De elementen uit de visie worden vertaald naar een verordenend grafisch plan. Het grafisch plan geeft aan voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is. Het grafisch plan moet samen gelezen worden met de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer.
Specifieke stedenbouwkundige voorschriften worden geformuleerd voor de verschillende bestemmingszones aangeduid op het grafisch plan:
Categorie van gebiedsaanduiding Bestemming
Dagrecreatie Art. 1 Zone voor dagrecreatie
Lijninfrastructuur Art. 2 Waterloop
N.v.t. Art. 3 Bouwvrije zone voor het beheer van de waterloop
(overdruk)
Dagrecreatie Art. 4 Groenbuffer
Lijninfrastructuur Art. 5 Waardevolle bomenrij
N.v.t. Art. 6 Toegang (overdruk) – indicatieve aanduiding
Landbouw Art.7 Nabestemming bouwvrij agrarisch gebied
7.2 Op te heffen voorschriften
1.
agrarisch gebied” (cf. art. 5 KB 28/12/1972)De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300m en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
7.3 Register potentiële planschade, planbaten, kapitaalschade en gebruikerscompensatie
Artikel 2.2.2, §1, eerste lid, 7°, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening verplicht in voorkomend geval de opname van een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, vermeld in artikel 2.6.1 van deze Codex, een planbatenheffing, vermeld in artikel 2.6.4 van deze Codex, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet van 27.03 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid.
Onderstaande register is puur planologisch van aard: het betreft enkel de aanwijzing van percelen waarop een bestemmingswijziging of een overdruk wordt aangebracht die in beginsel zou kunnen leiden tot een planbatenheffing of één van de genoemde vergoedingen.
Bij de planopmaak moet geen onderzoek worden verricht naar de eigendomsstructuur betreffende deze percelen, naar de aanwezigheid van mogelijke vrijstellingen van planbatenheffing, naar het voorhanden zijn van uitzonderingsgronden inzake genoemde vergoedingen etc… (MvT, Parl. St., Vl.
Parl., 2008-09, nr 2011/1, p.40) “
Figuur 11 Register planbaten, planschade en/of kapitaal- of gebruikersschade
7.4 Ruimteboekhouding
Hierna wordt de ruimtebalans in de juridische situatie gegeven.
Gebiedscategorie Gewestplan RUP Azelhof
Landbouw 8,295ha /
Woongebied met landelijk karakter (sliver)
0,001ha /
Dagrecreatie / 8,162ha
Lijninfrastructuur 0,134ha
Totaal 8,296ha 8,296ha
7.5 Motivatie afwijking herbevestigd agrarisch gebied
Conform omzendbrief RO/2010/01 zijn bestemmingswijzigingen voor een RUP in beperkte mate mogelijk, na grondige afweging. Volgende elementen moeten minstens aan bod komen in de verantwoording:
1. Onderzoek naar alternatieve locaties, buiten herbevestigd agrarisch gebied en een verantwoording waarom de alternatieven buiten herbevestigd agrarisch gebied niet weerhouden worden.
De opmaak van een RUP voor dit bedrijf volgt uit de aflevering van een voorwaardelijk positief planologisch attest voor dit bedrijf. In functie van de aanvraag van dit planologisch attest werd een screening opgemaakt. Locatie-alternatieven zijn dan ook niet van toepassing. Daarenboven is het voorbestaan van een hippisch centrum op deze locatie in overeenstemming met het GRS van Lier.
2. Onderzoek naar de impact op de ruimtelijk-functioneel samenhang van de agrarische structuur.
In de databank van het Departement Landbouw en Visserij, landbouwgebruikspercelen, staat nagenoeg het volledig plangebied (met uitzondering van enkele buitenpistes) geregistreerd als landbouwgebruikspercelen.
De manege is indertijd vergund als paardenfokkerij en staat op die manier als landbouwbedrijf geregistreerd in het LIS. Deze informatie is dus niet helemaal correct aangezien het geen (loutere) paardenfokkerij meer betreft. Reeds sinds de jaren 1980 vinden hier paardenwedstrijden plaats en is het terrein dus niet meer in professioneel landbouwegbruik. In 1988 werd een vergunning afgeleverd voor het aanleggen van een renbaan (19/09/1988). Door knelpunten met name met financieel beheer en management veranderde de site een aantal keer van uitbater. De vraag naar paardensportinfrastructuur in deze regio bleef echter.
Figuur 12 kaart landbouwgebruikspercelen (AGIV, 2017) t.h.v. plangebied
Na overleg met Departement Landbouw en Visserij blijft enkel perceel 364 gecompenseerd te moeten worden. Immers de activiteiten op dit perceel zijn niet vergund.
3. Onderzoek naar mogelijke flankerende maatregelen voor de landbouw.
Uit voorgaande paragraaf blijkt dat er geen landbouwbedrijven fundamenteel geschaad worden in hun bedrijfsvoering door de realisatie van de planopties volgend uit dit RUP. Na overleg met Departement Landbouw blijkt enkel voor perceel 364 compensatie vereist.
- De gemeente heeft in kader van het planologisch attest een eerste onderzoek gevoerd naar de herbestemming van enkele percelen in agrarisch gebruik die niet in een landbouwbestemming zijn gelegen. Hieruit bleek geen gebied op het grondgebied in aanmerking te komen voor een planologische ruil. De gemeente zal echter binnen het (in opmaak zijnde) Beleidsplan Ruimte Lier ook een onderzoek voeren naar welke gebieden aangewend kunnen worden voor HAG-compensatie. Hierbij wordt gezocht naar een oppervlakte die overeenkomt met de grond die met dit RUP bestemd wordt naar dagrecreatie, inclusief de grond met een nabestemming agrarisch gebied. De feitelijke compensatie kan plaatsvinden in een ander planproces.
De omvorming naar gebied voor dagrecreatie wordt beperkt tot de percelen die strikt noodzakelijk zijn voor het uitbaten van de hippische activiteiten.