In Bodegraven is het gelukt; de gemeente Bodegraven-Reeuwijk en woningcorporatie Mozaiek Wonen zagen de meerwaarde van Het Ouden Huis en keken vooral naar de ruimte om dit mogelijk te maken. In relatief korte tijd (ruim 3 jaar) werd de locatie ontwikkeld voor Het Ouden Huis.
We ervaren helaas ook de andere kant. Het Ouden Huis is continue bezig met de vraag: Hoe zorgen we ervoor dat we tempo kunnen maken in het realiseren van nieuwe vestigingen? Daarvoor zijn we op zoek naar funding en naar locaties.
Bij de zoektocht naar funding zien we dat banken Het format van Het Ouden Huis beoordelen als commercieel vastgoed. Dat leidt tot hoge kapitaallasten. Ruim 3% rente en ruim 3% aflossing per jaar. En dat terwijl we 25 tot 50% in de sociale huur willen onderbrengen. Voor corporaties zijn er de garanties via het WSW34. De Stimuleringsregeling Wonen en Zorg35 heeft een garantieregeling maar
die is beperkt in omvang: maximaal 12% van de investering aflopend in 12 jaar. Dat lijkt mooi maar is lang niet zo ruim als de garanties van het WSW: 100% aflopend in 50 jaar. Het Ouden Huis stuurt op een BAR36 van 5%. Met dat rendement, de parameters van de bank en ondanks de garanties van de
stimuleringsregeling Wonen en Zorg is het lastig om de funding met banken rond te krijgen.
Een BAR van 5% is voor sommige huurwoningenfondsen prima financierbaar. Het nadeel van deze fondsen is echter dat ze altijd uitgaan van verkoop van woningen zodra de huurder vertrekt. Dat staat
32 Zie www.knarrenhof.nl Disclaimer: Het is lastig om een vergelijking met Knarrenhof te maken omdat de
auteur niet zelf betrokken is bij Knarrenhof.
33 Verhuizen is volgens de uitgangspunten van Het Ouden Huis niet nodig. Er wordt een uitzondering gemaakt
voor het geval een bewoner een gevaar wordt voor zichzelf of de omgeving of zodanig onaangepast gedrag vertoont dat het collectief lijdt onder het gedrag van een individu.
34 WSW: Bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw staan corporaties onderling garant voor de leningen die
worden aangegaan. Daarachter staat de overheid als ultieme garantsteller.
35 SWZ: rijksregeling ter ondersteuning om nieuwe woon zorg initiatieven van de grond te krijgen.
haaks op het format van Het Ouden Huis dat zich richt op de lage en middeninkomens en alleen bij volledige verhuur ook de zorg kan blijven garanderen. Momenteel wordt financiering met obligaties onderzocht.
Het Ouden Huis werkt ook graag met corporaties. Dan kan het aandeel sociale huurwoningen oplopen tot 100%. Maar we zien dat het moeite kost om corporaties te overtuigen. De corporaties zijn met de nieuwe woningwet zo ontzettend gedrild op hun kerntaak dat ze kopschuw zijn om in een nieuw initiatief mee te gaan. Bestuurders en commissarissen denken primair in risicoreductie, mede ontstaan door de strenge toezichtkaders van WSW en AW37. Overigens zijn de risico’s bij niet-
functioneren van Het Ouden Huis beperkt. Het gaat immers om een regulier appartementengebouw met normale zelfstandige woningen.
Een ander obstakel is de discussie over woningtoewijzing met de gemeente. Het Ouden Huis wil immers kunnen sturen op de zorgbehoefte. Dat moet wel kunnen binnen de regels van de huisvestingsverordening38.
Bij het zoeken naar locaties lopen we aan tegen het idee dat de gemeente uitgifte van grond wil aanbesteden. Soms denken ze zelfs dat ze daartoe juridisch verplicht zijn. Maar dat is niet zo. Ook corporaties maken in de regel in een 1 op 1 setting afspraken met gemeenten op basis van een grondbrief39. Aanbesteden kost aan zowel de kant van de gemeente als van Het Ouden Huis kostbare
tijd en geld. Het Ouden Huis kan met haar marges bij de beoogde doelgroep lage en middeninkomens niet concurreren.
Maar niet alleen de gronduitgifte speelt een rol. Ook het bestemmingsplan is vaak een issue. De ambtelijke organisatie gaat in de regel niet voor de rekkelijke oplossing. Het is of ietsje te veel maatschappelijk als de bestemming wonen is of het is ietsje te veel wonen als de bestemming maatschappelijk is.
Om binnen de kaders van gemeenten, corporaties en banken iets nieuws tot stand te brengen, is bestuurlijke lef en lenigheid nodig. Zonder dat komt er geen vernieuwing tot stand. Dat het kan, is gebleken in Bodegraven. Om de kans van slagen voor Het Ouden Huis en andere initiatieven te vergroten en het tempo op te voeren, is het nodig dat vanuit het Rijk of vanuit de gemeenten meer actief gestuurd wordt op programmering van woonvormen met zorg binnen bestemmingsplannen en dat er (meer) garanties worden gegeven op de financiering. Banken zouden met ruimere garanties aantrekkelijkere condities kunnen hanteren voor rente en aflossing.
37 AW: Autoriteit Woningcorporaties houdt namens de minister toezicht op de woningcorporaties.
38 Huisvestingsverordening: Elke gemeente heeft een huisvestingsverordening waarin de regels omtrent
woningtoewijzing van sociale huurwoningen is vastgelegd. Corporaties voeren dat uit en leggen daarover verantwoording af.
39 Grondbrief: beleidsdocument met uitgangspunten voor de prijsvorming van uit te geven gemeentegrond bij