Uitspraak van de Huurcommissie
Verzoek
Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv)
Woonruimte
Huurwoningen complexen XXXXXXX Hierna te noemen: het Complex
Verzoeker
Naam: Bewonersvereniging XXXXXXX Hierna te noemen: de Bewonersvereniging
Vertegenwoordigd door: XXXXXXXXXXXXXXXXX
Wederpartij
Naam: Woningstichting XXXXXXX
Hierna te noemen: Verhuurder
Vertegenwoordigd door: XXXXXXXXXXXXXXXXX
Essentie van de uitspraak
De Bewonersvereniging wordt beschouwd als bewonerscommissie in de zin van artikel 1, lid 1 onder g Wohv, zodat voor Verhuurder uit de Wohv geen verplichting van vergoeding van de kosten van de Bewonersvereniging voortvloeit.
Verhuurder mag van de Bewonersvereniging eisen dat zij na afloop van het
begrotingsjaar rekening en verantwoording aflegt, door aan te tonen dat er kosten gemaakt zijn en welke dat zijn. Omdat door de Bewonersvereniging niet voldaan is aan de eisen van rekening en verantwoording, is het voor de Huurcommissie niet mogelijk een oordeel te geven over de hoogte van de vergoeding van de kosten over 2014. Ten aanzien van de kosten over 2015 en volgende jaren wijst de Huurcommissie op de werkwijze zoals opgenomen in de Aanbeveling financiering huurdersorganisaties.
I De procedure
I.1 De Bewonersvereniging heeft bij brief van 8 april 2015 bij de Huurcommissie een Wohv-verzoek ingediend (bij de Huurcommissie ingekomen op 13 april 2015).
De leges zijn door de Huurdersvereniging voldaan op 11 mei 2015.
I.2 De Bewonersvereniging en Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op donderdag 9 juli 2015 in Amsterdam.
I.3 Verhuurder heeft bij brief van 2 juni 2015 een verweerschrift ingediend.
Zaaknummer
WOHV 052
Datum zitting
9 juli 2015
Verzonden op
31 augustus 2015
Zaaknummer
WOHV 052
Datum zitting
9 juli 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
II De partijen
II.1 De Bewonersvereniging vertegenwoordigt huurders van het Complex. Uit alle overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd.
II.2 Verhuurder wordt beschouwd als verhuurder in de zin van artikel 1, lid 1 onder d Wohv.
III Het verzoek van de Bewonersvereniging
III.1 De Bewonersvereniging stelt dat Verhuurder weigert een bijdrage te leveren in de kosten die voortvloeien uit haar activiteiten als vertegenwoordiger van de bewoners van het Complex. Volgens de Wohv heeft de Bewonersvereniging recht op een bijdrage en zij wenst dat Verhuurder verplicht wordt de door haar in redelijkheid gemaakte kosten te vergoeden.
III.2 De Bewonersvereniging geeft aan dat Verhuurder niet ontkent dat de Bewonersvereniging recht heeft op vergoeding van de gemaakte kosten. In voorgaande jaren was er sprake van een duidelijke regeling, waarbij een aantal kostenposten werd vergoed onder aftrek van ontvangen contributies en donaties.
Ieder jaar werd de boekhouding door de Bewonersvereniging ter goedkeuring aan Verhuurder overgelegd.
III.3 Het komt de Bewonersvereniging nu voor dat de bijdrage in de kosten volledig afhangt van de persoonlijke mening van de verantwoordelijke functionaris van Verhuurder en dat deze zich tot het uiterste inspant de hoogte van de bijdrage te beperken. Verhuurder heeft voor het beperken van de hoogte van de bijdrage in de kosten telkens verschillende argumenten aangedragen. Op dit moment stelt
Verhuurder zich op het standpunt dat de Bewonersvereniging nauwkeurig moet aangeven welke kosten voor welke activiteit zijn ingezet. Vergoeding van kosten wordt afgewezen indien deze niet conform de door Verhuurder geëiste wijze door de Bewonersvereniging verantwoord worden. De Bewonersvereniging is van mening dat door Verhuurder onmogelijke voorwaarden gesteld worden.
III.4 De Bewonersvereniging acht een vergoeding van de kosten conform de door Aedes en de Woonbond gezamenlijk opgestelde “Aanbeveling financiering
huurdersorganisaties” redelijk.
IV Het verweer van Verhuurder
IV.1 Verhuurder stelt dat zij, net als in voorgaande jaren het geval is geweest, de van toepassing zijnde wetgeving ten grondslag legt aan de door haar te
verstrekken vergoeding voor de door de Bewonersvereniging gemaakte kosten.
Anders dan voorheen verlangt Verhuurder nu wel van Bewonersvereniging om haar kosten aantoonbaar te maken alsmede te specificeren. Verhuurder stelt dat zij hiertoe gerechtigd is.
Zaaknummer
WOHV 052
Datum zitting
9 juli 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
IV.2 Verhuurder is bereid een standaardbijdrage per complex aan de Bewoners- vereniging ter beschikking te stellen. Voor zover de Bewonersvereniging meer kosten maakt, dan worden deze op noodzaak en redelijkheid beoordeeld.
Verhuurder stelt dat deze handelwijze in lijn is met hetgeen in artikel 7 lid 1 Wohv hierover is bepaald.
IV.3 Verhuurder geeft aan dat, anders dan de Bewonersvereniging in haar verzoekschrift stelt, er geen sprake is van een weigering om nog langer een
bijdrage in de kosten van de Bewonersvereniging te leveren. Wel merkt Verhuurder op dat zij uitsluitend bereid is de kosten te vergoeden die zij op grond van de wetgeving gehouden is te vergoeden.
IV.4 Verhuurder stelt dat het verzoek van de Bewonersvereniging dient te worden afgewezen. De verzochte verplichting tot vergoeding van de door de
Bewonersvereniging in redelijkheid gemaakte kosten vloeit namelijk rechtreeks voort uit de wet en Verhuurder is hiertoe bereid. Verhuurder heeft reeds meerdere malen schriftelijk dan wel mondeling kenbaar gemaakt dat zij bereid is om de redelijke kosten van de Bewonersvereniging te vergoeden voor zover de
standaardbijdrage niet voldoende is. Het verzoek van de Bewonersvereniging zou volgens Verhuurder eerder gericht moeten zijn op het vraagstuk in hoeverre zij gehouden is de door haar gemaakte kosten aan Verhuurder te specificeren.
IV.5 Verhuurder verwijst naar een uitspraak van de Huurcommissie (WOHV 040, van 15 mei 2014), waarin bepaald is dat het uitsluitend indienen van een begroting niet volstaat. Volgens deze uitspraak moet aangetoond worden dat de kosten zijn gemaakt en moeten rekeningen worden gespecificeerd.
IV.6 Verhuurder stelt dat zij enkel is gehouden die kosten te vergoeden die de Bewonersvereniging maakt in de uitvoering van haar taken zoals in de wet zijn opgenomen. Voor de uitvoering van eventueel overige taken is Verhuurder niet gehouden deze te vergoeden.
Het volledige verzoek, het verweerschrift en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd.
V Ter zitting
De Bewonersvereniging heeft tijdens de zitting een pleitnota overhandigd. Deze pleitnota wordt als hier herhaald en ingelast beschouwd.
De Bewonersvereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgorde, het volgende:
V.1 In antwoord op de vraag van de commissie naar haar status geeft de Bewonersvereniging aan een huurdersorganisatie op complexniveau te zijn. Uit correspondentie met Verhuurder blijkt dat zij als zodanig beschouwd wordt. De
Zaaknummer
WOHV 052
Datum zitting
9 juli 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Bewonersvereniging is uitgenodigd lid te worden van de koepelorganisatie van bewonerscommissies van Verhuurder, maar de Bewonersvereniging heeft er bewust voor gekozen hierbij niet aan te sluiten.
De Bewonersvereniging geeft aan dat zij contact per e-mail en telefoon als overleg met Verhuurder te beschouwen. Dit gebeurt drie tot vier maal per week. In het verleden was er sprake van fysiek overleg, maar dit was volgens de
Bewonersvereniging niet functioneel.
De Bewonersvereniging verklaart dat de kosten voor de jaren 2012 en 2013 zijn afgerekend. Verhuurder is niet meer ingegaan op de nadere kosten van 2014, zodat voor de behandeling van het verzoek de kosten over 2014 en 2015 nog ter discussie staan.
V.2 In reactie op de pleitnota van de Bewonersvereniging geeft Verhuurder aan dat zij een koppeling wil zien tussen kosten en activiteiten. Zij wenst een
gespecificeerde rekening en verantwoording per activiteit. Verhuurder wil kunnen toetsen welke activiteiten voor vergoeding in aanmerking komen. Dit ook in het kader van gelijke behandeling ten opzichte van andere bewonersverenigingen. Voor zover in het verleden bepaalde kosten vergoed werden, kan de Bewonersvereniging hieraan geen rechten ontlenen, aldus Verhuurder.
Verhuurder vindt dat er een overzicht moet komen per activiteit. De vaste vergoeding dient afgebouwd te worden. Daarvoor in de plaats wenst zij een standaardbijdrage vooraf toe te kennen en bijkomende kosten achteraf te
vergoeden, mits deze kosten verantwoord worden. Naar de mening van Verhuurder dient het voor risico van de Bewonersvereniging te komen indien de kosten niet gespecificeerd worden.
Verhuurder betwist de in de pleitnota van de Bewonersvereniging opgenomen stelling dat Verhuurder een beroep doet op de Bewonersvereniging voor de uitoefening van taken van Verhuurder.
V.3 De Bewonersvereniging verklaart dat het Complex 820 woningen telt. Alle huurders van het Complex zijn automatisch lid zijn van de Bewonersvereniging; 63 huurders hiervan zijn betalend lid.
In het verleden werd na de algemene ledenvergadering de boekhouding van de Bewonersvereniging voor akkoord aan Verhuurder overgelegd. Voor het
daaropvolgende jaar werd een op kosten gebaseerde begroting opgesteld en Verhuurder om een voorschot gevraagd. Het jaar daarop volgde de afrekening. Dit veranderde in 2013/2014 toen Verhuurder kenbaar maakte de bijdrage te willen maximaliseren.
Zaaknummer
WOHV 052
Datum zitting
9 juli 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
V.4 Verhuurder wil de vaste bijdrage voor de Bewonersvereniging afbouwen tot een bedrag van 2x € 250,-, vermeerderd met kosten van bepaalde activiteiten, voor zover deze aangetoond kunnen worden. Verhuurder geeft aan dat het nog niet uitgemaakt is of zij uitsluitend die activiteiten wenst te vergoeden waar sprake is van een koppeling met de Wohv. Verhuurder stelt dat de kosten van de
Bewonersvereniging aanzienlijk zijn en dat er sprake is van een groot verschil in vergelijking met andere bewonersverenigingen. Verhuurder stelt dat zij
waarschijnlijk meer vergoedt dan waar zij strikt op basis van de wet toe verplicht is.
V.5 De Bewonersvereniging vraagt zich af hoe Verhuurder kan toetsen welke in het verleden gemaakte kosten op basis van de Wohv zijn geweest. De eis zou moeten zijn dat de gemaakte kosten redelijk zijn. Er kunnen niet achteraf nieuwe eisen gesteld worden. De Bewonersvereniging is van mening dat er op initiatief van Verhuurder wel degelijk extra taken aan de Bewonersvereniging zijn toebedeeld.
Daarnaast wijst de Bewonersvereniging erop dat Verhuurder met twee maten meet doordat vergoeding van bepaalde kosten van bewoners van een ander complex, zonder controle toegekend wordt.
VI De beoordeling
VI.1 De Huurcommissie stelt vast dat de Bewonersvereniging gelet op haar werkwijze beschouwd dient te worden als bewonerscommissie in de zin van artikel 1, lid 1 onder g Wohv.
Volgens artikel 7 Wohv is een Verhuurder gehouden aan een huurdersorganisatie de kosten te vergoeden die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van haar taken. Aangezien artikel 7 lid 1 Wohv enkel spreekt over huurdersorganisatie en niet over een bewonerscommissie, vloeit voor Verhuurder uit de Wohv geen verplichting tot vergoeding van de kosten van de Bewonersvereniging voort. Verhuurder is desondanks bereid een
standaardvergoeding voor het Complex toe te kennen en daarnaast de extra bijkomende kosten te vergoeden, mits deze kosten verantwoord kunnen worden.
VI.2 Omdat door de Bewonersvereniging niet voldaan is aan de eisen van rekening en verantwoording, is het voor de Huurcommissie niet mogelijk een oordeel te geven over de hoogte van de vergoeding van de kosten over 2014. Het is niet duidelijk welke activiteiten vooraf aan de hand van een begroting besproken zijn.
De Huurcommissie erkent dat de Bewonersvereniging een zeer actieve vereniging is met veel taakbewustzijn, die veel activiteiten onderneemt. Dit neemt niet weg dat het begrijpelijk is dat Verhuurder inzicht in de verrichte activiteiten wenst. Het is aan de Bewonersvereniging om duidelijk te maken welke activiteiten zij ten behoeve van de bewoners van het Complex heeft verricht en de daaraan
verbonden kosten met onderliggende stukken, zoals bonnetjes, te onderbouwen.
Zaaknummer
WOHV 052
Datum zitting
9 juli 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
VI.3 Ten aanzien van het overleg over de vergoeding van de kosten over 2015 wijst de Huurcommissie op de Aanbeveling financiering huurdersorganisaties (“hierna: “de Aanbeveling”). Dit is een door de Woonbond en Aedes ontwikkelde leidraad, waarin inhoud gegeven wordt aan artikel 7 Wohv. De Aanbeveling is een uitwerking van de bepalingen van de Wohv en een bruikbaar kader voor (het overleg over) de vergoeding en het faciliteren van de huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Zo wordt in de Aanbeveling uitgegaan van een door de huurdersorganisatie op te stellen activiteitenplan met begroting van het komende jaar. Na ontvangst van de begroting dient vervolgens overleg plaats te vinden om overeenstemming te bereiken over de kosten van de begroting van het komende jaar. Na ommekomst van het desbetreffende begrotingsjaar dient er rekening en verantwoording afgelegd te worden, waarbij aangetoond moet worden dat de kosten zijn gemaakt en waarbij rekeningen gespecificeerd moeten worden.
Verhuurder is bereid een vergoeding van twee maal € 250,- toe te kennen en daarnaast de extra bijkomende kosten te vergoeden voor zover deze voortvloeien uit de Wohv. Door het opstellen van een activiteitenplan en begroting, kan vooraf overeenstemming bereikt worden over de activiteiten die voor vergoeding in aanmerking komen. Van de Bewonersvereniging mag geëist worden dat zij vervolgens na afloop van het begrotingsjaar rekening en verantwoording aflegt, door aan te tonen dat de kosten gemaakt zijn.
VI.4 Ten overvloede merkt de Huurcommissie op dat partijen de mogelijkheid hebben om afspraken te maken met betrekking tot activiteiten die niet onder de Wohv vallen. Door het toekennen van een leefbaarheidsbudget kunnen ook andere activiteiten die de leefbaarheid van het Complex ten goede komen, maar die niet uit de Wohv voortvloeien, gefinancierd worden. Het strekt daarnaast tot
aanbeveling dat er tot een reguliere overlegstructuur gekomen wordt met een agenda en verslag. In vergelijking met het huidige situatief contact zou deze werkwijze het overleg tussen partijen ten goede komen.
Zaaknummer
WOHV 052
Datum zitting
9 juli 2015
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
VII De beslissing
VII.1 De Bewonersvereniging wordt gelet op haar werkwijze beschouwd als
bewonerscommissie in de zin van artikel 1, lid 1 onder g Wohv. Aangezien artikel 7 lid 1 Wohv enkel spreekt over huurdersorganisatie en niet over een
bewonerscommissie vloeit voor Verhuurder uit de wet geen verplichting tot vergoeding van de kosten van de Bewonersvereniging voort.
VII.2 Nu Verhuurder desondanks bereid is een standaardvergoeding toe te kennen en daarnaast extra bijkomende kosten te vergoeden, mag zij van de
Bewonersvereniging eisen dat zij achteraf aan Verhuurder over de gemaakte kosten rekening en verantwoording aflegt. Aangezien hieraan voor het boekjaar 2014 door de Bewonersvereniging niet is voldaan, kan de Huurcommissie geen oordeel geven over de hoogte van de kosten die voor vergoeding in aanmerking komen.
VII.3 Ten aanzien van de kosten voor het boekjaar 2015 en volgende jaren wijst de Huurcommissie op de werkwijze zoals opgenomen in de Aanbeveling financiering huurdersorganisaties. Door het opstellen van een activiteitenplan en begroting, kan vooraf overeenstemming bereikt worden over de activiteiten die voor vergoeding in aanmerking komen. Verhuurder mag van de Bewonersvereniging eisen dat zij na afloop van het begrotingsjaar rekening en verantwoording aflegt, door aan te tonen dat de kosten gemaakt zijn.
Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is.
Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Bewonersvereniging als aan Verhuurder.
Amsterdam, 9 juli 2015 De Huurcommissie,
Mr. W.C. Brouwer Mr. N. Bybau en S. Gaastra Zittingsvoorzitter Zittingsleden
Mr. A.N.J. van Dongen Secretaris
