 129,85

Elektra € 78,22

Enexis gas € 7,26

Enexis elektra € 7,02

Waterbedrijf Groningen € 14,52

Waterschap Noorderzijlvest zuiveringsheffing n.v.t.

CAI € 26,63

Witgoed goederen € 23,70

Vloerbedekking € 126,72

Onderhoudscontract gasservice € 0,00

Opstalverzekering € 0,00

Verlichting incl. gemeenschappelijke ruimte € 0,00

Afvalstoffenheffing n.v.t.

Administratiekosten € 0,00

Totale kosten € 413,92

periode 01/01/2012 t/m/ 31/12/2012

Gas € 498,37

Elektra € 248,29

Enexis gas € 25,65

CAI € 26,63

Totale kosten € 1.074,85

periode 01/01/2013 t/m/ 31/12/2013

Gas € 349,88

Elektra € 159,38

Enexis gas € 30,76

CAI € 26,63

Totale kosten € 844,68

(9)

Zaaknummers

ZKN-2014-003928 ZKN-2014-003933 ZKN-2014-007979

Datum zitting

19 januari 2015

Huurcommissie

Datum

28 oktober 2010

Kenmerk

ZKN-736478-09

Belastingen en/of heffingen

De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als

‘belastingplichtige’, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan.

Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak

De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode de periode 12 september 2011 tot 1 januari 2012 bedraagt € 413,92, over het jaar 2012 € 1.074,85 en over het jaar 2013

€ 844,68.

Legesbeoordeling

De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.

De verhuurder heeft geen eindafrekeningen verstrekt. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in alle zaken in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen.

Welk bedrag

Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges per zaak. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00 per zaak.

(10)

Zaaknummers

ZKN-2014-003928 ZKN-2014-003933 ZKN-2014-007979

Datum zitting

19 januari 2015

Huurcommissie

Datum

28 oktober 2010

Kenmerk

ZKN-736478-09

IV Beslissing

 De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 12 september 2011 tot 1 januari 2012 bedraagt € 416,02, over het jaar 2012 € 1.074,85 en over het jaar 2013 € 844,68.

Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na

verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.

Legesveroordeling

De verhuurder moet 3 x € 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.

GRONINGEN, 19 januari 2015 De Huurcommissie,

mr. J.H. Bloksma H. Oostland en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsvoorzitter Zittingsleden