Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte
Nieuwe Ebbingestraat 31 A KM 6 9712 ND GRONINGEN
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker
[xxx](niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder
[xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt € 1317,62
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2015 bedraagt € 1547,81 ---
I Verloop van de procedure
De Huurcommissie ontving op 4 augustus 2016 twee verzoeken van de huurder.
Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december 2015 te beoordelen.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd.
De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Zaaknummer
ZKN-2016-005130 ZKN-2016-005133
Datum zitting
12 september 2017
Verzonden op
02-01-2018
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Zaaknummer
ZKN-2016-005130 ZKN-2016-005133
Datum zitting
12 september 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 12 september 2017 Zittingsvoorzitter: mr. L.E.M. Zalme
Zittingsleden: W.J.M. Dings en A.M. Rudolphus
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van de verzoeken op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder:
De kosten voor de huismeester blijven vaag. Ik verzoek de Huurcommissie de takenlijst van de huismeester nog eens na te zien. Naar onze mening zijn het vooral beheerstaken;
Het vervangen van lampen valt niet onder de huismeesterstaken. De opgegeven 96 uur lijkt ons erg veel. Het klusbedrijf koopt spullen in. Dat is dan de feitelijke waarde. Redelijk is om uit te gaan van de bedragen in het rapport;
We gaan akkoord met het meerekenen van de btw bij de gas- en elektrakosten over 2015;
Tevens gaan we akkoord met de post onderhoud installaties.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
De huismeester heeft een aanspreekfunctie voor de huurders. Daarmee wordt de verhuurder ontlast. De huismeester heeft een uitgebreide taakomschrijving. Huurders betalen de huur rechtstreeks aan mij. Ik schakel Martinitoren Vastgoed in het geval van niet-betalen door de huurders. Ik betaal dus een beheersvergoeding aan Martinitoren en
ontvang een factuur van de huismeesterkosten. Ook in het geval dat er iets in het pand kapot gaat krijg ik een factuur. De huismeester komt een paar keer per maand het pand controleren, stuurt schoonmakers aan en controleert de meterstanden. Het is een hele waslijst. Ik verzoek de commissie om de takenlijst te bekijken;
Er is in het rapport geen rekening gehouden met de btw over de gas- en elektrakosten in 2015;
Er is sprake van een 24-uursservice;
Ten aanzien van de roerende zaken verzoek ik de Huurcommissie uit te gaan van haar oude beleid, dus een afschrijvingstermijn van 5 jaar.
Bovendien is de btw over de roerende zaken vergeten door de rapporteur.
COU2G ENV-2017-241078
Zaaknummer
ZKN-2016-005130 ZKN-2016-005133
Datum zitting
12 september 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen
eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaken en alles wat op de zitting is besproken.
Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december 2015 de woonruimte gehuurd. De huurder heeft over deze periode een maandelijks voorschotbedrag van € 150,00 aan de verhuurder betaald. De servicekosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder
overeengekomen. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt.
Rapportage
De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december vast te stellen op € 1317,62 en voor het gehele jaar 2015 op
€ 1397,14.
Beoordeling Huurcommissie
De Huurcommissie neemt het advies van de rapporteur niet geheel over.
Gebleken is dat de rapporteur ten onrechte de btw over de gas- en elektrakosten over het jaar 2015 niet heeft meegerekend.
De juiste berekening is als volgt:
Nota’s Energiedirect
Onderzoeksperiode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 Factuurdatum: 24 februari 2016
Verbruiksperiode: van 23 februari 2015 tot en met 1 februari 2016 Kosten gas: € 8.351,42
Kosten elektra: € 3.930,47 Totaal: € 12.281,89 Gas
Periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015
Verhuurder heeft een jaarfactuur verstrekt. De verbruiksperiode is van 23 februari 2015 tot en met 1 februari 2016. De totale kosten voor gas bedragen € 8.351,42 De vaste kosten bedragen 35% van € 8.351,42 = € 2.923,00.
Huurders aandeel in de vaste kosten bedraagt:
1/18e deel van € 2.923,00 = € 162,39.
De variabele kosten bedragen 65% van € 8.351,42 = € 5.428,42.
Huurders aandeel in de variabele kosten bedraagt:
Zaaknummer
ZKN-2016-005130 ZKN-2016-005133
Datum zitting
12 september 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Het totale aandeel van de huurder bedraagt op jaarbasis Vaste kosten € 162,39
Variabele kosten € 487,38
Totaal € 649,77
In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van € 649,77.
Elektra
Periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015
Verhuurder heeft een jaarfactuur verstrekt. De totale kosten voor elektra bedragen € 3.930,47.
1/18e deel van € 3.930,47 = € 218,36.
In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van € 218,36.
De Huurcommissie heeft het takenpakket van de huismeester doorgenomen en is van oordeel dat deze kosten kunnen worden doorberekend aan de huurder.
De rapporteur stelt terecht dat de kosten voor 24-uursservice voor het onderhoud aan de technische installaties ten opzichte van het reguliere onderhoud erg hoog zijn. Onweersproken is dat sprake is van een abonnement voor 24-uursservice. De commissie acht het in dit geval redelijk om 20% van de onderhoudskosten ad € 100,00 aan de huurder door te berekenen, derhalve
€ 20,00 x 1/18e deel = € 1,11 x 320/365e deel = € 0,97 over de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december 2014 en 1/18e deel van € 20,00 =
€ 1,11 over het gehele jaar 2015.
Voor het overige zijn door partijen geen gemotiveerde bezwaren ingebracht tegen de inhoud van het rapport van onderzoek.
Belastingen en/of heffingen
De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als
‘belastingplichtige’, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan.
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt € 1317,62
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2015 bedraagt € 1547,81
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen.
Zaaknummer
ZKN-2016-005130 ZKN-2016-005133
Datum zitting
12 september 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
IV Beslissing
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 15 februari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt € 1317,62
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2015 bedraagt
€ 1547,81
Legesveroordeling
De verhuurder moet tweemaal € 25,00 leges betalen. De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
GRONINGEN, 12 september 2017 De Huurcommissie,
mr. L.E.M. Zalme Zittingsvoorzitter
