Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte
Taco Mesdagplein 1 1 B 9718 KE GRONINGEN
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [xxx]
Hierna te noemen: huurder [xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten bedraagt
over het jaar 2014 € 3305,20
over het jaar 2014 € 3354,70
over de periode 1 januari 2016 tot en met 31 juli 2016 € 1983,16.
---
I Verloop van de procedure
De Huurcommissie ontving op 30 juni 2017 drie verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 juli 2016 te beoordelen.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd.
De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Zaaknummer
ZKN-2017-003396 ZKN-2017-003397 ZKN-2017-003398
Datum zitting
7 december 2017
Verzonden op
12-01-2018
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Zaaknummer
ZKN-2017-003396 ZKN-2017-003397 ZKN-2017-003398
Datum zitting
7 december 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 7 december 2017 Zittingsvoorzitter: mr. J.H. Bloksma
Zittingsleden: B. Robbe en ing. G.W. Kamp MSRE
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van de verzoeken op de zitting van de Huurcommissie.
Bij brief van 29 november 2017 heeft de verhuurder een factuur van XS4all (periode oktober/ november 2014) ad € 30,00 aan de Huurcommissie toegezonden.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder aan de hand van
een pleitnota, die hier als herhaald en opgenomen wordt beschouwd:
De huurder is niet ingegaan op ons voorstel om een huurverlaging voor te stellen. Naar onze mening is een maandelijks voorschotbedrag van
€ 400,00 per maand voor servicekosten veel te hoog. Er zijn stukken opgevraagd met de bedoeling om deze te bestuderen. Er was geen basis om met de verhuurder te bemiddelen;
Huurder heeft een aantal zaken, die op de inventarislijst staan zelf aangeschaft, waaronder een knoflookpers, de balkonstoelen en het schoenenrek. Volgens huurder is een groot gedeelte van de zaken op de inventarislijs van de verhuurder door de huurders achtergelaten. Een verbruiksvergoeding is dan ook niet redelijk. Op 23 november hebben wij de huurder gemaild met het verzoek om de inventarislijst te bekijken.
Huurder heeft hierop gereageerd en heeft verklaard dat de matrassen al aanwezig waren en dat na overleg in 2015 nieuwe matrassen zijn aangeschaft. Deze mail zal ik nog opsturen;
De wasmachine is 10 jaar oud. Een bedrag van € 150,00 is daarom niet onredelijk;
Als er geen facturen zijn dan dient er te worden geschat op basis van tweedehands verkoopwaarde. Voor textiel en bestek komt er dan een zeer laag bedrag uit;
De parketvloer is onroerend van aard.
Wij treden op als gemachtigde voor de huurder en dat is niet in strijd met het gegeven dat deze de eventueel toekomstige vorderingen aan ons heeft overgedragen.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
Ik heb nooit de bedoeling gehad om te veel servicekosten aan de huurder in rekening te brengen. Ik heb een vriendschappelijke band met de huurder, aanvankelijk was tijdelijke verhuur de intentie;
COU2G
Zaaknummer
ZKN-2017-003396 ZKN-2017-003397 ZKN-2017-003398
Datum zitting
7 december 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Tradens heeft geen enkele poging gedaan om met mij in overleg te treden.
Tradens kan niet geaccepteerd worden als gemachtigde daar is geen basis voor.
De factuur van internet is opgestuurd. Er wordt gebruik gemaakt van internet;
Bij mutatie maken we altijd een frisse start, dus schaffen we b.v. nieuw textiel en matrassen aan. Er is een startset geleverd, dus de spullen, zoals textiel, zijn kwalitatief beter. De in de woning aanwezige spullen hebben we zelf aangeschaft. Sommige spullen zijn gekocht bij IKEA. De bedragen zijn redelijk ingeschat. Er is een salon-bijzettafel aanwezig en laminaat;
De wasmachine is van het merk Bosch of Miele. Ik weet zeker dat ik het bedrag ca. 10 jaar geleden heb betaald;
Huurder heeft zelf ook geen bonnen van wat er door hem is gekocht. Ik heb geen eindafrekening opgestuurd, want er is sprake van short-stay. Dat zou een ondoenlijke zaak zijn.
Bij brief van 7 december 2017 hebben de gemachtigden van de huurder onder meer afschriften van email-correspondentie tussen huurder en gemachtigde aan de Huurcommissie toegezonden.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen
eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaken en alles wat op de zitting is besproken.
Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 januari 2014 tot en met 31 juli 2016 de woonruimte gehuurd. De huurder heeft over deze periode een maandelijks voorschotbedrag van € 402,79 aan de verhuurder betaald. De servicekosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder
overeengekomen. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt, maar wel aan de Huurcommissie.
Rapportage
De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 vast te stellen op
€ 3415,51, voor het jaar 2015 op € 3433,09 en voor de periode 1 januari 2016 tot en met 31 juli 2016 op € 2061,55.
Zaaknummer
ZKN-2017-003396 ZKN-2017-003397 ZKN-2017-003398
Datum zitting
7 december 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Beoordeling Huurcommissie
Naar aanleiding van de stelling van verhuurder dat de gemachtigde niet op juiste basis optreedt voor de huurder merkt de commissie op dat daar geen sprake van is. De commissie stelt de betalingsverplichtingen voor de servicekosten vast in de voorgelegde jaren en dat staat los van het feit dat de daaruit voortvloeiende vorderingen gecedeerd zijn door huurder aan de gemachtigde.
Naar aanleiding van de verklaringen van beide partijen ter zitting heeft de Huurcommissie nadere informatie opgevraagd bij de rapporteur.
Mede op grond daarvan overweegt de commissie als volgt.
Internet XS4all:
Bij brief van 29 november 2017 heeft de verhuurder een factuur van XS4all voor de maand november 2017 aan de Huurcommissie toegezonden. Op deze factuur is niet het leveringsadres van de onderhavige woning vermeld. De kosten kunnen daarom niet aan de huurder in rekening worden gebracht.
Afschrijving roerende zaken ( stoffering/ meubilering ):
Wanneer daarvoor geen facturen zijn overgelegd, worden roerende zaken geschat.
De rapporteur heeft de waarde van de roerende zaken berekend op totaal
€ 12.938,34.
De commissie zal voor de ter discussie staande en in elk geval 10 jaar oude wasmachine het door haar gehanteerde maximumbedrag ad
€ 500,00 nemen en nu deze ouder is dan 5 jaar wordt de vergoeding: 60%
(tweedehandswaarde) van € 500,00 = € 300,00 en 10% (gebruiks- vergoeding) van € 300,00 = € 30,00 per jaar (ipv € 99,90).
Uit de verklaringen van beide partijen ter zitting is naar het oordeel van de
commissie voldoende komen vast te staan dat de twee balkonstoelen met een door de rapporteur geschatte waarde van € 42,00 door de huurder zijn aangeschaft.
Voorts neemt de commissie aan dat de twee door verhuurder geleverde matrassen bij aanvang van de huurovereenkomst op 1 december 2013 niet nieuw waren.
Deze matrassen zijn, boekhoudkundig gezien, weliswaar afgeschreven, maar de commissie is van oordeel dat daarmee niet is gezegd dat voor het gebruik van deze matrassen zaken niet meer betaald zou behoeven te worden. De Huurcommissie stelt de waarde vast op 60% voor 2014: € 399,00 x 60% = € 239,40, hetgeen neerkomt, rekeninghoudend met een afschrijvingstermijn van 5 jaar, op een bedrag van € 47,88 voor het jaar 2014 in plaats van € 79,80.
Volgens de huurder zijn na overleg met verhuurder in 2015 twee nieuwe matrassen aangeschaft, bekostigd door de verhuurder.
Rekeninghoudend met een afschrijvingstermijn van 5 jaar komt de
verbruiksvergoeding dan op € 80,00 voor de jaren 2015 en 2016. Het verschil met
€ 79,80 is verwaarloosbaar en zal niet worden meegenomen.
Voor het jaar 2014 komt de gebruiksvergoeding dan op:
Zaaknummer
ZKN-2017-003396 ZKN-2017-003397 ZKN-2017-003398
Datum zitting
7 december 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Voor het jaar 2015 is de gebruiksvergoeding:
€ 2029,38 minus € 8,40 ( balkonstoelen ) minus (€ 99,99 – € 30=) € 69,99 (wasmachine) = € 1950,99
Voor de periode 1 januari 2016 tot en met 31 juli 2016 geldt:
€ 1183,81 minus € 8,40 ( balkonstoelen ) minus (€ 99,99 – € 30=) € 69,99 (wasmachine) = € 1105,42.
De Huurcommissie stelt de betalingsverplichting van de huurder als volgt vast op:
Servicekosten over de periode:
1 januari 2014 tot en met 31 december 2014
Voor huurders woonruimte:
Gas € 912,72
Elektra € 96,48
Water € 138,74
Signaallevering € 213,00
Afschrijving roerende zaken € 1919,07
Glasbewassing € 25,19
Belastingen en heffingen n.v.t.
Ect. € 0,00
Totaal € 3.305,20
=
=======
Servicekosten over de periode:
1 januari 2015 tot en met 31 december 2015
Voor huurders woonruimte:
Gas € 924,46
Elektra € 100,57
Water € 134,99
Signaallevering € 218,50
Afschrijving roerende zaken € 1950,99
Glasbewassing € 25,19
Belastingen en heffingen n.v.t.
Ect. € 0,00
Totaal € 3.354,70
=
=======
Zaaknummer
ZKN-2017-003396 ZKN-2017-003397 ZKN-2017-003398
Datum zitting
7 december 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Servicekosten over de periode:
1 januari 2016 tot en met 31 juli 2016 Voor huurders
woonruimte:
Gas € 603,93
Elektra € 47,91
Water € 88,60
Signaallevering € 128,65
Afschrijving roerende zaken € 1105,42
Glasbewassing € 8,65
Belastingen en heffingen n.v.t.
Ect. € 0,00
Totaal € 1.983,16
=
=======
Belastingen en/of heffingen
De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als
‘belastingplichtige’, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan.
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt € 3305,20
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt € 3354,70
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 januari 2016 tot en met 31 juli 2016 bedraagt € 1983,16.
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt en de commissie stelt de betalingsverplichtingen vast op een lager bedrag dan aan voorschotten is betaald.
De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen.
Zaaknummer
ZKN-2017-003396 ZKN-2017-003397 ZKN-2017-003398
Datum zitting
7 december 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
IV Beslissing
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt
€ 3305,20
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt € 3354,70
De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 januari 2016 tot en met 31 juli 2016 bedraagt € 1983,16
Legesveroordeling
De verhuurder moet driemaal € 25,00 leges betalen. De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
GRONINGEN, 7 december 2017 De Huurcommissie,
mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter
