Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte
Van Assendelftshof 12 2312 PJ LEIDEN
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [xxx]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 946,17 ---
I Verloop van de procedure
De Huurcommissie ontving op 26 januari 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013 te beoordelen.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is in april 2015 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd.
De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting
COU2G
Zaaknummer
ZKN-2015-000725
Datum zitting
23 juni 2015 4 november 2015
Verzonden op
17-11-2015
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Zaaknummer
ZKN-2015-000725
Datum zitting
4 november 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Samenvatting verklaring huurder:
in het rapport is een redelijke berekening gemaakt op basis van graaddagen;
verhuurder heeft geprobeerd kosten die in 2011 en 2012 niet in rekening zijn gebracht, over 2013 wel in de afrekening op te nemen;
inmiddels betaal ik circa € 1000,00 aan stookkosten per jaar;
over het fonds 'binnenschilderwerk': toen de kozijnen buiten werden geschilderd, is ook de binnenzijde gedaan; Dat is niet goed gebeurd, want inmiddels is de verf al weer aangetast; verhuurder stelt dat de toegangsdeur tot het hofje aan de kant van het hofje onder binnenschilderwerk valt;
de communicatie is niet goed: een dag tevoren kreeg ik te horen dat ik de volgende dag de ramen open moest zetten;
ik heb bij huuringang nooit apart getekend voor een serviceabonnement;
inmiddels heb ik wel een serviceabonnement en betaal ik ervoor;
de tuin wordt bijgehouden; deze binnentuin hoort duidelijk bij het hofje maar is openbaar toegankelijk;
in mijn huurcontract staat een bedrag van € 38,00 vermeld als voorschot, en dat er jaarlijks wordt afgerekend; dit komt niet overeen met de vaste
bedragen die verhuurder over alle complexen in rekening brengt;
ik wil graag alle kostenposten beoordeeld hebben.
Samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
eerder had ik al het volledige dossier aan de Huurcommissie gestuurd, maar het speciale formulier ontbrak; daarom was er de vorige zitting een onvolledig rapport; inmiddels heb ik het speciale formulier wel gestuurd; het bracht allemaal veel werk met zich;
er zijn in het rapport diverse kostenposten op € 0,00 gezet; ik vraag me af of huurder bezwaar had tegen die posten, zoals serviceonderhoud en
terreinonderhoud; in het verleden zijn die kostenposten met toenmalige huurders overeengekomen; wij hebben er geen nota's van, maar werken met kosten voor harde en voor zachte dekking;
de gaskosten worden afgerekend op basis van de methodiek van de
Huurcommissie; over 2013 is er een keer een voorschot betaald en eenmaal een afrekening betaald aan het energiebedrijf, de kosten bedroegen
€ 30.000,00; dat vonden we erg hoog; toen er een meterwisseling is geweest bleek dat er in het verleden niet goed is berekend; daarna kwam er een naheffing; we zijn daarom de huurders tegemoet gekomen op basis van het werkelijke verbruik; en hebben een deel voor onze rekening genomen, uit coulance;
Zaaknummer
ZKN-2015-000725
Datum zitting
4 november 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
De periode is niet 30 juni 2011 - 31 december 2013 maar 30 juni 2011 - 31 januari 2013; de afrekening is in mei 2013 verstuurd; in die afrekening zit de winter van 2012; er is in dit monumentale pandje 12.000 m³ gas verbruikt; de verbruiksnorm in het rapport van 800 m³ is niet terecht en ontoelaatbaar;
de post 'elektra algemeen' is ook afgerekend op basis van voorschotten en afrekening van het energiebedrijf; van netbeheer zijn door de Huurcommissie geen nota's opgevraagd, dus de nihilstelling is niet terecht;
serviceonderhoud en -beheer: met onze speciale doelgroep, studentenhuisvesting, wordt bij huuringang afgesproken dat wij de zogenoemde kleine herstellingen uitvoeren, dit is uitgelegd in de servicekostenbijlage bij het huurcontract; destijds was er geen apart serviceabonnement, nu wel: de kosten zijn € 1,45 per maand, dit bedrag wijzigt niet en er komt geen naheffing;
we hebben 2 fondsen: één voor glas en één voor schilderwerk; het gaat om solidariteitsfondsen voor de diverse soorten studentenwoningen in ons bestand; als er buiten wordt geschilderd, doen we meteen de binnenzijde van de kozijnen; er worden geen muren in woningen geverfd; we rekenen € 6,00, we gaan nog bekijken of we het bedrag gaan aanpassen daar waar geen algemene ruimten zijn;
terreinonderhoud: we hebben een eigen tuindienst met 3 vaste medewerkers;
we hebben geen nota's van werkzaamheden en materialen; we kunnen wel een berekening maken op basis van urenstaten en materiaalkosten; we rekenen de kosten van terreinonderhoud door op basis van oppervlakte van tuinen en passen de zogenoemde harde en zachte dekking toe;
het hofje is goed onderhouden; derden kunnen binnen komen en kijken.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen
eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van € 1215,09 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft voor de overige servicekosten het voorgeschreven formulier aan de huurder en huurcommissie niet verstrekt.
Zaaknummer
ZKN-2015-000725
Datum zitting
4 november 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Rapportage van april 2015
De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013 vast te stellen op
€ 496,98.
Naar aanleiding van de behandeling van het verzoek op de zitting van 23 juni 2015 heeft de commissie een nader onderzoek naar alle kostenposten noodzakelijk geacht en haar uitspraak aangehouden.
Het rapport van dit nader onderzoek van september 2015 is opnieuw op zitting behandeld op 4 november 2015 in aanwezigheid van huurder en gemachtigde van verhuurder.
Rapportage van september 2015
De rapporteur heeft de Huurcommissie 2 berekeningen voorgelegd:
-om het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013 vast te stellen op € 946,17, of
-om het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013 vast te stellen op € 668,61.
Beoordeling Huurcommissie
In wat de huurder en de verhuurder ter zitting hebben verklaard, ziet de Huurcommissie aanleiding om de betalingsverplichting van huurder voor gas, elektra, water en netbeheer vast te stellen op basis van de afrekening van verhuurder: € 840,18; € 13,93; € 71,01 en € 0,00.
Na de toelichting van verhuurder op zitting acht zij de systematiek van afrekenen van verhuurder correct. Zij tekent hierbij wel aan dat deze systematiek wel jaarlijks bij de afrekening moet worden toegepast.
De berekening die in het rapport door de rapporteur is toegepast zou deze systematiek die in dit geval redelijk is, doorbreken.
De commissie acht de toegepaste coulance niet onredelijk. Huurder woont hier sinds 2005, en heeft in de afgelopen jaren ook voordeel gehad van de systematiek die verhuurder jaarlijks heeft toegepast en het feit dat er is afgerekend op basis van een foutief werkende meter.
Over de fondsen 'glas' en ' binnenschilderwerk' heeft de commissie overwogen dat verhuurder deze posten niet inzichtelijk heeft gemaakt. Van binnenschilderwerk is eigenlijk geen sprake: hiermee wordt niet bedoeld het schilderen van de muren en plafonds in huurders woning, maar het schilderwerk voor de gemeenschappelijke binnenruimten. Op de zitting is duidelijk geworden dat deze er echter in dit complexje niet zijn. Deze posten heeft de rapporteur derhalve terecht op € 0,00 gesteld.
De post 'terreinonderhoud' betreft een openbaar toegankelijk tuindeel. Er zijn geen verbodsborden geplaatst. Voorbijgangers kunnen ook het hofje betreden en de binnentuin bekijken. De post is terecht op € 0,00 gesteld.
Zaaknummer
ZKN-2015-000725
Datum zitting
4 november 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Conclusie / Gevolgen van deze uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten, en administratiekosten over het jaar 2013 bedraagt
€ 946,17.
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
De Huurcommissie stelt de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten lager vast dan op de eindafrekening van de verhuurder. De
Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
Zaaknummer
ZKN-2015-000725
Datum zitting
4 november 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
IV Beslissing
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 946,17.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 450,00 leges betalen.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
'S-GRAVENHAGE, 4 november 2015 De Huurcommissie,
mr. E.M. Jacquemijns G.C. Zijlstra en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden
