Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) Woonruimte
Diamantweg 126 3523 CM UTRECHT
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[XXX]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[XXX]
Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting
21 oktober 2019
Verzonden op
6 april 2020
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Kern van de uitspraak
• De overeengekomen huurprijs is niet redelijk.
• Een huurprijs van € 582,99 per maand is wel redelijk.
I. Verloop van de procedure Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 5 februari 2019 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. De huurovereenkomst is
ingegaan op 1 december 2018. De huurprijs is € 856,21 per maand. Deze huurprijs ligt boven de huurliberalisatiegrens van € 720,42 per maand.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 11 juli 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II. Zitting
Zittingsdatum: 21 oktober 2019 Zittingsvoorzitter: mr. M.L. Bondrager
Zittingsleden: J.A. Koelman en J.J.M.W. van Helden
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Korte samenvatting verklaring huurder en/of gemachtigde van de huurder:
• We gaan akkoord met de rapportage en de punten.
• Wij gaan uit van de beschikbare gegevens over de maximale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst.
• De WOZ-waarde wordt door ons opgezocht en als die er niet is, rekenen we met de minimale WOZ-waarde. Een andere optie is er niet.
• De punten voor een fietsenberging zijn volgens het beleid van de Huurcommissie berekend.
• Er is een glazen douchewand in de badkamer.
• Het zou kunnen dat de kookplaat een keramische kookplaat is.
• We zijn het niet eens met de verhuurder. De redelijke huurprijs dient op basis van beschikbare gegevens te worden berekend.
Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder:
• Ik overhandig mijn pleitnota en zal dat nu toelichten.
• Wij hebben een eigen berekening gemaakt en komen op een hogere puntenwaardering uit van tenminste 180 punten.
• Bij de waardering van de keuken missen we 0,50 punten voor de 3 extra kastjes, 0,25 punten voor de RVS achterwand en 0,75 punten voor de inbouw keramische kookplaat.
• Ook missen we 1 punt voor de glazen douchewand bij het onderdeel sanitair.
• Onze grootste bezwaar betreft de WOZ-waarde. De rapporteur van de Huurcommissie is voor de WOZ-waarde namelijk uit gegaan van de minimale waardering. Dat doet geen recht aan de waarde van de woning.
• De woning maakt onderdeel van een nieuwbouw complex. In 2016 is begonnen met bouwen en in 2018 is het complex opgeleverd.
• De WOZ beschikking van 2018 gaat nog uit van een kantoorruimte. Het moge duidelijk zijn dat het geen kantoorruimte meer is. Daarom verzoek ik uw commissie uit te gaan van de WOZ beschikking van 2019 met als waardepeildatum 1 januari 2018.
• Wij vinden ook dat de redelijke huurprijs bij aanvang van de
huurovereenkomst moet worden vastgesteld. Omdat er toen geen correcte WOZ beschikking voorhanden was, zijn wij van mening dat art. 5 lid 2 BHW hier van toepassing is. De Huurcommissie kan in deze situatie uitgaan van de stichtingskosten. Uit de zojuist aan uw commissie overhandigde stukken blijkt dat de minimale stichtingskosten in dit geval € 117.491,00 bedragen.
• De correcte WOZ beschikking wordt pas in 2018 verstrekt. De verhuurder moet dus steeds naar de kantonrechter omdat dit niet goed in de wet geregeld is.
• Er is een kantonrechter geweest die de bevoegdheid van de Huurcommissie, om art. 5 lid 2 BHW toe te passen, in twijfel heeft getrokken. Daar ben ik het niet mee eens.
• Verder verzoeken wij uw commissie punten toe te kennen in verband met extra investeringen. Hiervoor dient de berekening van de kantonrechter te worden aangehouden. Ik verwijs u naar het vonnis d.d. 20 juli 2016, zaaknummer 4392711 CV EXPL 15-6534.
• Tot slot merk ik op dat de gemeenschappelijke ruimte niet is meegenomen in de waardering en dat de fietsenstalling 324 m2 is en niet 287 m2 zoals in het rapport vermeld.
• Er is inderdaad een wasmachine ruimte van 21 m2.
I. Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die met ingang van 1 december 2018 is overeengekomen, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de
Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Overeengekomen huurprijs
De huurovereenkomst is ingegaan op 1 december 2018 tegen een huurprijs van
€856,21 per maand. Deze huurprijs is hoger dan de op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens van € 720,42 per maand.
Puntenaantal
De rapporteur van de Huurcommissie heeft aan de hand van de afmetingen en de voorzieningen van de woonruimte een rapport van onderzoek opgesteld. Daaruit blijkt dat de woonruimte met 117 punten door de rapporteur wordt gewaardeerd.
De huurder heeft zich niet verzet tegen dit puntenaantal. De gemachtigde van verhuurder heeft wel bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal en heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. De Huurcommissie heeft kennis genomen van de inhoud van deze pleitnota. Deze pleitnota wordt hier als overgenomen en ingevoegd beschouwd.
In het hiernavolgende zal puntsgewijs worden ingegaan op de opmerkingen van de gemachtigde van de verhuurder.
Keuken
• Extra kasten
Volgens verhuurder beschikt de keuken over 9 kasten. Dat zijn 3 extra enkele kasten ten opzichte van de 6 standaard kasten. Verhuurder heeft zijn standpunt onderbouwd met een foto en tekening van de keuken.
De commissie is van oordeel dat hetgeen gesteld door de verhuurder conform haar uitvoeringsbeleid is. De commissie berekent daarom bij dit onderdeel 3 x 0, 25 punt
= 0,75 punten in plaats van 1 x 0,25 punt zoals in het rapport van onderzoek. Dit betekent dat bij het onderdeel keuken 0,50 punten extra worden bijgeteld.
• RVS achterwand
Ten aanzien van de RVS achterwand in de keuken is de commissie van oordaal dat dit juist is beoordeeld door de rapporteur. De commissie merkt op dat luxe
uitstraling subjectief is en derhalve niet is te waarderen. In een dergelijk geval dient de (extra) investering te worden beoordeeld. De commissie is van mening dat verhuurder onvoldoende heeft aangetoond dat er sprake is van een extra
investering ofwel meerprijs. Verhuurder heeft weliswaar gesteld dat deze investeringen daadwerkelijk zijn gedaan maar heeft daarbij geen gespecificeerd factuur overgelegd. Het is voor de commissie, zonder een splitsing tussen de materiaalkosten en de kosten voor de plaatsing van de RVS achterwand, niet mogelijk om de extra investeringen te beoordelen. De commissie is daarom van oordeel dat hiervoor geen extra punten kunnen worden berekend.
• Inbouw kookplaat
Volgens verhuurder is sprake van een luxe inbouw kookplaat dat gewaardeerd dient te worden als een "keramische kookplaat". Huurder heeft zich hier niet tegen verzet. Volgens het beleid van de Huurcommissie dient een dergelijke kookplaat met 1,25 punten te worden gewaardeerd. Dat betekent dat 0,75 punten extra hiervoor zullen worden opgenomen.
Gelet op het vorenstaande zal aan het onderdeel "keuken" in totaal 1,25 punten worden toegevoegd. Het puntenaantal bij dit onderdeel komt daarmee op totaal 11 punten in plaats van 9,75 punten.
Sanitair
Verhuurder stelt zich op het standpunt dat ten onrechte geen punten zijn berekend voor de glazen douchewand. Volgens het beleid van de Huurcommissie wordt 1
punt toegekend aan een schuif- of vouwwand met aluminium frame. Het is de commissie niet duidelijk geworden of hiervan sprake is. Het enkele feit dat een glazen wand is aangebracht in plaats van een douchgordijn kan naar het oordeel van de commissie niet leiden tot een waardering in extra punten. Het puntenaantal voor het onderdeel ‘sanitair’ blijft derhalve ongewijzigd.
Punten voor de WOZ-waarde
Met betrekking tot de WOZ-waarde heeft de rapporteur de minimumwaarde van
€44.284,00 genomen omdat er geen WOZ-waarde bekend was. Verhuurder maakt daar bezwaar tegen en meent dat de waarde van de grond en de
vervangingswaarde, de stichtingskosten, samengeteld en gewaardeerd moeten worden. Verhuurder wijst erop dat de commissie gebruik kan maken van de haar in art 5 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) gegeven bevoegdheid om af te wijken van het woningwaarderingssysteem.
Voor de waardering van de WOZ-waarde dient uitgegaan te worden van de
laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde. In beginsel is dat de WOZ-waarde die bepaald is in de beschikking van de gemeente voor het jaar waarin de peildatum is gelegen (in dit geval 2018) en deze heeft als waardepeildatum de eerste dag van het voorafgaande jaar (dat is in dit geval 1 januari 2017).
De peildatum voor het onderhavige verzoek is 1 december 2018 en volgens de informatie van verhuurder is het complex opgeleverd in 2018. De commissie stelt vast dat er in het onderhavige geval geen beschikking voorhanden is waarin de WOZ-waarde van de woonruimte voor het jaar 2018 is bepaald, althans dat deze niet is overgelegd. Het is weliswaar juist dat de Huurcommissie op grond van art 5 lid 2 BHW de kwaliteit van de woonruimte kan beoordelen in afwijking van het woningwaarderingssysteem zoals neergelegd in bijlage I onder A bij het BHW indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, maar de commissie gaat daar zeer terughoudend mee om.
In de uitspraken van 4 juni 2018 en 18 december 2018 van de Rechtbank Amsterdam heeft de kantonrechter daarover onder meer overwogen:
“Met deze bevoegdheid om af te wijken van het woningwaarderingsstelsel dient echter met terughoudendheid te worden omgegaan. De wetgever heeft bewust een gedetailleerd systeem van woningwaardering in het leven geroepen, waarvan de WOZ-waarde onderdeel uitmaakt. Toepassing van het systeem leidt in sommige gevallen tot resultaten die door een partij als onredelijk worden aangemerkt omdat die resultaten onvoldoende recht doen aan de wettelijke (markt)waarde van de woning. Ook het achterwege laten van bepaalde formaliteiten kan grote gevolgen hebben voor de hoogte van de verschuldigde huurprijs. Een en ander vormt in beginsel echter onvoldoende grond om af te wijken van het waarderingssysteem.”
In het vonnis wordt voorts gesteld dat wanneer de werkzaamheden voltooid zijn in het jaar waarin de peildatum valt, sprake is van een gebouwd eigendom in
aanbouw als bedoeld in art 17 lid 4 Wet WOZ. In de WOZ-beschikking zouden dan de geobjectiveerde stichtingskosten kunnen worden meegenomen, dat wil zeggen dat (voor het huurprijzenrecht) de waarde van de grond kan worden genomen en de waarde van het gebouwde alsof dit was voltooid.
Een dergelijke beschikking is in deze procedure echter niet door verhuurder overgelegd.
In de circulaire MG 2015-04 d.d. 14 juli 2015 met als onderwerp 'aanpassingen woningwaarderingsstelsel' is bovendien bepaald dat "Bij nieuwbouw wordt
uitgegaan van de WOZ-waarde zoals die na oplevering kan worden vastgesteld op grond van het taxatieverslag van de gemeente."
Ook een dergelijk taxatieverslag (voor objecten in aanbouw) is niet door verhuurder overgelegd.
Gelet op al het vorenstaande meent de commissie dat terughoudend moet worden omgegaan met toepassing van art 5 lid 2 BHW. In situaties waarin verhuurder niet de mogelijkheid had nadere gegevens te verkrijgen over de WOZ-waarde zou
betreffend artikel in de leemte kunnen voorzien. In het onderhavige geval had verhuurder de gemeente kunnen verzoeken om een WOZ- beschikking,
bijvoorbeeld op grond van de waarde op de toestand peildatum per 1 december 2018, dan wel een taxatieverslag objecten in aanbouw.
De omstandigheid dat dit niet is gedaan dient niet te leiden tot een toepassing van art 5 lid 2 BHW maar dient voor rekening en risico te worden gelaten van de verhuurder.
De commissie is zich ervan bewust dat, van onder meer de Rechtbank Noord- Nederland, anders luidende uitspraken zijn gedaan waarbij wel is gekozen voor toepassing van art 5 lid 2 BHW. Echter, de omstandigheden van die gevallen wijken naar het oordeel van de commissie af van de omstandigheden van onderhavig geval.
Gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen
• Gemeenschappelijke fietsenberging
De verhuurder heeft ter zitting aangegeven dat er een gemeenschappelijke fietsenberging is van 324 m2 en niet van 287 m2 zoals in het rapport van onderzoek is aangegeven. De verhuurder heeft geen bewijsstukken ingediend waaruit kan worden opgemaakt dat het aantal m2 blijkens het rapport van
onderzoek niet correct zou zijn. De commissie gaat dan ook uit van de gegevens uit het rapport van onderzoek te weten 287 m2. Volgens het beleid van de
Huurcommissie tellen gemeenschappelijke bergingen niet mee in de
puntenwaardering indien er per woonruimte minder dan 2m2 beschikbaar is. Nu dit in de onderhavige situatie het geval, is de commissie van oordeel dat de
rapporteur terecht de gemeenschappelijke fietsenberging niet heeft meegenomen in de puntenwaardering van deze woonruimte.
• Gemeenschappelijke wasmachineruimte
Ter zitting heeft de verhuurder aangegeven dat de gemeenschappelijke wasmachineruimte van 21 m2 ten onrechte niet is meegenomen in de puntenwaardering. De huurder heeft zich hier niet tegen verzet.
De commissie is van oordeel dat een wasmachineruimte niet kan worden beschouwd als een bergruimte. Naar het oordeel van de commissie dient deze ruimte wel degelijk in de puntenwaardering te worden meegenomen. Volgens het beleid van de Huurcommissie dient een dergelijke gemeenschappelijke
wasmachineruimte als volgt gewaardeerd te worden: 21 m2 * 0,75 punten = 15,75 punten totaal/ 206 wooneenheden = 0,08 punten per woning punten.
Gelet op het vorenstaande zal aan het onderdeel "gemeenschappelijke ruimten &
voorzieningen" in totaal op 0,08 punten uitkomen.
Extra investeringen
Volgens verhuurder zijn er additionele investeringen gedaan voor het aanbrengen van een digitaal sleutelsysteem, aanleg van een glasvezelnetwerk en een
camerabewakingssysteem. De verhuurder heeft hier punten voor berekend volgens een formule zoals deze is aangegeven door de kantonrechter in de uitsrpraak d.d.
20 juli 2016 (4392711 CV EXPL 15-6534).
De Huurcommissie kan ten aanzien van het elektronisch slotensysteem en het camerasysteem met toepassing van art 5 lid 2 BHW de berekeningsmethodiek van de kantonrechter hanteren aangezien zij betreffende deze extra investeringen geen eigen beleid heeft. Echter, uit de door de verhuurder overgelegde stukken is het de commissie niet gebleken wat de totale investeringskosten voor deze voorzieningen bedragen. Verhuurder heeft deze kosten niet aangetoond. De commissie ziet derhalve geen aanleiding om punten toe te kennen in verband met extra investeringen.
De Huurcommissie stelt op grond van het bovenstaande en in afwijking van de door de rapporteur opgestelde puntentelling het puntenaantal van de woonruimte per 1 december 2018 vast op 118 punten (dat is 116,50 plus 1,33 punt). Bij dit
puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 582,99 per maand. Deze huurprijs is lager dan de geldende huurliberalisatiegrens van € 720,42 per maand. De huurprijs is dus niet geliberaliseerd.
Gebreken
De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn.
De huurder heeft het rapport voor wat betreft de gebreken niet weersproken. De Huurcommissie ziet daarom geen aanleiding om op dit punt van het rapport af te wijken.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk, omdat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is.
De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde
legesvoorschot van € 25,00 terug. Volgens de wet betaalt een verhuurder € 300,00 leges en een huurder € 25,00.
Gedifferentieerd legestarief
De Huurcommissie attendeert de verhuurder erop dat sinds 1 januari 2019 bij geschillen over de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek), zoals in dit geval, en geschillen over een voorstel tot splitsen van een all-inprijs (artikel 7:258 Burgerlijk Wetboek), er sprake is van een gedifferentieerd legestarief. Dit houdt in dat wanneer de verhuurder binnen drie kalenderjaren in het ongelijk wordt gesteld, er telkens een hoger legestarief betaald moet worden. Bij de eerste keer dat de verhuurder in het ongelijk wordt gesteld geldt een legestarief van € 300,00. Bij de tweede keer geldt een legestarief van € 700,00 en vanaf de derde keer is het tarief
€ 1.400,00 per zaak.
Nu er van dit complex in een korte periode 9 zaken zijn behandeld, acht de
commissie het niet redelijk deze tarieven toe te passen omdat de toepassing, gelet op het belang dat die bedragen beogen te beschermen leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Zij maakt gebruik van de hardheidsclausule en veroordeelt de verhuurder tot een bedrag van € 300,00 per zaak.
I. Beslissing
• Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 118 punten.
• De met ingang van 1 december 2018 overeengekomen huurprijs van
€856,21 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk.
• Een huurprijs van € 582,99 per maand met ingang van 1 december 2018 is redelijk.
Legesveroordeling
• De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 terug.
• De verhuurder moet € 300,00 leges betalen.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Utrecht, 21 oktober 2019 De Huurcommissie,
mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter
