Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoeken
Betalingsverplichting servicekosten 2013 Betalingsverplichting servicekosten 2014 (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte
Dr. Schaepmanstraat 101 KM 7 LKS 1ET 6531 GD NIJMEGEN
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker
[xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder
[xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
Huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 989,36;
Huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt € 926,43.
---
I Verloop van de procedure De verzoeken
De Huurcommissie ontving op 30 maart 2016 een 2-tal verzoeken van de huurder.
Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de redelijke betalingsverplichting voor de servicekosten vast te stellen over het jaar 2013 en het jaar 2014.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd.
De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Zaaknummers
ZKN-2016-001551 ZKN-2016-001555
Datum zitting
30 mei 2016
Verzonden op
16-06-2016
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Zaaknummers
ZKN-2016-001551 ZKN-2016-001555
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 30 mei 2016
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van de verzoeken op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring van gemachtigde van de huurder:
Op 1 augustus 2015 is er voor eerst waargenomen dat er een huismeester in het pand was;
Wat verhuurder binnenonderhoud noemt, is volgens mij gewoon groot onderhoud;
Bij de kosten voor de huismeester worden naast het uurloon kosten meegenomen voor onderhoud dat voor rekening van de verhuurder moet blijven;
Gedurende de periodes waarover uitspraak wordt gevraagd woonde deze huurder in de kamer die rapporteur in het rapport noemt.
Korte samenvatting verklaring van gemachtigde van de verhuurder:
Alle leveringen en diensten zijn overeengekomen. Van het contract maken de algemene voorwaarden deel uit en daarin staan de servicekosten. Huurders tekenen ook de algemene voorwaarden;
Al in 2011 waren de huismeesters ook in dit pand aan het werk. Zij bezoeken dit pand 1 à 2 maal per maand voor inspectie en dergelijke. In beginsel verrichten de huismeesters geen reparaties. Daarvoor wordt een apart bedrijf
ingeschakeld. Dat zal de reden zijn dat de huurders de huismeesters niet eerder hebben waargenomen;
In het algemeen merken we op dat er altijd overleg is over de afrekeningen van de servicekosten. Alleen over de hier aan de orde zijnde periodes niet. De kosten waren ongeveer gelijk aan de betaalde voorschotten en dus vonden we in deze gevallen overleg niet nodig;
Voorheen was er ook een heel goede relatie met de huurders. Dat veranderde met de komst van een huurder die het servicekostenprobleem aanzwengelde.
We kunnen alleen nog communiceren via het Huurteam en dat betreuren we;
De kosten voor gas en elektriciteit zijn de werkelijke kosten. Rapporteur gaat nu graaddagen hanteren en als dan de kosten voor een zekere periode lager zijn dan de werkelijke kosten gaat rapporteur uit van de graaddagen. Vallen de kosten berekend met graaddagen hoger uit dan de werkelijke kosten, dan hanteert rapporteur de werkelijke kosten;
De kosten voor binnenonderhoud zijn overeengekomen. Ze worden genoemd in de algemene voorwaarden.
III Beoordeling
De Huurcommissie stelt de redelijke betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten vast. Als er geen eindafrekeningen zijn dan stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
COU2G ENV-2016-125686
Zaaknummers
ZKN-2016-001551 ZKN-2016-001555
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Eindafrekening servicekosten
De huurder heeft gedurende de jaren 2013 en 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode voorschotten voor de servicekosten in rekening gebracht. De verhuurder heeft geen overzichten van de in die periodes gemaakte kosten verstrekt.
Rapportage
De rapporteur adviseert de Huurcommissie huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2013 vast te stellen op € 838,08 en over het jaar 2014 op € 821,78.
Beoordeling Huurcommissie
Gemachtigde van verhuurder verzet zich ertegen dat de rapporteur sommige kostenposten heeft geschrapt omdat die niet overeengekomen zouden zijn.
Rapporteur constateert terecht dat een afspraak over deze leveringen en diensten niet is opgenomen in de overeenkomst. Gemachtigde heeft echter aangetoond dat de huurders de algemene voorwaarden hebben ondertekend en dat in deze algemene voorwaarden alle in rekening gebrachte kosten worden genoemd. De commissie acht dit in deze situatie voldoende grond om de levering als
overeengekomen te beschouwen. Daarbij wijst de commissie er echter met nadruk op dat het verstandig is om in de toekomst alle leveringen en diensten expliciet in de huurovereenkomst te vermelden en niet te verwijzen naar algemene
voorwaarden. In de herberekening neemt de commissie de door rapporteur op grond van ontbreken van overeenstemming geschrapte aangetoonde kosten alsnog op.
Gemachtigde van verhuurder is het niet eens met de berekening van de rapporteur voor de kosten van gas en elektriciteit. Rapporteur hanteert alleen dan de
uitkomsten van de graaddagenberekening als die lager uitvalt dan de door verhuurder berekende kosten. Volgens gemachtigde is hier sprake van willekeur.
Afgezien van dit argument ziet de commissie een andere reden om van de
berekening van de rapporteur af te wijken. Er is hier sprake van een voortdurende huurverhouding. Onder die omstandigheden hanteert de commissie steeds als uitgangspunt dat de eindafrekening van de energieleverancier die niet volledig gelijk is aan de afrekenperiode die de verhuurder hanteert voor de afrekening van de servicekosten, ten laste mag worden gebracht van de afrekenperiode die de verhuurder hanteert. In dit geval kan de eindafrekening van NUON over de periode van 14 mei 2012 tot 1 mei 2013 volledig ten laste worden gebracht van
verhuurders afrekenperiode, te weten het jaar 2013. Voor de afrekenperiode van NUON over de periode van 1 mei 2013 tot 21 mei 2014 geldt dat die ten laste gebracht mag worden van verhuurders afrekenperiode over het kalenderjaar 2014.
Bij een voortdurende huurverhouding is er geen enkele reden om de verhuurder te verplichten tot het opstellen van ingewikkelde graaddagenberekeningen of om voor de kosten van elektriciteit seizoenspatronen te hanteren. Dat is pas aan de orde als er gedurende (in dit geval een kalenderjaar) een huurovereenkomst wordt
beëindigd. Bij de herberekening van de kosten voor gas en elektriciteit zal de commissie aansluiten bij de door verhuurder gekozen aanpak. Wel volgt de commissie de rapporteur waar het gaat om de splitsing in een vast deel van de kosten voor gas van 35% en een deel variabel van 65%.
Zaaknummers
ZKN-2016-001551 ZKN-2016-001555
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Dit resulteert in de volgende herberekeningen:
Totale kosten gas ten laste van het jaar 2013 € 3.630,26. Daarvan vast 35% =
€ 1.270,59. 10% daarvan is € 127,06. Variabele kosten gas 65% van € 3.630,26.
Dat is € 2.359,67. Aan deze huurder toe te rekenen 17/187e deel. Dat is € 214,51.
Totale kosten gas over 2013 voor deze huurder € 341,58.
Totale kosten gas ten laste van het jaar 2014 € 3.256,93. Daarvan vast 35% =
€ 1.139,93. 10% daarvan is € 113,99. Variabele kosten gas 65% van € 3.256,93.
Dat is € 2.117,00. Aan deze huurder toe te rekenen 17/187e deel. Dat is € 192,45.
Totale kosten gas over 2014 voor deze huurder € 306,44.
Totale kosten elektriciteit ten laste van 2013 is € 2.207,41 waarvan ten laste van deze huurder 10%. Dat is € 220,74.
Totale kosten elektriciteit ten laste van 2014 is € 2.453,20 waarvan ten laste van deze huurder 10%. Dat is € 245,32.
Bij de beoordeling van de redelijke vergoeding voor de kosten van water hanteert de commissie steeds hetzelfde uitgangspunt als bij de kosten voor gas en
elektriciteit. Dat betekent dat aan het jaar 2013 een bedrag van € 963,70 mag worden toegerekend. De commissie neemt daarvan 1/10 deel op in de
betalingsverplichting van de huurder. Dat is € 96,37.
De totale kosten voor water die toegerekend kunnen worden aan het jaar 2014 bedragen € 374,73. De commissie neemt daarvan 1/10 deel op in de
betalingsverplichting van de huurder. Dat is € 37,47.
Ten aanzien van het binnenonderhoud gaat de commissie er op grond van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen van uit dat ook deze levering tussen partijen is overeengekomen. Aan het verweer van gemachtigde van de huurder dat het hier zou gaan om groot onderhoud gaat de commissie voorbij. De door verhuurder in rekening gebracht kosten zijn in beginsel huurders verplichting en op grond van de algemene bepalingen heeft huurder deze verplichting aan verhuurder overgedragen. In totaliteit heeft verhuurder kosten ter grootte van
€ 12.833,44 aangetoond voor schilderen en sauzen van de gemeenschappelijke ruimtes, schilderen en sauzen van de 10 individuele kamers en vloerbedekking in gang, trappen keuken en badkamer. Het is redelijk deze kosten af te schrijven over een periode van 10 jaar zodat aan de gezamenlijke huurders jaarlijks een bedrag van € 1.283,34 in rekening kan worden gebracht. Daarvan neemt de commissie zowel voor het jaar 2013 als voor het jaar 2014 1/10 deel op in de
betalingsverplichting van deze huurder. Dat is voor beide periodes € 128,33.
Gemachtigde van de huurder verzet zich ertegen dat aan huurder kosten voor huismeester in rekening worden gebracht. Pas vanaf 1 augustus 2015 werden er in het pand huismeesters gezien. Ter zitting heeft gemachtigde van de verhuurder overtuigend verklaard dat er maandelijks één of twee maal een of meerdere huismeesters het pand inspecteren. De huismeesters verrichten geen reparaties.
Alleen als een gebrek uitzonderlijk eenvoudig is te herstellen. Voor alle overige reparaties wordt een derde partij ingeschakeld.
Zaaknummers
ZKN-2016-001551 ZKN-2016-001555
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
Verhuurder heeft een factuur overgelegd waaruit de in dit pand gewerkte uren van de huismeester(s) blijken. De commissie heeft overwogen dat het redelijk is deze uren aan de gezamenlijke huurders door te berekenen. De commissie schrapt de overige 4 bedragen die de rapporteur in de berekening heeft betrokken omdat het daarbij niet gaat om huismeesterstaken ten behoeve van de huurders. Het gaat om reparaties die tot de verplichting van de verhuurder gerekend worden. De totale kosten voor de huismeester stelt de commissie voor het jaar 2013 op € 910,00 en voor het jaar 2014 eveneens op € 910,00.
Voor het overige is niet gebleken van feiten of omstandigheden die aanleiding zijn om af te wijken van de bevindingen en conclusies van de rapporteur. Gelet op het voorafgaande stelt de commissie de volgende eindopstellingen samen over de jaren 2013 en 2014:
Servicekosten 2013 Servicekosten 2014
Gas € 341,58 Gas € 306,44
Elektriciteit - 220,74 Elektriciteit - 245,35
Water - 96,37 Water - 37,47
Binnenonderhoud - 128,33 Binnenonderhoud - 128,33
Huismeester - 91,00 Huismeester - 91,00
Glasverzekering - 24,00 Glasverzekering - 24,00
Internet/CAI - 86,04 Internet/CAI - 86,04
Gebruik wasmachine - 1,30 Gebruik wasmachine - 7,80
Totaal € 989,36 Totaal € 926,43
====== ========
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak
De Huurcommissie stelt huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2013 vast op € 989,36 en over het jaar 2014 op € 926,43.
Legesbeoordeling
Gedurende de zitting van 30 mei 2016 heeft de commissie 8 gelijke of nagenoeg gelijke verzoeken behandeld van 4 huurders uit het onderhavige pand (ZKN-2016- 000785, ZKN-2016-000997, ZKN-2016-000461, ZKN-2016-000460, ZKN-2016- 001503, ZKN-2016-001504, ZKN-2016-001551 en ZKN-2016-001555). Omdat verhuurder geen gespecificeerde eindafrekeningen van de servicekosten heeft verstrekt en de commissie de betalingsverplichting van diverse posten vaststelt op een lager bedrag dan de verhuurder, merkt de commissie in alle behandelde zaken de verhuurder, zijnde een rechtspersoon, aan als de in het ongelijk gestelde partij.
Dit brengt in principe met zich dat verhuurder in iedere zaak een vergoeding (leges) van € 450,00 aan de Staat zou dienen te betalen. Nu echter in deze gelijke of nagenoeg gelijke verzoeken, die gevoegd ter zitting zijn behandeld, inhoudelijk volstaan is met één nagenoeg gelijk rapport van onderzoek, is dit voor de
commissie aanleiding de hardheidsclausule van art. 7 lid 9 Uhw toe te passen. Dit houdt in dat voor alle 8 uit dit pand op deze zitting behandelde verzoeken ex art.
7:260 BW, verhuurder veroordeeld wordt tot betaling van maximaal 3 keer
€ 450,00 aan leges en in de 5 overige zaken tot € 25,00 aan leges per zaak.
COU2G ENV-2016-125686
Zaaknummers
ZKN-2016-001551 ZKN-2016-001555
Datum zitting
30 mei 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
In totaal moet de verhuurder derhalve € 1.475,00 aan leges betalen (3 x € 450,00
= € 1.350,00 + 5 x € 25,00 = € 125,00).
Huurder krijgt de beide betaalde legesvoorschotten van € 25,00 (totaal € 50,00) terug.
IV Beslissing
Huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt € 989,36;
Huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt € 926,43.
Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
Verhuurder moet voor de zaken met de zaaknummers 2016-000795, 2016- 000997, 2016-000461, 2016-000460, 2016-001503, 2016-001504, 2016-001551 en 2016-001555, in totaliteit € 1.475,00 aan leges betalen.
Huurder krijgt de beide betaalde legesvoorschotten van € 25,00 (totaal € 50,00) terug.
ARNHEM, 30 mei 2016 De Huurcommissie,
mr. J.A.M. Schuurbiers H. Oostland en drs. C. Hakvoort-Matser Zittingsvoorzitter Zittingsleden
