RUP "Azelhof" Stad Lier. Toelichtingsnota - dossier DV

RUP "Azelhof"

Stad Lier

Toelichtingsnota - dossier DV

4226763067_RUP ontwerp Azelhof 2 COLOFON

Opdracht:

RUP ‘Azelhof’

Toelichtingsnota

Opdrachtgever:

Stad Lier Dungelhoefsite 2500 Lier

Opdrachthouder:

Antea Belgium nv Roderveldlaan 1

2600 Berchem (Antwerpen)

T : +32(0)3 221 55 00 F : +32 (0)3 221 55 01 www.anteagroup.be BTW: BE 414.321.939 RPR Antwerpen 0414.321.939 IBAN: BE81 4062 0904 6124 BIC: KREDBEBB

Antea Group is gecertificeerd volgens ISO9001

Identificatienummer:

4226763067

Datum: status / revisie:

Juni 2020 TN_VV_rev00

Juni 2020 TN_VV_rev01

September 2020 Februari 2021

TN_ VV_rev02 TN_DV

Vrijgave:

Koen Janssens, Expert ruimtelijk planner

Projectmedewerkers

Eline Mulkens, erkend ruimtelijk planner

Koen Janssens; Expert ruimtelijk planner Marijke Verhasselt, Adviseur milieu Pim Caris, grafisch medewerker

 Antea Belgium nv 2021

Zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Antea Group mag geen enkel onderdeel of uittreksel uit deze tekst worden weergegeven of in een elektronische databank worden gevoegd, noch gefotokopieerd of op een andere manier vermenigvuldigd.

4226763067_RUP ontwerp Azelhof 3 Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting

van 29 maart 2021 Op bevel,

Algemeen directeur, De Voorzitter

Kathleen Janssens Lucien Herijgers

Digitaal ondertekend door Katleen

Janssens (Signature) Datum: 08-04-2021 11:55:14

Digitaal ondertekend door Lucien

Herijgers (Signature)

Datum: 08-04-2021

12:16:52

INHOUD

1 INLEIDING ... 6

1.1 O

PDRACHTOMSCHRIJVING

... 6

1.2 S

ITUERING

... 7

1.3 A

FBAKENING PLANGEBIED

... 9

1.4 H

UIDIGE SITUATIE

... 9

1.5 R

EIKWIJDTE EN DETAILLERINGSNIVEAU

... 11

1.6 O

VERZICHT IN TE ZETTEN INSTRUMENTEN

... 11

1.7 A

LTERNATIEVENONDERZOEK

... 11

1.8 P

ARTICIPATIE

... 11

2 JURIDISCH KADER ... 15

2.1 S

AMENVATTENDE TABEL

... 15

2.2 G

EWESTPLAN

... 16

2.3 P

LANOLOGISCH ATTEST

... 16

2.4 V

ERGUNDE SITUATIE

... 19

2.5 B

UURT

-

EN VOETWEGEN

... 22

2.6 A

TLAS DER

W

ATERLOPEN

... 23

2.7 H

ERBEVESTIGDE AGRARISCHE GEBIEDEN

... 24

3 BELEIDSKADER EN RELEVANTE STUDIES ... 26

3.1 S

TRUCTUURPLANNING

... 26

4 ONDERZOEK EN ANALYSE ... 32

4.1 R

UIMTELIJK VOORKOMEN

... 32

4.2 R

UIMTELIJK FUNCTIONEREN

... 35

5 MILIEU-EFFECTENBESPREKING ... 39

5.1 I

NLEIDING

... 39

5.2 T

OEPASSINGSGEBIED

... 39

5.3 B

ODEM

... 39

5.4 W

ATER

... 42

5.5 B

IODIVERSITEIT

... 45

5.6 L

ANDSCHAP

, B

OUWKUNDIG ERFGOED EN

A

RCHEOLOGIE

... 47

5.7 M

ENS

-

MOBILITEIT

... 48

5.8 M

ENS

–

RUIMTELIJKE ASPECTEN

,

GEZONDHEID EN VEILIGHEID

... 51

5.9 K

LIMAAT

... 53

5.10 C

ONCLUSIE VAN HET ONDERZOEK NAAR MILIEU

-

EFFECTEN

... 53

6 VISIE ... 54

7 VERTALING NAAR VERORDEND DEEL ... 57

7.1 P

LANOPTIES EN BESTEMMINGEN

... 57

7.2 O

P TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN

... 57

7.3 R

EGISTER POTENTIËLE PLANSCHADE

,

PLANBATEN

,

KAPITAALSCHADE EN GEBRUIKERSCOMPENSATIE

... 57

7.4 R

UIMTEBOEKHOUDING

... 58

7.5 M

OTIVATIE AFWIJKING HERBEVESTIGD AGRARISCH GEBIED

... 59

8 WATERPARAGRAAF – CONCLUSIE WATERTOETS ... 61

9 BIJLAGEN ... 62

9.1 A3-

KAART SITUERING PLANGEBIED

... 62

9.2 RVR

TOETS

... 62

9.3 B

ESLISSING GEEN PLAN

MER ... 62

1 Inleiding

1.1 Opdrachtomschrijving

De stad Lier wenst een RUP op te maken om de uitbreiding van het hippisch centrum Azelhof mogelijk te maken vanuit het voorwaardelijk gunstig planologisch attest om de site te herbestemmen van agrarisch gebied naar recreatiegebied. Het plangebied ligt in Koningshooikt, een deelgemeente van de stad Lier langs de Aarschotsesteenweg (N10). In het Gewestplan wordt Azelhof aangegeven als agrarisch gebied. Het doel is om deze agrarische gronden te herbestemmen naar (hoogdynamisch) recreatiegebied i.f.v. hippische activiteiten.

Azelhof is een bedrijf dat zich specialiseert in het fokken en houden van paarden. Het bedrijf werd opgericht in de jaren ’80. Sinds 1988 worden er paardentornooien georganiseerd. Aangezien de infrastructuur door de jaren heen onvoldoende werd onderhouden ging het succes bergaf. In 2013, nadat de site al zo’n 5 jaar leegstond, werd het Azelhof aangekocht door de huidige eigenaar.

Het is de ambitie van de eigenaar om van Azelhof een aantrekkelijke locatie voor hippische activiteiten met bovenlokale uitstraling te maken, waarbij de nadruk ligt op springsport voor paarden. Gezien de locatie een tijd heeft leeg gestaan en ze ook jaren verhuurd is, maar niet altijd goed onderhouden, was de huidige infrastructuur verouderd. De bestaande bebouwing is toe aan instandshoudings- en renovatiewerken. Het bedrijf wenst zijn infrastructuur te updaten naar de huidige behoefte van een bedrijf met hippische activiteiten.

Om de activiteiten en geplande ingrepen, in functie van het faciliteren van de springsport en een efficiënter gebruik van de huidige infrastructuur te bekomen en planologisch mogelijk te maken, is een planologisch attest ingediend. Het attest werd voorzien van goedgekeurde plan-m.e.r.-screening.

Het planologisch attest is door de stad Lier goedgekeurd (dd. 30/05/2016).

Als gevolg hiervan wordt nu een ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt.

1.2 Situering

Figuur 1-1 Macrosituering studiegebied (Bron: Geopunt Vlaanderen 2018)

Het plangebied ligt aan de oostrand van de stad Lier, tussen de grotere plaatsen Lier en Heist-op-den- Berg in. Het plangebied is gesitueerd op gronden die bestemd zijn voor agrarische doeleinden. De N10 (Aarschotsesteenweg) vormt een directe verbinding naar de stad Lier (circa 5km) en Heist-op-den- Berg (circa 7 km).

Figuur 1-2 Microsituering plangebied

Op groter schaalniveau is te zien dat ten westen van het plangebied een grootschalige industrieel gebied ligt. Deze zone is ingeklemd tussen het deel van de Liersebaan tot en met de Sander de Vosstraat en de N10. De zone is in gebruik door het bedrijf ´Van Hool´. Dit bedrijf produceert autocars, bussen en industriële voertuigen. Ten oosten van het plangebied bevinden zich agrarische gronden.

Azelhof ligt tussen twee landelijke woonlinten in, de Misstraat en Hazendonk. Daarnaast loopt ten oosten van het plangebied een waterloop. Tot slot ligt er ten noordoosten van het plangebied een militair gebied.

1.3 Afbakening plangebied

Figuur 1-3 Afbakening plangebied

In bovenstaande figuur is het plangebied aangeduid. De westelijke grens van het plangebied wordt afgebakend door de N10 en de zuidelijke grens door het lint Hazendonk. De oostelijke grens wordt gevormd door de waterloop Berlaarse Laak (behorende tot het afstroomgebied van de Grote Nete).

De noordelijke randen van het plangebied grenzen aan agrarische gronden.

In bijlage 9.1 werd een situering van het plangebied op A3 formaat toegevoegd.

1.4 Huidige situatie

Het plangebied bedraagt op dit moment ongeveer 8 hectare waarvan ongeveer de helft ingenomen is door infrastructuur, bebouwing en verharding. De vergunde situatie is in § 2.4 in beeld gebracht.

Op de onderstaande afbeelding is de huidige toestand te zien.

Figuur 1-4 Bestaande toestand (Bron: AW-Advies 2018)

Contour RUP Azelhof

1.5 Reikwijdte en detailleringsniveau

Het RUP beoogt de ordening van een lokaal gebied op gemeentelijk niveau, het betreft een gebied met oppervlakte van +/- 8 ha. Het RUP zal bestemmingen en stedenbouwkundige voorschriften vastleggen tot op perceelsniveau.

1.6 Overzicht in te zetten instrumenten

Het RUP omvat de opmaak van een grafisch plan en bijhorende stedenbouwkundige voorschriften teneinde het goedgekeurde planologisch attest ten uitvoer te brengen. Alle percelen opgenomen in het RUP zijn in eigendom van Azelhof Horse Events.

1.7 Alternatievenonderzoek

Het RUP beoogt de ordening van een bestaande uitbating van het hippisch centrum met bestaande gebouwen en bestaande infrastructuur. Het RUP betreft de rechtstreekse doorvertaling van het afgeleverd planologisch attest en de afgeleverde vergunningen. Alternatieven zijn niet van toepassing.

1.8 Participatie

De publieke consultatie voor RUP Azelhof vond plaats van 24 september 2018 t.e.m. 22 november 2018. Op 08 oktober 2018 werd er een participatiemoment georganiseerd waar betrokkenen opmerkingen en bezwaren konden overmaken. Tevens werd het advies ingewonnen van verschillende instanties – zie ook procesnota. Het verslag van het participatiemoment is opgenomen in bijlage.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de schriftelijke reacties en adviezen ingediend tijdens de publieke consultatie:

Actor Advies / bezwaar samenvatting reactie

DEP Omgeving Vraag voor verduidelijking van de planopties voor het noordelijk deel van het plangebied;

De bestemming agrarisch gebied blijft behouden en wordt niet weerhouden binnen de plancontour van het RUP;

Deputatie Visie rond afbouw van niet hippische activiteiten dient uitgeklaard;

Ontbreken van een duidelijk overzicht van de huidige (vergunde) situatie;

Er zijn een aantal afwijkingen t.o.v. adviezen n.a.v. het planologisch attest (PA). Deze werden niet gemotiveerd;

Het is aangewezen het ruimtegebruik en bijkomende verharding op de site te beperken;

Er is een alternatieve locatie voor uitbreiding voorgesteld, los van de plancontour;

Dit zal worden uitgeklaard;

Actualisering wordt opgenomen in tabel en grafisch overzicht;

Voorontwerp RUP zal 1/1 worden afgestemd op PA;

Voorontwerp RUP zal 1/1 worden afgestemd op PA;

Voorontwerp RUP zal 1/1 worden afgestemd op PA;

Dit wordt verder uitgewerkt;

Actor Advies / bezwaar samenvatting reactie Er is een voorwaardelijk gunstig

planologisch attest afgeleverd. De voorwaarden dienen doorvertaald in het RUP;

De voorwaarden uit het PA om het waterbeheer grondig aan te pakken zijn elementair;

De relatie tussen het voorgenomen plan en de waterbuffering dient onderzocht;

Het aantal parkeerplaatsen dient in relatie te staan tot de verkeersgeneratie; een te grote oppervlakte voor parking dient vermeden; het nodige aantal fiets-, auto- en vrachtwagen parkings dient onderzocht;

Dit zal worden uitgeklaard;

Dit zal worden uitgeklaard;

Dit zal worden uitgeklaard;

Sport Vlaanderen Geen inhoudelijke opmerkingen;

DEP Landbouw &

Visserij

Uitbreiding van het plangebied is niet aanvaardbaar;

Men vraagt verantwoording voor inname van Herbevestigd Agrarisch Gebied (HAG) en het aanduiden van een compensatiegebied;

Men vraagt strikte handhaving voor het terrein van de poloclub;

Voorontwerp RUP zal 1/1 worden afgestemd op PA;

Inname HAG zal grondig worden onderbouwd; Het advies rond compensatie wordt verder bekeken indien nodig wordt bijkomend overleg met Departement Landbouw en Visserij georganiseerd en

gezocht naar

compensatiegronden;

Dit valt buiten het toepassingsgebied van het RUP;

Dit is een aspect dat binnen een handhavingstraject moet behandeld worden.

MOW Geen opmerkingen;

Gecoro Gecoro wil de contour van het RUP uitbreiden en opnemen als landbouwgebied met recreatief medegebruik;

Bebouwing binnen de zone voor recreatie kan best niet worden vastgelegd, eerder procentueel opgegeven;

Bestemming “landbouwgebied met recreatief medegebruik” dient te worden uitgewerkt;

Voorontwerp RUP zal 1/1 worden afgestemd op PA;

Voorontwerp RUP zal 1/1 worden afgestemd op PA;

vastleggen bebouwing is hier aangewezen;

De bestemming agrarisch gebied blijft behouden;

Reactie 01 Het complex is omgebouwd zonder vergunning;

De vergunningstoestand zal verder worden verduidelijkt;

Actor Advies / bezwaar samenvatting reactie Er is hinder door geluidsoverlast, overdag en

’s nachts, dit is niet beperkt tot de internationale wedstrijden;

Er is bezwaar tegen de uitbreiding van activiteiten;

Dit is een milieu aspect dat onder de handhavingsregeling valt;

Voorontwerp RUP zal 1/1 worden afgestemd op PA;

Reactie 02 Vraag om de stallen aan de N-W zijde te bouwen in plaats van de Z-O zijde.

Voorontwerp RUP zal 1/1 worden afgestemd op PA;

Reactie 03 De uitgang van de parking op de N10 is erg gevaarlijk;

Het eventuele mobiliteitsprobleem bij grote manifestaties dient zeker bestudeerd;

Dit moet worden bekeken op inrichtingsniveau;

Dit zal worden uitgeklaard;

Op dd. 26.11.2019 bracht de nieuw samengestelde gecoro eveneens nog een advies uit op de startnota. De stad wenst dit advies van de nieuw samengestelde gecoro graag mee in beschouwing te nemen. Elk adviespunt van de gecoro wordt net als de andere adviezen besproken en aangegeven hoe er mee zal worden omgegaan in het RUP.

Actor Advies / bezwaar samenvatting Reactie

Gecoro De rijhal met gerealiseerde uitbreiding moet worden behouden.

Dit wordt afgestemd op het planologisch attest.

Tent met terras (zijde Aarschotsesteenweg, tussen buitenpistes, ten noordwesten van bestaande bebouwing) te vervangen door gebouw met zelfde oppervlakte en functie (bar/terras).

Er wordt bekeken om in het voorontwerp RUP, de zone voor bebouwing zodanig in te tekenen dat dit gebouw gerealiseerd kan worden. Dit betreft een beperkte afwijking van het PA.

Tenten voor stallen zijn vandaag verspreid over 2 zones (zone aan Hazendonk en zone op perceel 364). Vraag om deze te vervangen door stevigere paardenboxen (die wel demonteerbaar zijn) plus vraag om deze te concentreren op perceel 364. De locatie op perceel 364, vlak bij de pistes, geeft een bijkomend voordeel naar de veiligheid van de paarden. Vrijkomend terrein tussen de bebouwing en Hazendonk kan ingezet worden als extra parking (die dan kwalitatiever kan ingericht worden). Bij internationale wedstrijden is er behoefte aan extra parking.

Het plaatsen van

demonteerbare paardenboxen in de directe nabijheid van de pistes is een optimalisatie van de werking en ruimtelijke circulatie van het terrein.

Er wordt bekeken om in het VORUP de contour van het plangebied uit te breiden met perceel 364. Deze zone wordt louter bestemd voor (tijdelijk) stallen van demonteerbare constructies.

Bovendien zal een

nabestemming landbouw gelden voor dit perceel. Tevens zal worden onderzocht of compensatie van de aansnijding van het landbouwgebied vereist is.

Actor Advies / bezwaar samenvatting Reactie

Hiervoor werd overleg georganiseerd met Dep. LV.

DLV eist enkel een compensatie voor de inname van perceel 364. Deze compensatie moet niet binnen hetzelfde planproces gebeuren. Binnen het (in opmaak zijnde) Beleidsplan Ruimte Lier zal onderzocht worden of er percelen in aanmerking komen die deze ingenomen HAG-oppervlakte kunnen compenseren.

I.v.m. de percelen die nu buiten de contour vallen heeft DLV wel de zekerheid nodig dat deze niet gebruikt zullen worden voor (onvergunde) polo-activiteiten, andere recreatieve activiteiten of tijdelijke

parking/opslag/tenten enz.

De structuurschets in Figuur 6-1 op basis waarvan het grafisch plan in het VORUP zal worden voorgegeven is reeds aangepast conform de bespreking van dit advies.

2 Juridisch kader

2.1 Samenvattende tabel

Type plan Kenmerken

Gewestplan Gewestplan Mechelen (KB 5/08/1976 )

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen geen

Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen geen

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen geen

Algemene plannen van aanleg geen

Bijzondere plannen van aanleg geen

Verkavelingsvergunningen geen

Gemeentelijke rooilijnplannen geen

Gewestelijke rooilijnplannen N10

Habitatrichtlijngebieden geen

Vogelrichtlijngebieden geen

Gebieden van het VEN – 1^e fase geen

Beschermde monumenten, landschappen, dorps- of stadsgezichten

geen

Vastgestelde ankerplaatsen geen

Polders en wateringen geen

Beschermingszones grondwaterwinningen geen

Buurt – en voetwegen Hazendonk: Chemin nr. 7

Atlas der Waterlopen Atlas 1877: Hellegatbeek (Berlaarse Laak) (3^e categorie) gedeeltelijk doorheen het plangebied Atlas 1950: Waterloop zonder naam (3^e categorie) gedeeltelijk doorheen het plangebied Huidige situatie: de Berlaarse Laak (2^e categorie) gedeeltelijk doorheen het plangebied

Herbevestigde agrarische gebieden Het volledige plangebied is in Herbevestigd Agrarisch Gebied gelegen.

2.2 Gewestplan

Het studiegebied is gelegen in het gewestplan Mechelen (KB 5/08/1976 ).

Figuur 2-1 Gewestplan

Het plangebied zoals in figuur rood is omrand, ligt volledig in het agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Het gewestplan toont duidelijk de nabijheid van het milieubelastende industriegebied. Tot slot grenst het meest zuidoostelijke punt direct aan woongebied met een landelijk karakter.

2.3 Planologisch attest

Er werd een voorwaardelijk gunstig planologisch attest afgeleverd aan AZELHOF HORSE EVENTS, Aarschotsesteenweg 201 te 2500 Lier (Koningshooikt) (dd. 30/05/2016).

De gemeenteraad ging, mits onderstaande voorwaarden, akkoord met de gevraagde regularisatie alsook gewenste korte termijnontwikkelingen. De gemeenteraad ging niet akkoord met de regularisatie van de aarden wal omdat de aarden wal niet verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening daar zij een niet met de omgeving verenigbaar obstakel betreft. Vooral de combinatie van een aarden wal met daarop een geluidsscherm staat haaks op de ruimtelijke draagkracht in het algemeen en de nodige visueel-vormelijke verenigbaarheid in het bijzonder. Bovendien bevindt de huidige aarden wal zich te dicht bij de Berlaarse Laak, de 5 meterzone voor onderhoud dient immers gerespecteerd te worden. Deze 5meter-zone is een zone non-aedificandi, zodat een aarden wal niet- regulariseerbaar is.

Volgende voorwaarden werden door de stad opgelegd ten aanzien van de korte termijn ontwikkelingen:

1.

Er mogen maximaal 10 meerdaagse internationale wedstrijden plaatsvinden per jaar. Bovendien zal de exploitant halfjaarlijks de planning van deze evenementen dienen over te maken aan de stad, dit 2 maal per jaar met name vóór 15 december voor de eerste semester en vóor 15 juni voor wat betreft de wedstrijden in de 2de semester. De exploitant zal deze tevens halfjaarlijks bekend maken aan de omwonenden via haar website. Enkel tijdens deze tien meerdaagse, op voorhand aangekondigde, internationale wedstrijden is het toegelaten om

 Buitententen te voorzien van meer dan 20 m²

 Geluid te genereren boven de 85 DB

Bovenvermelde bepalingen zullen opgenomen worden in de bijzondere voorwaarden bij de te bekomen milieuvergunning.

2.

De horecafunctie kan enkel in directe functie van de hippische activiteiten staan en wordt enkel op gelijkvloers en eerste verdieping toegestaan.

3.

Bij de internationale meerdaagse wedstrijden dient bijkomende parkeergelegenheid te worden voorzien, er wordt aan de stad Lier op voorhand medegedeeld welke parkings extra worden aangewend.

4.

Om veiligheidsredenen wordt vermenging van vrachtwagens en personenwagens van bezoekers niet toegelaten. In dit kader moeten 2 gescheiden toegangen voorzien worden. De personenwagens ontsluiten langs de Aarschotsesteenweg en de vrachtwagens ontsluiten langs Hazendonk.

5.

De parkeerplaatsen worden aangelegd in waterdoorlatende materialen, tenzij dit om milieutechnische redenen niet toegelaten is.

6.

De functiewijzing naar paardenshop dient te worden geregulariseerd. Er wordt op de site maximum één detailhandelszaak toegestaan van maximaal 150 m² netto winkelvloeroppervlakte en dit enkel in functie van de paardensport.

7.

Het verwijderen van 31 bomen op de parking voor vrachtwagens en het bijplanten van 31 bomen ter hoogte van de zandpiste moet op de plannen duidelijker worden aangegeven.

8.

Op de site wordt landschappelijke kwaliteit nagestreefd en worden inheemse soorten ingezet. De aanvrager wordt aanbevolen om te rade gaan bij Paard en Landschap van Regionaal Landschap Rivierland VZW.

9.

Het waterbeheer op de site moet grondig worden aangepakt.

10.

Een akoestische studie dient gevoerd te worden voorafgaand aan een vergunningsaanvraag gebaseerd op artikel 4.4.26 VCRO, met in het bijzonder aandacht voor de geluidsoverlast voor omwonenden en welk type van geluidsmuur (en met welke modaliteiten) de overlast minimaliseert. Er wordt akte genomen van het schriftelijk engagement van aanvrager om deze akoestische studie uit te voeren binnen de drie maand na de verlening van huidig planologisch attest. De hinder voor de naastliggende woningen van de Hazendonk dient evenwel te worden geminimaliseerd. Een geluidsscherm met een hoogte van minstens 6 meter wordt opgelegd, dit in één materiaal niet bestaande uit een aarden ophoging.

De korte termijnbehoeften kunnen aldus pas in de tweede fase gerealiseerd worden, na de voltooiing van de geluidsmuur.

Volgende voorwaarden werden door de stad opgelegd ten aanzien van de lange termijn ontwikkelingen:

Er zijn geen concrete uitbreidingsplannen op langere termijn. Het is hoofdzakelijk de bedoeling om de huidige activiteiten beter te accommoderen en faciliteren.

Er is het plan om op lange termijn een stuk binnenpiste bij te bouwen (20m x 70m), aansluitend aan de bestaande bebouwing in het zuiden. Daarnaast wil de eigenaar vaste wedstrijdboxen van in totaal 1.000m² (50m x 20m) inrichten voor internationale wedstrijden in plaats van de zone voor het plaatsen van tenten.

Voorwaarden: Er dient rekening te worden gehouden met het te plaatsen geluidscherm.

Standpunt met betrekking tot de opmaak van een RUP Het RUP wordt opgemaakt in functie van de herbestemming:

 De bestemming van het Azelhof zal gewijzigd worden van agrarisch gebied naar het type voorschrift ‘dagrecreatie’ en dit enkel voor hippische activiteiten.

 De zone waar de renbaan is verwijderd blijft behouden als agrarisch gebied. De Gecoro suggereert om deze grens te leggen ter hoogte van de controle toren. Bij opmaak van het RUP zal dit verder in onderzoek worden genomen.

 De opportuniteit tot herbestemming van het perceel 4de Afd. Sie B 364 wordt nader onderzocht bij opmaak van het RUP.

Nevenfuncties:

 De horecafunctie kan enkel in functie van de hippische activiteiten staan en wordt enkel op gelijkvloers en eerste verdieping toegestaan.

 Er wordt op de site maximum één detailhandelszaak toegestaan van maximaal 150 m² netto winkelvloeroppervlakte en dit enkel in functie van de paardensport.

 De vergaderzaal met een maximum capaciteit van 250 personen kan enkel in rechtstreekse functie van de hippische activiteiten staan.

 Parkeren

 Maximaal 1 conciërgewoning Volgende functies worden uitgesloten:

 Andere dan hippische recreatieve activiteiten

 Productvoorstellingen

 Private feestzaalactiviteiten: bedrijfs-, huwelijks-, verjaardags-, communiefeesten, galabals en diners ed.

 Speeltuinen

 Logies

2.4 Vergunde situatie

Onderstaande tabel geeft de gegevens uit het vergunningenregister weer:

Stedenbouwkundige vergunningen

Dossiernr. Onderwerp Beslissing Datum

83/107 Bouwen van een paardenfokkerij Loods van 49 meter bij 100 meter.

Met toestemming tot gewijzigde inplanting op 11/03/1986.

Deze loods werd vermoedelijk niet gebouwd.

Vergunning 09/04/1984

87/70 Oprichten paardenstoeterij Omvattende:

 Paardenstoeterij

 Aankoop en verkoop van paarden

 Oprichten van jonge paarden

 Doorgevoerde trainingen van paarden in zijn verschillende takken en disciplines

 Het samenbrengen van nationale en internationale paarden van verschillende rassen en bloedlijnen voor keuringen Hoofdbouw

Deze vergunning sluit aan bij het dossier 83/107. De inplanting van het gebouw blijft voorzien op de reeds gekende plaats, maar er worden wijzigingen aan de eerdere accommodatie aangebracht.

Het gebouw dient te worden verbreed tot 64 meter bij 109 meter om een binnenpiste met olympische afmeting te kunnen inplanten.

 Binnenpiste met Olympische afmetingen

 Tribunes 2500 zitplaatsen, opgesteld aan weerszijden van de piste

 70 stallen

 91 staanstallen

Voorbouw

 Niveau 0.00 met onder meer:

Inkomhall

Verwarmde zitplaatsen voor 30 personen Opslag en reservelokaal van 150 m² Berging en voorraad foyer van 100 m² Koele berging

Sanitair

 Niveau +3.30 met onder meer:

Vergunning 7/12/1987

Register van bouwmisdrijven

Terras 100 personen

Foyer van 432 m² (200 zitplaatsen) Bureel

Sanitair

 Niveau +6.60 met onder meer:

Privaat lokaal, mogelijke toekomstige woongelegenheid van 254 m²

Dakterras

 Niveau +9.50

Zolderruimte behorend bij privaat lokaal van 144tal m²

 Buiteninrichtingen voor africhten, trainen en uithoudingsvermogen van paarden.

Zoals een renbaan halve mijl, springterrein, dressuurterrein, menterrein en crossterrein.

Parking

 Parking renbaan van 7500 m² en 5000 m² rond grasplein en toegangsweg

 Verharding aan noord- en westkant van de ‘hall’. Aan de westkant (kant Aarschotsesteenweg) behelst deze een oppervlakte van een 6000tal m²

 Groenscherm

88/38 Infrastructuur van renbaan, omvattende:

 Controletoren

 Infrastructuur voor derbyzone, dressuurzone en menzone.

Vergunning 19/09/1988

88/266 Oprichten van een loods bij een paardenstoeterij (afmeting 20 meter bij 113 meter)

Gelegen buiten plangebied van planologisch attest, loods werd niet gebouwd

Vergunning

Besluit bestendige deputatie

24/08/1989

2013/109 Verwijderen renbaan, aanleggen zandpiste, uitbreiding terras, heroprichten stapmolen, wijziging verharding

Inwilliging van het beroep van de gewestelijk

stedenbouwkundig ambtenaar tegen het besluit van het college van Lier van 28 oktober 2013.

Geen vergunning wordt verleend

20/03/2014

2016/242 Vrijmaken 5-meter zone voor reiniging beek

provincie + plaatsen geluidsscherm Vergunning 20/02/2017

Voor de opgegeven percelen zijn geen bouwinbreuken geregistreerd in het vergunningenregister.

Milieuvergunningen Allen klasse 2:

Dossiernr. Onderwerp Beslissing Datum Einddatum

2000-30 Exploiteren van manege Vergund: * stallen van 70 en * opslag van 50m³ mest Weigering: * inrichting voor het africhten van paarden

CBS geweigerd op 18-09- 2000,

gedeeltelijk vergund in beroep

5/04/2001 05/04/2021

2006-10 Overname van een

paardenhouderij

aktename 8/05/2006 06/04/2021

2013-26 Overname van een

paardenhouderij

aktename 6/05/2013 07/04/2021 2013-64 De verandering door wijziging

van een paardenhouderij en manege

Vergund: * stallen van 66 paarden, * opslag van 135m³, * grondwaterwinning van 950 m³/j Weigering: * inrichting voor het africhten van paarden

CBS vergund 24-02-2014, gedeeltelijke weigering in beroep

17/07/2014 08/04/2021

2017-69 Wijzigen en uitbreiden van een inrichting voor het houden, fokken en trainen van paarden

Vergunning 07/05/2018 08/04/2021 2017/152 Regularisatie site Azelhof

Tijdelijke vergunning voor 3 jaar voor:

 Allerhande kleine constructies t.b.v. piste zoals ledschermen, jurytoren, houten constructie paddockmeester, prieeltje pistepersoneel en reclame.

 Zandpiste 2

!! tentconstructie boven het buitenterras mag enkel occasioneel geplaatst worden bij de max. 10 internationale wedstrijden.

Tijdelijke tenten mogen slechts voor de 10 internationale wedstrijden geplaatst worden en mogen slechts 5 dagen blijven staan.

Vergunning

09/10/2017

2017/349 Regulariseren parking vrachtwagens +

afbakening plaatsen op 1m graszone v/d beek Vergunning 02/05/2018 2017/349 Tijdelijke vergunning voor 3 jaar

Aanpassen van de vrachtwagenparking van grindverharding naar waterdoorlatende klinkerverharding en waterinfiltrerende grindgoten.

vergunning

02/05/2018

Recent werden een aantal ingrepen gedaan voor het optimaliseren en faciliteren van de hippische activiteiten en het opwaarderen van Azelhof tot een aantrekkelijke site. Door de eigenaar werd een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning ingediend voor deze ingrepen maar die is uiteindelijk geweigerd door de deputatie.

Omgevingsvergunning

Dossiernr. Onderwerp Beslissing Datum

2018-167 Bouwen van een overdekte inrijpiste 32m x 60,5m

(planologisch attest => 70m x 25m)

Omgevingsvergunning voor 2 jaar

27/08/2018

2019/82 Aanleggen van een op- en afrit voor de hulpdiensten.

Weigering 31/07/2019

2.5 Buurt- en voetwegen

Figuur 2-2 Uitsnede uit de Atlas der buurtwegen

De atlassen van de Buurtwegen werden opgemaakt in opvolging van de wet van 10 april 1841. Deze wet op de buurtwegen is nog steeds van kracht.

De volgende buurtweg ligt in het studiegebied:

- Hazendonk: Chemin nr. 7 ten zuiden van het plangebied

2.6 Atlas der Waterlopen

Figuur 6 Uitsnede uit de Atlas der Waterwegen

De volgende Waterlopen liggen gedeeltelijk in en langs het plangebied:

- Atlas 1877: Hellegatbeek (Berlaarse Laak) gedeeltelijk doorheen het plangebied (3^e categorie)

- Atlas 1950: Waterloop zonder naam gedeeltelijk doorheen het plangebied (3^e categorie) - 2020: de Berlaarse Laak (2e categorie) gedeeltelijk doorheen het plangebied

2.7 Herbevestigde agrarische gebieden

Het plangebied is volledig gelegen in de zone Herbevestigd Agrarisch Gebied.

Figuur 2-3: Situering HAG

De herbevestigde agrarische gebieden zijn een gevolg van de afbakeningsprocessen in de buitengebied regio´s. Via dit planningsproces worden de bestaande gewestplannen beleidsmatig herbevestigd voor de gebieden van de agrarische structuur. Binnen deze herbevestigde agrarische gebieden heeft de landbouwsector dus de zekerheid dat de agrarische bestemming op lange termijn principieel behouden blijft.

Deze compensatie kan gedaan worden door de omzetting van zone vreemde landbouw of andere slecht gelegen bestemmingen om te zetten naar agrarisch gebruik. Op figuur 8 is te zien dat de gronden in het plangebied nog steeds beschouwd worden als landbouwgronden.

Figuur 8 Uitsnede uit Landbouwgebruikspercelen ALV (bron: Geopunt Vlaanderen 2016)

Binnen het plangebied is een zone aangeduid als landbouwinfrastructuur. Dit werd zo opgenomen omdat de oorspronkelijk vergunde paardenfokkerij als para agrarisch bedrijf werd beschouwd.

Intussen is de scope van het bedrijf echter gewijzigd, en kan gesteld worden dat er hier geen landbouwactiviteiten meer plaatsvinden. Perceel 364 is aangeduid als grasland.

3 Beleidskader en relevante studies

3.1 Structuurplanning

3.1.1 Lier in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV)

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) vormt het kader voor het ruimtelijk beleid in Vlaanderen. Voor de gemeenten en provincies is dit plan richtinggevend.

In het richtinggevend gedeelte van het RSV wordt Lier geselecteerd als structuurondersteunend kleinstedelijk gebied.

 In structuurondersteunende kleinstedelijk gebieden moet het beleid erop gericht zijn de stedelijke kern en het stedelijk functioneren te consolideren en te versterken door het creëren van ruimte voor een bijkomend aanbod aan woningbouw, aan stedelijke voorzieningen en aan economische activiteiten. De afbakening ervan is een taak voor de provincie.

Lier maakt deel uit van het stedelijk netwerk op internationaal niveau: de Vlaamse Ruit. Doelstellingen voor de Vlaamse Ruit zijn:

 Selectief invullen van activiteiten teneinde optimaal de geboden internationale potenties van het stedelijk gebied te benutten (hoogwaardige diensten voor bedrijven, ...). De bedoeling van deze selectieve invulling is precies om plaatsen binnen de Vlaamse Ruit die beschikken over deze internationale potenties niet te belasten met activiteiten die geen behoefte hebben aan een vestigingsplaats met een internationale uitstraling;

 Het veiligstellen van haar internationale positie inzake bereikbaarheid;

 Het aantrekken van activiteiten en investeringen van internationaal belang (zowel industriële als tertiaire, ...). De uitwerking van de Vlaamse Ruit gebeurt door het Vlaamse Gewest.

Koningshooikt is een deelgemeente van Lier en wordt beschouwd als een dorpskern. Het plangebied is daarbij in het buitengebied gelegen. Als buitengebied worden beschouwd de gebieden die niet als stedelijk gebied worden afgebakend. Doelstellingen voor het buitengebied zijn o.m.:

 het vrijwaren van het buitengebied voor haar essentiële functies landbouw, natuur, bosbouw, wonen en werken op het niveau van het buitengebied;

 het tegengaan van versnippering van de open ruimte;

 het bundelen van de ontwikkeling in de kernen van het buitengebied;

 het ontwikkelen van landbouw, natuur en bossen in goed gestructureerde gebieden;

 het bereiken van gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit;

 het afstemmen van het ruimtelijk beleid en van het milieubeleid op basis van het fysisch systeem;

 het bufferen van de natuurfunctie in het buitengebied.

Het plangebied ligt in de agrarische structuur. De agrarische structuur is het samenhangend geheel van gebieden die het duurzaam functioneren van de landbouw verzekeren. Eén van de belangrijke gebieden voor de landbouw op Vlaams niveau, is het gebied tussen Mechelen, Heist-op-den-Berg en Lier.

In de afgebakende gebieden moet het beleid gericht worden op het weren van nieuwe niet-agrarische functies die het functioneren van de landbouw op termijn zouden kunnen belemmeren.

Een gedeelte van de gebieden van de natuurlijke structuur overlapt met de gebieden van de agrarische structuur: natuurverwevingsgebieden en natuurverbindingsgebieden. In de gebieden van de agrarische structuur kunnen bouwvrije zones worden afgebakend. De bouwvrije zones zullen zo worden geselecteerd en afgebakend dat er geen bestaande bedrijfszetels worden opgenomen. In principe kunnen bestaande agrarische bedrijven zich uitbreiden en nieuwe agrarische bedrijven zich

inplanten in de gebieden van de agrarische structuur (behalve in bouwvrije zones en natuurverwevingsgebied), op agrarische bedrijvenzones en in stedelijke landbouw- gebieden.

Koningshooikt behoort tot de nederzettingsstructuur van het buitengebied. Deze bestaat uit het samenhangend geheel van bebouwing in het buitengebied. In die nederzettingsstructuur worden volgende ruimtelijke beleidscategorieën onderscheiden:

 De kernen = hoofddorpen en woonkernen. Een hoofddorp is een woonkern die minstens over een voldoende uitrustingsgraad beschikt;

 De linten;

 De verspreide bebouwing;

 De bebouwde perifere landschappen waarin alle andere beleidscategorieën voorkomen.

In het provinciaal ruimtelijk structuurplan wordt de bindende selectie gemaakt van de hoofddorpen en de woonkernen.

Voor de nederzettingsstructuur gelden o.a. volgende ontwikkelingsperspectieven:

 Wonen en werken concentreren in de kernen van het buitengebied;

 Geen verdere groei van linten en verspreide bebouwing;

 In de provincie Antwerpen moeten 105.098 bijkomende woningen worden opgericht. Daarvan mogen er max. 40 % in de kernen van het buitengebied worden gerealiseerd;

 Minimale woningdichtheid = 15 woningen/ha.

3.1.2 Lier in het Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen

Het RSPA werd goedgekeurd op 10 juli 2001 en partieel herzien in 2011.

Ontwikkelingsperspectief voor het kleinstedelijk gebied Lier:

 Lier heeft een rol als historische en herkenbare stad omringd door gave open ruimte. Het concept van de radioconcentrische stad in het buitengebied blijft hanteerbaar, indien verdere versnippering en uitzwerming van functies wordt afgeremd. Lier moet hoogwaardig zijn in al zijn activiteiten en niet de status van grootstad ambiëren.

 Lier heeft een rol in het provinciaal netwerk Lier - Aarschot. Het ligt als het ware aan de toegang ervan en neemt er een aantal functies van op. Hierbij wordt gezocht naar een complementariteit met de overige knooppunten van het netwerk. In het beeld van toegang tot het provinciaal netwerk past ook de ontsluiting van dit laatste naar het hoofdwegennet via Lier en N14.

 De stadskern moet plaats bieden aan hoogwaardig wonen, in hoge dichtheid en in nieuwe woningtypologieën.

 Bedrijvigheid in Lier is gespecialiseerd en hoogwaardig. Voor bedrijven die zeer grote oppervlakten behoeven, is geen plaats. Verkeersgenererende bedrijvigheid kan in Lier beperkt worden opgevangen door de aanwezigheid van potentieel goede aansluitingen op het hoofdwegennet, op spoorverbindingen en op het Netekanaal.

 Lier kan verder bouwen op een bestaande regionale verzorgingsfunctie (bijvoorbeeld ziekenhuizen). De handelsfunctie is een troef voor Lier en wordt ondersteund. De nagestreefde kwaliteit van het commercieel centrum is zeer hoog.

 Toerisme en recreatie zijn van groot belang voor Lier. Daartegenover staat een gevrijwaard buitengebied met ruimte voor laagdynamische recreatie. Natuur stelt niet alleen grenzen aan het stedelijk gebied maar dringt er via de Nete ook in door. Dit is een te behouden kwaliteit.

De toeristische en recreatieve potenties van Lier zijn eveneens een provinciaal aandachtspunt.

 Structuurbepalende elementen van provinciaal belang in deze omgeving zijn: de valleien van de Beneden Nete, de Grote en de Kleine Nete, de ring en de bedrijvenzone in het noorden

van Lier, open ruimte verbindingen in het noorden en in het zuiden van Lier alsook het Netekanaal.

Ruimtelijk concept:

Het plangebied is gelegen in de deelruimte “Mechelen-Lier-Aarschot”.

Figuur 9 Interpretatie van de bestaande ruimtelijke structuur: aanduiding van de deelruimten (bron: Grontmij 2015)

Ruimtelijk-natuurlijke structuur:

Elementen van de gewenste ruimtelijke-natuurlijke structuur:

 o.a. de Kleine en Grote Nete met valleien als drager van de natuurlijke structuur;

 de doorgang van de Nete in Lier als aangrijpingspunt voor stedelijke vernieuwing;

 de samenvloeiing van de beide Netes werd geselecteerd als een structuurbepalend natuurlijk baken van provinciaal niveau;

Als natuurverbindingsgebieden zijn in Lier geselecteerd:

 de Nete als natuurverbinding tussen het Zennegat en de samenvloeiing van de beide Netes;

 de natuurverbinding doorheen het natuurgebied ten oosten van Sint-Katelijne-Waver in de richting van Koningshooikt;

 een verbinding tussen de samenvloeiing van beide Netes en de vallei van de Grote Nete ten zuidoosten van Heist-op-den-Berg op basis van de Grote Nete.

Nederzettingsstructuur:

 Het gebied Lier - Aarschot is geselecteerd als provinciaal stedelijk netwerk. Het is een gebied dat bij voorkeur op provinciaal niveau de gewenste groei opvangt, meer bepaald in de kleinstedelijke gebieden en de structuurondersteunende hoofddorpen. Ten zuiden van het netwerk wenst de provincie de open ruimte van het Mechels rasterlandschap maximaal te beschermen tegen verdere verlinting en verstedelijking. Ten noorden wordt het Netegebied gevrijwaard van bijkomende druk vanwege de functies wonen en werken.

 Het gebied Mechelen - Lier - Aarschot is geselecteerd als gemengd tuinbouw en woonraster met open kamers (lintvorming). Verdere groei van linten en een toename van de verspreide

bebouwing kunnen niet worden aanvaard;

 Koningshooikt is geselecteerd als hoofddorp type III;

 Buiten het “stedelijk gebied Lier” en de “dorpskern Koningshooikt” werden geen woonkernen geselecteerd;

 De nederzettingen die niet als woonkern werden geselecteerd, kunnen zich slechts ontwikkelen binnen de huidige vastliggende bouwmogelijkheden langsheen uitgeruste straten en in niet- vervallen verkavelingen (=juridische voorraad). Er kunnen geen lokale bedrijventerreinen worden aangelegd;

Afbakening kleinstedelijk gebied Lier:

Het plangebied valt buiten de afbakening van het kleinstedelijk gebied Lier, zoals op onderstaande afbeelding te zien is. De N10 is wel geselecteerd als drager van het provinciaal netwerk.

Figuur 3-1: Situering plangebied ten opzichte van het kleinstedelijk gebied Lier (Bron: Geoloket provincie Antwerpen)

3.1.3 Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Lier (GRS)

Op 9/12/2003 werd het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan voor de stad Lier goedgekeurd. Het plangebied is gelegen in de hoofddeelruimte ‘landbouwgebied Koningshooikt’, maar valt buiten een deelruimte binnen deze hoofddeelruimte.

Figuur 10 Deelruimten uit het GRS (bron: Grontmij 2015)

Bij gewenste ruimtelijke-economische structuur is de volgende bepaling met betrekking tot Azelhof opgenomen: voor de zonevreemde hoogdynamische sport- en recreatie-activiteiten geldt het principe dat herlokalisatie in de mate van het mogelijke moet worden vermeden. Speciale aandacht gaat uit naar “Azelhof” het hippisch centrum langs de Aarschotsesteenweg, tegenover bedrijf Van Hool. Het is de bedoeling dat het hippisch centrum kan blijven bestaan met uitsluiting van elke andere functie. Het te voeren beleid met betrekking tot het hippisch centrum Azelhof luidt dat iedere functiewijziging uitgesloten wordt.

In de synthese van de gewenste ruimtelijke structuur wordt Azelhof geselecteerd als site voor harde recreatie.

Figuur 11 Synthese gewenste ruimtelijke structuur GRS Lier (bron: Grontmij 2015)

De volgende bindende bepalingen zijn van toepassing voor het plangebied:

 Selecties en categorisering van ruimtelijk-economische structuur: “Azelhof” als hippisch centrum met uitsluiting van iedere andere functie.

 Acties en maatregelen: Lier maakt een uitvoeringsplan op m.b.t. het hippisch centrum

“Azelhof” het gewestplan te wijzigen van agrarisch gebied naar dagrecreatie uitsluitend voor het hippisch gebeuren

3.1.4 AGNAS

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wil de open ruimte in het buitengebied maximaal vrijwaren voor landbouw, natuur en bos. Samen met de natuur- en landbouworganisaties maakte de Vlaamse regering in 1997 de afspraak om te evolueren naar 750.000 ha agrarisch gebied, 150.000 ha natuurgebied en 53.000 ha bosgebied. Dat is een toename met 38.000 ha natuurgebied en 10.000 ha bosgebied en een afname van 56.000 ha landbouwgebied.

In 2001 besliste de regering de afbakening van deze landbouw-, natuur- en bosgebieden aan te pakken in twee fasen. In een eerste fase werd in 2003 ca. 86.500 ha bestaand natuurgebied aangeduid als onderdeel van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) . In de tweede fase worden sinds 2004 de landbouwgebieden en de resterende natuur- en bosgebieden afgebakend.

Van 2004 tot 2009 werkte de Vlaamse overheid in overleg met gemeenten, provincies en middenveldorganisaties een ruimtelijke visie uit op landbouw, natuur en bos in dertien buitengebiedregio’s. De visie geeft op hoofdlijnen aan welke gebieden behouden blijven voor landbouw en waar er ruimte kan zijn voor natuurontwikkeling of bosuitbreiding. Ze vormt de basis voor de opmaak van gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen, die de bestemmingen op perceelsniveau vastleggen.

Het plangebied behoort tot de buitengebiedregio ‘Neteland’. Op de kaart van het operationeel uitvoeringsprogramma (2017) wordt het plangebied aangeduid met categorie 0, zijnde het herbevestigen van de gewestplanbestemming. Er zijn bijgevolg geen acties gepland ter hoogte van het plangebied.

3.1.5 Mobiliteitsplan Lier

Het mobiliteitsplan (2de generatie) van Lier werd conform verklaard op 19/01/2012. De relevante aspecten voor dit plangebied zijn:

• Hippisch centrum Azelhof is als recreatieve zone onderdeel van het verblijfsgebied;

• N10: onderdeel van hoofdvrachtroutenetwerk;

• Relevante wegencategorisering:

 N10: drager van provinciaal stedelijk netwerk: secundaire weg type II Lokale weg type I: Burgemeester Hensstraat / Missstraat Lokale weg type II, lokale hoofdassen : Bernard Van Hoolstraat

4 Onderzoek en analyse 4.1 Ruimtelijk voorkomen

Foto 1 : Ingang Azelhof vanaf Hazendonk Foto 2: Voorzijde bedrijfsgebouw

Foto 3: Bedrijfsgebouw zuidzijde Foto 4: Tijdelijke paardenboxen en parking vrachtwagens

Foto 5: Wedstrijdpiste met controletoren Foto 6: Oefenpiste

Foto 7: Bezoekersruimte buiten Foto 8: Tijdelijke wedstrijdboxen

Foto 9: Ruiterhal met tribune Foto 10: Zijkant hoofdgebouw (stallen paarden)

Foto 11 : Horecagelegenheid op de 1^e verdieping Foto 12: Horecaterras 1^e verdieping

Foto 13 : Vrachtwagenparking, vanuit bedrijfsgebouw Foto 14: Bezoekersparking

Omgeving

Foto 15 : Hazendonk, richting Aarschotsesteenweg Foto 16: Aarschotsesteenweg, Van Hool overzijde Azelhof

Foto 17: Achterliggend agrarisch gebied Foto 18: Hazendonk, aanpalende woning

4.2 Ruimtelijk functioneren

Figuur 4-1 Plangebied op orthofoto – raadpleging 2018 (bron: Geopunt Vlaanderen 2018)

4.2.1 Historische analyse

Vanuit de historische analyse zijn er weinig relevante aspecten te benoemen waar met de beoogde ontwikkeling van Azelhof op het terrein rekening mee gehouden moet worden. De dynamiek die in de loop der jaren rondom het plangebied is ontstaan (N10, industriegebied…, ) is wel relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Figuur Popp-kaart 2018 (bron: Geopunt Vlaanderen 2018)

Popp-kaart 1842-1879 Op de Popp-kaart is te zien dat

de oorspronkelijke verkaveling deels is verdwenen. Dit heeft met name te maken met de aanleg van de N10 als nieuw structuurelement in het landschap. Deze volgt de oorspronkelijke

verkavelingsrichting niet. De verkaveling van de omliggende percelen en de twee linten zijn daarentegen beter bewaard gebleven. Ter hoogte van het hippisch centrum zijn meerdere percelen samengevoegd.

Figuur Vandermaelen kaart 2018 (bron: Geopunt Vlaanderen 2018)

Vandermaelen 1846-1854 Ontwikkelingen vonden in deze periode hoofdzakelijk langs de linten plaats. De linten rondom het plangebied zijn minder dicht bebouwd ten opzichte van de kern van Koningshooikt.

Tevens is te zien dat er meer infrastructuur werd aangelegd, zoals aan de westzijde van het plangebied. Later is hier de N10 aangelegd. Opvallend is dat langs deze nieuwe ontsluiting geen bebouwing werd gesitueerd. De woonlinten zijn belangrijke historische aspecten die behouden moeten blijven.

Topografische kaart 2018 De kern van Koningshooikt is gegroeid, maar is een compact gebleven. De historische woonlinten Hazendonk en Misstraat zijn bewaard gebleven in een overwegend agrarisch gebied. Aan de oostzijde liggen eveneens bewaard gebleven waterlopen.

Een opvallende ontwikkeling is het industrieterrein tussen de kern en de N10.

Figuur Topografische kaart 2018 (bron: NGI 2018)

4.2.2 Bebouwing en functies

Centraal in het plangebied bevindt zich een loods met een afmeting van ca. 6.658 m². Deze loods bevat een binnenpiste in zand met een tribune met 550 zitplaatsen, een paardenstalling voor maximum 66 paarden en een conciërgewoning op de derde verdieping in de kop van het hoofdgebouw (130 m²).

Enkele ondergeschikte nevenactiviteiten zoals een horecazaak op de eerste verdieping (468 m²), een snackbar (65 m²), een vergaderzaal op de tweede verdieping (468 m²) met een maximumcapaciteit van 250 personen en een winkel in functie van de paardensport op de gelijkvloerse verdieping (130 m²) zijn tevens ondergebracht in deze loods om het recreatief medegebruik in functie van de paardenhouderij te faciliteren. Alle nevenactiviteiten zijn in functie van de paardensport.

Op de site bevinden zich een buitenpiste van 380 m op 120 m met centraal enkele hindernissen en een controletoren. De parking voor personenwagens is voorzien van steenslagverharding. Op de hoek van de Aarschotsesteenweg en Hazendonk is de parking van de vrachtwagens voorzien. Die is aangelegd in semiverharding met waterdoorlatende materialen. Ten westen van de buitenpiste is een

verharding in steenslag aanwezig. Tot slot bevat de site een groenscherm (haag) van 3 m hoog aan de zijde van de bezoekersparking en vrachtwagenparking.

De belangrijkste recente ontwikkelingen in het gebied zijn het industriegebied en het hippisch centrum rondom de N10. Het industriegebied betreft het bedrijf van ´Van Hool´, dat autocars, bussen en industriële voertuigen produceert. In de jaren 80 werd vervolgens Azelhof opgericht aan de oostkant van de N10. Rondom de N10 is daardoor een ensemble ontstaan die een bepaalde dynamiek met zich meebrengt op bovenlokaal niveau.

4.2.3 Landschap en groen

Met de aanleg van het industriegebied, de N10 en deels met het hippisch centrum is veel van het oorspronkelijk agrarisch gebied verdwenen. In dat deel van het agrarisch gebied dat nog bewaard is gebleven ligt een belangrijke waterloop, De Berlaarse Laak. Er is wateroverlast aanwezig t.h.v. de Misstraat. Het uitgangspunt is dat de waterloop in een open bedding behouden dient te worden en dat toevloed van hemelwater van de verharde structuren (Van Hool, Azelhof) op deze waterloop moet worden beperkt waar mogelijk.

Tot slot is het plangebied omzoomd met hagen, afgewisseld met bomenrijen (onder meer tussen het perceel en het woonlint in het noorden). Een coniferenhaag van min. 3m bevindt zich aan de zijde van de bezoekersparking en vrachtwagenparking Aarschotsesteenweg. Er is een natuurlijk groenscherm van min. 5m hoog aan de zijde van het landbouwgebied in het centrale en noordelijk deel van het plangebied.

4.2.4 Ontsluiting en verkeersgeneratie

De komst van de N10 zorgt ervoor dat het plangebied op bovenlokaal niveau goed is ontsloten. Via Lier is Antwerpen bereikbaar en via Heist-op-den-Berg, Aarschot, Mechelen en Brussel. De entree van Azelhof ligt op enkele meters van de N10. Azelhof is aan de zuidzijde ontsloten via Hazendonk.

Het parkeren van vrachtwagens en trailers vindt op het terrein van Azelhof zelf plaats, deze parkeerplaats is direct na de entree gesitueerd. Overige bezoekers en gebruikers parkeren op de bezoekersparking, tevens gelegen op de terreinen van het Azelhof en bereikbaar via de Aarschotsesteenweg (N10).

De verkeersafwikkeling ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten wordt opgedeeld in een aantal categorieën:

 Weekdagen

Op maandag en dinsdag is het bedrijf gesloten. Op woensdag komen er gemiddeld ca. 20 vrachtwagens en 20 auto’s, op donderdag ca. 40 auto’s en op vrijdag ca. 60 auto’s. De activiteiten vinden vooral overdag plaats.

 Gewone wedstrijden in het weekend

Op zaterdag en zondag krijgt Azelhof gemiddeld ca. 60 vrachtwagens en 80 auto’s op bezoek. Elk weekend vinden er wedstrijden plaats.

 Grote nationale of internationale wedstrijden

Ca. 8 tot 10 keer per jaar vindt op Azelhof een grote nationale of internationale wedstrijd plaats, met 1000 tot 2000 bezoekers. De deelnemers (60 vrachtwagens) komen verspreid aan op woensdag en donderdag en blijven tot zondag en de bezoekers (250 auto’s per dag) komen verspreid over vrijdag, zaterdag en zondag. Gezien deze ruime spreiding van de deelnemers en bezoekers over verschillende dagen zijn er geen echte piekmomenten van vervoersbewegingen te verwachten.

 Personeel

Momenteel is er 10 man vast in dienst voor horeca, ruitershop en Azelhof. In het weekend (bij evenementen) wordt dit aangevuld met losse medewerkers. Die extra medewerkers zijn er om piekmomenten op te vangen.

 Toeleveringen

Op woensdag en donderdag gebeuren de leveringen.

Vrachtwagens en personenwagens hebben een andere toegang: personenwagens kunnen via de hoofdingang aan de Aarschotsesteenweg het terrein oprijden, vrachtwagens hebben een ingang aan Hazendonk.

Deze verkeersgeneratie slaat op de gehele site, inclusief de aanwezige horeca en ruitershop. Deze nevenactiviteiten zijn volledig in functie van de hippische activiteiten en genereren geen extra verkeer.

Enkel de vergaderzaal kan bijkomend verkeer genereren. Deze wordt echter meestal gebruikt op momenten dat er geen of beperkte andere activiteiten plaatsvinden op de site. De vergaderzaal heeft een maximum capaciteit van 250 personen. Indien wordt gerekend met een autobezettingsgraad van 1,84, komt dit neer op circa 278 verplaatsingen bij maximaal capaciteitsgebruik, maar zal zich slechts in uitzonderlijke gevallen voordoen, aldus de aanvraag tot planologisch attest. De vergaderingen kaderen steeds binnen de activiteiten van ruitersportverenigingen.

5 Milieu-effectenbespreking 5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt onderzocht wat de mogelijke milieu-effecten zijn van het planvoornemen. Het is de bedoeling de mogelijke effecten te integreren in de verdere uitwerking van het RUP zodat deze tot een minimum beperkt worden. Er is dus een voortdurende wisselwerking tussen de milieu- effectenbespreking, de visie en de doorvertaling naar grafisch plan en voorschriften.

Indien er zich uiteindelijk toch significante effecten zouden voordoen, dient er een plan-MER te worden opgemaakt. De betrokken instanties zullen dan toegevoegd worden aan het planteam.

5.2 Toepassingsgebied

RUP’s vallen onder de definitie van een plan of programma zoals gedefinieerd in het DABM. Omdat ze het kader vormen voor de toekenning van een vergunning vallen ze eveneens onder het toepassingsgebied van het DABM.

Het RUP ‘Het Azelhof’ vormt het kader voor het toekennen van een vergunning voor een project vermeld in bijlage I, II of III van het BVR ‘houdende vaststelling van categorieën van project onderworpen aan milieueffectrapportage’ van 10/12/2004 en wijzigingen, namelijk:

 10b: stadsontwikkelingsprojecten met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen (projecten die niet onder bijlage II vallen)

 13: wijziging of uitbreiding van projecten

Het voorgenomen plangebied regelt het gebruik van een klein gebied op lokaal niveau omdat het plangebied ca. 9,66 ha betreft of slechts 0,2 % van het grondgebied van het grondgebied van Lier.

Daarbij gaat het om een gemeentelijk initiatief, eveneens geformuleerd in het GRS van Lier.

Het voorgenomen RUP ‘Het Azelhof’ komt dus in aanmerking voor een onderzoek tot milieueffectrapportage.

5.3 Bodem

5.3.1 Bodemverstoring en grondstofvoorraden

Door uitvoering van het voorgenomen plan zijn graafwerkzaamheden en een toename van de verharding niet uitgesloten. Bijvoorbeeld voor de aanleg van de pistes, stapmolen, parkings, boxen en uitbreiding van de rijhal.

Het plangebied bestaat uit vochtige tot natte zand(leem)bodems met sterk gevlekte (of met verbrokkelde) textuur B horizont (uitgeloogde bodems) (zie onderstaande figuur).

Figuur 5-1 Bodemkaart

Rekening houdend met de eerder beperkte ingrepen die voorzien worden door het voorgenomen RUP en het gegeven dat er binnen het plangebied geen kwetsbare bodemtypes, bodemkundig erfgoed of ontginningen werden aangetroffen en dat de ontwikkeling van het plangebied niet tot doel heeft om een diepere ontginning mogelijk te maken, kan er redelijkerwijze worden geconcludeerd dat er geen aanzienlijke effecten op bodemverstoring en grondstofvoorraden optreden.

5.3.2 Bodemkwaliteit en bodemverontreiniging

Binnen het plangebied zijn tot op heden geen bodemonderzoeken gekend bij OVAM. De terreinen van Van Hool ondergingen een beschrijvend onderzoek.

Figuur 5-2 Bodemonderzoeken (Bron: OVAM, geraadpleegd op 22/03/2018)

Rekening houdend met de aard van het plan (verdere uitbouw van de hippische activiteiten) en het gegeven dat er geen gekende verontreinigde percelen worden aangetroffen en er geen bedrijvigheid wordt gepland, kan er redelijkerwijze worden geconcludeerd dat er geen aanzienlijke effecten inzake bodemkwaliteit optreden.

5.3.3 Erosie

Binnen het plangebied zijn nauwelijks erosiegevoelige zones gelegen. Rekening houdend het gegeven dat er in en nabij het plangebied geen gronden gevoelig voor erosie of grondverschuiving voorkomen, kan er redelijkerwijze worden geconcludeerd dat er geen aanzienlijke effecten op erosie optreden.

Figuur 5-3 Erosiegevoeligheid (VMM)

5.4 Water

5.4.1 Grondwater

Het voorgenomen plan vormt niet het kader voor omvangrijke ondergrondse constructies of risicoactiviteiten voor grondwaterverontreiniging. Effecten ten aanzien van de grondwaterstroming of grondwaterkwaliteit worden bijgevolg niet verwacht. Wel maakt het plan een toename van de verharde oppervlakte mogelijk, bijvoorbeeld voor de nieuwe parkings, boxen en uitbreiding van de rijhal.

Op basis van onderstaande figuur blijkt het plangebied grotendeels aangeduid als zijnde infiltratiegevoelig. De aanleg van de parkings zal gebeuren in waterdoorlatende materialen. Daarnaast werd opgenomen dat de nodige buffering voorzien dient te worden bij verdere bebouwing en verharding. Binnen het terrein is voldoende ruimte aanwezig om deze buffering te realiseren (zie Figuur 6-1). Er zal voldaan worden aan de geldende wetgeving, waardoor geen aanzienlijke effecten verwacht worden.

Figuur 5-4 infiltratiegevoeligheid

5.4.2 Oppervlaktewater

Langsheen de oostelijke rand van het plangebied bevindt zich de provinciale waterloop ‘Berlaarse Laak’, gekenmerkt door een matige structuurkwaliteit. Ter hoogte van de waterloop wordt echter in het plan een bouwvrije zone (open bedding) voorzien.

In of nabij het plangebied zijn geen signaalgebieden gelegen. Binnen het plangebied zijn bovendien geen zones aangeduid als potentieel, effectief of recent overstroomd gebied. Een deel van de parking van Van Hool, ten zuidwesten van het plangebied, is aangeduid als effectief en recent overstroomd gebied (zie ook onderstaande figuur 5.5 waterlopen - overstromingsgevoeligheid). De Berlaarse Laak zorgt stroomafwaarts wel voor wateroverlast aan de Misstraat.

Binnen het RUP is reeds aandacht voor water (bijvoorbeeld parkings in doorlatende materialen).

Bovendien zal voldoende buffering voorzien worden zodat voldaan wordt aan de randvoorwaarden zoals opgenomen in de gewestelijke verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (5 juli 2013, B.S. 8.10.2013 en wijziging). Binnen het plangebied is een zone voor demonteerbare paardenboxen in kader van de hippische activiteiten aangeduid. De demonteerbare paardenstallen (boxen) worden geconcentreerd in deze zones nabij de pistes en zijn afgescheiden van de parkingzone. De oppervlakte voor paardenboxen bedraagt max. 30 are. Deze oppervlakte omvat de ruimte voor maximum 480 paardenboxen met een maatvoering van 3mx2m. Qua oppervlakte bedraagt de bezetting van het maximum aantal paardenboxen ongeveer een derde van het perceel. Op deze wijze is voldoende ruimte aanwezig voor circulatie en opvang van overtollig oppervlaktewater. Op projectniveau moet voor deze constructies immers worden voldaan aan de hemelwaterverordening en provinciale richtlijnen hemelwater. Deze leggen momenteel een buffervolume voor de opvang van overtollig hemelwater op van 330m²/ha bebouwing/verharding op. In de voorschriften is voorzien dat er geen afwenteling mag zijn van het overtollige oppervlaktewater op het omliggende agrarisch gebied.

Op basis van een inschatting van de bijkomende ruimte inname voor de paardenboxen, dient het benodigde infiltratieoppervlak binnen de terrein te worden voorzien.

Op de hoek van de Aarschotsesteenweg en Hazendonk is de parking van de vrachtwagens voorzien.

Die is aangelegd in semiverharding met waterdoorlatende materialen. De parkeerplaatsen zelf worden aangelegd in waterdoorlatende materialen, enkel de circulatiezones kunnen worden aangelegd met niet waterdoorlatende verharding. De buffering van het overtollige hemelwater zal binnen de zone zelf worden opgevangen.

Er worden dan ook geen aanzienlijke effecten verwacht ten aanzien van oppervlaktewater.

Figuur 5-5 waterlopen (VHA 2016), recent overstroomde gebieden en watertoetskaart overstromingsgevoeligheid

5.4.3 Afvalwater

Binnen het plangebied is op het zoneringsplan een zone ingetekend voor individueel te optimaliseren buitengebied (zie onderstaande figuur 5.6 zoneringsplan). Er is een zekere lozingsvracht op de site aanwezig.

Het plan voorziet echter in een individuele behandelingsinstallatie voor afvalwater (IBA). Deze zal voldoende gedimensioneerd zijn, waardoor er dan geen aanzienlijke effecten verwacht worden ten aanzien van afvalwater. De milieuvergunningsaanvraag werd hiervoor afgeleverd.

Figuur 5-6 zoneringsplan (VMM, status 01-2018)

5.5 Biodiversiteit

5.5.1 Aandachtsgebieden: Natura-2000 gebieden, Ramsar-gebied, VEN-gebied, natuur- en bosreservaten

In en in de ruime omgeving van het plangebied bevinden zich geen Vogelrichtlijn- of Habitatrichtlijngebieden of Ramsar-gebied. Het meest nabij gelegen Vogelrichtlijn- of Habitatrichtlijngebied (of Ramsar-gebied) bevindt zich op ca. 2,2 km afstand van het plangebied. Het plangebied bevindt zich niet op een mogelijke migratieroute tussen twee deelplangebieden van een Habitat- of Vogelrichtlijngebied (zoals bijvoorbeeld verbinding via waterlopen of groenstructuren), noch is er beïnvloeding vanuit het plan te verwachten. Er is geen passende beoordeling noodzakelijk.

Rekening houdend met de aard van het plan worden er geen aanzienlijke of betekenisvolle effecten op NATURA-2000 gebieden verwacht.

In en in de nabije omgeving van het plangebied bevinden zich geen VEN-gebieden. Een verscherpte natuurtoets wordt niet nodig geacht. Rekening houdend met de aard van het plan worden er geen aanzienlijke effecten op VEN-gebied verwacht.

5.5.2 Biotoopverlies / biotoopwijziging

Volgens de biologische waarderingskaart zijn binnen het plangebied geen biologisch waardevolle vegetaties of faunistisch waardevol gebied aanwezig.

Rekening houdend met de eerdere beperkte ingrepen die mogelijk zijn door uitvoering van het plan en het gegeven dat er in het plangebied geen biologisch waardevolle zones zijn gelegen, er geen oudere bossen voorkomen noch erkende of Vlaamse natuurreservaten, bosreservaten of groengebieden op bestemmingsplannen aanwezig zijn, kan er redelijkerwijze worden geconcludeerd dat er geen aanzienlijke effecten op biotoopverlies/-wijziging optreden.

Figuur 5-7 Biologische waarderingskaart, versie 2016 (INBO)

5.5.3 Rust- en lichtverstoring

Het plangebied wordt begrensd door bomenrijen en ten oosten bevindt zich eveneens de waterloop Berlaarse Laak. De aanwezigheid van deze kleine landschapselementen betekent dat het plangebied mogelijks gevoelig is voor rust- en lichtverstoring.

Het plangebied is echter momenteel reeds in gebruik als centrum voor hippische activiteiten.

Daarnaast vormen ook de activiteiten van Van Hool reeds een verstorend element in de omgeving.

Tot slot zijn de woningen en/of straatverlichting in de N10, Misstraat en Hazendok reeds in de huidige situatie een bron van verstoring.

Gezien de huidige verstorende elementen en de beperkte wijzingen van het planvoornemen, worden geen aanzienlijke effecten verwacht ten aanzien van rust- en lichtverstoring.

5.5.4 Versnippering en barrièrewerking

Rekening houdend met de aard van het plan (verderzetten van de hippische activiteiten) en het gegeven dat er in/nabij het plangebied geen bestaande en potentiële migratie/groencorridors/foerageerroutes voorkomen, geen erkende of Vlaamse natuurreservaten, bosreservaten of geen groengebieden op bestemmingsplannen zijn aangeduid, kan er redelijkerwijze worden geconcludeerd dat er geen aanzienlijke effecten op versnippering en barrièrewerking optreden.