Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) Woonruimte
De Génestetlaan 30 159 6531ED NIJMEGEN
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[XXX]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[XXX]
Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting
2 juli 2019
Verzonden op
6 augustus 2019
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Kern van de uitspraak
• De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van € 533,47 per maand is wel redelijk.
I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 15 mei 2018 een verzoek van de huurder ontvangen.
Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de
overeengekomen huurprijs te beoordelen. De huurovereenkomst is ingegaan op 20 november 2017. De huurprijs is € 695,00 per maand.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Het verzoek is ter zitting van de Huurcommissie op 21 september 2018 behandeld.
Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft de commissie besloten dat een nader onderzoek noodzakelijk is. Dit nader onderzoek heeft plaatsgevonden op 5 maart 2019. Het verzoek is opnieuw ter zitting van de Huurcommissie op 2 juli 2019 behandeld. Huurder en verhuurder zijn vooraf schriftelijk bericht dat deze zitting zou plaatsvinden. De Huurcommissie heeft het rapport van nader onderzoek aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting
Zittingsdatum: 2 juli 2019
Zittingsvoorzitter: mr. M.L. Bondrager
Zittingsleden: F.L.A. Bevers en K.B. Forte-van der Aar
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft op 25 juni 2019 schriftelijk gereageerd op het rapport van nader onderzoek. Deze schriftelijke reactie en bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:
• Het wordt voor mij niet helder hoe het zit met de RVS achterwand in de keuken, ik kan de rapporteur in zijn oordeel wel volgen;
• Ook ben ik het eens met de rapporteur betreffende de buitenruimte;
• Nijmegen ligt aan een bos, het is leuk dat het gaat om een grote ruimte, maar ik vraag mij af waar de meerwaarde dan in zou zitten;
• Ik zie derhalve geen aanleiding om af te wijken van beleid Huurcommissie;
• De huurovereenkomsten zijn voor het grootste deel uit 2017 uit, waardoor uitgegaan dient te worden van de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2016;
• Het zou gek zijn om dit aan te passen, de verhuurder heeft ook de voordelen gehad van een lagere WOZ-waarde;
• In de rapporten van nader onderzoek zijn de energielabels zijn gewijzigd;
• Met uitzondering van woning 30 150 en 30 159 zijn de energielabels later dan de ingangsdatum van de huurovereenkomst geregistreerd, waardoor je uit zou moeten gaan van de bouwjarentabel.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
• Volgens mij zijn er meer zaken van dit complex die niet op deze zitting worden behandeld, de andere zaken kunnen wat mij betreft in dit geheel meegenomen worden.
• Volgens de rapporteur zou de RVS achterwand geen meerwaarde
vertegenwoordigen omdat de montagekosten lager zouden zijn als dat bij tegelwerk het geval is;
• Het is echter wel degelijk een extra investering;
• Ik heb een prijsopgave bijgesloten van de aannemer en keukenleverancier waar dit uit op te maken is;
• De kosten voor tegelwerk plaatsen in projectvorm liggen heel anders, de kosten voor een RVS achterwand vallen € 400,00 hoger uit;
• Op de bijgesloten facturen staat de totaalprijs vermeld;
• Bij het plaatsen van een RVS achterwand komen er ook montagekosten bij;
• De rapporteur haalt in het rapport van nader onderzoek terecht de betreffende uitspraak van de kantonrechter aan, hij neemt deze uitspraak echter niet mee bij het waarderen van de buitenruimte;
• Dit heb ik tevens toegelicht in mijn vorige verweerschrift;
• De kantonrechter heeft in 40 uitspraken dit besluit genomen;
• Het is een exclusief buitenterrein voor de bewoners en verdiend derhalve extra waardering;
• De WOZ-waardering als zodanig doet geen recht aan de waardering van de woningen zoals deze zijn;
• Er was geen WOZ-beschikking afgegeven als gevolg van de bouwperiode, in een dergelijk geval dien je in de puntentelling uit te gaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid;
• Ik overhandig de onderliggende stukken aan waaruit de geobjectiveerde stichtingskosten blijken;
• Wij hebben geen taxatieverslag van de gemeente.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 20 november 2017 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Overeengekomen huurprijs
De huurovereenkomst is ingegaan op 20 november 2017 tegen een huurprijs van
€695,00 per maand.
Puntenaantal
De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 110 punten. De verhuurder heeft bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De verhuurder geeft aan het niet eens te zijn met het niet als extra kwaliteit waarderen van de RVS achterwand in de keuken, het niet waarderen van de gemeenschappelijke privé buitenruimte en de gehanteerde minimale WOZ-waardering van €41.816,00.
Keuken
Ten aanzien van de RVS achterwand in de keuken is de commissie van mening dat dit juist is beoordeeld door de rapporteur. De commissie merkt op dat luxe
uitstraling subjectief is en derhalve niet is te waarderen. In een dergelijk geval dient er naar de investeringen te worden gekeken. De commissie is tevens van mening dat door verhuurder onvoldoende is aangetoond dat er sprake is van een extra investering. Verhuurder heeft weliswaar met de ingezonden stukken van 25 juni 2019 willen aantonen dat deze investeringen daadwerkelijk zijn gedaan maar heeft daarbij geen gespecificeerd factuur meegestuurd. Het is voor de commissie, zonder een splitsing tussen de materiaalkosten en de kosten voor de plaatsing van de RVS achterwand, niet mogelijk om de investeringen te beoordelen. Het
puntenaantal voor het onderdeel ‘keuken’ blijft derhalve ongewijzigd.
Buitenruimten
Ten aanzien van buitenruimten ziet de commissie geen aanleiding om af te wijken van het beleid van de Huurcommissie. De uitspraak van de kantonrechter waar de verhuurder naar refereert heeft geen betrekking op deze situatie. De
Huurcommissie heeft ten aanzien van het elektronisch slotensysteem en het camerasysteem de berekeningsmethodiek van de kantonrechter gehanteerd aangezien er zij betreffende deze extra investeringen geen eigen beleid heeft. Met betrekking tot het waarderen van (gemeenschappelijke) buitenruimten heeft de Huurcommissie wel een eigen beleid. De verhuurder heeft naar het oordeel van de commissie onvoldoende aangetoond dat in dit geval sprake is van een bijzondere situatie en dat op basis daarvan moet worden afgeweken van het beleid van de Huurcommissie. De rapporteur heeft de situatie overeenkomstig met het beleid gewaardeerd. Het puntenaantal voor het onderdeel ‘buitenruimten’ blijft derhalve ongewijzigd.
Punten voor de WOZ-waarde
Met betrekking tot de WOZ-waarde heeft de rapporteur de minimumwaarde van € 41.816,00 genomen omdat er geen WOZ-waarde bekend was. Verhuurder maakt daar bezwaar tegen en meent dat de waarde van de grond en de
vervangingswaarde, de stichtingskosten, samengeteld en gewaardeerd moeten worden. Verhuurder wijst erop dat de commissie gebruik kan maken van de haar in art 5 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) gegeven bevoegdheid om af te wijken van het woningwaarderingssysteem.
Voor de waardering van de WOZ-waarde dient uitgegaan te worden van de
laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde. In beginsel is dat de WOZ-waarde die bepaald is in de beschikking van de gemeente op 1 januari van het voorafgaande jaar
onderhavige verzoek is 20 novermber 2017 (ingangsdatum van de
huurovereenkomst). Dat betekent dat voort dit verzoek de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2016 dient te worden aangehouden (WOZ-waarde 2017). Volgens de informatie van verhuurder is het complex opgeleverd op 1 oktober 2017. De commissie stelt vast dat er in het onderhavige geval geen beschikking is getroffen waarin de WOZ-waarde van de woonruimte voor het jaar 2017 is bepaald, althans dat deze niet is overgelegd.
Het is weliswaar juist dat de Huurcommissie op grond van art 5 lid 2 BHW de kwaliteit van de woonruimte kan beoordelen in afwijking van het
woningwaarderingssysteem zoals neergelegd in bijlage I onder A bij het BHW indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, maar de commissie gaat daar zeer terughoudend mee om.
In de uitspraak van 4 juni 2018 van de Rechtbank Amsterdam heeft de kantonrechter daarover overwogen:
“Met deze bevoegdheid om af te wijken van het woningwaarderingsstelsel dient echter met terughoudendheid te worden omgegaan. De wetgever heeft bewust een gedetailleerd systeem van woningwaardering in het leven geroepen, waarvan de WOZ-waarde onderdeel uitmaakt. Toepassing van het systeem leidt in sommige gevallen tot resultaten die door een partij als onredelijk worden aangemerkt omdat die resultaten onvoldoende recht doen aan de wettelijke (markt)waarde van de woning. Ook het achterwege laten van bepaalde formaliteiten kan grote gevolgen hebben voor de hoogte van de verschuldigde huurprijs. Een en ander vormt in beginsel echter onvoldoende grond om af te wijken van het waarderingssysteem.”
In het vonnis wordt voorts gesteld dat wanneer de werkzaamheden voltooid zijn in het jaar waarin de peildatum valt, sprake is van een gebouwd eigendom in
aanbouw als bedoeld in art 17 lid 4 Wet WOZ. In de WOZ-beschikking zouden dan de geobjectiveerde stichtingskosten kunnen worden meegenomen, dat wil zeggen dat (voor het huurprijzenrecht) de waarde van de grond kan worden genomen en de waarde van het gebouwde alsof dit was voltooid.
Een dergelijke beschikking is in deze procedure echter niet door verhuurder overgelegd.
In de circulaire MG 2015-04 d.d. 14 juli 2015 met als onderwerp 'aanpassingen woningwaarderingsstelsel' is bovendien bepaald dat "Bij nieuwbouw wordt
uitgegaan van de WOZ-waarde zoals die na oplevering kan worden vastgesteld op grond van het taxatieverslag van de gemeente."
Ook een dergelijk taxatieverslag (voor objecten in aanbouw) is niet door verhuurder overgelegd.
De commissie wijst voorts op het vonnis d.d. 21 november 2018 van de Rechtbank Midden-Nederland (6731939 UC EXPL 18-2821). De kantonrechter zag in deze uitspraak geen mogelijkheden af te wijken van het te hanteren
woningwaarderingsstelsel. Nu er geen aparte WOZ-beschikking voorhanden was voor de afgesplitste woonruimte die gold voor het jaar waarin de peildatum viel, heeft de kantonrechter geoordeeld dat uit dient te worden gegaan van het jaarlijks te indexeren minimum zoals bepaald is onder punt 9 in bijlage I onder A bij het meergenoemde besluit.
Gelet op al het vorenstaande meent de commissie dat terughoudend moet worden omgegaan met toepassing van art 5 lid 2 BHW. In situaties waarin verhuurder niet de mogelijkheid had nadere gegevens te verkrijgen over de WOZ-waarde zou betreffend artikel in de leemte kunnen voorzien. In het onderhavige geval had verhuurder de gemeente kunnen verzoeken om een WOZ- beschikking,
bijvoorbeeld op grond van de waarde op de toestand peildatum per 1 januari 2017, dan wel een taxatieverslag objecten in aanbouw. De omstandigheid dat dit niet is gedaan niet dient te leiden tot een toepassing van art 5 lid 2 BHW maar voor rekening en risico dient te worden gelaten van de verhuurder.
De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt het puntenaantal van de woonruimte per 20 november 2017 vast op 110. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens €533,47 per maand.
Gebreken
De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn.
Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken.
Andere zaken/verzoekschriften
Verhuurder heeft ter zitting aangegeven dat er meerdere zaken/verzoekschriften zijn en dat de Huurcommissie niet efficiënt omgaat met het plannen van deze zaken. De commissie merkt daarover op dat er geen andere zaken ter behandeling op zitting bekend zijn. Uit navraag is wel gebleken dat drie dagen voor deze zitting 1 nieuw verzoekschrift door een huurder is ingediend. Daarvoor zijn de leges nog verschuldigd. Dit verzoek was derhalve nog niet in behandeling genomen.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
De verhuurder, een rechtspersoon, wordt aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij. Dit brengt in principe met zich mee dat verhuurder in iedere zaak uit dit complex een vergoeding (leges) van € 450,00 aan de Staat zou dienen te betalen.
Nu echter in deze nagenoeg gelijke verzoeken betreft die gevoegd ter zitting zijn behandeld, is dit voor de Huurcommissie aanleiding de hardheidsclausule van art.
7 lid 9 Uhw toe te passen. Dit houdt in dat verhuurder voor alle 27 op 2 juli 2019 ter zitting behandelde verzoeken wordt veroordeeld tot een betaling van maximaal drie keer € 450,00 aan leges (in de zaken met kenmerk 18755, 14743, 35635) en in de andere zaken tot € 25,00 aan leges per zaak.
IV Beslissing
• Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 110 punten. De met ingang van 20 november 2017 overeengekomen huurprijs van € 695,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van € 533,47 per maand met ingang van 20 november 2017 is redelijk.
Legesveroordeling
De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 terug. De verhuurder moet voor deze zaak € 25,00 leges betalen.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Arnhem, 2 juli 2019 De Huurcommissie,
mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter
